[아파트관리신문=이인영 기자] 중앙공동주택관리지원센터는 22일 경기 성남시 LH 오리사옥 1층 대강당에서 ‘제3회 공동주택 유지관리 열린 강좌’를 개최했다.
이번 열린강좌의 주제는 지난 강좌 참석자들의 설문조사를 반영해 ‘공동주택 도장 및 방수공사’로 선정, LH 손종규 차장, 주택관리공단 김성곤 부장, 수산기업 장수철 대표, (주)알엠이앤씨 원의재 대표를 강사로 초빙해 공동주택의 도장 및 방수 공사관리, 시공사례 등 공동주택 도장 및 방수공사 전반에 대한 강의를 진행했다.
중앙공동주택관리지원센터 김선미 센터장은 “그동안 축적된 LH의 공동주택 관리 노하우를 활용해 입주민과 공동주택 관리자의 공사기술에 대한 궁금증을 충족시키기 위해 앞으로 회계, 장기수선계획, 사업자 선정 등을 연속기획으로 강좌를 마련할 예정”이라고 말했다.
공동주택 도장공사 바로알기를 주제로 강의하고 있는 주택관리공단 김성곤 부장.<이인영 기자> |
도장공사, 노후화 방지·미관 향상
주택관리공단 김성곤 부장(건축사)은 “도장공사는 콘크리트 건물의 노후화 방지 및 미관성을 향상시키는 공사”라며 “제대로 된 도장공사 행위는 건축물의 수명을 연장시키는데 중요한 역할을 한다”고 소개했다.
수산기업 장수철 대표는 “건축용 수성도료는 물, 수지, 안료 등으로 구성돼 있으며 물은 휘발되고 수지와 안료가 남아 도막을 형성한다”며 “1급 수성도료의 경우 내구성이 우수해 오랜시간 경과 후에도 색상의 변색이 없고 자외선 및 풍화작용에 노화되지 않아 건축물을 잘 보호해 줄 수 있다”고 설명했다.
외부도장공사는 작업 전 콘크리트 단면불량 및 균열 상태, 공용·전유 창호창틀 외부 코킹 마감 상태 등 외벽 하자 현황과 기존 마감페인트 도막의 오염, 부착 상태 검토 후 외부용 수성페인트 1급 또는 2급 사용 자재를 결정한다.
시방 선정시에는 창틀 외부 코킹 불량상태를 검토해 공사범위를 선정하고(공용창호: 공용 관리비 부담, 전유창호: 해당 세대 비용 부담), 기존 도막 오염 불량 상태를 검토해 외벽 고압세척 및 유리창 물청소 공사범위 선정 유무, 마감페인트(1·2급, 수용성 프라이머 도포작업 선공정)를 결정한다.
작업은 ‘외벽 고압세척 및 유리창 물청소(필요시) → 콘크리트 단면보수 → 퍼티 작업 → 바인더도포(필요시) → 수성칠 작업 → 동표시 및 그래픽 → 청소작업’ 순으로 진행된다.
내부도장공사는 시방 선정시 내부 균열누수 발생부위에 대해 외부로부터 누수 원인이 있는지 확인해 선보수 여부를 결정하고 기존과 동일하게 시공 또는 변경할 것인지, 철재난간·방화문 공사 포함여부 등 마감 시방에 대해 결정한다. 계단실 무늬코트 도장을 기준으로 했을 때 작업공정은 ‘바탕수성 도장 → 커버링 보양 작업 → 무늬코트 뿜칠 작업 → 무늬코트 상도 도포 → 걸레받이 도장 → 청소작업’ 순으로 이뤄진다.
지하주차장 도장공사는 위치별 누수 발생 원인에 따라 보수공법이 달라진다.
지하주차장 1층 균열 누수는 외부 방수층의 파손으로 인해 파손 부위를 통한 지하주차장 내부로의 누수를 발생시킨다. 따라서 콘크리트 균열누수 부위의 공극을 메우는 누수보수 방식이 아닌 구조체 외부에 방수막을 재형성시켜주는 배면그라우팅 공법에 의한 보수가 필요하다.
