북한산힐스테이트7차(7구역) 미분양아파트 내집마련 투자 전망

[뮬란]

북한산힐스테이트7차(7구역) 미분양아파트 내집마련 투자 전망


질문 :

안녕하세요? 자주 들어와서 유익한 정보 얻고 있어요.
저는 33세 주부이구요,1녀 1남에 현재 정릉 풍림아파트 26평 전세(9천)거주중입니다.남편은 연봉 5000만원정도 세일즈쪽 일하구요, 주택부금 300만원 있고, 상호저축은행, 펀드와 연금 보험으로 저축하고 있어요.
부채는 전세대출 2천만원 있습니다.계속 갚아나가고 있는 중입니다.
내년 10월이면 전세기한이고, 큰 애도 초등학교 입학이라서 이제 내 집 마련을 해볼까하고 여기저기 분양정보와 미분양등 알아보고 있습니다. 현재 살고 있는 풍림아파트는 남편 직장이 서울역 근처라 출퇴근이 편하려고 이사왔습니다. 2003년 입주시작한 아파트로 북한산 등산로가 바로 연결되어 있고 아파트 주변 환경도 잘 해 놓아서 공기도 좋고 살기는 나쁘지 않습니다. 첫 내 집 마련이니 되도록 잘 알고 있는 사는 동네가 낫지 않을까 해서요.
성북구도 요새 투기지역 지정에다가 기존 길음 뉴타운, 추가 뉴타운 개발 호재로 오르고 있는 추세입니다. 여기가 성북구 끝이라서 터널만 지나면 강북구 미아동 -SK북한산시티 5천 세대/벽산 라이브파크 2천 세대/미아풍림 2천 세대 -으로 정릉 풍림 2천5백세대 까지 해서 만여세대가 넘는 대단위 아파트 단지인 셈 입니다. 거기다 6월부터 풍림 바로 밑에 대림 이편한 세상 5백 세대가 입주 시작했고, 맞은편에는 현대 힐스테이트 6백 세대가 공사 중에 있습니다. 사거리에 면해있기 때문에 교통도 훨씬 좋고 북한산을 걸어갈 수도 있고, 매표소가 두정거장 거리에다가 2011년 완공되는 경전철 역 예정지도 이 사거리입니다.
서경대와 국민대 사이에 있는데 서로 자기네 학교 쪽에 가깝게 유치하려고 한다더군요.
서론이 너무 길어졌는데요, 현재 고민은 작년 현대 미분양분을 놓친 것(그때는 상황이 불확실한 게 많고 부채 때문에) 지금이라도 그 사이 많이 오른 조합원 분양분이라도 사 놓는게 나은가 하는 겁니다.
물론 어느 정도 위험부담은 감수해야겠죠? 그래서 자문 구합니다.
현대 26평형(3베이) 분양가가 평당 천만원 약간 넘었는데, 현재 조합원 분양분 중 급매로 3억 12층에 9층이 있답니다. 부동산 말로는 호가로 3억 5천까지 간다네요. 만약 매매한다면 대출 1억 5천을 승계하고도 1억 5천을 현금으로 줘야한다는 거죠.
현재 풍림 32평형이 3억 정도 갑니다. 문제는 풍림은 이게 많이 오른 거라는 겁니다. 브랜드 인지도가 낮아서 그런지 상대적으로 저평가가 되어서 분양가부터 저렴했습니다. 연이어 대림이나 현대가 들어오면서 엄청 오르는 데도, 상승 효과가 작고 더딥니다.
현대 26평형을 산다면 그 계약서만으로 얼마까지 대출이 가능한지-기존 대출 1억 5천외에 추가로- 이자는 얼마나 되는지, 2008년 3월 입주인데 여기 풍림은 2007년 10월 전세 기한이라 그것도 걸리고요..
너무 질문이 길고 상세하게 되버렸군요. 하여간 여러분의 많은 자문 구합니다.
마지막으로 이렇게 버둥거리며 사는 이나라 소시민들이 맘놓고 내 집 마련 할 수 있는 날이 오길 바라며 모두들 홧팅!!


답변 :

부동산 전문가는 아니지만 아파트에 관심많은 36세 주부입니다.

제 견해로는 우리나라에선 아파트를 되도록 빨리 장만하는게 장땡이 같습니다.

10년전에 뉴스에서 청약통장 필요없다해서 바보같이 해약하고 피해봤습니다.그러다가 자주 바뀌는 부동산 정책으로 인해 내 집장만 못하다가 제 소신껏 내 집장만 했습니다.100%돈이 모일때까지 기다리는건 늦다고 생각합니다.저는 성북구에서 20년을 살았습니다.

