『경험담』 생애 첫 임장! (feat. 어이없는 실수)

[기격]

안녕하세요.

경매 초보 중의 초보 천상삼기격입니다.

저는 경매의 세계에 입문한지 만 3개월이 돼가고 있습니다. 자본금을 모은다는 핑계(?)로 경매 물건 보기를 돌같이(?) 해오고.. 경매 관련 도서만 주야장천 읽어왔습니다. 그러다 보니 자연스레 허상을 쫓는 느낌이 들더라고요. 그래서 일단 모의입찰이라도 도전해보고, 혹 기회가 생긴다면 무조건 들어가 보자는 생각으로 물건 검색을 시작하였습니다. 와중에 눈에 띄는 물건이 딱! 행크에서도 해당 물건을 보신 분들이 있을 거라고 생각합니다. 

먼저 물건을 소개합니다. 

경기도 남양주시 호평동에 위치한 호평쁘띠하임이라는 원룸입니다. 총 물건이 41개가 쏟아져 나왔습니다. 아래 사진은 그중 물건번호 1에 대한 경매 정보지 사진입니다.

41개 물건의 감정가는 평균 5,800만 원 선이고, 41개 물건 모두 1회 유찰되어 70% 가격으로 다시 경매가 진행됐습니다. 자본금이 소액인 저에게 적절한 물건이라 생각하고 물건 분석을 시작했습니다.

우선 임차인 분석을 시작하였습니다. 

대항력 있는 임차인이 있는지, 특이한 임차인이 존재하는지 등을 분석했으나 경매시 문제가 될만한 임차인은 없어 보였습니다. 

-> 드디어 송사무장님의 경매의 기술에서 읽은 소액임차인 출현! 물권( 근저당권 )이 2012년, 지역이 과밀 억제지역! 소액보증근 6,500만 원, 최우선 변제금액 2,200만 원! 하지만 물건을 같이 보던 지인으로부터 소액임차인이 최우선 변제금액 2,200만 원을 모두 배당받는 게 아닌듯하다는 말을 들었습니다. 알아보니 이러한 공동 근저당(?) 경매 물건의 경우 낙찰가의 1/2로 소액임차인에게 안분배당을 한다는 것 같습니다.( 자세한 내용은 나중에 올려보도록 하겠습니다. )

이제는 시세 분석 차례! 

국토부 실거래가를 기준으로 매매가도 찾아보고, 전/월세 내역도 찾아봤습니다. 대부분의 임차인이 전세 형태로 있었습니다. (저는 입찰이 된다면 월세 세팅을 할 생각이었습니다.)

위에 일들을 날짜별로 간략히 나열하면 아래와 같습니다.

7월 16일(일요일) 물건 검색 -> 7월 17~19일(월~수요일) 물건 분석

그런데.... 7월 20일 목요일.. 제가 해당 물건에 관심을 갖고 있는 것을 알고 있는 지인으로부터 까톡이 왔습니다. 

지인 曰: "천상님 내일 입찰 가시나요?"

본인 曰: "네? 내일이요?? 다음 주 월요일이 입찰이 아닌가요....?"

지인 曰: "내일이 입찰입니다...."

아니 이게 무슨 상황인가... 네 그렇습니다.. 제가 매각기일 확인을 잘 못 했습니다.. 아니 왜 그런지 모르겠지만 저는 모든 경매가 월요일에만 이루어지는 것으로 알고 있었습니다. 그래서 해당 물건의 매각기일이 7월 2X일인 것을 대충 확인 후 "아, 그럼 다음 주 월요일이 매각기일이겠구나.. 그럼 평일에 물건 분석하고 토요일에 임장 다녀와서 입찰에 도전할지, 도전한다면 입찰가는 어떻게 할지 결정해야지!"라고 혼자 생각하고 있었습니다.

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네.. 이렇게 저의 첫 경매 도전은 이렇게 끝이 났습니다.. 물론 매각기일 하루 전에 알았기 때문에 입찰을 시도해볼 수 있었지만, 임장도 다녀오지 못 했고 아직 미흡한 상황에서 무턱대고 입찰을 하기에는 무리가 있어 보여 포기했습니다.

PS. 매각기일 당일.. 41개의 물건 입찰가 정보가 날라옵니다.. 네.. 최저가와 8만 원 차이로 입찰되는 물건도 존재합니다.. "아.. 그냥 최저가 근처로라도 도전을 해볼 것을.."이라는 후회가 물밀듯이 밀려옵니다...

그래도 첫 물건 분석도 했고 경험도 쌓을 겸해서 오늘(토요일) 모의 임장도 다녀왔습니다.

그럼 간단하게 첫 임장기 고고!!

드디어 평내호평역 도착! 역내 주차장에 차를 주차하고 주변 모습도 볼 겸 쁘띠하임까지 걸어가기로 결정했습니다.(차는 저의 어머니 차입니다. 저는.. 차가 없습니다..) 처음 와본 장소인 만큼 돌아 돌아 드디어 쁘띠하임 발견!!

