[아파트] 서울매매,전세4주째하락

[수석컨설턴트]

지역, 단지별 차별화도 가속

서울,수도권 아파트 매매-전세가격 하락세가 이어지고 있다. 당분간 집값 반등을 유도할 만한 재료가 없다고 판단한 수요자들은 추가 하락을 확신하며, 대체로 매수타이밍을 뒤로 미루고 있고 일부 급매물에만 관심을 보이고 있다. 매물은 출시량이 많지는 않지만 그런대로 꾸준히 나오고 있고, 기존에 나와있던 처리되지 않은 매물들과 함께 적체되는 양상이다.

재건축시장도 하락세가 이어졌다. 매도-매수 관망세가 이어지면서 하락폭이 둔화되는 듯 하지만 강남 개포주공, 삼성 AID차관, 일원 대우, 현대사원 등과 강동 암사시영, 고덕, 둔촌주공, 송파 가락시영, 신천 장미, 강서 화곡동 일대와 서초 반포미주, 서초우성 일부 등 주요 재건축 대상 지역에서 가격이 하락한 단지들이 눈에 띄었다. 이에 따라 서울지역 재건축은 지난 주 -0.59% 하락률을 기록하며 11월 중순 이후로 주간 하락폭이 둔화되고 있긴 하지만 여전히 하락세가 이어졌다. 구별로 강동(-2.03%), 강서(-1.7%), 강남(-0.52%), 송파(-0.41%), 서초(-0.09%) 등의 지역이 재건축 하락세를 보였다.



하지만 10.29대책 이후 한 달여가 지난 요즈음에는 단지별로 조금씩 다른 움직임을 보이고 있다. 강남권 재건축시장처럼 올해 매매값 상승폭이 컸던 지역에서는 비교적 하향 조정세가 계속 이어지고 있으나 상대적으로 상승폭이 작았던 강북 등지는 이미 보합세로 접어들어 안정세를 보이기도 했다. 근접 지역에서도 단지별로 차별화된 양상을 보이고 있는데, 재건축 대상 단지만 해도 매물이 꾸준히 나오면서 추가 하락세가 여실한 단지가 있는가 하면, 대책 직후와 비교해 매물 출시량도 줄어들고, 급매물 위주로만 거래가 되긴 하지만 대책 이후 한 달이 지나면서 매수세가 조금 늘어난 단지들도 있다. 예를 들어 강동, 송파 일대 재건축은 추가 하락세는 여전하지만 대책 직후와 비교해 저가 매수세가 조금 살아났다. 상대적으로 강보합세를 유지하고 있는 일반아파트 중대형 시장도 재건축 약세가 확산되면서는 가격이 조정된 매물이 나오기도 했는데 타워팰리스2차, 압구정, 도곡동 일대, 대치동 선경, 개포우성 등 중형대 이상 주요 단지 매매값이 지난 주 소폭 하락했다. 또한 뉴타운 개발 예정지 주변으로 미미하지만 가격 영향을 받는 등 상품 특성, 개발 유무, 입지 차이에 따라 가격 상승-하락 움직임이 달라지고 있다. 이처럼 10.29대책 이후 후속조치가 속속 이어지면서 아파트 시장이 조정국면을 거치고 있는 가운데 수요에 의해 지역별, 단지별 차별화가 빠르게 진행되고 있다.

지난 주 서울지역은 한 주 동안 매매가 -0.18% 하락률을 기록했고, 신도시와 수도권은 각각 -0.06% 변동률을 보였다. 지역별로 수요 관망세가 장기화되면서 거래가 끊어져 하락폭도 다소 둔화되는 양상이다.



전세는 서울 -0.11%, 신도시 -0.15%, 수도권 -0.15% 하락률을 각각 기록했다. 아직은 약보합 내지는 하락세를 보이는 지역이 많지만 일부는 방학 전세수요 및 이주수요 등이 움직이면서 오름세를 보이는 지역도 나타나고 있다.




[매매]

서울은 강동(-0.89%), 금천(-0.4%), 강남(-0.32%), 송파(-0.3%), 강서(-0.19%), 양천(-0.18%), 서초(-0.09%), 영등포(-0.06%), 광진(-0.05%), 마포(-0.05%), 은평(-0.04%), 노원(-0.02%) 등이 지난 주 매매값 하락세를 보였다.



