국세정리초안2021년2월

[leejongsu]

*** 하기 소득세법의 양도소득세관련 내용은 세무전문가,국세청,기획재정부 관련부서의 재확인과정이 필요함을

     알려드립니다*** 

양도소득세

1.용어정의(소득세법88조)

1) 양도:

자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하며 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다

2) 1세대:

거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같 이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(*직계존비속의배우자포함) 및 형제자매를 말 하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

다만, 다음 경우는 배우자가 없어도 1세대로 본다(시행령152조의3)

- 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- 일정수준 이상의 소득있는 경우

- 미성년자의 결혼과 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우

3) 주택:

허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한 다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

4) 농지:

논,밭,과수원으로서 지적공부의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말 하며 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도 및 수로 등에 사용 되는 토지를 포함한다.

5) 필요경비(세입자퇴거위로금)

국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에

필요'경비'로 반영할 수 있습니다.국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설 명했습니다.이 관계자는 "집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도 비용이 아니므로 이후 양도 때 경비로 인정되지 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였습니다.

2. 1세대1주택 비과세 (소득세법89조1항)

제89조(비과세 양도소득)

① 다음 소득에 대해서는 양도소득세 비과세

1호. 파산선고에 의한 처분으로 발생한 소득

2호. 농지의 교환 분리합병으로 발생하는 소득(시행령153조)

3호. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(실지거래가액이 9억초과하는 고가주택은 제외)과 이에 부수된 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율(수도권주거,상업,공업지역에서 건물정착면적의 3배는 2022.1.1.이후 양도하는 분부터 적용)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(주택부수토지)의 양도로 발생하는 소득.

현재는 도시지역은 5배 도시지역밖 10배.

ㅇ(부수토지 배율)(현행)

ㅇ 수도권 도시지역의부수토지 범위 조정 (2022.1.1.이후 적용)

가목: 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

*원칙: 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것

*예외: 시행령154조5항 단서조항

⑤다만, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다

다만,일시적으로 2주택에 해당하는 경우(상속,동거봉양 등 부득이한 사유로 2주택되는 경우 포함) 종전방식대로 취득후 보유까지 2년이상 이면 비과세 적용한다

--->소득세법 시행령 부칙<대통령령 제31442호 2021.2.17.>

제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다.

--->시행령154조5항

⑤ ~~~ 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도, 증여 및 용도변경하는 경우를 말한다) 하는 경우~~~

---> 기획재정부 재산세제과의 유권해석에 따라(재산세제과-35,2021.01.14.)

개정된 새로운 보유기간 기산일 적용시 조정대상지역에서 취득한 최종1주택 비과세특례를 적용받기위해서는

보유조건뿐아니라 새로이 거주2년조건도 추가됩니다.

(과거에 거주2년했더라도 새로이 2년거주조건)

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(사례)

a주택 먼저 취득

b주택 나중 취득

경우) a,b주택 보유하다가 먼저 a주택양도시 과세되었다면 추후 b주택 양도시 비과세받기위한 

b주택보유기간 기산일은 a주택양도일이 됩니다

경우) a,b주택 보유하다가 먼저 a주택양도시 일시적2주택으로 비과세되었다면 추후 b주택 양도시

비과세받기위한 b주택보유기간 기산일은 b주택당초취득일이 됩니다

(다른사례)

'다른 경우의 수'들이 있으므로 매우 주의해야할 것으로 판단됩니다

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--->세무사의견: “2021년부터 일시적3주택자(???) 비과세는 원칙적으로 적용받을수 없고 일시적2주택(???)도 계속 반복적으로 비과세 적용받기 까다로워진다“ -->???

---> 매일경제 2020년12월25일

소득세법 시행령 제154조제5항 ‘1세대1주택의 범위 관련’

(다주택자 최종주택보유기간계산 관련)

제목 : ‘집 한채 빼고 다 팔았다면…보유기간 불이익 안받는다’

내년 2021년 달라지는 다주택자의 최종 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건을 두고 혼란이 커지자 기획재정부가 국세청에 유권해석을 직접 내렸다. 최종 1주택에 대한 비과세 요건 중 2년 보유기간 계산 시점을 현재 주택 취득 시점에서 1주택이 된 시점으로 바꿨는데 올해 미리 주택을 처분하고 1주택이 된 사람은 보유기간 계산법이 혼란스럽다는 민원이 빗발쳤기 때문이다.

기재부는 지난 24일, 2019년 2월 개정한 소득세법 시행령 개정안 중 `1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유기간에 대한 유권해석` 공문을 국세청에 송달했다고 25일 밝혔다. 해당 법령 내용은 양도세 감면 조건인 1가구 1주택 범위를 규정한 소득세법 시행령 제154조다. 최초 다주택자들이 가격이 저렴한 주택을 먼저 처분한 뒤 비싼 주택을 나중에 처분하면서 보유기간을 채워 양도세 감면 혜택을 극대화한다는 비판 때문에 도입됐다. 당초 비과세 조건인 2년 보유기간을 해당 주택 취득일로부터 계산하던 것을 다주택자는 다른 주택을 모두 매도하고 최종 1주택이 된 날로부터 다시 계산한다는 내용이었다.

