생소한 공장투자 배워보기 : ＜고수의 장바구니＞ 긍정케이님 편 (6/23)

[가을하늘바라기]

행크 TV 유튜브 영상 제목 및 링크 :
 
생소한 공장투자 배워보기 : ＜고수의 장바구니＞ 긍정케이님 편 (6/23)
 
 
영상 시청 후기 :

https://blog.naver.com/europakms/222407416581

오늘도 어김없이 <고수의 장바구니> 시간이 돌아왔습니다~ 
 
초심방에서 고수의 장바구니에서 어떤 내용이 궁금한지 의견을 수렴하였더니,
소액투자와 대출에 대한 관심이 가장 많았다고 합니다.
대출없이 자기자본으로 투자하시는 을깨남(을구가 깨끗한 남자), 송사무장님 멋져요~ 
돈 없는 초보자는 대출이 필수입니다!! 우리도 언젠가 을깨남, 을깨녀 될 수 있겠죠? 
 
사무장님께서는 고수의 장바구니 시간을 통해 구독자의 성장을 돕기 위해서, 쉬운 물건보다는 고수의 눈을 알려주는 것이 이 프로그램의 취지라고 하니, 매주 열심히 듣고 잘 배워야겠습니다.
 

그리하여 선정된 오늘의 주제는 '공장' 경매입니다. 
 
그리고 오늘의 주인공은 객원칼럼니스트 '긍정케이'님이십니다~ 
긍정케이님은 공장에 대한 칼럼을 주로 올려주고 계신다고 하네요. 
공장은 정말 한 번도 알아본 적이 없는데, 또 새로운 내용을 알 수 있게 되어 기대가 됩니다~! 
 
긍정케이님은 부동산학과를 졸업하시고, 대학원에서 '경매와 NPL'의 논문을 쓰신 태생부터 찐 부동산 전문가입니다. 
공장 인허가와 분양대행 등 공장을 전문으로 매매하고 계십니다. 
8평의 소형 공장을 매수하여 매매까지 바로 하셨다고 하니, 수백만원으로도 공장 투자가 가능한지 몰랐습니다. 
 
사무장님은 초보자들이 아파트 - 빌라 - 다가구 등 보통 다른 물건 종류로 피해가는데, 이것이 바로 경쟁을 피해가는 과정이라고 합니다.
즉, 물건 종류를 바꾸는 것만으로도 경쟁력을 높일 수 있습니다. 
새로운 물건을 시도할 때, 물건이 제대로 팔릴지를 먼저 확인하는 것이 필요하며, 임대/매매 시장에 대한 이해가 필수입니다. 
점점 초보에서 탈출하여 눈을 점점 넓혀가야겠습니다! 
 
경기가 좋으면 작은 공장에서 큰 공장으로 이전을 하고, 경기가 안 좋으면 큰 공장에서 작은 공장으로 이동을 하기 때문에, 
수요처가 꾸준히 있는 것이 공장이라고 팔콘님이 첨언해주십니다. 
 
 
첫 번째 물건은 100평 짜리의 평택시 공장입니다. 
4억 5천만원에 낙찰을 받아 차임 200만원으로 세팅하였으며, 공장의 경우 보증금을 월세 x 10개월치인 2천만원 정도로 산정한다고 합니다.
더불어, 공장의 취득세는 4.6%, 대출은 80%가 가능합니다. 
본 물건은 임대 건이지만, 매각했을 때 매각 차익이 3억 5천만원이라니, 공장 수익도 엄청나네요. 
 
투자자로서 임대수익을 받으면서도, 원하는 가격에 팔 수 있을 때까지 기다릴 수 있다는 것이 공장 투자의 매력입니다. 
공장의 경우, 매매 수요자는 투자자보다는 주로 실수요자라고 합니다. 
공장은 보통 임대가 맞춰진 사례는 거의 없지만, 싸게 낙찰을 받았기 때문에 매매 수익이 날 수 있는 구조입니다. 
공장 투자는 금액이 낮을 수록 임대/매매 수요가 많아지고, 가장 작은 평수가 60~100평형으로 3억~8억 정도가 된다고 합니다. (경기도 화성시, 평택시 기준) 
15억 이하의 물건이 임대/매매 수요가 가장 많고, 초보자가 접근하기에 가장 적합합니다. 
지역별로 시세 차이가 있겠지만, 김포나 일산 서구, 용인 등 서울 인근의 경기 지역은 이 정도 금액과 유사하다고 팔콘님이 첨언해주십니다.
 
처음 공장 투자를 시작할 때는 임대/매매가 활발한 지역부터 시작하는 것이 좋습니다. 
아파트와 마찬가지로, 수요가 많은 매물부터 먼저 이해하고, 해당 지역을 공략할 필요가 있습니다. 
 