강남권을 비롯해 대부분 지역이 최근 주간단위 하락세가 이어지고 있으며, 지난 주 잠실주공 일부 매매가격이 소폭 오르면서 반등세를 보였던 송파는 금주 일반 재건축 하락세가 확산되면서 다시 구 전체가 하락세로 돌아섰고 동대문, 동작, 은평 등 강보합 내지는 미미한 오름세를 보였던 몇몇 구들도 지난 주 일제히 주간 하락률을 기록했다. 하지만, 지난 주 마이너스 변동률을 보인 주요 구들의 하락폭이 전 주 보다는 다소 둔화된 것으로 나타났다.

한편 도봉(0.17%), 서대문(0.07%), 성북(0.02%), 성동(0.02%), 관악(0.01%) 등 강북권을 중심으로 몇몇 지역은 지난 주 소폭이지만 오름세를 보였고 강북, 용산, 종로 등도 보합세가 이어졌다.



이처럼 강북권 주요 구 매매값 변동률이 전반적으로 강보합 수준을 유지하고 있는데, 최근 주간 단위로 보면, 재건축 위주로 약세를 보이고 있는 강남권보다 오히려 강북권이 다소 안정적인 모습이다. 강남권에 비해서 상승폭이 적었었기 때문에 가격 하락기에 조정폭도 적은 탓으로 볼 수 있다. 또한 거래시장 조사에 따르면 2차 뉴타운 지정 이후, 주변 아파트시장의 수급 변동이나 가격 변동은 거의 없지만 강북권 등 상대적으로 입지가 열악했던 외곽권 주요 지역의 개발에 대해 기대심리, 또는 심리적 안정감을 주고 있는 것으로 보인다.

신도시는 분당(-0.09%), 산본(-0.09%), 평촌(-0.06%), 중동(-0.02%) 등이 소폭 하락했고, 일산(0.02%)은 미미하지만 플러스 변동률을 보였다. 하락폭이 다시 줄어들긴 했지만 분당신도시 매매값이 3주째 하락세를 보이고 있다.



수도권은 과천(-0.63%), 성남(-0.48%), 광명(-0.37%), 구리(-0.32%), 의왕(-0.32%), 양주(-0.21%), 군포(-0.17%), 동두천(-0.16%), 김포(-0.14%), 파주(-0.12%) 등이 하락세를 보였다. 그 외에 용인, 평택, 시흥, 안양, 안산, 광주, 고양, 인천 등 수도권 주요 지역이 약세를 보였다.



수원(0.12%), 남양주(0.07%), 화성(0.06%), 하남(0.06%), 부천(0.06%), 오산(0.02%) 등은 미미하지만 하락세가 멈추고 소폭 오름세를 보였다.

수도권 재건축도 약세가 이어졌는데, 지난 주 수도권은 재건축 대상이 주간 -0.47%, 일반 아파트는 -0.04% 변동률을 기록했다. 광명, 의왕, 군포, 과천, 안산, 고양, 인천, 부천, 의정부, 수원 등 주요 지역 재건축 대상 주간 변동률이 일제히 마이너스를 기록했다. 이들 대부분은 재건축과 함께 일반 아파트값도 약세를 보이고 있다.




[전세]

전세시장은 대체로 약보합세를 보이고 있고, 주변에 입주임박 분양권이나 최근 입주단지가 있는 지역은 전세물량이 많아 주간 단위 전셋값 하락폭이 큰 편이다. 하지만 일부 지역에서는 수요에 비해 매물이 부족한 곳도 있었다.

서울에선 강남(0.14%), 양천, 성동, 도봉, 중, 종로 등 6개 구를 제외한 나머지 지역이 지난 주에도 전셋값 하락세를 보였다. 영등포(-0.62%), 용산(-0.42%), 마포(-0.38%), 구로(-0.32%), 광진(-0.28%), 강서(-0.26%), 은평(-0.21%), 동대문(-0.2%), 노원(-0.18%), 동작(-0.17%), 강북(-0.11%), 중랑(-0.1%) 등이 순서대로 한 주간 전셋값 하락폭이 컸고 강동, 송파, 서초, 관악 등 강남권 주요 지역도 약보합세를 보였다.

