[지역상권] 창동상권 : 원정 쇼핑객으로 로데오 들썩

[문준혁]

하루 12만명 이용하는 교통혈맥… 민자역사 개발로 상권 활성화

하 루 12만명(1호선 5만명, 4호선 7만명)이 이용하는 창동역은 서울 도심과 강북권을 연결하는 혈맥이자 지역 환승기지 역할을 톡톡히 해내고 있다. 조선시대까지 경기도 양주목 해동촌면이었다가 1963년 경기도에서 서울시로 편입된 후 10년 후인 73년 노원구에서 도봉구로 분리됐다. 조선조부터 유명한 양곡창고가 있었다고 해서 붙여진 창동의 유래는 지금의 창동초등학교 옆 공터에 있는 석조 이정표에서 그 흔적을 찾아볼 수 있다.

창동역은 행정구역상 주공 19단지 일대의 창1동과 ‘농협하나로마트’ 주변 창4동 그리고 이마트 주변 창5동을 포함한다. 창4동과 창5동은 10대와 30대의 비율이 높은 젊은 층이 거주하는 상권인 반면, 창1동은 20대와 40대의 비율이 높아서 비교적 보수적인 색채가 강하다. 90년대 초반 이마트의 입점에 이어 98년 농협하나로마트가 생기면서 창동역 일대는 강북지역의 대표적인 쇼핑타운으로 자리잡았다.

상권은 크게 1번 출구 우측에 위치한 로데오 상권과 2번 출구 주변 이마트 상권 그리고 도봉경찰서와 농협하나로마트 주변을 포함하는 도봉경찰서 상권으로 구분할 수 있다. 단순히 경계적 구분만이 아니라 주력 소비층의 연령대나 직업구조 그리고 이용시간대, 업종분포 등 여러 면에서 뚜렷한 차이를 나타낸다.

로데오 상권, 외부인구 흡입 역할

1번 출구 일대에 형성된 패션로데오 상권은 외부인구를 흡입하는데 결정적인 역할을 하고 있다. 창동 로데오 상권은 압구정, 건대, 목동, 문정동 일대와 함께 ‘5대 로데오’로 불릴 정도로 다양한 상품을 만날 수 있어서 성북구 일대와 노원구에서도 원정 쇼핑을 하는 모습을 쉽게 찾아볼 수 있다. ‘던킨도너츠’를 기준으로 창동문화마당을 끼고 남측으로 향하면 영캐주얼과 스포츠용품점 등 유명 브랜드가 블록을 형성하고 있다. 특히 지운새싹1길 주변 걷는 거리를 중심으로 북측은 유동인구가 활발한 편이다. 주로 중가 수준의 의류 브랜드가 대거 입점해 있어 10대 후반에서 20대 초반의 고객이 많다.

의류 브랜드 사이에 분식과 돈육전문점 등 중저가 외식업 등이 성업중이다. 건물 고층에는 커피숍과 PC게임방, 신세대 호프와 토속주점, 세계맥주전문점 등이 눈에 띈다.

눈여겨 볼 것은 DVD방이 5∼6개에 이른다는 점이다. 자연스럽게 쇼핑도 하고 데이트도 즐기고 나서 술자리나 문화활동으로까지 이어진다는 것을 쉽게 짐작할 수 있다. 오후 5시 이전까지는 한산한 분위기지만 이후부터는 상권이 활기를 띤다.

도봉경찰서에 인접할수록 숯불갈비, 전통한식, 일식 등 직장인들이 선호하는 외식 아이템이 몰려 있는데 저녁 7시 이후가 피크타임이다. 대로변에는 낮 시간대에 ‘농협하나로클럽’을 방문하는 40∼50대 가정주부가 많이 눈에 띈다. 4시 이후부터는 노곡중, 서울외고, 월천초등학교 하교생들이 쏟아져 나온다.

