$ 2018년 서울에서 가장 수익율이 높은 아파트?
90년 내외의 "잉여 용적율"이 많은 고층 아파트였다.
2007년 8-2대책 강남 잡기 부동산 대책은 서울 전체 강북까지도 급등시켰다.
=> 강남 잡기 정책이 아니라 강남이 급등하면 강북 서민 아파트 매수 유도 정책?
예로 무주택및 자녀를 위한 2억원이하 주택 매수시 취득세 감면 정책.
#. KB 과거 시세 조회, 구축 용적율과 용도지역은 네이버 부동산 참고
■ 1. 서울 강남구 개포동 대치A (92년식) 15층 고층, 56㎡/39㎡(17평형) :
3억7000만(13년 말) --->10억(18년 10월) => 5년동안 2.7배 상승하여
수익율 최고권 아파트다. : 가격 상승의 비밀은 구축 고층 아파트지만,
구축 용적율이 174%로 잉여 용적율이 126%가 되기 때문이다.
(3종일반 법적권리용적율 300%-174%=126%)
2. 서울 강남구 대치동 은마아파트(79년식) 15층 고층 30평형 :
8억(13년말) --->18억(18년 10월)
=> 5년동안 10억원 상승하였으므로 언론 회자가 많다.
3.3당(평당) 6000만원 거품 논쟁? 거품이 저평가로 바뀔 것이다.
* 논거 : 1. 강남구 삼성동 아이파크(2004년식) 50평형 2018년 말 현재
3.3당 7000만원이상 => 10년 전 2008년 한국의 대장 아파트로
최고가 3.3당 6600만원으로 "10년 동안 3.3당 400만원 상승"했다.
=> 강남의 새것 대장급도 10년 전에 거품이 많아 오르지 않았다.
2018년 현재 대장급인 서초구 반포동 아크로 리버파크(2016년식)
25평형~33평형은 최고가가 3.3당 9000만원 내외다.
=> 거품이 된다면 이것이 될 것이다. 즉 2018년 한국의 새것 대장급이
거품이 있고, 과거 2008년의 대장급인 삼성동 아이파크처럼 10년 동안
몇백만원 정도만 상승할 것으로 예상된다.
■ 서울 양천구 목동 : 2018년 새아파트와 1988년식 구아파트 비교.
인근 동네로 1키로미터의 거리 차이로 1988년식 헌것이 약 4억 7000만원 비싸다.
1. 목동 632-1 롯데캐슬 마에스트로(2018년식 새 것)
2018년식 33평형 108.36/84.97m² 시세 : 고가 기준 9억원(3.3당 2727만원)
2. 목동 중앙북로 38 롯데캐슬 위너(2005년식) : 1번과 2번은 경계가 없는
동일 단지로 13년 차이로 약 1500세대이고 가격 차이가 별로 없다.
즉 2005년식 33평형 107/84m² 시세 : 고가 기준 8억6000만원(3.3당 2600만원)
=> 5년의 가격 상승율은 13년말 고가 6억 --> 18년말 8억6000만 :
서울 외곽 노원구보다 수익율이 많이 낮다.
3. 신시가지 7단지 15층 고층 아파트 1988년식 : 연결식 대단지 아파트
35평형 115.7/89.05m² 시세 : 고가 기준 145,000 (3.3당 4140만원)
=> 5억(13년말 고가)에서 18년 말기준으로 10억 상승하여 5년간 2배 상승.
4. 위 신시가지 고층 아파트는 신시가지 7단지" 5층 저층 아파트"와의
비교에서도 3.3당 4000만원대로 고층과 저층의 3.3당의 가격은 별 차이가 없다.
그 이유는 잉여용적율이 비슷하기 때문이다.
=> 위 2018년과 1988년식 신구단지의 30평형대의 가격 차이는
"5억 5000만원"으로 "입지"와 고층 재건축의
"법적 용적율과 잉여 용적율"의 차이때문이다.
