<p>며칠전에 부산지역 재개발, 재건축 시장에만 투자를 한정짓지 말고, 서울지역 재개발 투자도 고민해보시라는 내용의 </p><p>글을 썼더니, 많은 분들이 쪽지를 보내주시네요. </p><p>투자처 좀 알려달라구요. 죄송하지만, 알려드릴수 없습니다.</p><p>제가 어제도 당일치기로 서울에 다녀왔고, 주말에 또 서울 가야하고, 다음주에 또 발품계획이 있습니다.</p><p>발품경비만 칠팔백만원 , 60여일간 발에 물집 터져서 쩔뚝거리면서 알아낸 소중한 정보를 </p><p>일면식도 없는 타인에게 아무런 댓가없이 드릴수 없다는 생각이구요. </p><p>혹여 그렇게 알려드린다면, 이미 그 정보는 정보로써의 가치가 희석되었거나,</p><p>내 물건 띄우기라든지 하는 불순한 의도가 포함되었다고 보셔도 될것 같습니다.</p><p>그리고, 어느 지역이라고 알려드려도, 초보자분들은 제대로 된 투자를 하지 못할 가능성도 있구요. </p><p>쪽지 보내고 답장 기다리시는 분들...죄송합니다.</p><p> </p><p>요즘엔 재개발, 재건축 관련 질문들이 꽤나 많이 올라오지요?</p><p>그 지역이 투자성이 있다 없다...말씀드리면, 그 구역 조합원님들께 제가 공공의 적이 될테니, </p><p>큰 틀에서의 재개발 투자에 대해 알려드릴까 합니다. </p><p> </p><p>우선 재개발 투자는 정비구역 지정부터, 추진위결성, 조합설립, 시공사선정, 사업시행인가, 관리처분, 분양, 입주까지</p><p>일련의 과정들이 있습니다. 그러한 하나하나의 과정에 따라 투자방법도 달라지고, 장기투자가 될수도 단기투자가 될수도 있지요.</p><p>지난 번 글에서 재개발 투자의 제일 적절한 타이밍은 관리처분인가 직전 직후라고 말씀드렸지요?</p><p>(일반적으로 그렇다는 이야기고, 시세 천만원정도 하고, 적어도 감정평가액이 800만원은 나올것으로 예상되는 사업시행인가 직전의 </p><p>매물이 평당 600만원에 나왔다면 매수를 심각히 고려해봐야겠지요)</p><p>그러한 매수 매도 타이밍에 대한 고민은 각자가 각자의 상황에 맞추어서 생각해 보면 될것이고...</p><p> </p><p>제가 오늘 말씀드리고 싶은 내용은 감정평가도 아직 나오지 않은 물건을 구입할때는 정말로 신중하게 투자하셔야 한다는 이야기입니다.</p><p>감정평가전이라는 말은 아직 사업시행인가도 나질 않아서, 아직 사업진행이 많이 남아있다는 이야기이고, </p><p>(투자기간이 길어지면 길어질수록 투자수익은 낮아지겠지요)</p><p>야박한 감정평가로 인해 오히려 손해가 날수도 있다는 이야기입니다.</p><p>(불확실한 투자, 막연한 감에 의지한 투자는 지양해야합니다)</p><p>물론 감정평가가 생각보다 많이 나와서 이익이 날수도 있지만, 제가 재개발 입주권 10개 넘게 사보고, </p><p>수많은 재개발 사업장 발품팔아보았지만, 감평 잘나와서 조합원들이 만족하는 구역은 보질 못했습니다.</p><p>그리고, 예전과 달리 정보가 오픈되고, 재개발 사업의 성공사례를 보면서, 원조합원들도 아직 분양까지 시간이 많이 남아있는데도</p><p>싸게 매물을 내놓질 않습니다.</p><p> </p><p>재개발 구역의 시세는 이미 재개발 호재가 반영이 되어 버리면 그 시세에 훨씬 못미치는 금액에 감평액이 결정되는 경우가 많습니다.