도봉경찰서와 노원세무서가 자리 잡은 블록은 거의 점포를 찾을 수 없을 만큼 한적하지만 창4동사무소 로터리에서 하나로마트로 향하는 대로변 지운새싹길 주변상가에는 중대형 음식점이 명성을 유지하고 있다. 1번 출구에서 창동역 환승주차장과 마주보는 대로변 상가는 베이커리, 액세서리점 등 역세권에서 강세를 보이는 소매업종과 테이크아웃형 외식업이나 중저가 분식점이 강세를 보이고 있다.

평일보다 주말장사가 더 잘돼

창동역 상권은 전체적으로 10대와 20대 초반이 상권의 중심역할을 하기 때문에 평일에는 오후 5시 이후가 북적거리며 평일보다는 주말장사가 훨씬 잘되는 상권이기도 하다. 다만 도봉경찰서 상권과 로데오 상권은 그 경계가 모호하기 때문에 현재는 서로에게 좋은 영향만을 준다고 볼 수 없다. 시간이 지나면 자연스럽게 ‘침입(invasion)’- ‘경쟁(competition)’-‘퇴출(pushing-out)’-‘유지(maintenance)’의 순으로 상권이 재정립될 것으로 기대된다.

이에 반해 창동역 2번 출구 주변에 해당하는 이마트 상권은 특히 이마트 지상주차장으로 향하는 창동역길에 30∼40대 젊은 가정주부의 발길이 끊임없이 이어지고 있다. 김밥전문점, 떡전문점, 만두전문점, 소바(메밀가루로 만든 일본의 면요리) 전문점, 과일전문점은 여느 상권 못지 않은 매출을 기록하고 있다. 이마트사거리에서 쌍문동길이 만나는 150여 미터에 이르는 대로변 상가는 유아복전문점이 몰려 있으며 패스트푸드점과 남성전용미용실 등이 성업중이다.

2·3층에는 치과, 소아과, 산부인과 등 개인병원들이 밀집해 있으며 청동학원을 비롯한 10여개가 넘는 보습학원이 들어서 있다. 초안산길 등 이면도로에 음식점이 있지만 유입효과는 떨어진다. 공영주차장 주변에 자리잡은 숯불갈비전문점 ‘오죽헌’은 이 지역의 대표적인 명소. 로데오 상권에 비해서 임대료가 저렴하기 때문에 입점기회가 상대적으로 높지만 활동력은 다소 떨어지는 편이다.

오히려 1번 출구 북쪽에 해당하는 주택가 창5동 상권이 활동력이 강하다. 중대형 아파트가 밀집해 있는 유만리길과 유만리7길은 이면도로이면서도 진입로이기 때문에 바닥권리금이 만만치 않다. 유만리길은 차량진입이 불가능하지만 퇴근방향 도보통행 방향이기 때문에 오후 5시 이후에는 유동인구가 꽤 많다.

반면 유만리7길은 차량진입이 가능하지만 유동인구는 상대적으로 적어서 임대시세 또한 저렴한 편이다. 신세대 주부들의 근거리 구?탯갠오? 왕성하여 아파트 단지 초입상가의 경우에는 실패확률이 거의 없다. 특히 자녀의 연령층이 낮기 때문에 주거생활에 필요한 인테리어점, 지물포, 부동산 등이 성업중이며 테이크아웃 음식점, 유아복전문점이나 배달음식점, 각종 대여전문점 등이 강세를 보인다.

창동역 상권

[주변상가 정보]