문제는 내년 시행일이 다가오자 다주택자들과 세무업계 사이에서 "2020년에 다른 주택을 다 양도하고 내년 1월 1일 당시 비과세 대상 1주택만 보유한 경우에는 팔 때 보유기간을 어떻게 계산한다는 규정이 없다"는 지적이 나오면서부터다. 일부 세무사와 다주택자들이 부동산 커뮤니티와 블로그 등에 "정부 말에 따라 올해 주택을 모두 처분하고 1주택이 돼도 어차피 1주택자가 된 시점부터 2년 보유기간을 다시 채워야 한다"고 해석한 글을 올리기도 했고 국세청에 문의와 민원이 쏟아졌다.

실제 소득세법 시행령 제154조 5항에는 "2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산한다"고 규정돼 있고 부칙조항에 "2021년 1월 1일부터 적용한다"고 법 시행 시점만 있다. 쉽게 말해 언제 기준의 2주택자가 대상이라는 건지, 과거 다주택자에게도 소급 적용되는지가 명확하지 않다는 것이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "최근 다주택자에 대한 정부 규제 분위기상 올해 1주택자가 된 다주택자들이 법 문구만 놓고 보면 소급 적용을 안심할 수 없는 분위기"라고 말했다.

논란이 커지자 기재부는 결국 국세청에 유권해석을 보냈다. 해당 유권해석에는

"2021년 1월 1일 현재 1세대가 2주택 이상 보유한 경우에 적용된다. 1월 1일 이전 1주택 외 모든 주택을 양도한 경우에는 보유기간 산정을 예전 취득일 기준으로 적용한다"는 납세자에게 유리한 내용이 명확하게 들어간다. 올해2020년 다주택을 정리한

1주택자는 남은 1주택을 2020년 연내 서둘러 매각할 필요가 없어진 셈이다.

나목: 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

-->시행령155조 1세대1주택 특례 참조

4호. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

　가목. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

　나목. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다

-->시행령155조18항참조

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**용어정의

(1) 1세대 : 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단

(2) 가족 : (거주자와 배우자)의 (직계존비속 및 형제자매)를 말한다

* 가족에 포함: 부모,장인장모,아들,딸,거주자의 형제자매,처형,처제,처남

직계존비속은 그배우자를 포함(며느리,사위)

*가족에포함안됨:형제자매의배우자(형수,제수,형부,제부,시누이,올케,처남댁,동서 등)

(3) 양도일 현재 국내에 1주택을 2년이상 보유하는 경우

** 예외:조정대상지역에서 2017년8월3일이후 취득하는 주택은 2년보유에 2년거주 요건 추가됨

--> *취득당시 조정대상구역이면 2년거주 해당

     *취득당시 비조정대상지역이고 양도시 조정대상지역인 경우 비과세요건 에 2년거주필요없슴

**다만,거주자가 조정대상지역의 공고가 있은날 이전에 무주택세대주가 계약 체결하고 계약금 지급한 사실이 확인되는 경우에는 거주요건 추가하지 않는다

--> 소득세법조문 : 제154조(1세대1주택의 범위) ①항5호.

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을지 급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계 약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

** 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다

<개정 2008. 2. 22., 2010. 12. 30., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.>

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개 시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

(4) 보유기간 및 거주기간의 제한받지않는 경우 (시행령154조1항1,2,3호)

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

(5) 거주기간의 제한받지않는 경우 (시행령154조1항4.5호)

4. 삭제(2020년2월11일)

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

(6) 다주택자 최후1주택양도(시행령154조5항)

⑤ 다만, 2주택 이상(일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>

**시행일 2021.1.1.

**다주택자 최후 1주택양도시 보유기간 판단시 주의해야 하는 사항임,

**2주택자가 1주택 증여후 최후1주택도 보유기간 거주기간 증여한날부터 새로이 계산함,(양도뿐만아니라 증여도 포함)

(7) 겸용주택

1) 매가9억이하

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은

주택으로 보지 아니한다. <개정 2005. 12. 31., 2010. 2. 18.>

2) 매가9억초과

9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분의 면적 다소(더많고 더적음)에 관계없이 분리하여 과세하도록 합리화

**시행일 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용(시행령 §160 ①)

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3. 1세대1주택 특례(시행령155조)

(1) 일시적 1세대 2주택 비과세(대체취득)

1)원칙, 3년내 양도 :

- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기전에 다른 주택을 취득함으 로써 일시적으로 2주택이 된 경우로써 종전주택 취득한날부터 ‘1년이상 경과후 다른 주택을 취득’하고 다른 주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도하 는 경우 비과세 (단, 9억초과주택은 과세)

***기존1주택있는 별도세대원이 부모로부터 1주택증여받은 것은 다른 주택을 대 체취득한 것으로 봅니다--->기존1주택 양도경우 대체취득 일시적2주택 비과 세됩니다

***‘당정은 2020년7월22일 협의회에서 주택에 대한 양도세 과세 때 (조정대상지역의) 분양권을 주택수에 포함하는 규정을 국회에서 소득세법 개정을 한 이후(2020년7월 중개정) 새로 취득하는 분양권부터 적용하기로 최종 결정을 내렸다.