3주 전부터 소폭이지만 오름세를 보이기 시작한 강남구에서는 지난 주 대치동 개포우성, 청실, 선경 등 중형 이상이 소폭 오르고 개포동 우성, 현대, 일원동 일대 몇몇 단지 30평형대 중심으로 1,000만원 안팎의 오름세를 보였다.



평촌신도시(-0.64%) 주간 전셋값 하락폭이 컸던 신도시 전세시장은 한 주간 -0.15% 하락률을 기록했다. 그 밖에 산본(-0.12%), 분당(-0.07%), 일산(-0.04%), 중동(-0.02%) 등 도시별로 일제히 하락세를 보였다.

평촌에서는 부흥동 관악, 은하수, 신촌동 무궁화, 달안동 샛별 등 주요 단지 20-30평형대 이하 중소형이 500~1,000만원 가량씩 전셋값이 하락했다. 그 외 지역별로는 일산은 대화, 장항, 주엽동 일대 일부 단지가, 분당은 서현동 시범, 구미, 분당동 일부가 전셋값이 약세를 보였다. 일산 장항동 호수청구 26평형이 1,500만원, 산본 개나리주공 21평형 600만원, 분당 서현동 시범삼성한신 22평형 750만원, 중동 상동 반달동아 15평형 250만원 등 도시별, 단지별로 전셋값이 소폭씩 하향 조정됐다.

수도권은 지난 주 -0.15% 하락률을 기록했다. 의왕(-1.0%), 동두천(-0.62%), 광명(-0.53%), 파주(-0.39%), 고양(-0.28%), 구리(-0.25%), 화성(-0.2%), 평택(-0.19%), 안양(-0.14%), 용인(-0.14%), 남양주(-0.12%), 과천(-0.11%) 등이 일제히 소폭 하락세를 보였고 인천(-0.17%)도 지난 주 전셋값이 하락했다. 그 외 수원, 부천, 김포, 안산 등 주요 도시도 약세를 보였고 하남시만 지난 주 0.27%로 소폭 올랐다.



주요 지역의 아파트값이 하향 안정세를 보이고 있는 가운데 수요자들은 추가 하락을 기대하며 장기 관망세에 접어들고 있다. 초저가 급매물이나 거래가 다급한 실수요 외에는 거래가 거의 되지 않는다.

최근 부동산114가 실시한 인터넷 설문조사에 따르면, 네티즌들은 아파트 가격이 추가 하락할 것으로 보고 있는 것으로 나타났다. "향후 아파트 가격에 대한 전망" 을 묻는 질문에 대해 응답자의 59%가 "소폭 하락", 내지는 "추가 하락할 것" 이라고 답했고, 9%가 "보합세를 유지할 것" 으로 전망했다. "소폭 반등", 또는 "상승세를 보일 것" 으로 전망한 응답자는 전체의 32%로 상대적으로 적었다.

이처럼 일반 아파트 거래시장 전반이 거래 부진 속에 실수요 위주로 재편되고 있는 가운데 지난 주말에는 투기지역을 중심으로 전국 93만여 가구의 기준시가가 인상 고시됐다. 강남권 30만가구를 포함해 서울 전역에서 36만가구의 기준시가가 인상됐는데 전국 평균 상승률은 23.3%이고 평균 상승금액은 4,700만원 선에 달한다. 지난 4월 정기고시 이후 기준시가가 다시 큰 폭 인상됨에 따라 당분간 거래는 더욱 소강상태를 보일 전망이다. 양도세 등 부담을 느낀 매도자들이 거래를 꺼리고 있고 매수자들도 당분간 시장을 좀 더 지켜보는 쪽으로 발길을 돌리고 있다.

최근 국회 파행으로 부동산시장 관련 정책도 진행이 원활하지 못한 상황인데 연말, 연초 10.29대책의 후속 조치들이 어떻게 진행되느냐가 이후 아파트 가격 흐름의 변수가 될 전망이다.

[금주의 아파트값 동향] 주요 지역 변동률 전체 보기

[김규정 기자]