지하주차장 2층 균열 누수는 시간이 경과함에 따라 지하 1층 트랜치의 방수층 파손, 손상으로 지하 1층 바닥 무근과 지하 2층 천장슬래브와의 틈새로 물이 유입되며 바닥 무근과 천장 슬래브 사이에 유입된 물은 지하 2층 천장슬래브의 신규 균열부위로 균열누수를 발생시킨다. 또 시간이 경과됨에 따라 지하 2층 천장 슬래브의 콘크리트를 습하게 해 도장면의 탈락 현상을 유발하기도 한다. 따라서 지하 2층 천장 슬래브 중간부의 경우 ① 지하 2층 천장 슬래브 누수부위는 아크릴 배면그라우팅 공법, ② 지하 1층 바닥 누름 콘크리트는 바닥균열보수 및 에폭시 라이닝 도포하고, ③ 지하 1층 배수트랜치 주위의 경우 배수트랜치 방수(액체방수, 우레탄 방수), ④ 지하주차장 벽체 누수의 경우 아크릴 배면그라우팅 공법 적용을 권장한다.
작업(내부수성페인트 도장-벽체기둥천장)은 ‘바탕처리 및 균열보수 → 수성 도장 → 그래픽 도장(띠장 외) → 걸레받이 도장 → 청소작업’ 순이며, 에폭시 도장(바닥)의 경우 ‘바탕면 갈기 및 청소 → 균열보수 → 에폭시프라이머 도포 → 에폭시 도포 → 차선도색 → 청소작업’ 순으로 진행된다.
우레탄 방수공사, 적정배합 준수
방수공사 공법 및 재료는 약 45종류다. 크게 멤브레인 방수, 시멘트계 방수, 실링방수·금속방수·기타 방수 등으로 나뉜다. 멤브레인 방수공법은 구조물의 내외부에 여러 층을 불투수성 피막을 형성하는 공법으로 균열을 견딜 만큼의 신축성을 가진 재료를 사용해야 한다. 멤브레인 방수 중 도막방수는 합성수지나 합성수지 용액을 여러 번 칠해 소요두께의 방수층을 형성하는 공법이며, 우레탄 고무계 및 고무 아스팔트계 등의 재료를 사용해 방수층을 구성한다.
한국토지주택공사 손종규 차장은 “방수설계 기준의 지속적인 개선에도 불구하고 누수문제는 반복되고 있다”며 “주요 누수하자 부위는 옥상층, 외부창호, 지하주차장”이라고 말했다.
이 가운데 최상층 경사지붕 내부 누수는 내부로 유입된 수분이 세대로 이동해 발생, 내부천장과 벽체 누수, 바닥 체수가 하부층 세대로 유입되며 경사지붕 진입 점검구 커버 및 벽체 단열 미적용으로 벽체 등에 결로가 발생하게 된다. 이에 따라 누수 부위 아스팔트 싱글과 동판플래싱을 부분 철거 후 도막 방수재 추가 및 마감재를 시공해야 하며, 관통배관, 덕트 접합부위 등에 우레탄계 도막방수재로 부분적인 방수·지수처리 또는 실링방수가 필요하다.
특히 옥상 노출방수용으로 많이 사용하는 2액형 우레탄 도막 방수재의 경우 시공과정에서 적정 배합비율을 준수하지 않고 충분히 혼합하지 않을 경우 경화 불량 현상이 발생할 수 있어 층별 도막색상을 달리해 도막 방수재를 시공할 수 있도록 횟수 기준(건축공사표준시방서)을 확인해야 한다.
한국토지주택공사 손종규 차장은 “비가 내린 후 다음날 건조 불충분 상태에서 시공하거나 물청소 후 햇볕이 들지 않는 음지 부분의 콘크리트 내부에 잔존하는 수분의 증기압 발생에 따른 우레탄 방수재 발포 현상이 일어날 수 있다”며 “고온 다습한 혹서기 한낮에 프라이머 시공 및 우레탄 도포시 콘크리트 기공 내 공기의 팽창에 따른 프라이머 발포 및 우레탄 방수재 발포 현상이 일어날 수 있으므로 유의해야 한다”고 조언했다.
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