또한 일본과 홍콩, 싱가포르처럼 "가격 순환원 리"로 계산한 듯하고
저출산율로 향후 한국의 아파트의 입지는 변하지 않는다.
■ 서울 외곽 노원구 중계동 5단지 92년식 15층 고층 :
주공 50㎡/38.7㎡ (17평형)은 1억5000만(13년 말)에서 3억 상승(18년 11월)하여
5년동안 약 2배 상승했다.
90년대 개발한 아파트 밀집지 노원구의 상계, 중계, 하계동의
건령 90년식 내외의 고층 아파트는 대체로 2배 내외로 상승했다.
결론적으로 새 것 공급자(민간 건설사, LH 등)들이 언론으로 최면을 걸어도
"국민(서울에서 지방으로)"이 한번 당하면 속지 않고 대응한다.
과거 90년 내외에서 고층 아파트 공급 폭탄에도 저층 아파트(예로 창원 반송)는
재건축 안된다고 언론으로 최면을 걸었다.
하지만 법적 권리 용적율은 부정할 수 없는 재산권이므로 반송 10명은 25평으로 재탄생했다.
현재 서울및 수도권 공급 과잉에서 서울 사람들이
"가격으로 보여주었고(서울 도심 급등, 수도권 외곽 미분양)",
공급자 언론의 최면기인 지방도 급물살로 지방의 국민이 대응할 것이다.
#. 공급 사기 : 창원의 경우 성주동 2004년식 한림 푸루지오(초중고 인접)는 분양가가
3.3당 380만원이었다. 현재 중심부는 3.3당 1200~1500만원에 팔았고(3~4배 펌핑 사기),
외곽 감계, 무동, 동읍, 진영, 장유 등도 3.3당 최고 1000만원까지 소비자에게 넘겼다.
결론적으로 2000년대는 정도껏의 장사였는데, 20010년 이후부터는 벌떼영업 등으로
팔아서 발목 잡으면 끝이다.라는 사기 공급 폭탄이었다.
@ 사례) 은마 아파트의 구축 용적율과 잉여 용적율
아래 글 은마아파트 건물 30평형의 구축 용적율은 204%(대지지분 14.7평)이고
용적율 상향없이 재건축 신축하면 건물 가격만 지불하면 된다.
건축 비용은 3.3당 500만원, 30평형이면 1억 5000만원이다.
은마는 입지가 상급이므로, 신축되면 3.3당 7000만원이 된다고 가정시
30평형이면 21억원 된다. 여기서 건축비용을 뺀 순수 땅값은 19억5000만원이다.
#. 서울 강남의 입지 상급의 새아파트군의 시세 : 강남구 삼성동 아이파크
2004년식 50평형, 용적율 "297%(건설사 것만 용적율 많이 준다. 국민 재건축은
법적 권리 용적율도 안주면 소송하면 진다? 또 세금으로 변호사 주머니 채울려고 하고 있다.)"
의 현재 가격은 3.3당 7000만원이다. 건축비는 3.3당 500만원(지방은 400만원)도
되지 않으므로, 땅값은 6500만원이다. 참고 아래 시세표로
서초구 반포동 아크로리버파크(2016년식)는 최고가가 3.3당 9000만원 내외다.
#. 은마와 아이파크의 땅은 같은 3종 일반 주거지역인데, 건설사 분양분만
용적율 300% 한도액 주고, 은마아파트 소유자가 부자라도 국민이다.
즉 건설사 것만 용적율 많이 준다. 국민이 하는 재건축은 법적 권리 용적율도 안주면
소송에서 진다? 또세금으로 변호사 주머니 채울려고 하고 있다. => 이상한 사람들 :
재벌, 부자라서 문제가 아니라 그들의 착취, 세금 탈취, 신분제 재벌 등이 문제고
이들과 공생하는 고급 관료와 관피아가 문제다.