1. 도봉경찰서 2. 하이마트 3. 승림학원 4. 조흥은행/이승종정형외과 5. 디지털엘지/보성한의원/주내과/광장약국/원안과/명이비인후과/김홍욱치과/GM대우영업소/퀸커피샵/명동칼국수/보보스바 6. 여의도순복음교회도봉성전 7. 노원세무소 8. 창동씨티월드(신축중 2005.7준공) 9. 베르사유모텔 10. 리젠트모텔 12. 도봉산갈비/강북민물장어/도봉수퍼/약속다방/왕골감자탕 13. 태인산부인과/케익카페꽁땅/보리밭사잇길/사가네왕만두/김밥나라/24시위드미 14. 고씨네생삼겹·부대찌개 15. 미다래/미유/신라명과/즉석김밥/보디가드/스탑호프소주/창동피부과/서라벌민속주점/이노무술잔/펄스커피점/베를린호프/이문설렁탕 16. 파파이스/덤프 18. 창동소금구이/오륙수산 19. 농부네 20. 태평양약국/두승불가마/박치과 21. 보화당약국/신이조뼈해장국/창동골/의정부부대찌개/우리식당/자갈치곰장어/탑서울치과/양현철의원/푸른한의원/정한의원 24. 신의주찹쌀순대 25. 서향중화요리/유레카학원/기아자동차영업소 26. 대신증권/동양화재 27. 국민은행/국민연금관리공단/국민한의원/이사랑치과 28. 바이더웨이/남원추어탕/얼짱바베큐/토담골보쌈/가미일식/놀부부대찌개 29. 한국마사회창동지점 30. 아놀드파마/체이스컬트/EXR/피에르가르뎅/체이스컬트/꼴레뜨/나인티식스 31. 강북꽃도매상가/유객주/엔터 19. 왕삼겹닷컴/돈호일식돈까스/A6/엔진/블루바 32. BMW레스토랑/소머리국밥/올갱이해장국/해장국순대국/고향식당/홍영란치과/학마을바베큐/종로빈대떡/리바이스/엘리스 33. 별궁갈비/잭니클라우스 34. 우성장모텔 35. MLB/리트머스/리스트/무학성무도장/갯마을세꼬시/TBJ/마루/메인생맥주/OB라운지/초가집민속주점 36. 종로김밥/샌드위치백작/석우동/해리피아/홍어이야기/꼬꼬퀸스 37. 인디오호프소주/던킨도너츠/띠아모커피샵/파리바게뜨/파라키스커피호프/퓨전리호프/와라와라/올림푸스/루트/니오네오/어울림안경 38. LG25/하이트광장/홍초불닭/세븐데이즈호프소주/온오프소주호프/서울뚝배기 39. 종로약국/남해아구찜·해물탕/하버드레스토랑/예일문고/두메골가마솥단지생삼겹 40. 명인만두/돈앤치킨/행촌/창골자갈치꼼장어/궁중떡/신호성한의원/스쿨버스 41. 스타빌 42. 이마트 43. 롯데리아/시애틀커피샵/하나산부인과/정이비인후과 44. 문성호한의원/제주왕뼈감자탕/미술로생각하기/박지훈이비인후과 45. 종로프라자약국/마들소/여성도시미용실 46. 제끼라우포장마차/미르미분식/미소야/갈비이야기 47. 아바이왕순대 48. 떡의나라/김밥천국 49. SK텔레콤/앨리스커피샵/에덴치과/비어스쿨 50. 빠나미제과점/NNF/골드클릭/고강한의원/전종학안과/신원약국/IGA마트/종로김밥/항아리수제비 52. 신원리버텔: 훼미리마트/레드망고/외환은행/수내과/팔미낙지한마리수제비/함병현김치말이국수/차우퓨전중국요리/스시와/오마이치킨/김밥천국/참맛죽/참동물병원 55. 동방프라자: 호프스호프/지리산생오겹돌구이/제일곱창 56. 함흥냉면 57. 하누소 58. 도봉등기소 59. 오죽헌 60. 창동제일의원 61. 삼원프라자: 온누리가야약국/서정치과/청송학원 62. 중앙빌딩: JCB/창동약국/사께야/이용덕치과/전주콩나물비빔밥/빅타임/수현음악원/이안소아과/태극한의원 63. 훼미리마트/영화마을 64. LG25/골목집/목화식당/도미노호프/뜰팡칼국수 65. SK텔레콤/통나무참숯바베큐 66. 파리바게뜨/원민지헤어 67. 본죽 68. 훼미리마트/명가헤어모드/석사꿈나무태권도 69. 화투/반석마트/김밥천국


[주요상가탐구]

ⓐ 창동 로데오거리

창동역 1번 출구에서 ‘던킨도너츠’와 창동문화마당을 끼고 들어서면 수십여개에 달하는 의류매장을 접할 수 있다. 캐주얼, 숙녀복, 스포츠용품점, 남성복에 이르기까지 다양한데, 압구정, 건대, 목동, 문정동에 버금가는 명성을 자랑하고 있다. 지운새싹1길까지가 번화한데, 평일 5시 이후와 주말에 10대와 20대 초반의 신세대가 대거 몰려든다. 분식, 커피숍, DVD방, PC게임방, 신세대 호프 등이 함께 번성중이다.