</p><p>감정평가를 할때 단독주택과 공동주택(빌라)의 감정평가 기법이 다른것은 알고 계실테고, </p><p>일반적으로 거래사례비교법으로 감평을 하는 빌라가 시세에 근접하게 나오기도 하지만, 각 구역마다 다르니,</p><p>도무지 종잡을 수가 없습니다.</p><p> 흔히들 부동산 소장님들도 감정평가전에 와 싸다..해서 자기가 구입한 물건 감정가 받아보고 뒷목 잡는 경후 흔히 생기구요.</p><p>감정평가전의 물건 구입할때 공시주택가격도 알아보시고, 공시지가도 알아보시고, 소방도로를 물었는지, 건물상태도 꼼꼼히 체크하고, 이 구역이 나름 사업성이 있는 지역인지도 알아보고 구입하시지요?</p><p>그래도, 정말로 말도 안되게 싸게 나온가격이 아니라면 감정평가전 매물 구입하시는것은 저는 비추입니다.</p><p>제가 서울에 구입한 많은 물건들이 한참 피크일때 가격에서, 최소 일억에서 이억이상 감정평가가 적게 나왔습니다.</p><p>재산세을 부과하기 위한 기준이 공시주택가격, 공시지가라는것 아시지요?</p><p>예전엔 정말로 시세와 차이가 많았는데, 요즘엔 세금을 많이 부과하기 위해서 매년 공시지가가 올라가고 있지만, </p><p>그래도 재개발 구역 매매할때 부동산에서 뭐라고 합니까?</p><p>공시주택가격이 얼마이고, 공시주택가격보다 얼마만큼 감정평가가 더 나오고..</p><p>어떤 어떤 이유로 감정평가가 나올것이다 예상해서 매도를 하시지요?</p><p>일반적으로 그런 예상은 정확치 않고, 설령 어느정도 맞다고 하더라도, 그러한 위험성을 내포하고 있는 투자는 지양해야 합니다.</p><p>재개발의 감정평가는 경매에서 감정평가하듯 하는 것이 아닙니다. </p><p>재개발 사업의 지출과 수입을 어느정도 예측해놓고, 그 수입(분양수익)의 한도내에서 감정평가를 조절하는 것입니다. </p><p>일반적으로 공사비, 금융비용등 지출은 대략정해지니, 사업성을 맞출려면 어느한도내에서 감정가를 픽스해놓고 이 이하로 감정평가를 할수밖에 없는 구조지요.</p><p>얼마전에 매도한 성북구 모 재개발 같은 경우 감정평가금액이 5100만원이였는데, 공시주택가격은 7200만원 이였고, 과거에 1억5천이상 팔리던 매물이였습니다. 제게 매도한 투자자는 5~6천만원 손해를 보고 매도를 했구요. </p><p>또 다른 물건 감평 2.72억짜리 매물은 전주인이 4.5억에 매수, 감평 1.8억짜리 매물은 원조합원인 전주인이 4.2억에도 안팔았던 물건이였습니다.</p><p>저는 이런 사례를 보면서, 감정평가의 무서움(?)을 알고 있는데, </p><p>부산지역의 20년 넘은 빌라를 평당 7~800만원 주고 사서 답이 나올지 안나올지는 각자가 판단하면 되시는 것이구요. </p><p> </p><p>전에도 같은 글을 쓴 적있지만, 재개발 투자는 황금알을 낳는 투자가 아닙니다.</p><p>아니, 저같은 투자자에게는 황금알을 낳는 투자일수 있지만, 제대로된 분석이 뒷받침 되지 않는 초보투자자에게는 </p><p>큰 손해가 날수 있는 부동산 투자치고는 하이리스크의 투자입니다.