한편 정부와 여당은 법 개정 이후에도 일시적인 1주택 1분양권 보유자에 대해서는 향후 소득세법 시행령 개정을 통해 별도의 ‘비과세 특례 조항’을 마련, 양도세 비 과세 혜택을 줄 계획이다‘(출처 서울경제 2020.7.22.)

--->법개정???

1)-1: 5년내 양도(시행령155조16항)

수도권 1주택을 소유한 경우, 수도권에 소재한 법인, 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인임원과 사용인(직원) 및 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 법인이 이전한 시·군 또는 이와 연접한 시·군의 지역에 소재하는 경우 5년내 양도 일반주택 비과세적용한다.

*이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다

* 공공기관: 국가균형발전 특별법 제2조제9호에 따른 공공기관

* 법인 및 공공기관 이전한 시 : 특별자치시(세종시)·광역시 및 제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항에 따라 설치된 행정시

1)-2: 종전주택을 취득한 날부터 1년 이내 다른 주택을 취득하더라도 일시적2주택 비과세되는 다른 경우

* 시행령 154조1항1호 :

민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대 주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으 로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

* 시행령 154조1항 2호가목 :

주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우(양도일,수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지 포 함)

* 시행령 154조1항 3호 :

1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

2)예외, 2년내 양도 :

2018.9.13대책: 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 2018 년9월14일 이후 취득하는 주택분은 신규주택 취득후 2년이내에 조정대상지역의 종전주택 양도해야 비과세.

3) 2018년9월13일대책발표 전에 계약체결 + 계약금지불한 경우 증빙서류 통하여

‘3년이내 양도 비과세 규정’을 적용함

4) 예외,1년내 양도 :

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 특례를 적용 받으려면 신규로 조정대상지역내 주택을 취득한 날로부터 2년 이내 기존 주택을 양도해야 한다(2018년9월13일 대책에 따 라).

다만 대책발표일(2019.12.16.)의 다음날인 2019년12월17일부터 취득하는 조정대상 지역내 신규주택은 취득일부터 1년 안에 신규주택에 전입하고 1년안에 조정대상지역 기존주택도 처분할 경우에만 비과세 특례가 가능해진다.

** 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료시(최대 2년)까지 연장

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*주의: 기존주택있는 상태에서 ‘새로이 전세놓는 조건’으로

2019년12월17일부터 조정대상지역의 신규주택 취득하는 경우는,

기존주택 양도시 일시적2주택 비과세혜택 없다고 혹자는 추정하나

국세청 세무상담관의 아래 질의 답변 견해로는 비과세될 수 있다고 합니다

(국세청질의)

전입요건 예외 사유에 대해 묻고 싶다. 신규주택 취득일과 새로운 임차인의 임대차계약 시작일이 동일하다면

일시적2주택비과세되는지??

(국세청상담관 답변)

신규주택 취득일에 종전·신규주택 모두 조정지역이면 신규주택 취득일로부터 종전주택의 처분·전입 기한조건은

1년 이내다.

단서조항에는 '신규주택 취득일에 기존 임차인이 거주하고 있다면 최대 2년 한도로 임대계약종료일까지

인정될 수 있다'는 내용이 있다.

신규주택 취득일과 전소유자와 임차인 간의 임대차시작일(입주일 기준)이 같다면 최대 2년까지 연장할 수 있다.

즉 전소유자와 계약한 세입자가 신규주택 취득일 당일까지 입주하고 전입신고되어야 위 단서조항이 적용된다.

** 단, 대책 발표 전 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정을 적용 받을 수 있다.

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5) 일시적2주택 상태에서 상속,동거봉양,혼인 등 부득이한 사유로 1세대3주택이 된 경우는 상속주택,동거봉양주택,혼인주택은 고려하지않고 일시적2주택 비과세여부 판단합니다

6) 장기임대주택(임대사업자등록)과 거주주택(2년거주)있는 상태에서 새주택 취득일부터 3년(또는2년또는1년) 이내에 거주주택 양도하면 일시적2주택 비과세됩니다

(장기임대주택은 주택수에 포함하지않음)

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(2) 상속주택관련(***주의***)

1) 상속주택과 상속개시당시 보유한 그밖의주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을

양도하는 경우 비과세적용(*피상속인과 상속인 별도세대 조건임)

**상속주택(상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)

**일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료

후 취득한 신축주택만 해당)

**시행령 부칙10조 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다.

** 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여

사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 그밖의주택(일반주택)에서 제외한다

** 일반주택보다 먼저 상속주택 양도하는 경우 비과세특례 적용안되며 상속개시일부터 5년 경과후 상속주택 양도하면

중과세율 적용, 5년이내 양도하면 일반세율 적용합니다

2) 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(시행령155조2항 단서조항)--->동일세대라도 일반주택 언제든지 먼저 양도해도 비과세

