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먼저 토지이용계획확인서을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 합니다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있습니다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있습니다.
그런 다음, 토지이용계획확인서에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 합니다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문입니다.
특히 경기도의 토지는 이용 제한이 많은데요. 예를 들어 자연보전권역에 속해 있으면 대형건축물과 6만㎡ 초과 개발사업은 금지됩니다. 옹진군, 여주군, 이천시, 양평군, 가평군, 연천군 등을 제외하고 모두 토지거래허가구역입니다.
비도시지역인 경우 농지 500㎡ 초과, 임야 1,000㎡ 초과를 구입하려면 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역 내의 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하려면 본인의 거주용지로 이용하는 등 실제적으로 토지를 이용하려는 목적이 분명해야 가능합니다.
농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급 요건에 적합한 자로서 토지소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 있어야 합니다.
임업∙축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에도 토지 소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자여야 허가를 받을 수 있습니다.
한강 수계를 따라서 상수원보호구역이면 건물신축과 형질변경은 원칙적으로 금지되며, 수변구역이면 숙박업 및 관광숙박업이 일체 금지돼 있으며, 수질보전특별대책지역ⅠⅡ 권역은 숙박∙식품접객업 400㎡ 이하일 때 신축이 가능합니다.
기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋고, 또한 다음의 방법에 의해 자신이 소유한 땅의 가격을 산정해볼 수도 있습니다.
▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율
농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%
이것은 간편법으로 계산하는 방식입니다.
원래 농지의 값을 산출하려면 '
인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나,
토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할 수 있습니다.
인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물분 값을 제외하면 됩니다. 전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 150만~200만 원 내외면 적당할 듯하네요.
예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 6,000만 원이므로 토지 값이 2억 4,000만 원이 됩니다.
토지의 3.3㎡ 당 가격은 120만원입니다.
내 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 36만 원,
농업보호구역에 있다면 48만 원,
농업진흥구역 외 지역에 있다면 72만 원입니다.
물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 합니다.
밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어집니다.
임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞습니다.