</p><p>위에 4.5억에 매수해서 감정평가 2.72억 받고, 제게 2.8억에 매도하신 전주인분은 실거주 하시면서</p><p> 보증금 4천만원에 월세 80만원씩 받던 5가구 다가구 주택의 소유자에서 보증금 4500만원에 월세주고 사는 하우스푸어가 되셨습니다. </p><p>(월세는 이주때까지 받지 않기로 했는데, 생각보다 이주가 빨리 시작되어서 딱 3달 살고 이사가게 되셨네요. </p><p>집구하셨다고 해서 계약금 하시라고 500만원 어제 보내드렸습니다)</p><p>요즘 부산 아파트 시장이 계속 괜찮으리라고 보기 힘들다보니, 그리고 워낙에 저금리이다 보니 초보투자자들이 재개발, 재건축에도 </p><p>많은 관심을 가지시는 것 잘 알고 있습니다. 그래서, 수도권에 투자를 하신 분들도 계실거구요. </p><p>각자의 상황에 맞는 투자를 하시면 됩니다만, 잘 알고 하셔야지 남들이 장전3구역(래미안) 대연2구역(캐슬) 재개발 투자해서 </p><p>돈벌었다고 하니, 철저한 분석없이 따라하기 식의 투자를 하시면 나중에 후회하실지도 모릅니다.</p><p>재개발 투자가 결코 어렵다고 생각하지는 않습니다만, 내돈 오천만원 일억을 투자할땐, 적어도 한달 두달은 공부하고 투자하셔야 합니다.</p><p>요즘에 바빠서 강의를 할 시간이 없지만, 저도 지금 지인분들과 부동산관련 학원을 준비하고 있습니다. </p><p>조만간 공사가 끝나고, 허가 나면, 관심있으신 분들은 강의실에서 뵐수도 있겠지요. </p><p> </p><p>부동산 투자는 성급함이 최대의 적입니다. 이번 기회를 놓치면 다음 기회가 또 있습니다.</p><p>그렇지만, 성급하게 투자해서 내 투자금을 잃어버리면, 그 기회는 다시 오지 않을수도 있습니다.</p><p>좋은 하루 되세요...^^ </p><p> </p><p> </p><p> </p>
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그런 쪽지도 보내나 보내요. ㅎㅎ 웃음만...투자는 본인이 알아서 해야합니다. 저도 님의 글을 읽고 많은 동감을 했어요. 그렇다고 제가 생업을 제처두고 서울로 달려가지 않아요. 뱁새가 황새따라가는 격이죠. 노는 물이 다른데 어떻게 같은 투자를 할려고 하겠어요. 대신 이렇게 좋은 글 올려주시는 것만 해도 엄청 도움됩니다. 감사합니다. ㅈ겐 투자는 부업입니다. 주업만 잘해도 되는데 부업을 위해서 황새를 따라 잡을려는 사람은 욕심입니다. 욕심은 사람을 망가뜨립니다.
" 일면식도 없는 타인에게 댓가없이 가르쳐 줄 수 없다" 새겨 들어야 할 최고의 말 같습니다.
무심코 알려준들, 빙산의 일각이 전부인듯 아래의 무게를 충분히 감당할 수 도 없을 분들에게는 커다란 짐 밖에 될 수 없을 겁니다. 경우에 따라서는 조상님을 탓하는 단계까지 갈 수도.... 그런, 상관관계를 무시하고 달콤한 사탕을 던져주며 더욱더 관심을 고조시키면 수년전 밤***과 같은 일이 벌어 질 수도 있구요.
감정평가금액 산정전후 투자 타이밍에 대해서도 유혹에 성급히 빠져들 수 있는 부분을 실질적인 사례를 들어주니 더 개관적인 mind가 생깁니다.
600만원일때 투자타이밍이란 이야기가 아니라, 시세보다 현저히 싸고, 예상 감정평가금액이 평당 800만원 정도 된다고 봤을때 평당 600만원 정도의 급매라면 투자를 고려해볼만하다는 이야기입니다. 절대적인 가격이 중요한게 아니라, 각 재개발 구역의 상황에 맞는 투자를 해야겠지요. 초보자들이 잘 모르면서 재개발 투자하기보다는, 재개발에 대한 정확한 이해가 되기전에는 차라리 분양권이나, 아파트 투자를 하시는게 더 낫지 않을까 생각듭니다.