 
 
두 번째 물건은 매매 케이스로, 경기도 평택시 소재의 대지 440평의 공장입니다. 
6억 7600만원에 낙찰 받아 10억 8천만원에 매매한 사례입니다. (실 투자금 1억 6600만원) 
270만원의 임대료와 보증금 2700만원으로, 전 사례와 동일하게 10개월치의 임차료가 보증금에 해당합니다. 
세전 수익 4억 이상으로 어마어마한 수익입니다. 
공장의 경우 평당 매매가가 어느 정도 정해져 있기 때문에 수익률을 계산할 때 참고해야 겠습니다. 
공장이든 상가든 감정가보다는 자신의 수익률을 정확히 산정하여 낙찰을 받아야 한다고 사무장님이 조언하십니다. 
 
공장은 감정가의 90% 수준으로 대출이 잘 나오고, 정말 잘 받으면 100% 넘게도 받을 수 있다고 합니다. 
레버리지 효과를 극대화 할 수 있는 투자 대상이네요. 
법인 매매 시 양도세도 법인세 기준을 적용 받기 때문에 유리함도 있겠습니다. 
공장이라고 해서 당연히 거르고 지나갔었는데, 돈 되는 물건이 많다고 하니 앞으로 잘 살펴봐야겠습니다. 
 
공장 명도라는 우려에 대해서도 궁금증을 해소해줍니다.
결국 모든 것이 사람 대 사람으로 상대를 하는 것이기 때문에, 물건의 종류가 바뀌더라도 명도를 너무 두려워할 필요가 없다고 사무장님은 조언해주십니다. 
기계 종류의 경우 못 쓰는 경우가 많기 때문에, 기계 가격이 높게 평가된 경우 기계 가격을 고철 가격 정도로 판단하여 낮게 산정해야 하는 점도 팁입니다. 
폐업한 공장의 물건을 사가는 중개업자도 있다고 하니, 참고하면 좋을 것 같습니다. 
 
 
긍정케이님은 공장 투자를 한 마디로 요약하면, 
'계획관리지역 내 위치한 공장(1공근생(소매점), 2종근생(제조업소), 공장으로 매매 금액은 3~15억 이내를 추천함' 이라고 합니다. 
계획관리지역, 매매 금액은 3~15억원 이내가 가장 중요한 포인트입니다. 
겉보기에는 같은 공장이지만, 실제 건축물 대장에서는 1종 근생, 2종 근생, 공장의 세 가지로 구성됩니다. 
공장으로 하게 되면 추가적인 허가가 필요하므로 150평 미만의 소매점이나 제조업소를 찾는 것도 좋은 팁입니다. 
 
번외로, 긍정케이님이 사용하시는 두인경매 사이트는 무료라고 하니 이것도 좋은 팁이네요~^^
 
 
세번째 물건은 경기도 화성시 소재의 대지 440평, 건물 60평의 공장입니다. 
이 물건도 계획관리지역에 위치하고 있습니다. 
공장이라고 해서 뭔가 복잡할 줄 알았는데, 일반 공실의 공장은 그냥 일반 컨테이너 같이 생긴 것도 신기합니다.
(사실 공장을 가본 적이 없어서;;;) 
건물과 토지를 잘 살피고, 안에 있는 기계는 크게 신경쓰지 않아도 된다고 합니다. 
 
공장물건이 물건에 나오면 지도상에서 전체적으로 공장이 많이 위치하였는지를 먼저 파악합니다. 
공장이 많이 몰려 있어야 공구상가, 구내식당 등 기반 시설이 구축되어 있기 때문입니다. 
중소기업은 상호 간에 주고 받는 일들도 많기 때문에 함께 몰려있어 시너지를 낼 수 있는 곳이 중요합니다. 
공장 밀집지역! 기억해야겠습니다. 
 
다음으로 볼 사항은 도로 접근성입니다.
200평 이하의 소형 공장의 경우, 도로폭이 좁아도 임대/매매 수요가 좋기 때문에 대로에서 안쪽으로 좀 들어가 있어도 괜찮습니다. 
인근에 민가가 있는 경우, 소음 분진 등 민원 제기 가능성이 있으므로 업종에 따라 고려해야 할 사항도 있어 보입니다. 
민가가 근처에 있으면 시세는 조금 싸게 거래가 되는 것도 팁입니다. 
 
 
구독자 질문 중 시세 조사를 어떻게 하는지 문의가 있었습니다.  
공장의 경우, 도로폭과 연식에 따라 매매가가 결정된다고 합니다. 
2차선 변에 있는 신축공장을 기준으로 시세를 유추하며, 손품을 통해서도 충분히 시세 파악이 가능하다고 합니다. 
한 번 도전해봐야겠습니다!
(지금까지 나온 모든 고수들도 다 네O버 부동산을 활용하시네요~) 
 
디스코나 밸류맵에는 공장 거래가 잘 없기 때문에, 토지가격 + 100만원 정도로 추정하는 것도 시세 파악에 정말 좋은 팁입니다. (e.g. 토지가 150만원 시 공장가 250만원) 
팔콘님은 공장 시세파악이라고 특별히 다를 것이 없이, 온라인 손품 + 현장 임장으로 어떤 물건이든 동일하다고 조언하십니다. 
이 지역은 60평에 평당 2만원 정도로 월 120만원 수준으로, 구축과 신축 각각 5개 정도 시세 파악을 하면 개략적인 시세 파악이 가능합니다. 
 