애증의 물건이 되어버린 쁘띠하임 정면 모습입니다. 오래된 건물이 아닌 만큼 깔끔하죠?

후면 모습입니다. 정면 모습과는 다르게 뒤쪽과 옆쪽에서는 한창 공사가 진행 중입니다. 새로운 아파트 단지가 건설되고 있는 것 같았습니다. 아마 공사로 인한 소음이 다소 존재하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

주차시설도 어느 정도 잘 갖추고 있습니다. 쁘띠하임.. 많은 이점을 갖추고 있습니다. 이런 모습을 볼수록 저의 크나큰 실수가 너무 아쉽다는 생각이 더 커지는...

해당 건물에서 평내호평역까지는 천천히 걸어서 10분 정도 걸립니다. 그뿐만 아니라 도보로 10분 거리에 이마트가 들어와있습니다. 뿐만 아니라 노브랜드 전용 매장도 있었습니다. 원룸 특성상 노브랜드 전용 매장에 대한 메리트가 꽤 클 것 같다는 생각이 듭니다. 근처에 초, 중, 고가 존재하지만, 작은 평수의 원룸이기에 큰 영향은 받지 않을 거라고 생각합니다.

생애 처음으로 공인중개사도 들어가서 중개사 분들과 나눈 대화, 물건 옥상 상태, 주변에 대한 조사 내용등이 아직 많이 남았지만! 글이 너무 길어지면 지루할 것 같아 이쯤에서 아쉬운 생애 첫 임장기를 마쳐야 할 것 같습니다.

첫 임장을 통해 배운 점

1. 경매는 '점' 하나도 주의 깊게 보자. 특히 매각기일은 정확히 확인하자!

2. 경매는 실전이다. 방안에 앉아서 이룰 수 있는 것은 아무것도 없다! 일단 집 밖으로 나와라!

3. 물건 분석은 정말 철저히 하자! (41개 물건 중, 실거래 매매 평균가 보다 높은 낙찰가도 존재합니다..)

4. 인터넷 지도로 보는 모습과 실제 가서 보는 모습은 천지차이다! 그러니 직접 가서 보자!

5. 이왕 임장가는거 주변 맛집 한 개정도는 알아보고 가자!(배가 고픈데 어디서 밥을 먹어야 좋을지 모르겠더라는... 그리고 임장+맛집투어라는 재미도 쏠쏠~~)

6. 사진을 잘 찍는게 너무 어렵구나..

7. 임장기를 재밌게 쓰는 일은 매우 힘들구나..

언젠가는 낙찰기를 올리는 그날까지!!

[토성프랭크]

ㅎㅎ 너무 재미있는(?) 임장기입니다^^
다음에는 더 좋은 물건이 기다리고 있을거라고 믿습니다.
그 때에는 낙찰 경험담을 기대하겠습니다^^

[천상삼기격]

네! 다음에는 낙찰기로 돌아오도록 하겠습니다. 재밌게 읽으셨다니 다행입니다.

[중심나무]

저도 지나가면서 봤던 물건인데 이렇게 보니 새롭네요^^ 재밌는 임장기였어요 ㅎㅎ~

[천상삼기격]

워낙 물건수가 많아서 보셨던 분들이 좀 있을것같습니다!

[빵야z]

맛집 알아보기도 좋은 정보네요 ㅎ 잘 읽었습니다 감사합니다~

[천상삼기격]

네네! 다음에는 맛집 후기도 추가해야될까봐요ㅎㅎ

[천사하연]

에공~ 많이 아쉽겠지만 쁘티만큼 좋은 물건은 또 있더라구요~^-^그러니 힘내자구요!!
이번일을 발판 삼아 다음에는 더 꼼꼼히 해봐요! 화이팅입니다~~^-^

[천상삼기격]

네 천사님! 응원 감사합니다!

[일명-푸우-]

아쉽네요~ㅎㅎ
물건은 많고많으니 다음 기회에는 낙찰기를 볼 수 있기를~

[천상삼기격]

네네 아쉽기도 하지만 또 공부도 많이 되서 좋았어요! 다음에는 낙찰기로 돌아오도록 노력해보겠습니다!

[김회장1]

ㅎㅎ기격님 언제나 화이팅입니당~
엉덩이붙이고 알수있는건 없다~~ 맘에드시면 이제는 임장부터 가세요^^

[천상삼기격]

김회장님! 맞습니다! 일단 발로 뛰어야!

[큐라]

이 무더운 날씨에 임장을 하신것이 참으로 대단 하다고 생각 됩니다^^
걸어서 가 보기도 했다는 것이 참으로 존경 스럽습니다,, 저는 그냥 차타고 갔을듯^^;
첫 임장 간접 경험 잘했습니다~~~

담엔 꼭 입찰 해 보시길...^^

[천상삼기격]

큐라님! 처음 간 지역에서 걸어가보니 돌아돌아가면서 주변 모습을 더 잘 볼수 있게되더라구요! 하지만 땀을 한 바가지 쏟았습니다ㅠㅠ

[황금콩]

첫 임장이시라 오래 기억에 남는 공부되셨으리라 생각해요~
곧 낙찰기도 기대하겠습니다^^

[천상삼기격]

황금콩님! 첫 임장 아쉬운면도 많지만 너무 재밌었습니다! 낙찰기를 올리는 그날까지!