고수를 제외한 회원분들께 뼈져리게 체감되는 좋은 말씀입니다. 개별 조합원의 종전자산 감정평가는 구역의 총 사업수익, 총지출비용 등을 예상한후 비례율을 조절하여 맞추기때문에 분양시기도 호경기일때를 잘 맞춰야하고 건축비용, 인건비 등도 변수가 될수 있겠지요. 저도 재개발은 아닌 재건축이었지만 거제 옥포주공 17평을 1억500만원 주고 샀는데 감평으로 종전자산평가 9220만원 받아보곤 기가찼었죠, 다행히 조합원분양가 혜택, 일반P 붙은걸 합쳐 5천이상 수익이 발생한 상황이지만 두가지 깨달은게 있습니다. 제가 4층 주공에서는 앞이 트인 3층 로얄층을 매입했지만 1층도 감평결과, 같은 9220만원이란 가치를 부여함을 보고
"아~ 재건축이 전체적인 사업의 틀에서 층수나 향, 뷰는 크게 영향을 미치지않고(남천 삼익비치같은 특수한 경우는 예외겠죠?^^) 동일평형이면 거의 동일한 시세의 감정평가 결과가 나오는구나~ 내부 인테리어가치는 당연히 배제했었지만 이럴줄 알았다면 나왔던 매물들 중에 조금이라도 더싼 1층을 매입할걸~이란 약간의 후회, 또 하나는 분양시기. 분위기를 잘못타면 시행사, 건설사도 시큰둥~ 시간끌다가 호경기때 빠짝~ 땡기는구나, 건설 호경기가 언제부터 언제까지 지속될지 장담못하지만 아파트 분양이 잘될 시기를 최대한 근접하게 맞추어 막차타지않게, 운에 따라 휘둘리지않게 꼼꼼한 분석으로 예측후 투자해야한다는 것을.... ^^
좋은정보 감사합니다~~ 전부터 더불어숲님은 이름처럼 여러사람들에게 도움을 주시네요 저희는 2008년도에 서울과 인천에 조그만 빌라를 하나씩 사두었어요 서울은 6개월간 아주 큰폭으로 오르다가 더불어님께서 말씀하셨듯이 정점을 찍고 지금은 마이너스입니다 그당시 부산보다는 서울이다라고 생각하고 10년쯤 지나 차액으로 노후자금에 보태자는 계획이 현재로는 낭패를 보고 있어요 하지만 작년 후반부터는 서울권이 올라가고 있어서 다소 위안이 되네요 꼭지에 사서 반토막난채로 몇년동안 못 팔고 있던 분들은 조금 올랐을때 팔려고 낮은 금액에도 팔고 이게 진행이 될까하는 염려때문에 빨리 팔고 나가는것 같애요
우리는 8년간 마음고생하며 겪은 과정이라 이해는 다 갑니다 그동안 공부한것을 밑천으로 인천것을 서울쪽으로 옮겨볼까도 생각해요 거기에 큰 힘이 됐어요. 적다보니 두서가 없네요. 그리고 학원이라는 공간에서 투자공부를 할수 있다면 좋겠어요ᆢ 책으로도 배울수 없는 경험을 어디서 얻겠어요?
첫댓글 좋은 글 감사합니다..오늘도 배우고 가네요..^^
피가되고 살이되는 가르침입니다..대박나시길
아직도 잘 모르고 두렵습니다.
나중에 인연이 되길 바랍니다.
그런 쪽지도 보내나 보내요. ㅎㅎ 웃음만...투자는 본인이 알아서 해야합니다. 저도 님의 글을 읽고 많은 동감을 했어요. 그렇다고 제가 생업을 제처두고 서울로 달려가지 않아요. 뱁새가 황새따라가는 격이죠. 노는 물이 다른데 어떻게 같은 투자를 할려고 하겠어요. 대신 이렇게 좋은 글 올려주시는 것만 해도 엄청 도움됩니다. 감사합니다. ㅈ겐 투자는 부업입니다. 주업만 잘해도 되는데 부업을 위해서 황새를 따라 잡을려는 사람은 욕심입니다. 욕심은 사람을 망가뜨립니다.
존명..
" 일면식도 없는 타인에게 댓가없이 가르쳐 줄 수 없다" 새겨 들어야 할 최고의 말 같습니다.
무심코 알려준들,
빙산의 일각이 전부인듯 아래의 무게를 충분히 감당할 수 도 없을 분들에게는 커다란 짐 밖에 될 수 없을 겁니다.