동거봉양의 경우는 비과세혜택을 주기위한 취지

*** 동일세대이나 동거봉양 아닌 경우

--> 상속개시일로부터 3년(또는 2년 또는 1년)내 일반주택 양도하면 비과세됩니다

일시적2주택 비과세되는 경우와 동일하다고 사료됌(***관청,세무사재확인필요***)

*** 무주택 상속인이 상속1주택을 취득하고 그후 새로운 1주택 취득하는 경우

-->새로운 주택 취득후 3년(또는 2년 또는 1년)내 상속주택 양도하면일시적2주 택으로 비과세되는 것으로 사료됌(**관청,세무사재확인필요***)

3) 상속개시일 현재 일반1주택 보유한 상속인이 피상속인과 별도세대로 1상속주택 상속받는 경우

---> 일반1주택 언제든지 양도해도 비과세됩니다.

(단 일반1주택은 비과세조건 만족해야합니다)

---> ***주의사항***

2013년 2월15일 이후 취득한 1주택만을 '상속개시일 현재 보유하던 일반주택'으로 적용하여 비과세특례규정을 적용합니다. 한번 일반주택양도시 비과세특례받은 경우 그이후 일반주택취득양도시 상속주택은 주택수에 포함합니다.

전에는 상속개시일 현재 보유하던 일반주택이 아니어도 비과세 적용이 가능했으나,,

일반주택을 제한없이 취득과 양도를 반복하는 경우까지 비과세하는것이 지나치다는

다수의 의견이 있어 제한하는것으로 개정되었습니다

이 규정은 2013년 2월 15일 이후에 취득한 일반주택에 대해서 적용되는 것으로 2013년 2월 14일 이전에 취득한 일반주택은 사망일 당시 보유한 주택이라는 요건을 적용받지 않습니다.

따라서 예로써 2010년에 어머님이 돌아가셔서 상속받은 주택이 있는 상태에서 2012년에 일반주택을 취득한 경우에도 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

관련법령 소득세법 시행령 155조2항

부칙<대통령령 제24356호,2013.2.15.>

제20조(1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례) 제155조제2항, 제156조의2제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행(2013.2.15.) 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다

상속주택 비과세 2013년2월15일 국세청예규

양도, 부동산납세과-200 , 2013.12.05 [ 제 목 ] 상속주택 특례 해당 여부 [ 요 지 ] 「소득세법 시행령」(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제155조제2항에 따른 상속주택 특례 규정은 동 개정규정 시행(2013.2.15.) 이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터 적용하는 것임 [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제155조제2항에 따른 상속주택 특례를 적용할 때 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 같은 항의 순위에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당함. 이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 한편, 동 개정 규정 시행(2013.2.15.) 전에 취득한 일반주택의 경우에는 종전 규정을 적용하는 것입니다.

--->피상속인의 주택이 2이상인 경우 1세대1주택자가 후순위상속주택을 상속받는 경우

시행령155조2항비과세특례는 적용안되고 시행령155조1항 대체취득에 따른 일시적2주택특례 적용가능하며 상속개시일부터 3년내(또는 2년 또는 1년) 종전 일반주택 양도시 비과세가능합니다

4) 1개 공동상속주택외의 상속인소유 일반주택을 양도하는 경우 해당 공동상속주택은 다음 순서에 따른 상속인이 소유한 것으로 본다

1. 상속지분 가장 큰 상속인

2. 당해 주택 거주자

3. 최연장자

**공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우 아래 순위에 따른 1주택을 말한다

1. 피상속인 소유기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

** 공동상속주택을 먼저 양도하는 경우 소수지분소유 상속인의 경우 소유주택수에 포함합니다 (서면인터넷방문상담4팀2459 2006.7.25.)

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(3)동거봉양

1주택보유 1세대가 1주택보유 60세 이상 직계존속 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택 비과세적용

1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

3. 요양급여(국민건강보험법상)를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자 직계존속 포함)으로 기획재정부령으로 정하는 사람

(4) 혼인

아래 두 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 비과세 적용

-1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우

-1주택 보유 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택보유자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우

(5) 문화재주택

아래 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용

- 문화재보호법상 지정문화재와 국가등록문화재

(6)농어촌주택

수도권정비계획법상 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 면지역 소재 아래 세가지 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용.

1) 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주사실이 있는 경우)

** 수도권밖 읍(도시지역제외)면 지역의 상속주택의 경우 일반주택을 다수 취득양도하 더라도 비과세특례구정 적용됩니다(수도권과 차별하여 적용)

2) 이농주택: 영농영어 종사자가 전업으로 인하여 다른 시,구(특별시 광역시의 구)·읍·면으 로 전출함으로써 거주자 및 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인 소유주택.