 
네 번째 물건은 경기도 화성시에 소재한 물건입니다. 
감정가 11억을 넘겨 13억8천만원에 오늘 낙찰된 사례입니다.
공장 물건에 NPL이 많다고 하니 이것도 참고해야겠습니다. 
 
본 물건은 토지 535평, 건물 184평으로 계획관리지역에 위치하고 있습니다. 
공장 내 기계를 보니 위압감이 들기도 하는데, 걱정팔 필요 없이 고철로 처리할 수있습니다.
화성시 서쪽에 개발이 많이 되고 있는 지역으로, 향후 개발 여지를 고려하여 지역을 선점하는 것도 좋습니다. 
이 물건의 경우, 2차선 도로 옆에 위치하여 공장 연식이나 업종 무관하게 임대/매매가 가능한 점이 특징입니다. 
 
 
긍정케이님이 말씀하시는 공장투자에 가장 기억할 것 한 가지, 바로 도로폭입니다. 
도로폭이 작을 수록 받을 수 있는 업종이 제한되므로 임대/매매 수요가 줄어듭니다. 
도로폭이 작더라도 투자 포인트가 있다는 점도 기억하여, 좋은 물건을 찾는 데 참고해야겠습니다.
 
오늘은 공장이라는 생소한 영역을 접하였습니다.
도로와 연식을 고려하고, 시세도 어떻게 파악하는지 배울 수 있는 좋은 시간이었습니다. 
또 하나의 무기를 장착할 수 있는 시간 마련해주셔서 감사합니다! 
고수의 장바구니 화이팅!! 
 
p.s. 지난 주 로빈훗님 편 후기 당첨자 세 분, 행복한 세상님, 부아시스님, 욕망도서관장님도 축하드립니다~^^ 


#고수의장바구니 #행크TV #긍정케이 #공장투자 #재테크유튜브 #부동산유튜브 #행크티비

[시골소녀.]

가하바님 실시간으로 보시면서 작성하셨다고 하시는데 어떻게 이렇게 정리를 잘하실 수 있죠?..ㅎㅎㅎ 업무 때문에 뒷부분은 잘 못봤는데 정리 감사합니다!!

[가을하늘바라기]

놓친 부분도 군데군데 많이 있습니다 ^^ 열공 투해요 시골소녀님~!!

[2023부자갱호]

실시간 후기 이네요^^
빠짐없이 정말 잘 정리해주셨네요.
대단하십니다^^
상세한 후기 잘 보았습니다.
공장에 대한 꿀팁가득한 시간이었네요!
가을하늘바라기님 화이팅입니다^^

[가을하늘바라기]

공장에 대해 새롭게 배웠습니다~ 점점 시야가 넓어지고 있는 것 같아 즐겁네요~ 부자갱호님도 화이팅입니다 ^^

[풀세팅]

믿고보는 가을하늘바라기님 고수의장바구니 후기네요
오늘도 정리해주셔서 복습 잘하고가요^^

[가을하늘바라기]

풀세팅님이 댓글을 주시고 영광입니다 ^^ 법투반 들어오셔서 반가웠는데, 곧 방이 닫혀서 아쉬워요~ 전 일찍 들어가서 New 방엔 아마 초대가 안될거라. 좋은 투자 하시길 응원합니다!!

[브로양]

복기후기의 중요성을 일깨워주시는 가을하늘바라기님~🙏 읽으면서 아~~~~ 하고 감탄해요!! 감사합니당~^^*

[가을하늘바라기]

복기 열심히 해보아요~ 시간이 지나면 이런 지식도 다 내것이 되겠죠 ^^

[snow-white]

라이브로 듣고, 이렇게 후기로도 읽으니 더 기억에 오래남고 좋았답니다~가을하늘바라기님~^^덕분에 생생하게 복습할 수 있었어요~!!~~감사합니다♡

[가을하늘바라기]

시간 지나면 까먹을 테니 잘 기록해뒀어요. 나중에 실력 쌓인 뒤 보면 더 잘 이해되겠죠! 그날이 오길~^^

[노란수박씨]

공장이라니, 새로운 분야네요!
가하바님 덕분에 지식이 새로 늘었네요 후기 감사합니다 ^^

[가을하늘바라기]

새로운 분야가 정말 무궁무진합니다^^ 다양한 경험 후 선택과 집중도 필요하겠죠~

[whiz]

가을하늘바라기님 ~^^
상세하고 유용한 팁이 가득한 후기네요.
정말 대단하십니다~^^
복습 잘하고 감탄하고 갑니다~♡

[가을하늘바라기]

나중에 더 공부하고 복습하려구요~~ 그때도 도움이 되겠죠~~ ^^