경우에 따라서는 조상님을 탓하는 단계까지 갈 수도....
그런, 상관관계를 무시하고 달콤한 사탕을 던져주며 더욱더 관심을 고조시키면
수년전 밤***과 같은 일이 벌어 질 수도 있구요.
감정평가금액 산정전후 투자 타이밍에 대해서도
유혹에 성급히 빠져들 수 있는 부분을 실질적인 사례를 들어주니 더 개관적인 mind가 생깁니다.
세상에 꽁짜 없다는말 투자에도 적용하면 많은 도움 됩니다.
잘 읽고 갑니다
감사합니다
좋은글 잘읽었습니다 감사합니다
오랜 수고로 얻으신 노하우를 이렇게 나누어 주셔서 고맙습니다. 많은 배움이 되었습니다. 건강하세요!
일반 투자자에게 어디를 투자하라는 조언보다는, 윗 글처럼 접근방식과 투자자세에 대한 말씀이 진심으로 새겨들어야 할 내용같네요... 감사합니다.
좋은 글 너무 너무 감사드립니다.
종성씨 벌써 학원까지 준비하고 계시네요
부럽습니다~
그리고 축하드려요~^^
600만원일 때 매수 타이밍... 감사합니다.
공부를 했습니다.
많은 도움이 됐습니다.
600만원일때 투자타이밍이란 이야기가 아니라, 시세보다 현저히 싸고, 예상 감정평가금액이 평당 800만원 정도 된다고 봤을때 평당 600만원 정도의 급매라면 투자를 고려해볼만하다는 이야기입니다.
절대적인 가격이 중요한게 아니라, 각 재개발 구역의 상황에 맞는 투자를 해야겠지요.
초보자들이 잘 모르면서 재개발 투자하기보다는, 재개발에 대한 정확한 이해가 되기전에는 차라리 분양권이나, 아파트 투자를 하시는게 더 낫지 않을까 생각듭니다.
@더불어숲(김종성) 고맙습니다
좋은글 이렇게 라도 정보제공 해주시니 감사합니다~~
고기잡기의 "고"자도 모르는 사람에게 고기를 던져준들 먹는 방법도 모르죠..서툴더라도 스스로 고기잡기 준비를 해야만 얻어진 작은 고기에도 감사하게 되고 다음엔 큰 고기를 낚는 행운이 뒤따르리라 믿습니다
고수를 제외한 회원분들께 뼈져리게 체감되는 좋은 말씀입니다. 개별 조합원의 종전자산 감정평가는 구역의 총 사업수익, 총지출비용 등을 예상한후 비례율을 조절하여 맞추기때문에 분양시기도 호경기일때를 잘 맞춰야하고 건축비용, 인건비 등도 변수가 될수 있겠지요. 저도 재개발은 아닌 재건축이었지만 거제 옥포주공 17평을 1억500만원 주고 샀는데 감평으로 종전자산평가 9220만원 받아보곤 기가찼었죠, 다행히 조합원분양가 혜택, 일반P 붙은걸 합쳐 5천이상 수익이 발생한 상황이지만 두가지 깨달은게 있습니다. 제가 4층 주공에서는 앞이 트인 3층 로얄층을 매입했지만 1층도 감평결과, 같은 9220만원이란 가치를 부여함을 보고
"아~ 재건축이 전체적인 사업의 틀에서 층수나 향, 뷰는 크게 영향을 미치지않고(남천 삼익비치같은 특수한 경우는 예외겠죠?^^) 동일평형이면 거의 동일한 시세의 감정평가 결과가 나오는구나~ 내부 인테리어가치는 당연히 배제했었지만 이럴줄 알았다면 나왔던 매물들 중에 조금이라도 더싼 1층을 매입할걸~이란 약간의 후회, 또 하나는 분양시기. 분위기를 잘못타면 시행사, 건설사도 시큰둥~ 시간끌다가 호경기때 빠짝~ 땡기는구나, 건설 호경기가 언제부터 언제까지 지속될지 장담못하지만 아파트 분양이 잘될 시기를 최대한 근접하게 맞추어 막차타지않게, 운에 따라 휘둘리지않게 꼼꼼한 분석으로 예측후 투자해야한다는 것을.... ^^
경험담 잘들었습니다.^^ 초보들은 잘알고 투자하시길.. 저도 마찬가지구요 ^^;
좋은 말씀감사합니다
모처럼~좋은 글 잘 읽었습니다.