ⓑ 포장마차

해질 무렵 창동역 1번 출구 주변에는 색다른 풍경을 목격할 수 있다. 다름 아닌 포장마차 촌이다. 언뜻 보기에도 10개에 달하는 포장마차가 옹기종기 모여 있다. 떡볶이, 어묵, 순대, 튀김 등 분식류는 물론이고 술안주에 걸맞는 꼼장어구이, 매운 닭발 등이 불티나게 팔리고 있다. 때문에 10대는 물론 가정주부, 50∼60대 장년층에 이르기까지 폭넓은 인기를 구가하고 있다. 저렴한 가격에 잠시 동안 허기를 달랠 수 있어서인지 영업실적은 점포에 비할 데 없다고 한다.


ⓒ 이마트 후문

도심 내 대형 할인매장은 넓은 부지를 확보해야 하기 때문에 차량을 이용하는 경우가 대부분인데, 창동역 이마트는 도보이용자가 훨씬 많은 편이다. 특히 창동역 2번 출구에서 이마트 후문으로 통하는 창동역길은 재래시장 장날을 방불케 할 정도로 인산인해이다. 떡전문점, 유아복점, 즉석만두전문점 등 할인점과 차별화할 수 있는 아이템은 대박을 터뜨리고 있다. 죽전문점, 유기농산물점, 페트숍 등이라면 높은 매출을 기대할 수 있다.

[주변상가 정보] 상권 활성화 기대로 권리금 높은 편

중심지 점포 매물 거의 없어… 환승 역세권 상가 투자해 볼만

창 동역 상권은 환승 역세권 중 하나로 서울 동북부의 전철 이용객을 담당했던 1호선과 서울 강남북을 관통하는 4호선이 교차하면서 상권에 상당한 호재로 작용한 것으로 볼 수 있다.

중랑천을 사이에 두고 노원역 상권과 독립된 형태로 자연스럽게 형성된 창동역 상권은 이른 아침부터 활발함을 느낄 수 있다. 역 주변에는 출퇴근하는 직장인들과 인근 거주민들을 대상으로 하는 근린 업종들로 가득 차고, 독립된 공간으로 의류상설 할인매장이 위치한 로데오타운 일대는 의류를 포함한 다양한 음식점 및 주류업종이 성업중이다. 학생들의 이용빈도도 꽤 높은 편이다.

아파트 단지 조성으로 고객층 변화

예전 창동 상권은 주변의 탄탄한 베드타운을 배경으로 판매시설이 대거 들어서면서 의류할인매장이 대다수를 차지했지만, IMF 외환위기 이후 아웃렛 판매시설이 점차 감소하고 브랜드 위주로 바뀌었다. 이는 주변에 대규모 아파트 단지가 조성되면서 고객층의 소비성향이 바뀐 것과 무관하지 않다. 주 수요층이 예전 10대와 20대가 주를 이루던 90년대 말과는 달리 지금은 30대와 40대 소비층의 비율이 높아졌다.

창동역 상권은 고가도로로 인해 동쪽과 서쪽으로 분리되어 있어 상권이 단절된 형태를 띠고 있다. 웬만한 상권은 대형도로나 건축물에 의해 단절이 되면 상권 형성이 용이하지 못하고 한쪽으로 치우치는 현상을 보이지만 창동역 상권은 주변의 관공서나 대형 할인점 그리고 대규모 아파트 단지가 동서로 골고루 분포되어 있어 양측 모두 상권의 형성이 양호한 편이다.

창동역 메인 상권의 매물은 거의 없는 편이다. 매물로 나오는 점포들은 대부분 중심에서 벗어난 입지의 점포들이다. 최근 지속적인 경기불황에 따라 매물로 나오고 있지만 창동역 상권에 대한 예전의 기대치가 높아 권리금은 그다지 떨어지지 않은 편이다.

