마린시티 자이.... 이제 지켜봅시다.

[토왕(이동욱)]

저도 별 생각없이 시작했다 글이 길어지니 죽을 맛입니다..

담주 월요일 청약시작이니 빨리 마무리해야하는데 저도 주말 놀아야해서 대충 적겠습니다.

시간이 부족하니 전체 글이 기승전결이 좀 헷갈리시더라도 양해부탁드립니다.

10년 된 까페회원이고 저또한 여러 정보와 글의 도움으로 흙수저치고는 비교적 젊은날에 카페목적을 달성했고 어느정도 경제적 자유도 이루었기에 베풀어야한다는 마음 절반, 안타까운 심정 절반으로 글을 적고 있습니다. 무엇보다 투자에서도 정보의 홍수가 넘치는 마당에...대부분이 순수성을 잃어가고...무조건 성공하거나 크다란 수익을 안겨줄거란 글, 아님 아직도 지역별/물건별 세부분석이 아닌 싸잡아서 하락이란 글들을 보니 저라도...대부분이 저처럼 실수요에서 시작해 혼자 분석하고 스스로 결정한다고 봅니다....순수한 개인의 입장에서 대승적으로 다같이 잘살고자 글을 적고 있습니다.

나름 과거부터 글을 적었고...

10년 전에는 서울쪽 부동산까페에서 서울보다 부산이 투자로 낫다고 얘기했다가 미친놈 취급도 당했었는데...부산텐인텐은 역시 고향이라서 그런지 08년도 부동산 패러다임의 변화(서울가지말고 부산투자하란 글)로 별 욕은 안먹었고 그 뒤  마리나(당시 평당 천 가려는 요트조망권 물건 아이팍 비교하면서 4억 넘어 부산 최초 중고아파트 6억 돌파 얘기했다가 게시판이 시끄러웠죠)....당시에는 3.5억이 한계라고 다들 봤는데 결국 6억 시대 왔습니다.

 그리고 아이파크, 제니스 분양 당시 매물 가성비 분석....당시 제니스 102동 요트장조망 저층 물건, 8호 고층 물건 분석 등을 통해 그래도 현재 1~2억 정도는 뛰었고, 아이파크 T2-10호, T3-7호 어디가 광안대교 나오는지(당시 모델하우스에서 7호가 나오고 10호가 안나오는걸로 시뮬레이션이 나왔죠) 분석했는데...결국은 10호가 나오고 역시 가격도 많이 뛰었습니다. 경동제이드 분양 당시에도 저층 물건 분석했는데 너무 많이 뛰었고, 이후 전세끼고 메트로 중소형....이 때 밤* 분과 엮여서 한통속 모함도 받고(제가 몇개 1년 정도 먼저 샀는데 하필 그분이 붐을 일으켰죠)....그 외 부산에 안오른 중소형 가격갭 분석해서 진구와 동래쪽...그리고 동부산 소형과 대형물건 가격갭분석해서 특정단지 대형 예측...해운대 자이 분양가 분석 등등.....그러다 신공항 빅엿 결과 보고 열받아 글 끊고 승리한 대구로 투자하러 갔습니다.(농담이고 보기싫은 대구 건너뛰고 강원도로 갔죠...대구를 갔어야 했는데) 그 사이 해외근무도 다녀오고 암튼 지금 신공항 얘기가 다시 나오니 시간 참 빠릅니다. 

 물론 저도 실패하는 투자를 해봤지만 운이 좋았는지 까페에 적은 글들...특히 개별 물건 분석한 것은 나름 제가 예측한대로 시세가 흘러왔습니다. 저도 당시엔 젊어서 가감없이 글 적고...공격적인 댓글들이 달려서...자연스레 소극적, 조심스레 상승폭 등을 예측했었는데 지금 보니 생각보다 더 많이 뛰어서 그냥 분석하고 판단한대로 가감없이 적는게 나은거 같습니다..그리고 글들 속에 은근히 투자하면 안되는 곳들을 표현했었는데 사실 로또같은 수익율을 쫓는거보다 백원이라도 안잃는 투자하는게 훨씬 중요하죠....지나고나면 글을 읽고도 그런곳에 투자한 분이 꼭 계시더군요.

 암튼 예전글에도 적었지만 글쓴이가 적은 글이 광고성 띄우기를 하던 아님 순수하게 결과 예측 등을 하는 것은 자유지만 잘못된 예측성 글을 올리고 그로인해 훗날 누군가에게 손해를 끼친다면 알짤없이 강퇴를 당하거나 스스로 떠나야한다 봅니다. 그런면에서 10년을 활동했지만 저는 아직 제맘대로 글 적을 자격이 있으니 다행이라고 봅니다.

그럼 이전 마린시티 자이 주변 분석해서 자이 입지가격 1800 내외까지 뽑아봤습니다.

소규모 단지 단점과 좋은 조망의 장점을 상쇄해서 그냥 1800에서 마무리지었고....사실 이 입지에 500세대 이상 최고급 물건이면 5년전 제이드 분양가인 2000 이상, 힐스테이트 위브나 삼익 같은 수천세대 하이브리드 아파트 들어온다면 2500 이상도 바라볼 자리였겠죠.

하지만 오히려 작은 규모(258세대), 주요 세대의 조망확보되는 당첨물건들은 미계약분 최소화 그리고 거래매물의 희소성 등으로 초기에는 P형성에는 더 유리한 부분도 분명 있으며, 반면에 중장기적으로 소규모 단지의 한계, 마린 기존 물건과의 가격 간섭 등으로 주변 가격대가 자이 분양가보다 낮은 대규모 신규 단지들 대비해서 시세상승폭은 제한적이라 예상하고 있습니다. 

이전에 뽑은 주변 일부 시세(조망단지 위주)로 가격갭을 분석해보면..

참고로 가격갭에 대한 얘기는 예전글을 참조하시고.....항상 부동산 관련 예측, 전망글에 나오는 경기 분석, 금리향방, 호재의 영향, 수요예측, 입주물량 등을 통한 넓은 지역이나 전체시세흐름에 대한 분석은 결국, OOO가 예상되니 OOO가 될것이다..로 끝맺습니다. 반면에 제가 얘기한 갭분석은 현재 OOO니까 단기적/현실적으로 OOO가 확률이 크다....로 끝이 나죠. 즉 입주물량 정도 제외하고 예상되는 것이 그대로 갈리도 만무하고 그리고 그런 요인들이 특정지역 아파트와의 가격적 상관관계 또한 불명확합니다. 결국은 큰그림과 전망은 베이스로 활용하고 현장에서 실체를 통한 분석을 통해 최소한 손해보지 않는 투자를 하는 게 옳다고 봅니다.

