25.대법원 1989. 11. 14. 선고 89다카227 판결-상환중인 주택부금의 담보로 제공된 부동산의 매매에 있어서 매매대금결제에

[이교수]

대법원 1989. 11. 14. 선고 89다카227 판결

[매매대금등][공1990.1.1.(863),32]

【판시사항】

상환중인 주택부금의 담보로 제공된 부동산의 매매에 있어서 매매대금결제에 관한 거래관행

【판결요지】

은행에 부동산을 담보로 제공하고 주택자금을 융자받아 주택부금의 원리금을 변제중인 동안에 그 부동산을 매매하는 경우에 있어서는 통상 당해 부동산의 매매대금을 확정하고 주택부금 중 아직 변제되지 아니하고 있는 원금을 매수인이 인수하여 매매대금을 지급할 때에 이를 대금에서 공제하고 매도인이 지급한 원금은 매매대금에 포함하여 결제하는 방법으로 하는 것이 거래의 관행이라고 보아야 할 것이다.

※ 참조

■ 민법 제106조(사실인 관습)

법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 관습이 있는 경우에 당사자의 의사가 명확하지 아니한 때에는 그 관습에 의한다.

【참조조문】

민법 제106조, 제563조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 망 피고의 소송수계인 1 외 3인 (소송대리인 변호사 서운홍)

【원심판결】 대구지방법원 1988.12.7. 선고 87나814 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 소송수계인들 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소개업을 하는 소외 1의 소개로 1987.1.4. 망 피고(이하 망인이라고 한다)에게 이 사건 부동산을 대금 23,500,000원에 매도한 바 있으나 매매가격이 저렴하다는 이유로 그날 저녁에 계약을 합의해제한 후 다시 위 소외 1의 중재로 매매대금을 500,000원 인상하고 그간 은행융자받은 부금에 대하여는 매수인이 부담하면 될 것이 아닌가 하면서 매도할 것을 권유하여 같은 해 2.8. 이 사건 부동산을 매매대금을 금 24,000,000원으로 하고 그날 계약금으로 금 2,500,000원을, 중도금으로 금 6,000,000원은 같은 해 2.28. 지급하고 잔금 15,500,000원은 같은 해 3.21. 명도와 동시에 지급하기로 하고, 주택은행 융자부금에 대하여 이자는 무효로 하고 원금계산 매도인에게 지급한다는 등의 내용의 특약을 더하여 이 사건 매매계약을 체결한 사실과 원고는 민영주택자금 차용을 위하여 1982.8.17. 이 사건 부동산을 한국주택은행 공평동지점에 담보로 제공하고 채권최고액을 금 15,000,000원으로 한 근저당권을 설정하고 같은 해 9.4. 금 10,000,000원을 대출받았으며 원고는 위 돈을 대출받은 후 매월 부금 원금과 급부금이자를 지급하여 왔는데 원고가 1987.2.28.까지 납입한 주택부금 원리금은 원금이 합계금 2,979,000원이고 이자와 연체이자는 합계금 5,833,521원인 사실 그리고 원고와 망인 및 위 소외 1은 1987.2.26. 위 은행지점에 함께 가서 원고가 그때까지 납부한 원금총액과 이자총액을 확인하였으며 같은 해 3.22. 망인의 가족이 이 사건 부동산에 입주하기 위하여 이사를 왔으나 원고는 대금 정산되지 아니하였다고 하면서 시비가 있었다가 대금은 나중에 정산하면 된다는 주위의 권고에 따라 착오가 유할시에는 차후로도 밝힐수 있다는 내용의 영수증을 작성 교부한 사실을 인정하고 이에 터잡아 매수인인 망인은 원고에게 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 계약서상에 나타난 매매대금 이외에 원고가 1987.2.28.까지 주택은행에 납부한 원금총액은 금 2,979,000원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 이 사건과 같이 주택은행에 담보를 제공하고 주택자금을 융자받아 주택부금의 원리금을 변제중에 있는 부동산(대지 및 가옥)을 매매하는 경우에 있어서는 통상 당해 부동산의 매매대금을 확정하고 주택부금 중 아직 변제되지 아니하고 있는 원금을 매수인이 인수하여 매매대금을 지급할 때에 이를 대금에서 공제하고 매도인이 지급한 원금은 매매대금에 포함하여 결제하는 방법으로 하는 것이 거래의 관행이라고 보아야 할 것인 바(매도인이 지급한 이자는 매도인이 부담하여야 하는 것임은 당연한 이치이다), 원심이 채택한 증거들을 일건 기록에 비추어 보면 원고와 망인 사이의 당초의 매매계약서(을제1호증)에는 매매대금을 금 23,500,000원으로 하되 주택융자금액을 공제하고 잔금을, 지급한다고 되어 있어 그 취지는 위와 같은 거래관행에 따라 매매대금에서 변제되지 않고 남아 있는 주택융자금을 공제한 나머지만 지급한다는 의미라고 해석된다고 할 것이고, 이 사건 매매계약서(갑제1호증)에는 매매대금이 금 24,000,000원으로 되어 있고 특약란에 주택은행융자부금에 대하여 이자는 무효로 하고 원금계산매도인에게 지급한다고 되어 있어 그 문언만으로는 매수인이 매매대금 24,000,000원 외에 매도인이 변제한 주택융자금의 원금을 별도로 지급하기로 약정한 것이라고 당연히 해석되지는 아니하며, 한편 원심이 취신한 원심증인 소외 2의 증언에 의하면 위 매매대금 24,000,000원 중에서 계약금 2,500,000원과 전세반환금 4,000,000원 은행미불 채무금 6,574,000원을 공제하면 금 10,926,000원이 되는데 원고는 망인이 금 400,000원이 모자라서 다음에 주겠다고 하고 금 10,526,000원을 주어서 이를 받고 소유권이전등기를 넘겨 주었다는 것이고 이 사건 부동산에 대한 등기부등본(갑제 2호증의 1,2)에 의하면 그 이전등기 날짜는 1987.2.28.로 되어 있음을 알 수가 있다(그러므로 원고와 망인 및 위 소외 1이 위 은행지점에 가서 원고가 납부한 원금과 이자를 확인하였다는 날보다 이틀 뒤의 일이다).