#. 쉬운 건물가격 산출법 : 구축 30평형을 새아파트처럼 내부 인테리어를 하는
비용만 계산하면 쉽다. 즉 창원 가음 더샆 새아파트 30평형처럼 내부인테리어를 만드는
비용은 4000만원이면 충분하다. 그외는 외부 철근 콘크리트와 주차장, 정원의 나무,
기타 부속물 비용이다. 이것은 세대당 6000만원이면 충분하다.
즉 건물과 정원 가격은 1억원, 3.3당 300만원이면 충분하다. 표준 건축비도 사기다.
2018년 10월 최고가 18억원이면 아직 저평가된 것이다. 다만 단기로 많이 오른 것 뿐이다.
즉 거품이 아닌 근거는 강남의 적정 가격이 3.3당 6000만원~7000만원은 10년동안 등락했다.
10년 전인 2008년 삼성동 아이파트는 3.3당 최고가는 6600만원 내외였고 하락 후
약 5년 전부터 상승하여 현재는 7000만원 내외이다. => 과거 대장 아파트는 10년 전
최고가 대비는 겨우 500만원 내외로 상승했다. 새 것 사기 분양 가격의 결과다.
위의 계산은 구축 용적율은 204%에서의 계산이지만, 은마는 3종 일반 주거지역으로
국계법상의 "법적 권리 용적율"이 300%이므로, "잉여 용적율"이 96%(300%-204%) 증가한다.
용적율이 204%이므로, 대지지분은 약15평(?14.7평)이다.
(공급면적 30평형 = 대지지분 ? X 용적율 204%)
은마 건물 30평형의 땅값 19억5000만원을 대지지분 14.7평으로 나누면
3.3당의 1억 3265만원이다. 이것은 204% 건축시의 땅값이므로,
300% 건축시의 땅값은 3.3당 1억 9800만원이다.
(용적율 204% : 3.3당 1억 3265만원 = 용적율 300% : ?)
따라서 건물30평형의 땅 14.7평의 땅값은 "29억원이다.
강남의 적정가격을 6000만원 이하로 낮추면, 그 비율만큼 낮추면 된다.
즉 낮추더라도 저평가된 듯하다.
$ 10년 주기설을 타고 지방으로 온다 ~~
창원의 경우, 2종 전용 구 5층이하 아파트 가음, 용지, 대원 재건축시 법적 용적율 150%로 산정된
땅값은 "3.3당 약 1000만원 ~1200만원(특별한 이익 포함)" 이었다. => 창원 고층 90년 내외의
3종 일반 주거 지역의 땅값만 "3.3당 2000만원 이상인데 공급 폭탄으로 중심부도 반토막이다.
과거 서울 공급 폭탄시 중심부 5층 재건축 아파트및 고층 90년대 내외의 아파트가 급락한 것과
흡사하다. 결론적으로 바닥은 지났으므로 상승할 것만 남았다데,
수익율이 가장 좋을 것으로는 대방동 개나리 1차가 될 것이다.
강남 대치동 대치 아파트와 비슷한 구축 용적률이기 때문이다.