93년식 동삼 비조망 중소형 평당 1250, 요트장 조망 대형 평당 1000 .......조망이 좋지만 대형이 20% 정도 저렴

95년식 경동 비조망 중소형 평당 1350, 요트장 조망 대형 평당 1100....... 동삼과 동일한 가격갭

(연식/단지규모/주차편의 등 동일 입지 기타조건 따른 동삼과 경동 가격 차이 10% 내외) 

02년식 중동메르빌 비조망 중소형 평당 1000, 조망 대형 평당 1350(6.5~9억 평균적용...대형이 30%이상 비쌈)

01년식 까멜리아 조망 대형 평당 1250(7~8억 평균적용)

13년식 해운대자이 중소형 평당 1650

14년식 해운대레미안 중소형 평당 1560

여기 가격갭으로 유추해낼 수 있는 것은?.누가 댓글로 메르빌을 대충 물어봐서 저도 대충 답 드렸는데 잘 판단해보십시요.

일단 현재 가격대 갭에서 알 수 있는 분명한 사실은?

1. 소형은 메르빌, 대형은 동삼/경동이 낫다

   -> 메르빌 대형이 동일 단지 소형보다 30% 이상 비싸고 경동/동삼은 20% 이상 싸다....50% 이상의 차이.

   물론 메르빌조망이 특급이지만 경동/동삼도 요트장재개발 무산을 보듯이 만만치 않은 조망권인데 최근

   이런 갭은 제가 얘기한 통상의 룰을 벗어난겁니다.  메르빌 조망 또한 저층은 미포쪽 주거지와 상업건물 등에

   간섭이 발생하고 LCT로 인해 해변조망은 101동 정도만 현재로선 간섭없이 나올겁니다.

   또한 비슷한 조건의 단지인 중동레미안과 우동 해운대자이 중소형 가격을 봤을때  입지가격 차이는 10%.....

   (중동이 위브 안정화, LCT 등으로 시세 상승이 좋죠...예전보다 우동 평당가격대 많이 따라잡았네요)

   이전 분석한 마리나 입지가격까지 대입하면,  20% 내외 경동입지 가격이 메르빌보다 높아야 하는데....

   메르빌 중소형 시세를 대입해보면 년식 등을 고려해도 메르빌 중소형이 경동보다 30% 이상 쌉니다.

   즉 경동 중소형이 적정 가격이라면 메르빌 소형이 10%정도 더 올라갈 여지가 있습니다. 

2. 경동 대형은 7억 벽에 갇혀 있다. 

  ->  입지, 년식, 상권, 조망 등등 경동 대형이 마린시티 가격을 넘기는건 어렵죠. 이전 글에 마린시티 분석했듯이 

   하이페리온 조망물건 평당 1000, 까멜리아 평당 1200  즉 7억선에 마린시티 조망물건이 소화되지 않는 한 경동 상승엔

   한계가 있고 둘중 뭐든지 먼저 올라줘야 움직일 수 있습니다. 조망 좋은 남향 대형이 동일단지 중소형보다 20% 이상

   평단가가 싸고 유사한 형태의 옆동네 주변 메르빌은 오히려 대형이 30% 이상 비싼 상황, 반대편 민락 푸르지오는

   많이 따라잡아서 대형이 5~10% 저렴,

    현재 가격갭으로 봐서는 당연히 대형 투자는 동삼/경동이 메르빌보다 나은 선택이지만, 현재로서는 마린시티 7억대

   움직임을 지켜보거나 차라리 마린시티 7억 내외를 고려하는게 나을겁니다.

그럼 좀 더 분석해서 대략 유추 할 수 있는 사실들은?

1. 메르빌 대형 가격이 현재 정상인가?

   10년정도 가격흐름을 꾸준히 봐왔다면 알수 있죠.

   입주 후부터 08년까지 계속  앞동 대형이 평단가 30% 이상 높았고, 10년도 이후 중소형 평단가가 대형과 비슷해졌다가

   ...최근에 다시 대형이 30% 이상 차이를 벌린건데...장기적으로 봤을때는 적당한 조망값, 당연한 시세차이입니다.

   하지만 단기적으로 경동, 까멜리아 등과 가격갭을 비교해봤을 때 지금 들어가는건 보류해야겠죠. 

   경동/동삼 역시 과거 대형이 중소형보다 20% 이상 높았는데 중소형이 너무 치고 오르고 대형은 제자리에서 최근 어느 

   정도 회복 했지만, 다시 마리나 영향에 소형이 오르면서 현재 -20%, 대형은 마린시티 7억 벽에 갇혀 머물러 있는거죠.

   우측 중동뿐만 아니라 좌측 수영강 민락동 푸르지오 등을 보아도 이전 동일단지보다 30%까지 평단가가 싸다가 많이

   회복된게 보입니다. 결국 이동네 대형가격은 마린시티를 중심으로 멀어질수록 많이 회복된 셈이죠.

      만약 꼭 메르빌 대형을 하신다면 101동 저층 7억 미만 물건 중심으로 보시고 가능하면 깍아서 저층 6억 중반, 

   중층 6억 후반대...그 이상은 그렇습니다.

 2. 경동/동삼 중소형 가격은 적절한지? 

   위 가격비교를 통해 경동보다 중동 메르빌 소형이 약간 저평가 되었다 판단했는데...반대로 메르빌이 정상이고 경동/동삼

   중소형이 오버슈팅되었을 가능성 또한 확인해야하죠. 이 판단을 위해 전에 가격갭 얘기했듯이 통상의 룰....즉 해운대구,

   그리고 주변을 넓혀서 해운대 자이와 비슷한 새아파트와 주변 경동/동삼과 비슷한 연식, 규모 등의 아파트가 있는 유사 

   지역들을 가능한 많이 여기저기 살펴봐야 합니다. 경동이 최근 유행 새아파트라면 해운대자이와 비교해서 1800 이상의

   입지가격이 나오는데 그럼 21년 차인 지금의 적정 가격은 얼마인지 뽑아내야하는거죠. 인근 중동, 신시가지 20년 차의

   가격갭은 20~30%....30평대 스위첸/레미안 가격 5억과 중동역 주변 20년차 여러 아파트 3.5~4억 가격을 대입해서...  