살피건대, 사정이 위와 같다면 원고가 위와 같이 계약금과 전세반환금 및 은행미불 채무를 계산하고 모자란다는 금 400,000원을 제한 나머지 금 10,926,000원을 받고 소유권이전등기를 해준 것이라면 특별한 사정이 없는 한 전체 매매대금이 금 24,000,000원이었기 때문이라고 추정하여야 할 것이다.

왜냐하면 그렇지 아니하고 원고가 납부한 주택부금의 원금을 위 금 24,000,000원과는 별도로 지급하기로 한 것이라면 결국 이 돈까지를 합한 금액이 매매대금이 되는 것인데 원고가 망인으로부터 모자란다는 금 400,000원을 제하고 나머지 매매대금을 받을 때에는 이 돈까지 포함하여 함께 받았어야 하는 것이며 원고와 망인 및 소개인인 위 소외 1이 위 은행지점에 함께 가서 원고가 납부한 주택부금의 원리금과 융자금 잔액(은행미불 채무액)까지를 확인하고서도 그리고 매매대금 결제시에 은행미불 채무액은 지급할 매매대금에서 공제하고서도 원고가 납부한 원금은 지급하지 아니하고 또는 언제 어떠한 방법으로 지급한다는 말이 없었던 것은 이것이 매매대금에 별도로 포함되는 것이 아니었기 때문이라는 추측이 가능하기 때문이다.

또한 이 사건 매매계약서에 명시된 매매대금 외에 원고가 납부한 원금을 매수인인 망인이 별도로 지급하기로 한 것이라면 매매계약 체결시에 그 금액이 확인되어 있어야 할 것이며 그렇지 아니하면 총 매매대금을 확정함이 없이 매매계약을 체결한 것이라는 불합리한 결과에 이르게 되고 또 매수인이 그가 부담할 금액이 얼마인지도 모르는 상태에서 그와 같이 약정하였다는 것은 경험법칙에도 맞지 않게 된다.

그런데 위에서 본바에 의하면 원고나 망인은 이 사건 매매계약 체결시 위 금액이 얼마인지 확정한 바 없고 매매계약 체결후 18일이 지나서 그리고 소유권이전등기 2일전에 위 은행에 가서 확인한 셈이 되며 그러고도 매매대금 24,000,000원에서 모자란다는 금 400,000원을 제하고 매매대금을 결제하면서 이 돈(원고가 납부한 원금)에 대하여는 아무런 언급이 없었던 것이 된다.

그러므로 위에서 본 바와 같은 여러가지 사정에 비추어 보면 다른 특별한 사정이 없는 한 원고는 망인에게 당초 이 사건 부동산을 금 23,500,000원에 매도하되 그 사이 원고가 불입하고 남은 주택융자금(원금)은 매매대금결제시 이를 공제하고 지급받기로 약정하였다가(그리고 이렇게 하는 것은 당연한 것이다) 해약한 후 금 500,000원을 증액하여 금 24,000,000원에 다시 매도하되 주택융자금 중 그동안 원고가 불입한 이자는 원고가 부담하고 원고가 불입한 원금은 매매대금에서 공제하지 아니하고(결국 원고가 불입하고 남은 융자금만 매매대금에서 공제하게 되는 것이니 위의 1차 계약의 경우와 마찬가지가 된다) 망인이 원고에게 지급하기로 약정한 것이라고 보는 것이 상당하다고 할 것이며 원고가 이 사건 소제기(1987.3.11.) 후 위 나머지 금 400,000원을 영수하고 망인에게 이 사건 부동산을 인도하면서 착오가 유할시는 차후로도 밝힐 수 있다는 내용의 영수증(을제2호중)을 작성, 교부한 사실이 있다고 하여 원고가 금 24,000,000원 외에 원고가 납부한 주택부금의 원금을 별도로 지급받기로 하는 특약이 있었다고 인정할 수는 없을 것이다.

그렇다면 이 사건 매매계약의 소개인으로서 그 내용을 잘 알고 있고 또 위와 같은 취지에 부합하는 내용의 진술을 하는 소외 1의 증언은 가볍게 배척할 것이 아니라고 할 것이고 오히려 위와 같은 취지에 맞지 아니하는 진술을 하는 원고의 처인 소외 2의 증언이 쉽게 취신할 것이 아니라고 할 것인데 원심이 다른 특별한 사정이 인정되지 아니하는 이 사건에서 위 소외 1의 증언을 배척하고 원고의 처인 소외 2와 이 사건의 계약에 관여한 바도 없는 소외 3, 소외 4의 제1심 또는 원심에서의 증언을 취신하여 망인이 이 사건 매매대금 24,000,000원 외에 원고가 납부한 주택부금의 원금을 별도로 지급하기로 특약한 것이라는 위와 같은 사실인정을 한 것은 갑제1호증(매매계약서)의 해석을 잘못하였거나 채증법칙을 위배하여 사실인정을 잘못한 것이라고 보아야 할 것이고 이는 판결에 영향을 미치는 것이므로 논지는 이 범위 안에서 이유있다.

그러므로 원심판결 중 피고 소송수계인들의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김덕주(재판장) 윤관 배만운 안우만