- 이농인(농업,어업에서 떠난 자 포함)이 취득일후 5년이상 거주사실이 있는 이농주택

3) 귀농주택: 영농영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것 포함)하여 거 주하고 있는 주택으로 아래 네가지요건 a) ~ d) 을 갖춘 것.

- 영농 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (취득한 날부터 5년 이내에 일반주택 양도 경 우에 한정)

a) 취득 당시 고가주택(양도가 9억초과)에 해당하지 아니할 것

b) 대지면적이 660제곱미터이내일 것

c) 영농 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가목: 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지 에 있는 주택을 취득하는 것일 것

나목: 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소 유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

다목: 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

d) 세대전원이 이사하여 거주할 것( 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이 한 사유로 세대의구성원중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)

**귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날 또는 주택을 취득한 후 해당 농지를 취득하는 경우 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 신고·납부하여야 한다.

(6-1)농어촌주택 고향주택

조세특례제한법: 99조의4 (농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택등취득기간) 중에 아래의 1채의 농어촌주택 또는 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도세 비과세 적용한다

1. 농어촌주택

가. 취득 당시 1)2)3)4)5) 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로 인구20만명이하(2015년12월기준)시의 동에 소재할 것

충북: 제천시

충남:계룡시,공주시,논산시,보령시,당진시,서산시

강원: 동해시,삼척시,속초시,태백시

전북: 김제시,남원시,정읍시

전남: 광양시,나주시

경북: 김천시,문경시,상주시,안동시,영주시,영천시

경남:밀양시,사천시,통영시

제주:서귀포시

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 고향주택

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

1) 수도권지역

2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

(7) 부득이한 사유

기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권밖 소재주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용.

*기획재정부령:

1. 고등학교(초증등교육법) 및 대학(고등교육법)의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

(8) 지상3개층+연면적660평방미터 이하인 다가구(건축법 시행령 별표1 다목)

해당 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 본다.(시행령155조15항)

***주의:지상3개층을 주택으로 사용하고 불법이든 합법이든 4층옥탑방을 주택으로 임대하는 경우 또는 1층 필로티 부분 한쪽 또는 1층상가부분 일부를 주택으로 사용하게 되면 주택부분이 3개층을 초과 즉, 4개층으로 1세대 다주택 보유자가 되어서 양도세 중과세 적용됩니다. 다가구건물 양도시 다세대(공동주택) 양도로 보아 1호를 제외한 나머지 호들은 양도소득세중과세대상이 될 가능성이 있으니 매도하기 전에 옥탑방 등을 임대차계약해지하고 창고용으로 사용하는 상태로 만들어야 건물전체 비과세될 수 있습니다

---> 건축법시행령 별표1 제2호 ‘공동주택’ 참조

---> 건축법시행령 제119조(면적등의산정방법) 제1항 9호 참조:

9호. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.

(9) 장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 보유기간중 2년거주주택(임대등록일 관계없이 과거부터2년이상거주하면 됨)을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 적용한다 (시행령155조20항)

*장기임대주택을 보유하고 있는 경우 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다

*임대주택 관련하여 2019년2월12일 전에 취득하거나 거주한 주택(임대주택을 임대의무기간 임대한후 2년을 추가로 보유거주한 경우) 횟수에 관계없이 일부 비과세가능함(종전거주주택 양도일부터 임대주택양도일까지 기간의 양도소득에 대해서만 비과세됨)

* 2019년2월12일 이후에 취득하거나 거주한 주택(임대주택을 임대의무기간 임대한후 2년을 추가로 보유거주한 경우) 전체 양도차익에 대해 과세하는 것으로 개정됨.

다만, 최종적으로 임대주택 한 채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환시에는 직전 거주주택 양도후의 양도차익에 대해 비과세됨.

(10) 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우

1주택을 취득한 날부터 3년 이내 조합원입주권 양도하지 못하는 경우로서 아래 경우

비과세한다

* 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

(금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률)

* 법원에 경매신청한 경우

* 공매(국세징수법)가 진행 중인 경우

* 재개발사업, 재건축사업, 소규모재건축사업의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토 지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중 인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우

(도시 및 주거환경정비법 제73조, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조)

* 사업시행자가 토지등소유자(이하 이 호에서 "토지등소유자"라 한다)를 상대로 제기한 매도 청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매 도대금을 지급받지 못한 경우

(도시 및 주거환경정비법 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)

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4. 양도소득세 과세

(1) 1세대1주택 양도가 9억초과 주택은 과세

(2) 조정대상지역 지정

1) 국토교통부 2017년 9월6일 예정지 지정 공고(아래40개지역) +

소득세법시행령 154조2항에 따라 아래 40개지역을 2017년8월3일부터 조정대상 지역으로 한다

-서울시 : 전역(25개구)

- 경기도 : (7개지역)

과천시,광명시,성남시,고양시,남양주시,하남시,

화성시(반송동,석우동,동탄면 금곡리 목리 방교리 산척리 송리

신리 영천리 오산리 장지리 중리 청계리 일원에 지정된

*택지개발지구에 한함)

- 부산광역시 : (7개지역)