   (보통 10년 년식 차이에 10%, 재건축 대상 아니면 20년 이상 차이는 25% 이상 나오죠).

   즉 1800의 25% 정도 잡으면, 지금시세인 1350과 대동소이하니 상식선의 가겨대라 봅니다. 30% 잡으면 더 내려가겠죠.

   개인적 판단은 주변 마리나 등의 영향으로 아주 약간 오버했다고 판단합니다.

 3. 그럼 까멜리아의 적정가격은?

   까멜리아가 새아파트 중소형일 경우 입지가격은.....우선 주변 경동/동삼/마리나 입지 가격인 1800(조망제외), 5년 전 분양한 경동제이드 2000(조망 포함)....최근 분양한 동백제니스 1500(분양공고는 34.9평 기준 1400대인데, 다른 곳과 동일하게 P 1천 포함 4.8억 32평 적용하면 1500 나옵니다)...위에 적었듯이 마린시티 자이도 500세대 이상이면 고급화로 나가면 2천 내외 예상했고. 제이드는 동백제니스 분양가 1500에서 유추하면 조망값과 고급 대형위주 건축가격이 500정도 나온거 같고...역시 까멜리아가 주거입지면에서 우위인 점 등을 고려해서 판단.

 (개인적으로 마린시티 자이와 까멜리아 입지가 상권가격, 역세권여부, 조망 등등 까멜리아가 역시 약간 위라고 봅니다)

   일단 보수적으로 까멜리아 새아파트 2천 입지로 계산을 잡으면, 15년 연식 고려해서 15% 빼면 1700이 현재의 적정가가 나오죠. 하지만 위 가격대는 중소형 기준이고 동삼/경동의 대형 조망권 물건과 중소형의 가격갭 20%를 대입하면 1350이 나옵니다.  반대로 긍정적으로 잡아 입지 가격을 1백만원 정도 올리고 연식에 따른 감가상각 또한 고급주복의 조건을 대입, 조망 또한 동삼/경동보다 우수하다 가정하면 최대 1600까지도 나옵니다. 사실 개인적 판단은 바다 바로앞 동백섬과 베이101 요트,  고층 해운대해변까지 더구나 불변의 영구조망인 까멜리아가 훨씬 조망값은 비싼게 사실입니다. 동삼/경동/엑소디움도 요트장 호텔에 일순간 조망 날라가뻔 했고 용호동자이는 이미 날라갔고 미포쪽 매립계획은 누가 상상이나 했겠습니까..

   결국 위에서 판단한 메르빌 대형 대비 50% 내외 저평가인 동삼/경동 대형과 대비해서도 현재의 까멜리아 평당 1250은 최소 10% 정도 추가로 저평가 되어있다는 결론이 나옵니다. 최저 7.3 ~ 8억 (평균 평당 1250) 수준인 까멜리아가 같은 저평가인 경동/동삼 대형을 위해서도 10% 정도는 시세가 올라줘야 경동이 추가 상승하는 여력이 발생, 즉 7억 벽에 막혀 있는 이유에 대한 또다른 설명도 되겠습니다.  

  중장기적으로 긍정적으로 판단해서 주변 경동 등의 중소형 시세를 그냥 대입하면 평당 1700만원, 메르빌 대형 8억대 가격이 장기 흐름에서 정상적이라 가정하면  평당 2200, 최대 12억 이상이 나옵니다. 08년 당시 까멜리아 7억, 메르빌 대형 5억 즉, 40% 가격 차이 났으니  현재 메르빌 대형 가격 평균 8억이 정상이라면 까멜리아는 12억 나오는 것도 얼토당토 않은 얘기는 아니겠죠.

 계속 길어지네요. 다음부턴 댓글로 물어보셔도 꼭 동,층,평수....그리고 매수/매수할 가격대 대략이라도 가능한 알려주셔야 답글 달기가 편합니다.

 자, 이제 본격 자이 들어갑시다.

 사실 위에 글들은 댓글에 대한 답변도 되지만 가장 중요한 자이와의 대칭첨에 위치한 까멜리아 입지가격을 뽑고 상호비교하는 과정이라 보면 됩니다. 단순 A,B만 비교해서 나오는 일차 데이터가 아닌 자이입지 하나를 두고 마리나, 까멜리아, 최근 분양물건 등 가장 유사한 지역의 새아파트 입지가격을 각각 뽑아서 자이의 가격을 예측하는게 핵심이죠. 지난 번 마리나 등 주변부 분석해서 자이 입지가격 1800, 이번에는 같은 마린시티 내 동일한 상업지역 주복인 까멜리아 입지가격 2000, 그리고 최근 분양한 주변 물건들을 분석해서 자이 현재 분양가가 적절한지, 그리고 자이 자체 분석을 통해 얼마나 오를 수 있는지........마지막으로 마린시티와 비교해서 한계가 전망은 뭔지 결론 내보죠. 

  그 와중에 연계되는 메르빌과 동삼/경동 등도 겉다리로 분석한거니 참고만 하시고...까멜리아는 뒤에 다시 마린시티와 자이 예측하면서 나올겁니다.

 이제 평면도나 내부 커뮤니티시설, 외부 공간 등 조감도가 나왔으니...

  요약하면 지금까지....

 우선 마리나 등 주변부 분석을 통해 자이의 조망제외 입지가격은 1800만원.

 조망을 포함하면 경남마리나 등 소형평형 요트장 조망가치는 입지가격의 15~20% 즉, 2천만원 이상의 분양가가 나오는 걸로 판단합니다. 하지만, 258세대의 작은 세대수, 그리고 이전 글에 적은 거름이 되는 대다수 주상복합의 단점에 해당하는 적은 토지면적, 그에 따른 커뮤니티시설, 단지 내 놀이터 부재 등등은 단점이 되겠죠. 반면, 바로앞 어린이공원과 마당같은 요트장은 이런 부분을 상당부분 상쇄시킬겁니다.  즉, 조망까지 포함한 새아파트 입지가격 1800만원은 제 판단에는 그나마 소극적으로 잡은 가격대입니다. 또한 위에 까멜리아 새아파트 입지 가격 또한 주변부와 비교해서 보수적으로 평당 2000을 잡았으니 자이 입지는 중소형에서 중요한 직주근접...역세권 등 교통편 약점과 작은 단지, 좁은 전용면적 등 단점을 최대한 감안했다 보시면 될겁니다.