돈암동일대는 풍수지리학적으로도 좋은자리라고 전문가가 말씀 하시더라고요.

00 힐스테이트 매력있습니다.친환경적이고 북한산 앞에 있고 세대수도 많고 약간 분양가는 높지만....그런데 제 개인적으로 생각하기에 단점이 있다면 아파트앞 진입로 도로가 너무 좁다는 거죠. 너무 안에 들어가 있어요.

저는 2년전에 1순위 돈암 힐스테이트에 당첨되서 50% 융자 받고 아파트 장만 했습니다.

지금 너무 행복하고 현명한 선택이였다고 생각해요.(2007년1월입주)

차라리 청약통장 있으시면 요즘 아파트 많이 짓거든요.분양을 받으세요.조합원거 사는것도 좋지만 추가 부담금이 만만치 않게 들거예요.

저희 아파트 근처에서도 여기저기 대기업에서 많이 분양하는거 같더라고요.한번 알아보세요.12월에도 있어요.

만약 00 힐스테이트 정하셨다면 한번 부동산에 말고 00 힐스테이트 현장에 전화해서 미분양있는지 알아보세요.힐스테이트 홈페이지에 들어가면 전화번호 있어요.차라리 미분양을 구입하세요.다른 분양자 들과 같은 조건으로요.

꼭! 내집장만 하세요.서울에서 제일 공기좋은 성북구에서요...

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길음뉴타운래미안, 길음8구역, 길음9구역, 2871 대단지 조성- 래미안 부동산 918-1300

길음뉴타운 래미안으로 내집 마련
<길음8구역ㆍ정릉길음9구역 2871 대단지 조성>


뉴타운 사업의 선두주자로 각광 받고 있는 서울 성북구 길음뉴타운. 대규모 아파트단지가 들어서면서 강북의 새로운 주거중심지로 자리잡고 있다. 길음뉴타운내 래미안은 1~3차에 이르는 대단지로 길음뉴타운의 랜드마크 역할을 맡고 있다.

삼성물산 건설부문은 8월초 길음뉴타운 내 길음8구역과 정릉·길음9구역에 ‘래미안 길음뉴타운’ 2871가구를 공급한다.

삼성건설 분양팀 조재성 과장은 “길음8구역과 정릉·길음9구역은 길음뉴타운의 마무리 단계로 볼 수 있다”며 “길음뉴타운에서 내집 마련하고자 하는 수요자들에게 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

2871가구 매머드급 래미안 단지 들어서

▲ 길음뉴타운 구역도 

이번에 분양하는 곳은 길음뉴타운내 길음8구역(서울시 성북구 길음동 612-10번지 일대)과 정릉·길음9구역(성북구 정릉동 10번지 일대)다. 지금 래미안1차 주변으로 포클레인을 동원한 철거작업이 한창 진행 중이다. 좁다란 골목길 사이로 공사차량이 바쁘게 오가고 있다.

길음8구역에는 79.2㎡~145.2㎡(분양면적 기준, 24~44평형 해당) 1617가구, 정릉·길음9구역에는 79.2㎡~165㎡(24~50평형 해당) 1254가구 등 총 2871가구가 들어선다.

 

현재 계획된 일반분양 물량은 길음8구역 79.2㎡, 82.5㎡(24·25평형) 91가구, 141.9㎡(43평형) 119가구 (총 210가구), 정릉·길음9구역에는 79.2㎡(24평형) 198가구, 141.9㎡(43평형) 109가구, 165㎡(50평형) 18가구 (총 320가구)다. 중소형인 79.2㎡, 82.5㎡는 실속파 내집 마련 수요자들에게 인기가 높을 것으로 예상된다.

 

삼성건설 유용국 분양소장은 “이번에 선보이는 165㎡는 래미안 아파트로는 강북권에서 처음 선보이는 최대 규모”라며 “강북지역에서 중대형 새 아파트로 갈아타려는 수요자들이 관심이 많다”고 말했다.

길음뉴타운, 강북 주거중심지로 부상

길음뉴타운은 현재 대단위 아파트촌으로 변신 중이다. 길음뉴타운 건너편에서 바라본 현장은 높게 뻗은 대단지 아파트가 5곳 이상 자리 잡고 있다.