기준월 | 매매가(만원) | 전세가(만원) | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
하위평균가 | 일반평균가 | 상위평균가 | 하위평균가 | 일반평균가 | 상위평균가 | |
2018.10 | 261,500 | 287,500 | 300,000 | 132,500 | 140,000 | 147,500 |
2018.09 | 261,500 | 287,500 | 300,000 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.08 | 250,000 | 272,500 | 285,000 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.07 | 237,500 | 262,500 | 275,000 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.06 | 235,000 | 260,000 | 272,500 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.05 | 235,000 | 260,000 | 272,500 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.04 | 235,000 | 262,500 | 272,500 | 132,500 | 142,500 | 152,500 |
2018.03 | 235,000 | 262,500 | 272,500 | 135,000 | 147,500 | 160,000 |
2018.02 | 220,000 | 242,500 | 262,500 | 135,000 | 147,500 | 165,000 |
2018.01 | 220,000 | 240,000 | 260,000 | 135,000 | 147,500 | 165,000 |
2017.12 | 197,500 | 232,500 | 242,500 | 127,500 | 137,500 | 150,000 |
2017.11 | 187,500 | 216,000 | 232,500 | 127,500 | 137,500 | 150,000 |
2017.10 | 181,500 | 205,000 | 227,500 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.09 | 178,500 | 205,000 | 225,000 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.08 | 175,000 | 202,500 | 225,000 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.07 | 175,000 | 202,500 | 225,000 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.06 | 172,500 | 200,000 | 222,500 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.05 | 172,500 | 200,000 | 222,500 | 125,000 | 132,500 | 145,000 |
2017.04 | 167,500 | 192,500 | 212,500 | 120,000 | 127,500 | 140,000 |
2017.03 | 167,500 | 192,500 | 212,500 | 120,000 | 127,500 | 140,000 |
2017.02 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2017.01 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2016.12 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2016.11 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2016.10 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2016.09 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 115,000 | 124,000 | 135,000 |
2016.08 | 167,500 | 187,500 | 212,500 | 120,000 | 129,000 | 140,000 |
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아파트 고-저 평가 및 적정 가격 분석 ♤
단독주택으로 설명하지만 아파트, 상가도 용적율의 다소에따라 평당 땅값의 적정 고저가 발생한다.
부동산의 사기적 언론-상담-소문이 공급과잉, 가격 거품을 만들고 전국민에게 손해를 끼친다.
1. 1종 전용주거지역(용적율100%)과 1종 일반주거지역(용적율200%)의 차이.
2. 땅 100평인데, "90년 안밖으로 2층 건물(구축)"을 50평(1층25평, 2층25평)을 지은 것과
80평(1층40평, 2층40평)을 지은 것을 구별한다.
3. 전용주거지역인 것을 소유자가 일반주거지역으로 "용도지역 변경" 요구하므로, 구축 법적권리
초과 용적율은 전국민의 수익 세수로 납부한다.
♤ 주택, 점포 주택으로 설명한다.
A : 1종 전용의 주택은 법적권리 용적율이 100%이다. 즉 반지하 포함 3층 건물이다.
B : 1종 일반의 주택은 법적권리 용적율의 200%이다. 즉 지하주차장, 별도 4층 건물이다.
과거 빌라로 부르는 건물이다.
“적정가격“은 B가 약 두배 비싼 것이 정상이다. 즉 위 A의 땅 값이 600만 원이면 B의 땅값은 약 1200만 원이다.
아파트도 같다.
C : 2종 전용 주거지역은 현재 5층이하 재건축 이슈A다. 2종 전용은 법적권리 용적율이 150%다.
D : 3종 일반 주거지역은 현재 고층아파트다. 3종 일반은 법적권리 용적율이 300%이다.
적정 땅값은 D가 약 2배 비싸다. 즉 위 C의 땅값이 1,000만 원이면 D의 땅값은 약 2,000만 원이다.
상가도 같다.
E : 중심 상가는 “법적권리" 용적율이 전용 주택보다 약 10배 이상 비싼 땅도 있고
용적율 1000% 내외의 오피스텔도 있다.
결론적으로 도심에서도 "용적율"에따라 1평의 땅값 차이가 10배 이상일 수 있다. 그런데 공급자의
하수인인 사기꾼은 외곽 신축은 새 것 병으로 사기치고, 도심 5층이하 아파트는 재건축
즉 신축 용적율로 사기를 칩니다. 현재는 건설사와 관련된 새 것들은 거의 몇 배씩 사기를 친다고 보면 된다.
예로 지방 A시 도심 2종전용 아파트의 땅값은 1000만원 내외다. 하지만 재건축 사기꾼(투기꾼, 로비스트, 조합간부?)은
공짜로 용적률 상향을 요구하라고 선동하고 조합원, 투자자 시민들을 속인다.