 여기에 추가로 동삼/경동 대형 가격갭 -20%를 아이파크에 대입하여 아이파크의 새아파트(중소형기준) 입지가격을 뽑아보면.... 분양가 평당 1650, 전체 시세는 최초 조망물건 P 정도 고려해서 현재 1750 수준이라 가정. 그리고 연식 5년 5% 역산 대입하면 1850...마지막으로 중대형이니 인근 중소형과의 가격갭 -20%를 역산하면 2200~2300 정도가 아이파크의 입지가격(새아파트 중소형 분양가격)이 나옵니다.

 즉 마린시티 자이 1800, 까멜리아 2000, 아이파크 2200....자이의 1800은 작은 부지 등을 고려해도 현재 분양가 1700 대비 메리트가 있고 결국 평당100의 초기 P는 상식선에서 합리적이라 판단됩니다.

참고로 30평대 중심으로 분양할 삼익비치 재건축의 경우 현재의 매물가격 계산해보면 최소 2300 이상에서 분양해야 답나오는걸로 나오는데....결국 제가 힘들게 이리저리 뽑아내도 시장가격은 대부분 상식적인 선에 딱딱 떨어집니다.

간혹 상식에 안맞는 저평가, 고평가를 찾으면 몇십번 위의 과정으로 확인하고 확인해서 투자 들어가는거죠'        

 다음은 자이 외 최근 분양한 비슷한 성격의 단지들을 살펴보면...

 해운대역 동원비스타 현재 조망이 그나마 나오는 고층 약간의 P포함 평당 1750~1850(32평으로 계산)

 인근 동백역 두산제니스 분양가 약간의 P 포함 평당 1500(역시 32평으로 계산)....

 자이 또한 현재 평균 1650 이지만 34평 기준이고 32평으로 환산하면 1700 넘습니다.

 그리고 자이 전용율 또한 위 두곳과 동일한 73% 내외가 예상되고...요즘 일반 새아파트 대비 분명 체감은 떨어지겠죠.

 참고로 기존 아이팍, 제니스가 68%내외, 나머지 마린시티 주상복합은 대부분 80% 이상 나오며 아델리스 제외한 주거형오피스텔도 80% 내외인데 작은 부지에 중소형으로 채우다보니 적은 전용율은 역시 단점이 되겠습니다.

  위 두곳과 학교거리, 생활상권, 중심상권, 단지 주변 공원이 있는지 유해시설이 있는지 등등

 조망은 동백제니스는 제외하고........비스타는 바다 조망을 강조했는데 별로 할말 없네요.

 자이는 주변이 요트장, 어린이공원, 초등학교 그리고 부산 최고 주거지 2곳의 시설(최고급 상가, 수많은 놀이터 등등)에 둘러쌓여 있고, 유해시설은 없다 봐야겠죠. 나머지 2곳은....... 알아서 판단하십시요 

 반면 역세권, 대중교통편은 동백제니스와 비스타가 유리하죠. 특히 젊은세대를 고려할 때 직주근접 또한 대단히 중요한 요소인데 지하철은 둘째치고 한두노선 제외 시내버스 타는 것도 거리가 있다는 걸 감안해야할겁니다.

 뭐 공항리무진 타고 출퇴근하면 상관없고요. 

 솔직히 까놓고 동원이 저 가격이 맞다면 자이는 2천 넘겨야죠.

 같은 중동으로 동원과 비교해서 조금 비약하면 자이는 엘시티 옆자리입니다.

 일단 입지는 일장일단이 있으니 둘째치고 해운대역 주변...바로 옆단지가 없으니 중동롯데캐슬마린, 중동두산위브, 비치베르빌 등등, 그리고 동백 제니스주변은 제니스입지보다 조금 떨어지지만 한솔솔파크, 오션파크 등등 그리고 자이는 자이주변 마리나나 동부, 경동 등과 가격갭 상호 비교분석해보시면 왜 2천 넘어야 한다는게 이해되실 겁니다.

 시간이 없으니 간단하게 짚어만봐도 해운대역 주변과 동원의 가격갭, 그리고 자이 주변 아파트와 자이 분양가의 가격갭을 분석하면 입지가격 차이가 15~20% 납니다. 오션파크, 솔파크와 비교하면 30% 이상이 나오죠.

 즉 지금의 동백제니스 1500 대입하면 자이는 2000, 동원비스타 1800에 대입하면 2100의 가격이 나오게 되죠.

 하지만....두곳이 약간 오버슈팅했을 수도 있으니 위에 분석한 내용(마리나와 까멜리아, 아이파크 분석 결과)에서 나온 자이 1800을 적정가라고 하겠습니다. 최소한 최근 분양한 두곳보다는 자이의 현 분양가가 가성비가 높다라고 판단할수 있겠죠. 

 자이 입지가격 하나를 검증하기 위해, 즉 현재 분양가가 메리트가 있는지 여부를 확인하기 위해 3곳(마리나, 까멜리아, 아이파크)의 자이 주변 입지자격을 뽑아내서 확인했고 여기에 더해 인근 유사한 성격의 분양단지까지 다 비교해서 자이 분양가는 평당1800이 보수적으로, 합리적으로, 안정적으로 적절하다고 저는 결론을 내리겠습니다.   

 여기에 번외로,

 현재 부산 최고가 6억~7억 중반(평균 6억 후반) 10년 된 30평대 주상복합 센텀트럼프가 빠질수 없죠. 연식까지 고려하면 압도적인 가격입니다. 그래도 10년전 분양때 급등하고 별로 오른건 없습니다. 

 사실 평수별 최고가 아파트는 가격갭 분석이 어렵습니다. 기준이 되어줄 위쪽 매물이 없으니...

 가까운 위치지만 두곳의 입지 성격도 판이하고 사람마다 취향도 다르니...어렵습니다. 그냥 서로에게 나보다 비싼곳이 있으니 그 가격대까진 올라갈수 있다라고 좋게 보면 되겠네요. 그리고 괜히 얘기 꺼냈다가 예전 센팍VS마리나 같은 살벌한 말들이 나올 수 있으니(결론은 현재로선 경남마리나가 이겼죠...)  