창동역 상권의 범위를 다른 환승 역세권 상권과 비교해 보면 상대적으로 작다는 것을 알 수가 있다. 동으로는 중랑천, 서쪽으로 환승 주차장에 의해 막혀 있어 더 이상 확장이 불가능하다. 경기불황이 길어져 다소 어려움을 겪고 있는 상권이지만, 환승역의 집객도와 주변소비층이 탄탄한 만큼 내수 회복이 이뤄지면 상권 활성도는 좋아질 것으로 전망된다. 역세권 상가에 관심을 가지고 있는 투자자나 창업자들의 경우 환승 역세권이 형성되는 지역에 관심을 가져볼 만하다.

이마트 주변, 중대형 외식점포 유리

주거·가사활동 아이템 유망… 대형 유통업체와 차별화 필요

창 동역 상권은 오피스와 로데오 그리고 아파트 단지 상권이 함께 공존하는 역세권이자 다운타운형 상권이다. 상권의 횡단거리가 불과 500여 미터에 불과해 빠른 걸음으로 5분여 정도면 지날 수 있다. 철도가 지상을 관통하기 때문에 상권이 양분되는 경향을 보인다. 이런 연유로 자연스럽게 도봉경찰서 상권은 40대 직장인, 로데오 상권은 10대 후반에서 20대 초반, 이마트 상권은 30∼40대 가정주부의 활동공간으로 구분되어 있다.

활동시간도 자연스럽게 차이가 나타난다. 도봉경찰서 상권은 점심과 저녁시간대, 로데오 상권은 평일 저녁과 주말, 이마트 상권은 주간과 퇴근시간대가 가장 번화하다. 따라서 각 소상권별로 중심 고객층과 활동시간대에 맞는 아이템 선정과 점포확보가 관건이다.

지운새싹길 중간쯤에 해당하는 국빈관 일대 상가의 경우, 오피스 상권과 로데오 상권의 경계에 해당하기 때문에 1825세대와 3040세대가 중복되는 경향이 강하게 나타나 무질서하기까지 하다. 가급적 주요 동선체계를 따져본 후에 점포를 결정하는 것이 바람직하다. 주간에는 젊은 층을, 야간에는 중년층을 끌어들일 수 있는 아이템의 접목이 필요하다.

반면 이마트 주변 떡전문점의 경우에는 비록 인접한 거리에 경쟁점포가 다수 있지만 유동의 흐름이 고객층과 시간대에 어우러져 높은 매출을 올리고 있다. 자신이 팔고자 하는 상품의 이해가 곧 영업실적으로 연결된다는 상식을 그대로 보여주는 대목이라 할 수 있다. 이마트 상권의 경우에는 대부분 차량을 이용하기 때문에 할인매장과 경쟁에서 우위를 보일 수 있는 중대형 외식점포나 웰빙형 소매, 서비스업이 유리하다. 반면 도봉구청 별관의 경우에는 상권 자체가 크지는 않지만 가족단위의 외식이 가능한 아이템이나 대여점, 배달외식업 등이 유리하다.

중산층 겨냥한 웰빙형 아이템 유망

창동역은 쌍문동길 점포의 경우 평당 3,000만원을 넘는 최상급지 점포가 있는가 하면 100만원 이내의 저렴한 점포도 구할 수 있다. 오히려 초보창업자나 이 지역 연고가 있는 경우에는 아파트 초입에 상가를 내는 것도 고려해볼 만하다. 단, 임대시세는 비교적 저렴한 편이지만 바닥권리금이 예상을 윗돌아 자금여력이 넉넉지 않다면 입점 기회는 의의로 적다. 신규 아파트 단지의 조성과 민자역사의 개발로 전년 시세보다 20∼30% 이상 상승했다는 것이 이 지역 부동산 업주들의 견해이다. 따라서 점포를 고를 때는 차후 양도시 충분한 시세를 인정받을 수 있는지를 꼼꼼히 따져보아야 할 것이다.