해운대구,연제구,동래구,남구,부산진구,수영구,기장군

- 세종특별자치시(1개지역) :

신행정수도후속대책을 위한 연기,공주지역 행정중심복합도시

건설을 위한 특별법 제2조 제2호에 따른 예정지역

2) 2018년 8월28일 해제효력발생(조정대상지역지정 해제)

- 부산광역시 기장군(일광면은 조정대상지역에 계속 포함)

--->2017년8월3일 ~ 2018년8월28일 까지 조정대상지역 지정효력기간

3) 2018년 8월28일 지정효력발생

- 경기도 : 구리시,안양시 동안구,

광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동,원천동,하동,매탄동,팔달구 우만동,장안구 연무동,용인시 수지구 상현동,기흥구 영덕동 일원)

***2018년8월27까지 계약체결하고 계약금지급받은 사실이 증빙서류에 의해

확인되는 경우는 양도세 중과세 제외함-

4) 2018년 12월31일 지정효력발생

-경기도 :수원시 팔달구,용인시 수지구,기흥구

5) 2018년 12월31일 해제효력발생

-부산광역시 부산진구,남구,연제구, 기장군 일광면 :

---> 2017.8.3.~2018.12.31.까지 조정대상지역 지정효력기간

6) 2019년 11월8일 해제효력발생

- 경기도 고양시 해제

---> 2017.8.3.~2019.11.8.까지 조정대상지역 지정효력기간

*해제제외지역:경기도고양시 삼송택지개발지구,공공주택지구(원흥,지축,향동)

도시개발구역(덕은킨텍스<고양국제전시장>1단계,고양관광문화단지<한류월 드>)

- 경기도 남양주시 해제

---> 2017.8.3.~2019.11.8.까지 조정대상지역 지정효력기간

* 해제제외지역(아파트밀집지역): 다산동,별내동

- 부산광역시 해운대구,수영구,동래구 해제

---> 2017.8.3.~2019.11.8.까지 조정대상지역 지정효력기간

7)2020년 2월 21일 지정효력발생

- 수원시 영통구,권선구,장안구

- 안양시 만안구

- 의왕시

8) 2020년 6월19일 지정효력발생:

- 경기도 고양시,

남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면 제외),

군포시,

안성시(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리 ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외), 부천시,

안산시,

시흥시,

용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암 리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외),

오산시,

평택시,

광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 양주시,

의정부시,

인천광역시 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구,

충청북도 청주시(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면,현도면 , 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외)

9) 2020년 11월20일 지정효력발생:

경기도 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외),

부산광역시 해운대구, 동래구, 수영구, 연제구, 남구,

대구광역시 수성구

10) 2020년 12월18일 지정효력발생:

*제외되는 읍,면지역 참조요망

-경기도 파주시

-부산광역시 서구,동구,영도구,부산진구,금정구,북구,강서구,사상구,

사하구

- 대구광역시 중구,동구,서구,남구,북구,달서구,달성군

- 광주광역시 동구,서구,남구,북구,광산구

- 울산광역시 중구,남구

- 충남: 천안시 동남구,서북구

논산시

공주시

- 전북: 전주시 완산구,덕진구

- 전남 : 여수시,

순천시

광양시

- 경북 : 포항시 남구

경산시

- 경남 : 창원시 성산구

10) 2020년 12월18일 해제효력발생 :

   - 인천 : 중구 을왕동,남북동,덕교동,무의동

   - 경기 : 양주시 백석읍,남면,광적면,은현면

              안성시 미양면,대덕면,양성면,고삼면,보개면,서운면,금광면, 죽산면,삼죽면

11) 2021년8월30일 지정효력발생

     - 경기 동두천시 :

       광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동 및 탑동동 제외

(3) 조정대상지역 중과세

**양도일기준으로 조정대상지역이면 중과세

비조정대상지역이면 일반세율 적용

**조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 중과대상주택수에 분양권도 포함예정

(2019년12.16대책에 따라)

--> 2021년1월1일이후 양도하는 경우부터 적용

‘당정은 2020년7월22일 협의회에서 주택에 대한 양도세 과세 때 분양권을 주택수에 포함하는 규정을 국회에서 소득세법 개정을 한 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용하기로 최종 결정을 내렸다’ (출처 서울경제20207.22.)

소득세법 부칙

제4조(주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세의 세율에 관한 적용례)

제89조제2항 본문, 제104조제7항제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.