 제 판단은...아니 취향은 자이입니다.  트럼프도 사랑합니다.

 이제 자이 단지 자체를 분석합시다...

 가장자리 2라인이 80형, 중간 4라인이 84형, 중간에서도 중간 2라인이 1천 5백정도 비싸게 책정되어 있습니다. 그리고 가장자리 1호, 6호 각 2천5백 정도 가격차이가 납니다. 최고층과 저층가격차이도 5% 약간 넘는 수준.

 층에 따른 가격차는 미미한 편이라서 가능하면 고층(뒤쪽 마린파크 상가 넘는 높이)이 조금 더 유리하겠습니다. 4베이면 뒷면은 크게 간섭되지 않으니 높이도 별 상관없겠고 그냥 5층 테라스 면적 주는 곳이 영구조망만 확보되면 제일 좋겠네요. 적당한 높이에서 요트장 배도 제일 잘보이고...물론 요트장 재개발하다가 상가라도 하나 들어오면 위험한 높이죠.

 일단 80, 84 두곳의 평당가격 차이가 5%~10% 수준인데 분양가 책정에 허점이 보입니다..

 동일평형으로 85제곱미터/32평 기준으로 환산했을때 제일 가격싼 6층 기준으로

 6호 1630, 2/5호 1720, 3/4호 1760, 1호 1720.

 배치도와 평면도 보면 아시겠지만....

 2,3,4,5호는 서서남 간섭 거의 없는(우측 아이파크 T1 이 약간 거슬리겠죠), 요트계류장과 주변조성될 공원 등도 100% 조망입니다.

 3,4호 포베이가 더 비싼건 팬트리, 드레스룸이 넓고 실평도 서비스도 약 0.5평 넓습니다. 주방쪽에 뒷창이 있죠.

 2,5호 포베이는 주방이 조금 더 넓지만 별 차이없고 대신 주방이 아닌 안방 옆면에 추가 창이 생기는데 환기쪽은 불편해질테고 대신 2호는 안방 옆창으로 어린이 공원과 광안대교가 좀 더 뚜렸하게 나오겠네요..   

 1호는 요트장이 70% 이상 조망 안나오고 메인은 어린이 공원과 아이팍과 옆 2호 라인 사이로 광안대교 나오겠네요. 평면도 84평보다 5% 좁은데 조감도상으로 봐서는 체감상 더 많이, 특히 주방이 좁고 세탁기가 요즘 구조와 달리 안방발코니로 가는건 잘모르겠네요. 옆창 뒤창 3면창이니 타워형이라도 환기불편은 없을거고 남향에 가깝고...그래서 평단가를 2,5호만큼 올려놨네요.

 6호는 요트장조망 60% 정도 확보되고...향은 서북향인데 뒷창 주방과 작은방 쪽이 오히려 동동남향이네요. 별 의미 없습니다. 역시 84보다 좁아보이고 여기는 뒤쪽 마린파크 넘어야 조금 낫겠습니다.

 뒤창쪽 조망들은 별 의미 없고 실제 나오는거도 별거 없을겁니다.

 일단 제 의견은 1호와 2,5호 가격차가 거의 없는데...

 여긴 무조건 요트장 조망 확보가 중요한 자리인데 찔끔 나오는건..... 무조건 남향을 생각하는 분들 계시면 경쟁률과 계약률 역시 어느정도 나오겠지만 초기 P와 훗날 입주이후까지 매매차는 제법 벌어질로 예상됩니다.

 제니스나 경남마리나 기준으로 요트장 조망 여부가(이거도 잘나오냐, 힘들게 나오냐 차이가 있지만) 동일층 기준 15~ 20% 내외 보시면 되고... 하지만 앞 아이파크와 옆 제니스 사이 공원 등을 조망으로 시장에서 받아들이면 아주 좋은 물건이고....반대로 아이파크와 간섭 나오는 물건으로 받아들이면 어렵겠죠. 일단 저라면 보류합니다.

 6호는 향이 안좋으면 조망이라도 100% 확보되야 하는데 애매하네요. 일단 요트장도 60% 내외 나오니까 요트장 조망이라 우기겠지만...저 같으면 모른척 하겠습니다.

 전반적으로 평균 분양가(32평으로 환산하면1700 나옵니다)를 2,3,4,5호 라인을 1800, 1호 1600, 6호 1500 에 맞추는게 타당하리라 보입니다.

 즉, 선호라인과 6호는 평수까지 환산하면 평당 300...딱 1억이 분양시 적당한 가격차이고...이 가격에 분양해도 P는 선호라인이 더 높을텐데... 제 기준에는 자이가 가격책정 잘못했네요.

 제 기준은 설명하긴 힘들지만 마리나, 아이파크, 제니스 등에서 조망권(전체조망, 사이조망), 향, 간섭, 층 등에 따른 가격갭과 그에 따른 대략의 산출 결과라 보시면 될겁니다. 

 실제 입주할때 6호의 조망(특히 고층)이 얼마나 요트장을  확보하느냐, 그리고 뒷 상가와 마리나 넘는 매물들이 센텀쪽이나 뒤쪽 해운대 야경 등등이 가치가 있냐 등으로 판단될 겁니다. 없다면 선호라인과 더 가격이 벌어질 수도 있겠죠. 최대 1억 5천 이상...1호는 그 중간 즈음에 위치할겁니다.  

 일단 세대수 자체가 2,3,4,5호가 70% 가까이 차지하니까 가능하면 중간 4베이를 선택하시고....

 일단 초기P가 붙는 양상을 보고 투자자는 판단해야할 것이며...... 실수요 당첨자분들은 잘 들고가시길.     

 만약 1,6호에 당첨되거나 꼭 구하시겠다면....1호는 저층(어린이 공원 조망...고층으로 가면 오히려 아이파크 간섭이 눈에 들어 올겁니다), 6호는 고층(뒤쪽 마린파크 상가와 가능하면 옆 마리나 넘어서는 높이) 선택이 유리하겠습니다.

 P부분  결론만 말씀드리면

 분양가 1700, 제가 입지가격 뽑은게 1800.....즉 평당 100만원 3천인데...2,3,4,5호에 몰리겠죠.