#. 1. 투기꾼 : 인근 부동산업소 일부, 단타 매매업자 등. 2. 로비스트 : 건설사가 고용한 재건축 수주 영업맨.
3.조합간부 : 조합장, 대의원 등
나라면 그린벨트 땅을 사서 “댓글 알바맨을 고용해서 시청에 50층 아파트 허가를 요구하겠다.
내 땅 내마음대로 사용하겠다는데 시청 공무원이 또라이라고 우기겠다. 이왕 또라이 사기꾼이 될 바에
재건축 사기꾼보다는 그린벨트 땅 사기꾼이 훨씬 폼 난다.
공급자와 "악질 세입자(지금은 세입자가 갑이므로 대기업이 세입자가 된다)" 간교하다.
외곽에 집을 많이 공급하라고 한다. 그리고 중류층이상 보고 사라고 하고 자기는 아주 싼 전세를 원한다.
전세 대출도 정부에게 저리로 요구한다. 1주택자와 다주택자는 멍청해서 “부동산 세금”을 낸다.
나는 세금이 너무 싫다고 세입자는 행동으로 말한다. 공급자는 사기꾼이고 악질 세입자는 거지근성이다.
$ 적정가격 산출법 $
#. 창원 가음 "구동방 아파트 (2종전용지역)" 건물평수 15평을 기준으로 설명한다.
공급면적(분양평수) = 대지지분 X 용적률
1. 15평 = 20.5평 X ?
2. ? = 구축(오래전에 지어진) 용적률 : 73%
3. 법적권리 용적률 : 2종전용 150%
4. 잉여수익 용적률 : 법적권리 용적률 150%- 구축 용적율 73%=77%
5. 신축허가 용적률 : 217%
6. 세수(전 국민을 위한 국가-지자체의 세수)용적률 :
신축허가 용적률 217% - 법적권리 용적률 150% = 67%
7. 미래가치 잉여수익 용적률 : 300%-217%=83%
#, 용어 정의) 미래가치 잉여수익 : 미래 재건축시 3종 일반 300%가 법적 권리인데,
217%만 건축했으므로83%가 남는 수익으로 건축 가능함.
<사례 : 가음 한림 풀에버 "신축"과 2종 전용 구 5층이하 아파트 가음, 용지, 대원 재
건축시 법적 용적율 150%로 산정된 땅값은 입지에 따라 약 1,000만원~1100만원이었다.>
현재 도심 고층 아파트에 인구가 가장 많다, 다수결의 원리로 조례보다는 국계법에 의한 용적률로 계산한다.
재건축 및 신축시 현재 25평형이 제곱 미터당 가격 비싸고 적정 가격을 평당 1,400만 원으로 가정하고,
건물 신축 가격을 평당 400만원 가정시 2종 전용의 땅값은 평당 1,000만 원이다.
♡ 부동산 가격 = 사용수익인 전월세가격 + "법적권리" 용적율로 산출한 땅값.
저출산율과 관련해서 주택지는 입지가 거의 불편이라고 가정시, 신구 순환 순리를 적용할 시에는
중심지와 외곽의 적정 가격 차이는 많아 질 것이다. #.신구 순환 원리 : 신축과 구축이 반복되므로
건물에서 발생되는 전월세 가격을 40년 평균 가격으로 산정하면 같은 입지에서의 신축과 구축 가격이 같아진다.
즉 건령에의한 가격 차이는 없어지고 입지가 다른 아파트의 가격 격차로 가격이 차별화 된다는 원리다.
또한 10년~20년 장기 소유의 형태가 대다수 주택인 점을 감안하면 신구 순환의 원리가 가속화 될 것이다.
현재의 서울 주택 시장, 25년 전부터 진행된 일본의 주택 시장 등
아래 계산법인 건물 멸실법으로 계산하면 새 것이 더 평가된다.
향후는 순환 원리로 계산하는 것이 세계적 추세인 듯하다.