1) 조정대상지역내 주택 양도시 중과세(2017년8.2대책에 따라)

양도주택이 조정대상지역이 아니라면 중과하지않고 일반세율적용함,

2) 중과세대상 다주택의 판정

-->**먼저 중과대상주택수 판정이 아주 중요함

**조정대상지역이 아니라도 아래기준에 해당하면 중과대상주택수에 포함됨

*수도권,광역시,세종시소재 주택

(단,광역시의 군지역,경기도의 읍,면지역,세종시의 읍,면지역은 기준시가3억초과 는 중과대상이고 3억까지는 중과대상아님)

(수도권은 서울경기인천, 광역시는 대전광주대구부산울산)

(인천시 강화군옹진군, 부산시기장군,대구시달성군,울산시울주군)

*기타지역(수도권,광역시,세종시외 지역)의 기준시가 3억초과주택은 중과대상임,

2-1) 1세대3주택이상자의 경우 중과제외주택(시행령제167조의3)

1. 지역기준+가액기준--> 위 2) 중과대상다주택 판정 참조할 것

*중과제외인 경우 보유주택수 계산시에도 제외

2. 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년이상 임대한주택

(*2018.9.14.이후 조정대상지역내 신규취득한 주택은 임대등록시에 중과함)

(매입임대주택 : 6억원이하(비수도권3억원이하)주택, 임대료증가율5%이하)

(건설임대주택 )

3.조세특례제한법상 감면대상장기임대주택

-장기임대,미분양,신축주택 등

4. 종업원에게 10년이상 무상제공하는 장기사원용주택

5. 조세특례제한법 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제 99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

- 5년이상 임대(2018.3.31.까지 등록시 5년이상)

6. 문화재보호법상 문화재주택 (시행령제155조제6항제1호에 해당)

7. 상속일부터 5년 미경과한 상속주택(5년이내 양도)

8. 저당권실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년이내 양도)

8-2. 장기 가정어린이집(사업자등록후5년이상 가정어린이집 사용+가정어린이집으 로 사용하지 아니한 날로부터 6월 미경과)

9. <삭제>

10.1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고

1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 일반주택

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계 약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12.보유기간이 10년 이상인 주택을 2019년12월17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하 는 경우

2-2) 1세대2주택이상자의 경우 중과제외주택(시행령제167조의10)

1.

**조정대상지역이 아니라도 아래기준에 해당하면 중과대상주택수에 포함됨

*수도권,광역시,세종시소재 주택

(단,광역시의 군지역,경기도의 읍,면지역,세종시의 읍,면지역은 기준시가3억초과 는 중과대상이고 3억까지는 중과대상아님)

(수도권은 서울경기인천, 광역시는 대전광주대구부산울산)

(인천시 강화군옹진군, 부산시기장군,대구시달성군,울산시울주군)

*기타지역(수도권,광역시,세종시외 지역)의 기준시가 3억초과주택은 중과대상임,

* 2주택중과 제외인 경우 보유주택수 계산시에도 제외

2. 시행령167조의3 3주택중과제외주택의 2호부터 8항까지의 주택

3. 1세대구 성원중 일부가 취학,근무상형편,질병요양 등의 사유로 취득한 다른 시군소재주택(특별시,광역시,특별자치시,행정시포함하며 취득당시 기준시가 3억이하,취득후 1년이상거주하고 사유해소후 3년이내 양도)을 취득하여 1세대2주택이 된 경우의 해당주택

4. 수도권 밖에 소재하는 실수요목적 취득주택

(시행령155조8항의 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택)

5. 부모 동거봉양합가일부터 10년이내 양도하는 주택

(1주택소유 1세대가 1주택소유 60세 이상의 직계존속 동거봉양)

6. 혼인합가일부터 5년이내 양도하는 주택

(1주택 소유자가 1주택 소유자와 혼인함)

7. 주택소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택

( 확정판결일부터 3년이내 양도)

8. 일시적 2주택의 종전주택

9. 기준시가가 1억원 이하인 주택.

(도정법상 정비구역내 주택과 빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법상 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외)

10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 보유기간 10년이상인 주택을 2019년12월17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우

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3) 중과세 한시적배제

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

□ (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

□ (적용시기) 2019.12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용

4) 조정대상지역 분양권양도 중과세 (2019.12.16.대책에 따라) -->시행령개정

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 중과세율을 적용할 때 분양권도 포함된다.

이번 주택시장 안정화 방안에선 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 다주택 여부를 따질 때 분양권도 주택수에 포함된다(2021년1월1일이후부터 취득하는 분양권) 대책안 발표 전에는 분양권 주택이 완공되기까지는 주택수에 포함하지 않았다.

* 참조 : 현재 양도소득세 세율

-주택및조합원입주권: 1년미만 보유 40% ,1년~2년미만 기본세율, 2년이상 기본세율

-분양권 : 조정대상지역 50%, 그외지역 기본세율

- 조정대상지역 중과2주택 : 기본세율 + 10%

- 조정대상지역 중과3주택 : 기본세율 + 20%

* 참조 : 2021년6월이후 양도소득세 세율

-주택및조합원입주권: 1년미만 보유 70% , 1년~2년미만 보유 60%, 2년이상보유 기본세율

-분양권(지역구분없슴): 1년미만 70%, 1년~2년미만 60%, 2년이상 60%

- 조정대상지역 중과2주택 :기본세율 + 20%

- 조정대상지역 중과3주택 :기본세율 + 30%

(4) 양도세 과세 (2019.12.16.대책에 따라)