전체적으로는 서민주거지역에서 웰빙형 중산층 지역으로 변모하고 있다는 점을 감안, 대형 쇼핑센터와 겹치지 않은 웰빙형 아이템이 유망하다. 유기농산물점, 전통죽전문점, 수제제과점, 즉석반찬점, 욕실용품점, 인테리어점, 침구전문점 등은 향후 4∼5년간 장수할 수 있는 유망 아이템이기 때문에 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다.

한동안 인구 유출입이 활발할 것으로 예상되기 때문에 주거나 가사활동과 관련한 아이템은 경쟁력이 매우 크다. 이마트와 농협하나로마트가 상권 내 입점해 있기 때문에 아이템이 중복되는 소매업은 가급적 피하는 것이 좋을 듯하다. 안경점, 팬시점, 식품소매점, 제과점, 주류소매점, 보세의류점, 신발점 등이 대표적인 경쟁관계에 속한다. 또한 할인점 푸드코트에서 판매하고 있는 전통적인 인기 아이템인 중식, 돈가스, 우동, 칼국수, 냉면, 비빔밥, 패스트푸드, 아이스크림 등의 메뉴는 사전에 입지적인 경쟁력이 있는지 세밀히 관찰할 필요가 있다.

[점포탐방] “직접 빚어 만든 수제빵 맛으로 승부”

바이에른 과자점 마노준 사장

창 동역에서 가장 안정적인 상권을 꼽는다면 창동역 2번 출구에서 유만리길을 들 수 있다. 비록 로데오 상권이나 이마트 상권처럼 다운타운은 아니지만 유동인구가 끊이지 않고, 고객연령층이 다양하기 때문에 대체적으로 장사가 잘된다는 것이 주변 상인들의 공통된 견해다. 골목길인데도 권리금이 평당 수백만원을 호가한다.

가장 초입에 위치한 수제제과점 ‘바이에른 과자점’(02-902-1188)은 20년 경력의 베테랑 제빵 기술자 마노준(43) 사장이 8년째 운영하고 있는 곳으로, 이 지역에서 제법 유명하다. 유명 브랜드 못지 않은 맛과 서비스로 높은 매출을 올리고 있다. 마사장은 “1급지 상권에서 유명 브랜드와 치열한 경쟁을 하고 있지만 결국 빵은 브랜드보다 맛이 중요하다”면서 “경쟁력은 충분하다”고 말했다.

예전에는 공장, 공터, 노후주택이 많아서 고전했지만 최근 역세권 개발에 따른 주거환경의 변화로 고급 아파트가 속속 들어오는 바람에 매출이 꾸준히 오르고 있다. 손님 중 거의 대부분이 단골이다. 마사장은 “제빵인들이 기술은 있지만 고객 서비스나 점포경영에 서툰 것도 사실이기 때문에 단순히 빵을 파는 정도에 그치지 않고 서비스와 고객관리에 많은 신경을 쓰고 있다”고 말했다.

퇴근시간대인 오후 5시부터 저녁 7시까지가 가장 분주하다. 주문이 몰려도 빵을 만드는 공정에 한치도 소홀함이 없다. 대충 만들었다가는 입맛이 까다로운 고객들이 먼저 알아차리기 때문이다. 마사장은 “IMF 이후 창업 1순위로 꼽혔던 제과점이 실제로는 성공 확률이 5% 남짓에 불과하기 때문에 유명 브랜드라고 해서 사전에 기술과 경험 없이 시작했다가는 자칫 낭패를 보기 쉽다”며 “독립점포의 경우는 더 말할 것이 없다”고 강조한다.

빵은 칼로리가 높은 음식 중 하나다. 빵이 비만의 원인이라고 생각하는 고객들이 늘면서 예전만큼 소비가 증가하지 않고 있다. 마사장은 “기술과 노력을 수반하지 않은 제과점 창업은 위험하다”고 충고한다. 그는 창동 민자역사의 등장으로 지금보다 경쟁이 치열해지겠지만 직접 손으로 빚어 만든 수제빵의 맛으로 승부하겠다는 전략이다.

비즈넷타임즈