1. 신월 주공 15평형 : 2종 전용 용적율 150% <국계법>
대지지분 17.4평 X 위 평당 1,000만 원 계산하면, 적정가격 "17,400만 원"이다.
2. 가음 은아 18평형 : 2종 전용 150% <국계법>
대지지분 12평 X 위 평당 1,000만 원 계산하면, 적정가격 "12,000만 원"이다.
3. 신월 은아 20평형 : 2종 전용 150% <국계법>
대지지분 14.2평 X 위 평당 1,000만원 계산하면, 적정가격 "14,200만 원"이다.
=> 위 아파트는 저층은 모두 2종전용지역으로 재건축 대상이므로 "대지 지분만 평가" 함이 적정하여
사용-수익 가격을 제외하였지만, 독자에따라 재건축 진단이 다를 수 있으므로 전월세액 얼마는 더하면 된다.
#. 재건축 년 수를 고층은 40년 이상으로 하였다.
4. 남양동 피오르빌 17평형 : 2종 일반 250% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 2종 일반 250% : ? ....
? = 2종 일반의 땅값은 평당 1,667만원 X 대지지분 6.9평 = 11,670만원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월35만원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 약 8,400만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 원".
-- 남양동 피오르빌 22평 : 2종 일반 250%
? = 2종 일반의 땅값은 평당 1,667만 원 X 대지지분 8.6평 = 18,300만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "3억 원".
4-1 남양동 우성 26평형 : 2종 일반 250% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 2종 일반 250% : ? ....
? = 2종 일반의 땅값은 평당 1,667만원 X 대지지분 13평 = 21670만원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월 60만원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 약 14400만원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "3억 6000만원".
$ 고층 아파트에서 2종 일반과 3종 일반의 차등 지정은 고도제한(평지와 산쪽)과 관련성 있다.
5. 대방동 개나리 1차 92년식 18평형 : 3종 일반 300% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 ,1000만 = 3종 일반 300% : ? ....
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 9평 = 18,000만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월35만원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 8,400만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 6,400만 원".
-- 개나리 1차 22평형 : 3종 일반 300%
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 10.5평 = 21,000만 원이다.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "3억 3천만 원".
5-1. 대방동 그린빌 17평형 : 3종 일반 300% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 3종 일반 300% : ? ....
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 6평 = 12,000만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월35만 원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 8,400만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 400만 원".
-- 그린빌 22평형 : 3종 일반 300%
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 7.5평 = 15,000만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 7,000만 원".
5-2. 대방동 대동 22평형 : 3종 일반 300% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 3종 일반 300% : ? ....
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 7.3평 = 14,300만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월50만원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 약 1억2,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 6,300만 원".
대동 24평형 : 3종 일반 300%
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 8.8평 = 17,600만 원이다.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 9,600만 원".
5-3. 대방동 덕산 22평형 : 3종 일반 300% <국계법>
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 3종 일반 300% : ? ....
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 7.5평 = 14500만원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월50만 원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 약 1억2,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 6,500만 원".
-- 덕산 24평형 : 3종 일반 300%
? = 3종 일반의 땅값은 평당 2,000만 원 X 대지지분 9평 = 18,000만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "3억 원".
6. 상남동 성원 22평 : 3종 일반인데, 구축용적율이 450%임.
2종 전용 150 % : 평당 1,000만 = 구축용적율 450% : ? ....
? = 450%의 땅값은 평당 ,3000만 원 X 대지지분 5평 = 1,5000만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월50만 원 가정시 20년(재건축으로 건물이 멸실)이면, 약 1억2,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 7,000만 원".
6-2. 성원 26평형 : 3종 일반 구축용적율 450%
? = 450%의 땅값은 평당 3,000만 원 X 대지지분 5.9평 = 17,700만 원이 땅값.
전월세 가격을 평균 월 50만 원 가정 시 20년이면,50만 X 12개월 X 20년 = 12,000만 원이다.
제반비용과 화폐가치 하락율을 상계하면 "2억 9,700만 원".