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

□ (현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나,

ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역내 주택매각시 10~20%p 중과)적용

□ (개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

* 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

구분		주택 외 부동산	주택·조합원입주권
			현행	개선
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%
	2년미만	40%	기본세율	40%
	2년이상	기본세율	기본세율	기본세율

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1~21.5.31. 양도분 적용

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3. 1세대1주택 9억초과 장기보유공제

*2년이상 거주자에 한해 1세대1고가주택 장기보유공제 적용

(18년9.13대책에 따라)-->20년1.1.시행(1년간)

□ 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용

(’20.1.1 시행)

-->2년미만거주 경우는 일반장기보유특별공제 적용(15년보유 최대30%까지)

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*1세대1주택 9억초과 장기보유공제 (19년.12.16.대책)

① 고가주택 실거래9억초과 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

--> (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

□ (현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

* 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

보유기간	3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
다주택	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%*

* 다주택자는 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

□ (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%+ 거주기간 연 4%로구분

보유기간		3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%*

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

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②2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

□ ’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용

(’20.1.1 시행)

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(41) 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화

(소득령 §160 ①)

현 행	개 정 안
□ 실거래가 9억원 초과 겸용주택*의 양도차익·장기보유특별공제 적용 * 하나의 건물이 주택+주택외 부분으로 복합된 것 ㅇ주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄 ㅇ주택 연면적 > 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄	□ 양도차익·장기보유특별공제 적용 합리화 ㅇ (좌 동) ㅇ 주택 부분만 주택으로 봄 : 주택과 주택외 부분을 분리

※「’19년 세법개정안」기 발표내용('19.7.25)

<개정이유> 9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 과세하도록 합리화

<적용시기> ’22.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

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상속세 및 증여세법 개정

⑵ 동거주택 상속공제 공제율 및 공제한도 확대

(상증법§23의2)

현 행(정부안 없음)	수 정 안
□동거주택상속공제공제율 및한도	□ 동거주택 상속공제 확대
ㅇ공제율: 주택가격의80%공 제 ㅇ공제한도: 5억원	ㅇ공제율: 80%→100%로 상향 ㅇ 공제한도: 5억원→ 6억 원

< 수정이유 > 부모봉양에 대한 세제지원을 확대

< 시행시기 > ’20.1.1. 이후 상속하는 분부터 적용

관련법

상증세법

제23조의2(동거주택 상속공제)

① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2019. 12. 31.>

1. 피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 “상속인”이라 한다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 “1세대 1주택”이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.

3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

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「2018.9.13주택시장안정대책」관련

소득세법 시행령등개정안국무회의의결

(1번) 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화(소득세법 시행령 §159의3)

▪(현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용

보유 기간	3～4 년	4～5 년	5～6 년	6～7 년	7～8 년	8～9 년	9～ 10 년	10년 이상
공제 율	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

▪(개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용

- 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용

▪(적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

※1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

(2) 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축

(소득세법 시행령 §155)

▪(현행) 일시적2주택자는신규주택취득후3년이내

종전주택양도하면양도세비과세

▪(개정) 조정대상지역일시적2주택자*는신규주택취득

후2년이내에종전주택을양도해야양도세비과세

* 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규

주택을 취득한 자

▪(적용시기) 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서

’18.9.14. 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득하는 분부

터 적용

※ 경과조치: 다음과 같은 경우는 종전과 같이 3년 이내 종전주

택 양도시 비과세 (i) ’18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는

권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 (ii) ’18.9.13 이전 주택 또는

주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결 + 계약금

지급한 경우

(3) 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

(소득세법 시행령 §167의3 등)

ㅇ(현행) 조정대상지역다주택자가8년장기임대등록주

택(공시가격수도권6억원․비수도권3억원이하)을양도시

양도세중과제외

ㅇ(개정)1주택이상을보유한1세대가조정대상지역에새

로취득한주택은임대등록시에도양도세중과*

* (2주택) 일반세율 + 10%p(3주택이상) 일반세율 + 20%p

ㅇ(적용시기) ’18.9.14. 이후 조정대상지역내 주택을 신규

취득하여 임대등록하는 분부터 적용

※ 경과조치: 다음과 같은 경우는 종전과 같이 양도세 중과배제

(i) ’18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는

권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 (ii) ’18.9.13 이전 주택 또는

주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결 + 계약금

지급한 경우

(4) 조정대상지역 양도세 중과 제외 대상 추가

(소득세법 시행령 §167의3 등)

※ ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시

장안정 기조 강화 대책(’18.8.27.)’ 으로 조정대상지역 추가 지정

에 따른 기계약자신뢰보호를 위해 개정

ㅇ(현행) 다주택자가조정대상지역의주택을양도(잔금청산

등)하는경우양도세중과*

* (2주택) 일반세율 + 10%p(3주택이상) 일반세율 + 20%p

ㅇ(개정)다주택자가조정대상지역지정전주택양도를

위해매매계약을체결하고계약금을지급받은사실이

증빙서류에의해확인되는경우는양도세중과제외

ㅇ(적용시기) ’18.8.28. 이후 양도하는 분부터 적용

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