[유유제]

임장이란 말뜻이 뭔지도 몰라 사전을 찾아봤습니다. 경매에 앞서 현장답사는 필수겠군요 ! 저도 곧 발빠르게 임장을 해보도록 노력해야 겠군요~ 경매공부 2일차~~언제 수입이 생길런지?

[천상삼기격]

꾸준히 하면 언젠가는 낙찰기도 올리고 그러는 날이 올거라 믿습니다! 이제 막 시작한 동지로써 같이 힘내봐요!

[SAYHo]

단순한듯 보이지만 모든것을 주의깊게 봐야하는군요 ㅠㅠ 한 수 배웠습니다. 감사합니다 ㅋ

[천상삼기격]

조금이나마 도움이 되었다면 좋겠네요! 경매는 실수한번으로 평생 경매를 떠나게 되는 분들도 있다하니 항상 주의 또 주의를 기울여서 접근해야겠어요. 그렇다고 또 너무 겁은 먹으면 안 될것같구요..

[오라비]

천상님 더운날 고생많이 하셧네요ㅎㅎ
저와 아주근처에 있었나봐요ㅋㅋㅋ
어제 저도 평내호평 역에서 걸어서 5분거리에 있었는데ㅠㅠ
경매기일은..참아쉬운일이지만 좋은?경험하신거니 다음번에는 성공하실꺼같아요!!

[천상삼기격]

오라비님 뵀으면 좋았을텐데요ㅠㅠ 다음에 같이 성공해요!

[박유정]

천상삼기격님~^^ 아쉬움이 남으셨을텐데도 퐈이팅넘치게 임장을 똭 가셨네요~!! 좋은 경험으로 다음번에 더 좋은물건 낙찰받으시길 바래요~^^ 화이팅!!

[천상삼기격]

박유정님 응원 감사합니다!

[여정맘]

생애 첫 임장의 후기가 눈에 쏙쏙 들어와요
부럽습니다
나에게도 꼭 기회가 올거라 생각하고 더 노력해야겠습니다

[천상삼기격]

꾸준히만 한다면 기회는 계속해서 올거라고 믿습니다! 저희 모두 화이팅해요~

[여정맘]

답글 감사합니다
경매공부 시작한지 이제 한달이라 많이 배워야 할것 같아요^^

[천상삼기격]

저도 얼마 되지 않았습니다.. 사회생활도 시작한지 얼마 안되서 자본금도 부족하구요.. 하지만 그래도 적극적으로 임해보려고 합니다. 여정맘님도 고수가 되는 그날까지!

[어설픔]

와~저도 임장하다가 동네 사람들 눈치보였었는데~~~ 어슬렁 어슬렁 주변 돌아다니면 혹시 도둑놈 아닐까 의심받을까봐 괜히 저혼자 노심초사했습니다~~~~~^^

[천상삼기격]

맞아요! 건물안에 들어가는데 괜히 찔리고 그러더라구요 ㅋㅋ 그런데 내심 저를 낙찰자로 보나 하는 느낌도 들더라구요.

[카멜 (초급13,낙케4,아가투5기)]

천상삼기격님 덕에 저두 첫임장의 기억이 새록새록^^
그땐 정말 나쁜짓하는것도 아닌데 움츠려 다니면서
힐끗힐끗 두근반새근반 다녔었는데..
이젠 조금은 뻔뻔해지고 있네요 ㅎㅎ
잼난 임장기 잘봤어요^^

[천상삼기격]

저도 임장 많이 많이 다녀봐서 보는눈도 기르고 자연스러운 일이 되었으면 합니다! 감사합니다!

[레드문3501]

ㅎ 재밌게 잘 읽었습니다~사진도 잘 찍으셨는데요~전,,소심해서 사진도 못찍는 수준이에요 ㅠ

[천상삼기격]

저도 여러번 가보면 늘겠지 라는 심정으로 주말마다 임장을 떠나려고합니다. 재밌게 읽으셨다니 다행입니다!

[sueeeee00]

글 너무 잘봤어요!

[천상삼기격]

잘 보셨다니 다행입니다~

[콩밥시러]

이제 막 경매에 발 들인 자로서 생생한 후기 감사합니다. 아직은 용의 정리도 부족한 상태라 열심히 배우고 있는데 아직 부족함을 많이 느끼네요 하하 .. 암튼 글 너무 감사드려요

[천상삼기격]

저도 거의 비슷한 상황입니다~ 저는 곧 첫 입찰을 시도할 듯 합니다! 콩밥시러님도 화이팅하세요!

[월세 부자]

저는 재밋게 읽엇습니다.

[천상삼기격]

재밌게 읽으셨다니 다행입니다!