 당첨자 발표 직후 2,3,4,5호 초기 P2~3천......호가 5천 이상 나올겁니다. 분위기 휩쓸리면 6억대 건너뛸 수 있습니다.

 가장 비싼 6억 1천 8백....확장은 기본인데 여기에 시스템 에어컨 등등하면 6억 3천....즉 실제적인 초기 거래는 P 포함 6억 5천선이며 호가는 6억 8천, 7억 바로 아래까지 가겠네요.

 가장 싼 6호는 2,3,4,5호 물건들이 당첨자 발표후 호가가 P2~3천 수준이면 계약할지 여부부터 고민하시고...선호라인이 P5천 내외가야 무피 또는 몇백에 거래될겁니다. 선호라인과 비선호라인 두곳의 가격갭을 보시면 되겠죠.

 즉, 선호라인 P가 1억이 넘어 7억을 갈때 비선호라인이 여전히 무피 또는 몇백수준이라면 실제거래가 차이는 1억 5천 정도 나니까 실거주나 임대수익 등 고려하여 들어가시고 반대로 선호라인 P가 5천도 안되는데 6호가 천단위 P가 붙으면 무시하면 되겠습니다. 

 1호는 역시 중간 선호라인과 6호라인 중간 즈음에서 판단하시면 되겠네요. 말이 중간즈음이지 분양 가격대 자체가 비싸니까 잘 판단해야 합니다.

 특히 조망은 별론데 향이 좋거나 그 반대인 경우.....아주 애매하죠.  이번 경우는 그래도 광안대교와 일부 요트장 조망(사이조망) 그리고 어린이공원 조망과 아이팍 간섭을 시장이 어떻게 판단해줄지 저도 모르겠습니다.  

 그리고 2,3,4,5 굳이 비교하라면 맨 우측 2호는 남향 안방창에 광안대교 등이 나올테니 가치가 있지만...전체적인 조망은 미세하지만 5,4,3,2 순일겁니다. 아무래도 아이파크와 간섭이 적어지는, 멀어지는 곳이 광안대교 부터 조망각이 조금이라도 더 넓어지죠. 3,4와 2,5의 비교는 그냥 분양가로 판단하시면 될겁니다.(아무래도 돈 좀 더 주더라도 주방 뒷창이 환기 등등 좋겠죠, 평소 안방 환기가 더 필요하신 특별한 분은 2,5 라인이 가격까지 싸니까 금상첨화네요?... )

 마지막으로 마린시티 단지들과 비교해서 향후 어찌될지 예측 한번 해보겠습니다.

 이제부터가 본게임입니다...실수요자에게는 고민의 신세계....말그대로 신의 영역이 열립니다.

 저도 예측보다는 단계단계 변곡점과 체크해야 될 부분 중심으로 짚어보겠습니다.

 위의 주변 마리나와 비교해서 도출한 입지가격, 최근 분양한 곳의 시세를 갭분석해서 얻은 약간 보수적이고 소극적인 1800의 자이 적정가를 끝까지 유지하는 이유는...

 결국 마린시티 내에 들어오면 바로 제니스/아이파크의 방2개 조망없는 5억대 매물, 방 3개 조망안나오는 6억대 매물, 그리고 7억 초반대 제니스 조망없는 49/52/56평형 중저층 물건들, 동백섬과 오륙도 조망나오는 6~70평형 대형 하이페리온/까멜리아 등 기존 주복, 그리고 7억 중후반~8억대의 제니스와 아이파크 요트장 조망 잘나오는 중저층 매물들과 연쇄적으로 추돌하게 됩니다. 그 외 6억대 조망 좋은 희소 40평대 월드마크해운대, 조망없는 50평대 트럼프 뒷동과 아델리스, 포세이돈 40평대 사이조망물건까지 겹겹이 들어옵니다.

 물론 자이보다 싼 5억대 하이페리온 조망없는 물건, 4억대 포세이돈 저층, 그리고 역시 포세이돈과 한화 사이 우신골든메르시아(금색 골든스위트하고 다릅니다)까지..

 그럼  투자자는?........결론부터 말씀드리면 자이에 당장은 안들어갑니다.

 이런 인기 분양단지는 초기P가 높고 더구나 실수요자와 계약자분들의 기대감이 높은 곳이죠...

 초기 P가 싸야 떳다방도 물건 더 확보하고 호가 올리는데....실수요자 기대감도 높아서 힘들죠.

 투자자 또한 초기P 낮은 선호물건 잡을 가능성은 적을겁니다. 떳다방처럼 입구에서 호객이라도 하면 모를까...

 반대로 실수요자고 꼭 이 동네 살고 싶으신분은 당첨 되지 않는 이상 무조건 초기 우왕자왕할때 선호물건 P3천 이하에 잡으시고, 5천까지 부르면 고민 한번 하시고 알아서 판단하십시요.

 초기 타이밍 놓치면 일단 관망해야 합니다. 1억 이상까지 호가가 나올 수 있는데 너무 맘 조급해 마시고, 아래 제 예측 시나리오 참조하시면 될겁니다.

 마린시티 기존 물건과 주변 중소형 사이에서 자이는 샌드위치 형태이니 주변 중소형과 비교해서 시세가 용수철처럼 튀다가도...위에 동삼/경동에서 얘기한 7억 벽에 부딪힐겁니다.(마린시티 조망나오는 최저가격)

 뚫고 올라가서 마린시티 6~7억대 매물까지 사라지는 굳히기 현상나오면 그냥 내물건 아니다 생각하시고....그렇지 않으면 관망하시다가 입주전까지 분명 흔들릴수 있으니 최대한 싸게 구할수 있는 기회를 노리시면 될겁니다.    

 기존 마리시티 물건 또한.....투자자는 안들어 갈겁니다. 여기 역시 넓은 곳으로 옮기고 싶은 실수요자, 아님 다주택 등을 피할수 있는 일부 투자자만 기회 봐가며 고민하시면 될겁니다.

 투자자가 안들어가는 이유는 전에 얘기한 정부정책....즉 대형에 들어갈 이유가 없습니다. 중소형 갭투자나 분양권처럼 각종 세금과 중과세 등에서 비교적 자유로운 물건 아닌 이상 현재로서는 메리트가 없습니다.

