LTV, DTI, DSR 의미와 그 계산사례
아파트를 살 때 100% 자기 자본이 아닌 이상 대부분 은행 대출을 이용하게 된다. 이때 은행은 LTV, DTI에 따라 대출한도를 상정하고 그 법위 안에서 돈을 빌려준다.
1. LTV : 담보인정비율
영어로 Loan To Valus ratio라고 쓰며 우리말로는 ‘담보인정비율’이라고 한다. 여기서 담보란 은행에 맡기는 물건 즉 부동산을 뜻한다. 아파트나 상가, 오피스텔, 토지 모두 담보가 될 수 있다.
은행은 담보가치를 100% 인정해 주지 않고 일정 조건의 한도를 부여한다. 예를 들어 아파트값이 5억 원이라고 하면, 5억 원까지 한도를 주지 않는다. 은행에서는 보통 아파트를 담보로 대출을 취급할 때 LTV 70%를 적용한다. 5억 원인 아파트를 담보로 은행에 제공할 경우 1차적으로 3억 5,000만 원 한도로 대출받을 수 있다는 얘기다.
다만, 여기서 서울은 3,200만 원, 수도권은 2,700만 원, 광역시는 2,000만 원, 기타 지역은 1,500만 원씩 공제를 한다. 이유인 즉, 주택임대차보호법상 최우선변제 ‘소액임차보증금’에 해당하는 금액이기 때문이다. 은행에서 대출을 취급할 때 세입자가 있는지 없는지 확인하지만 미처 모른 상태에서 대출이 나간 후 집이 경매로 넘어가게 되면 최소한의 세입자 보호가 불가능하다는 이유에서다.
2. DTI : 총부채상환비율
Debt To Income ratio의 약자로 ‘총부채상환비율’을 말한다. 연간 소득에서 대출 원리금 상환금액이 차지하는 비율로 최종 대출 한도 산정 기준이 된다. 즉 연봉이 많을수록 대출한도는 올라가게 된다.
그런데 최근 은행에서 분할상환을 사실상 강제하고 있다. 분할상환대출의 경우 대출기간이 길수록 해마다 갚아야 하는 원리금 부담이 줄어든다. 그로 인해 자연스럽게 같은 대출을 받아도 대출기간이 길수록 비율이 낮아지는 효과가 나온다.
예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 다른 대출이 없는 상태에서 3억 원의 대출을 기간 30년, 금리 3% 원리금균등분할 조건으로 신청할 경우 연간 납부해야 할 원리금이 1,517만 원이기 때문에 DTI는 30% 밖에 되지 않는다. 반면 기간을 10년으로 줄이게 되면 DTI는 69%로 치솟게 된다.
은행에서 LTV와 DTI 둘 다 고려하여 대출한도를 정하는 경우는 급격한 가계부채 증가를 막기 위함이다. LTV로만 대출조건을 정하면 소득이 없거나 낮아도 집값의 70%까지 대출이 가능하지만 DTI 잣대를 추가하면 소득이 적은 사람은 대출을 받기 힘들어 진다. 이로 인해 가계부채 총량 증가 억제 효과를 기대하는 것이다.
또 연체가 누적되고 부실대출로 전락하게 되면 은행 건전성에도 악영향을 미치게 된다. 이런 상황에서 주택 경기마저 나빠져 담보로 잡았던 집을 경매로 넘겨도 70%는커녕 50% 밖에 못 받게 되면 은행은 손실을 입을 수밖에 없다.
*DTI는 기존에 대출이 있을 경우 그 대출의 연간 이자상환액과 새로 받는 담보대출 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산을 한다.
3. DSR : 총부채원리금상환비율
Debt Service Ratio는 우리말로는 ‘총부채원리금상환비율’을 뜻하며, 소득 대비 연간 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미한다.
가계부채 증가를 억제하고 부실대출을 막기 위해서 차주의 대출금 상환능력을 DTI보다 더 꼼꼼하게 보겠다는 것이다.
예를 들면, 연간소득이 1000만원인 사람의 연간 대출원리금 상환액이 500만원이면 DSR은 50%가 된다. DSR은 갚아야 하는 금액을 연간 소득으로 나눈다는 점에서는 DTI(Debt to Income 총부채상환비율)와 계산법이 유사하다.
그러나, DTI는 기존에 대출이 있을 경우 그 대출의 연간 이자상환액과 새로 받는 담보대출 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산을 했다면, DSR은 기존 대출도 이자상환액이 아니라 원리금 상환액으로 반영한다. 다시 말해 대출받을 때 카드대출과 같은 모든 대출을 고려하여 대출금액을 정한다는 것이다.
[LTV, DTI, DSR 계산사례]
1. LTV
3억 짜리 아파트를 담보로 한 최대 대출가능금액
=3억*0.7(주택담보대출비율=70% 가정)
=2억1천만원
2. DTI
연소득 5,000만원/ 주택담보대출 3억,20년,3%/신용대출 5,000만원,1년,3%
위와 같은 경우
담보대출상환: 3억÷20년=1,500만원(연상환원금)/3억×3%=900만원(연상환이자)
신용대출상환: 5,000만원 ×3%=150만원(연상환이자)
연 총상환금액 : 1,500+900+150=2,550만원
DTI=2,550만원÷5,000만원=51%
3. DSR
연소득 5,000만원/ 주택담보대출 3억,20년,3%/신용대출 5,000만원,1년,3%
위와 같은 경우
담보대출상환: 3억÷20년=1,500만원(연상환원금)/3억×3%=900만원(연상환이자)
신용대출상환: 5,000만원(원금)/5,000만원×3%=150만원(연상환이자)
연 총상환금액 : 1,500+900+5,150=7,550만원
DSR=7,550÷5,000=151% (DTI의 3배 수준으로 높아짐)