▲ 길음뉴타운의 대표단지 래미안 아파트

현재 길음뉴타운에는 래미안1차(1125가구), 2차(560가구), 3차(977가구)를 비롯해 푸르지오(2278가구), e-편한세상(1881가구)이 있다. 2~3년 후 길음8구역과 정릉·길음9구역까지 완공된다면 강북을 대표하는 대규모 아파트촌으로 변신할 전망이다.

지난해 입주한 래미안2차와 3차 옆 인수로는 보행자 중심으로 꾸며 가로수길을 잘 조성해 놓았다. 길음8구역에는 초,중,고가 들어섬에 따라 부족한 교육시설도 해결될 것으로 보인다. 현재 부지를 확보하고 공사가 진행 중이다.

길음역 주변도 지금은 1층 위주의 상가건물이 모여 있지만 길음역 일대는 역세권 개발을 통해 주상복합이 들어서고 학원가로 조성할 계획이다.

뉴타운삼성부동산 전병훈 대표는 “길음뉴타운 개발과 더불어 길음역, 미아일대가 기존 노후·불량 이미지를 벗고 새롭게 탈바꿈하고 있다”며 “대규모 아파트가 들어서면서 길음동에 대한 인식도 상당부분 전환됐다”고 전했다.

래미안 인기비결은 ‘타운화’

래미안은 길음뉴타운을 대표하는 아파트다. 길음뉴타운의 중심에 위치, 지역내 래미안 단지 비율은 70% 이상을 차지한다. 아파트 가격도 강세를 보인다.

7월 초 현재 길음뉴타운 래미안3차 102.3㎡(31평형) 매매가는 5억2000만~6억원, 132㎡(40평형) 매매가는 6억4000만원~7억7000만원이다. 이는 길음동 일대 비슷한 규모 아파트 중 가장 높은 가격이다.

길음뉴타운에서 래미안의 인기비결은 같은 브랜드 단지가 모인 ‘타운화’다. 뉴타운삼성공인 전병훈 대표는 “이번에 길음8구역과 정릉·길음9구역이 분양되면 이곳에는 약 5530여 가구의 메머드급 래미안 타운이 형성되는 셈”이라며 “타운화를 통해 래미안의 가치는 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

지역 중개업소에서 예상하는 이번 길음8구역과 정릉·길음9구역 예상분양가는 20평형대는 평당 1200만~1300만원 후반, 40평형대는 1700만~1800만원이다.

지하철 4호선 길음역 이용 편리

 

▲  지하철 4호선 길음역 일대, 아파트 단지에서 길음역까지 

도보 5~10분 정도 걸린다.

길음뉴타운에서는 지하철 4호선 길음역 이용이 편리하다. 래미안 1차에서 길음역까지 도보 5~7분 거리다. 길음8구역이나 정릉·길음9구역도 길음역과 가까운 동을 기준으로 10분이 채 안 되는 거리다.

한편 신설~우이~방학에 이르는 경전철이 완공되면 지하철 4호선 성신여대입구역에서 환승이 가능해 간접적인 개통효과도 기대된다. 우이~신설동(2013년 운행)구간은 민자유치 방식으로 건립하는 계획이 확정됐다.

길음뉴타운 주변에는 정릉로, 삼양로, 도봉로, 미아로가 있다. 종로, 강남을 비롯해 각지로 통하는 버스가 이곳을 지난다. 단, 대규모 아파트 단지가 들어선 것에 비해 도로 사정은 크게 나아지지 않아 출퇴근때 일부 정체는 불가피하다. 내부순환도로를 이용해 강동권이나 강남권으로도 이동할 수 있다.

부족한 녹지공간은 해소될 듯

▲ 인수로를 중심으로 녹지공간이 넉넉하게 조성된다. 사진은 2006년

6월 입주한 래미안2차(길음5구역) 전경

길음뉴타운은 대규모 아파트가 들어서는 것에 비해 녹지공간이 부족한 편이다. 길음뉴타운 주변이 대부분 주택가, 상가이기 때문이다. 하지만 이는 길음뉴타운내 인수가로(길이 700m)를 중심으로 녹지축이 조성되고 5개의 소규모 공원이 마련돼 녹지문제는 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 보인다.

대형마트나 편의시설도 뉴타운 규모에 비하면 모자라는 상황이다. 길음역 인근에 소규모 길음시장이 있다. 대형마트를 이용하려면 미아삼거리에 있는 현대백화점이나 롯데백화점을 이용하면 된다.

길음동 래미안   래미안8단지 8구역 - 길음뉴타운