 저 역시 자이의 역할, 향후 대형공급량, 그리고 실제 가격갭 분석에서 가장 저평가된 7억대 기존 마린시티 대형 조망물건이 중장기 수익율에선 제일 높을것으로 예상하지만 당장의 세부담이 큽니다. 

 실수요자 또는 가족/자식명의 등으로 물건이 필요한 투자....머 이거도 실수요자네요..는 자이 P 움직임 잘살펴서 타이밍 놓치지 마시고,  세부담 등으로 일정임대수입 등까지 노리면서 들어오시려면 주변 제조업경기와 그에 따른 마린시티 고가 렌트시세/매물수, AID 대형전세 소화 여부까지 체크하셔야 할겁니다.  

 내용이 너무 많아지니까 자이와 마린시티 단지들.... 제 나름의 향후 예측과 결론내겠습니다.

  기존 마린물건들....초기 자이 P 5천 이상 나오면 자이와 겹치는 마린시티 5~6억대 매물부터 눈에 띄게 줄어들겁니다.

 이전글에 말한 자이가 마린시티에 없는 단지내 중소형 가격 기준 역할, 턱밑을 바로 치고 들어오게 될거고 실제로 거래가 되든 아님 매물을 거두어 들이든 시장에서는 그렇게 반응을 하겠죠.

 특히, 정보에 가장 민감할 제니스와 아이파크쪽 가격간섭이 생기는 5억대 방2개, 6억대 방3개 조망 안나오는 물건부터 먼저 눈치보면서 사라질겁니다.

  하지만 이 분위기와 타이밍을 노려 오히려 악성매물(평소 안팔리는 물건)이 쏟아져 나온다면.....마린시티의 조망안나오는 5~6억대 매물벽이 예상보다 두텁다는 반증이므로 실수요자분 등은 소화여부를 신중히 판단해야 될겁니다.

 이 부분은 현장 또는 부동산 통해서 체크하는 수 밖에 없습니다. 갑자기 자이와 겹치는 가격대 물건이 하루건너 늘어나고 부동산 추천이 많아지면 지켜보시고...반대로 위와 같이 사라지거나 매물벽을 뚫어버린다면 전반적인 마린시티 저가물건이 시세상승하는 걸로 판단하시면 될겁니다 

  이부분은 실제로 자이와 제니스/아이파크 조망 없는 5~6억대 물건, 그리고 뒤에 나올 요트장 조망물건들 간의 가격갭 등 비교분석을 해야 좀 더 정확한 예측이 나오는데 아시다시피 워낙에 평형대와 특성이 다양한 물건들이라 순간 짜증이 나려고 하네요. 진도가 안나갑니다.

 생각해보니 제니스, 특히 아이파크....너무 많은 평형대와 199개 타입 ...도 마린시티 저평가의 원인이 되겠네요. 시세 등 정보확인과 공유가 안되니...처음 오는 분들은 너무 종류가 많고 시세도 뒤죽박죽 복잡하니 호구되기 딱 좋고 반대로 너무 많이 아는 분들은 고민하다가 짜증나서 포기하게 됩니다.

 정말 간략하게....9억 넘어가는 물건은 자이 영향과 당분간은 무관하다 판단되니 생략.

 제니스는 쉽습니다.  모든 물건이 층,조망에 따라 딱딱 계단식으로 가격이 배치되어 있죠

 47평 방 2개 5억대...층에 따라 공원조망 등에 따라 다른데 그냥 5억대

 49평 방 3개 ....조망없고 간섭있는 저층 6억 중반 ~ 102동 요트경기장 중층 8억 초반(이 사이에 103동에서 보이는 요트장 보이는 물건, 그냥 정원 조망물건 등등에 따라 다 가격대 있습니다) 

 52평 방 3개 ....조망없는 물건 6억 후반(52평은 저층도 직접 간섭이 심한 물건은 별로 없죠) ~ 102동 요트경기장 옆으로 보이는 물건 7억 중반 ~ 바다보이는 103동 50층대 몇개 물건 10억

 56평 방 3개 ....간섭있는 저층 7억(56평은 102동은 요트장, 101동은 우신/하이페리온사이 동백섬 조망, 103동더 일부요트장, 중앙광장 조망 등 조금이라도 조망은 다 확보하고 있습니다) ~  102동 요트장 중층 8억대 ~ 101동, 102동 해운대해변과 요트장 동시조망 60층 이상 11~12억

 자이가 들어서면 50층 이하 요트장 물건 요트장 간섭이 어느정도 나올거라 예상했는데 자이 배치도와 조감도 보니

 건물이 삼각형 아래꼭지까지 안내려오고 해원건물라인 정도에 물리니 큰 간섭 없을겁니다.

 자이랑 직접 관계되는건 방2개 5억대 물건부터 요트장 조망 비교되는 8억까지. 

 아이파크

 뒷면 조망없는 물건들 방 2개 30~40평대(50평대도 창 거의 없는 독트한 물건 있습니다) 5억대

 뒷면 조망없는 물건들 방 3개 6억대(층이 높아지면...특히 트럼프높이 기준....조망에 따라 8억대까지 갑니다)

 T1 요트장 조망 물건들 평수에 따라 저층기준 6.5억 ~ 8.5억(50평대 T1-5호)........역시 층에 따라 올라가지만 동일조망이기에 큰 차이는 없습니다.

  30평대 유일한 방3개 물건 양면창 6억 ~ 7억(몇호인지는 헷갈리네요) 방 4개 T1-8호 별도 물건(6억 ~ 8억)도 있고....

 T2 방 2개 삼각형 5호, 50평대 4호 등 서쪽 물건..........5억대 ~ 10억대

 (이쪽 저층은 호텔아래건물 간섭, 10층 이후는 호텔방과의 간섭 발생)

 T2 전면은 비쌈

 T3 뒷동 제외 비쌈.

 아이파크는 제가 이전 글에 마린시티 얘기할때 나온 시세 정하는 주요 요소들 외 다른 부분들이 많이 추가됩니다.

 조망 안나오는 물건들은 특히.....조망이 없다보니 다른걸로 가격차이를 만들죠.

 방 갯수, 평면(실사용이 넓은지 등등), 향, 상가 등 저층건물 간섭여부, 일면창/이면창 여부 등등 복잡해지죠.

 조망나오는 물건들도 다른 곳과 달리 호텔 등 변수가 많습니다.