요즘 지역주택조합이니 재개발이니~ 말들 많은데 투자의 방향을 알려주시네요.
좋은 글 너무 감사합니다.
재개발에 대해 많은 공부가 되었습니다.
승승장구하시는 모습 보기 좋네요~~^^
저 역시 투자는 부업 차원이라 본업을 놓을수가 없더라구요~~
투자도 좋지만 건강도 잘 챙기시고 청류 형님과 몇분 어울러 언제 한번 자리 만들어 보아요
좋은말씀감사합니다. 전에 뵈니 자신감과 확신에 찬 모습이 보기 좋았습니다. 어떤분야든 확신이 설때까지 공부하고 발품팔고 투자로 이어져야될거라 생각합니다. 모르면 투자하면 안되요~
좋은정보 감사합니다.
삭제된 댓글 입니다.
와요?? 어딘지 안갈켜주이 열받능교?
이런식으로 리플달면...아니 아니 아니되오^^
이래서 선현들이...인간이 아닌자에게는 전하지 말라는 말이있습니다
혹시 김정숙씨 예전에 저와 화명동 재건축때 제카페에(화명 주공)계셨던 분 아니세요?택시 운전하시던 분 만약 맞으시면 쪽지 보내 주세요 명륜 아이파크, 장전 레미안, 대연 레전드 마치고 이동 중입니다.
올려주신 글만 보더라도 충분히 피와되고 살이되는 좋은 글들인데요. 전 전혀 자랑처럼 느껴지지도 않고요. 받아들이는 사람마다 다른듯 하지만, 필요한 정보를 얻는것만 해도 감사할 따름입니다. 너무 민감하게 반응하지 않으셨음 하네요~~
무슨 말인지 제 스스로 이제야 조금 알아 듣는것 같습니다. ㅋㅋ
어느 아파트다 말씀만 안 하시지, 중요한 기본적 정보를 많이 주시네요. 감사드립니다.^^
님의 땀과 노력이 발품으로 느껴집니다. 결실맺는 날이 오겠네요.. 멋지십니다. ^^
좋은 글 감사합니다 ^^
돈드릴께요
물건찍어주세요
학원업 개업 ㅊㅋ드리고 번창하시길 기원합니다..좋은 정보감사드립니다.
좋은정보 감사합니다~~ 전부터 더불어숲님은 이름처럼 여러사람들에게 도움을 주시네요
저희는 2008년도에 서울과 인천에 조그만 빌라를 하나씩 사두었어요 서울은 6개월간 아주 큰폭으로 오르다가 더불어님께서 말씀하셨듯이 정점을 찍고 지금은 마이너스입니다 그당시 부산보다는 서울이다라고 생각하고 10년쯤 지나 차액으로 노후자금에 보태자는 계획이 현재로는 낭패를 보고 있어요 하지만 작년 후반부터는 서울권이 올라가고 있어서 다소 위안이 되네요
꼭지에 사서 반토막난채로 몇년동안 못 팔고 있던 분들은 조금 올랐을때 팔려고 낮은 금액에도 팔고 이게 진행이 될까하는 염려때문에 빨리 팔고 나가는것 같애요
우리는 8년간 마음고생하며 겪은 과정이라 이해는 다 갑니다
그동안 공부한것을 밑천으로 인천것을 서울쪽으로 옮겨볼까도 생각해요 거기에 큰 힘이 됐어요. 적다보니 두서가 없네요.
그리고 학원이라는 공간에서 투자공부를 할수 있다면 좋겠어요ᆢ 책으로도 배울수 없는 경험을 어디서 얻겠어요?
좋은글 많은 도움되고 머리속에 새기고 갑니다~!
감사합니다^^
정말 좋은 말씀 고맙습니다