 역시 자이와 직접 관계되는건 5억에서 요트장 조망 8억 정도까지

 관건은 역시 위에 얘기한 매물벽 여부, 그리고 예전에 얘기한 주상복합의 특징(영재와 거름)

 즉 대단지최고급 랜드마크의 저렴한 물건과 소단지 A급 물건 중에 실수요자가 무엇을 선택하냐의 차이입니다.

 5~7억대 40평대(일부 50평대까지) 기존 제니스 아이파크 물건이냐 아님 새로운 자이냐......

 몇가지 물건(아예 싼 물건, 요트장 조망되는 물건, 30평대 방3개짜리 물건 등) 선정해서 세부적인 가격갭 분석하면......어느 정도 예측까진 아니고 피해야할 물건과 가격대 정도는 나오지만 지면상에 그 모두를 적는건 거의 불가능하다고 봅니다. 설명하고 비교하려면 위에 나열한 물건 정도라도 하나하나 자이와 비교해야 하니....골치 아프죠.  암튼 선택장애가 와서 조언이라도 꼭 필요하다면 댓글로 주십시요. 단 아이파크든 제니스 기존 마린 물건이든 동,층 가격대 등 세부내용이 있어야 자이랑 서로서로 비교해서 답변 가능합니다.     

 더 나아가  자이 초기 P가 제일 좋은 물건 기준 7억 내외를 호가하고 기존 마린내 5~ 6억대 물건이 눈에 띄게 줄면...

 제일 먼저 제니스, 아이파크 요트장 조망물건들이 호가를 띄울겁니다. 현재 요트장 사이조망 같은 저층 물건은 7.3억, 제대로 나오는 물건은 7억 후반인데 자이 P만큼은 아니지만 절반정도는 움직이겠죠. 나머지 윗 가격대도 영향을 받겠지만 한정적일겁니다. 특히 10억 이상 호가하는 물건들은 자이와는 큰 영향 없을걸로 판단합니다.  자이가 7억을 호가하여도 자이의 평당가가 2천 이내 수준이므로, 기존 평당 2천을 넘어가는 아이팍, 제니스 물건들은 가격갭이 거의 없거나 여전히 가격갭이 더 높은.....이미 최초 분양당시 비싼 물건들이므로 큰 반향은 기대하기 힘들겁니다. 

  그리고 아델리스, 트럼프, 우신골든 등 기존단지내 평단가 1500 이상...역시 10억을 넘어가는 A급 물건 역시 평당 가격은 자이에 추월당하겠지만 가격대 자체가 10억 이상과 60평 이상 대형이라는 넘사벽 심리저항은 어쩔수 없을테죠.

  오히려 자이가 7억선을 넘보면 가장 호가가 많이 뛸 물건들은 위에 가격갭 분석으로 가장 저평가되었다 판단한 7억대 까멜리아와 하이페리온 등의 조망 물건이 될겁니다. 예전 경남마리나, 민락푸르지오 대형 물건 등도 가격갭을 분석하고 그 결과와 유사하게 실제 시세가 움직였듯이 제 판단이 맞다면 가장 가격갭이 큰, 저평가된 곳들이 시세는 제일 크게 뛰겠죠. 특히 기존 세대수 작은 단지에서 한두개 나와 있는 바닥 저가물건 급매 소화되거나 아님 호가를 띄우거나 매물을 거둬들이면 바로 10% 이상 시세가 오르는 현상도 나올텐데 이 또한 위에처럼 현장 또는 부동산 통해서 체크하고 확인해봐야 할겁니다. 거래가 되었다면 바닥 다지기가 된거고 아니라면 향후 시장상황에 따라 다시 원래 가격으로 돌아올수도 있죠.

 위 예측들은 당첨자 발표하고 5월 초까지 자이의 초기 P형성........그리고 5천, 1억 이상 호가가 나올때 예상 가능한 흐름입니다. 실제로는 위처럼 전체가 유기적으로 흐를수도 있고 아님 특정물건대만 도드라지게 움직일 수도 있습니다.(5~6억대 물건 건너뛰고 바로 요트장조망 물건부터 자이와 비교되어 움직이는 경우 등) 이 또한 그때그때 체크해야 하는 것들이죠.

 특정물건들만 움직이다 끝나는지 아님 전체적으로 유기적으로 확산되는지 등등...

 반면 5월 지방대출규제에 따라 분양권은 집단대출 등으로 영향이 크게 없으니 자이에게 당장의 충격은 없겠지만, 주변 기존 분양물건 미분양 장기화 등 자이 P가 5천대 이상을 깰수 없는 악재, 아님 대출규제에 따른 주변 마린 기존단지 등 전반적인 악영향을 주면 위에서 얘기한 지금 처해있는 7억 벽에 당분간 갇혀 있어야 할겁니다.

  또한 투자수요가 들어올 가능성도 위에 언급했듯이 제 판단에는 희박하니 대출규제 영향 등과 엮여 얼토당토 않게 호가가 뛰는 상황은 일어나지 않을거라 예상하며 결국 실수요 중심으로 자이 분양을 계기로 어디선까지 시장에 영향을 줄지 아님 미미한 헤프닝으로 끝날지는 지켜봐야겠지요.    

 오랜만에 글 적으면서 너무 어렵고 복잡한 걸 선택했네요. 시간에 쫓기는 상황에 이것저것 머리속에 있는걸 다시 확인하고 꺼집어내니 눈덩이처럼 적을 내용이 불어나는게 감당이 안됩니다. 주말 놀러가야 하는데 자이 청약일정에 급마무리하고.

 다음엔 좀 간단명료한 걸로 해야겠습니다

[Sydey(석은경)]

오랫만에 재대로 읽어봤네요. 이까페 분위기 이상했거든요...
인쇄해서 빨간줄 그으면서 읽었습니다.

[민짱(정민주)]

굳이 이렇게 정성을 다할필요는 없음에도 세세하게 분석한 내용 올려주셔서 감사하게 잘봤습니다.

[오징어(오정선)]

대단하십니다....감사히 잘 보고 갑니다...

[유리짱(정수연)]

부동산의 신이시네요~~~ 잘보았습니다.

[야옹이들맘(윤선영)]

진심이 느껴지는 값진 글 감사히 잘 읽었습니다.

[숲속산책(박호)]

신의 경지에 도달했습니다 텐인텐에서 강의 좀 부탁드립니다