계약 해제·해지행사 방법

[부엉이]

계약 해제·해지행사 방법

주택 매매나 임대차 등 부동산거래 관계에서 항상 발생하는 일중에 하나가 계약해제 및 해지문제이다.

해제는 매매와 같은 일시적 계약 관계에서 사용되고, 해지는 임대차와 같은 계속적 계약 관계에서 사용되는 법률용어이다. 대체적으로 계속적 계약관계가 종료되는 형태에는 계약기간 만기에 의한 종료, 계약 해지에 의한 종료 등이 있을 수 있다.

계약해제·해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고 상대방에 도달 한 때로부터 그 효력이 생긴다. 또 해제·해지의 의사표시는 상대방의 승낙이 없으면 철회할 수 없다.

의사표시 방법은 해제·해지권자의 자유로 구두 또는 문서로 할 수 있다. 현재 일반적인 관행으로 거래계약서를 회수함으로써 계약관계가 끝났음을 확인한다. 거래계약서를 돌려준다는 것은 거동에 의한 의사표시 또는 포함적 의사표시 행위이다.

거래관계에서는 구두에 의한 약속이든 문서에 의한 약속이든 서로 믿음을 가지고 약속을 지켜줘야 하는데 대체적으로 문서로 적어놓지 않은 구두약속은 잘 지키지 않고 본인에게 불리한 상황이 발생하면 내가 언제 그랬냐고 오리발을 내밀다보니 항상 문서에 의한 기재방식을 해놓아야 한다. 구두에 의한 의사표시로 해지권을 행사하더라도 문제가 없으나 나중에 다툼이 예상될 경우를 대비해 요즘은 내용증명우편에 의한 의사표시를 많이 이용한다.

임대차계약 기간 중에 임차인의 사정변경으로 임대차가 해지된 경우에는 해지확인서를 작성한다든지, 거래계약서 원본을 회수하면서 계약서 빈 공간에다 거래관계가 종료되었다는 내용을 기재해 놓는 것이 좋다.

특히 월세를 지급하는 임대차에서 해지 시점에 따라 월세지급여부가 결정되기 때문에 구두에 의한 해지표시를 했을 경우 묵시적 갱신이 된다든지, 임대인이 인정하지 않을 경우 등을 대비해 내용증명우편으로 해지 의사표시를 하는 것이 좋다.

또 거래계약서 원본을 회수하면서 계약서에 종료확인 사항 기재 또는 계약해제·해지합의서 작성 및 내용증명우편에 의한 해제·해지권행사 등을 통해 추후 발생할 문제에 대비하는 것이 바람직하다.

<광주드림-류정수 공인중개사-2008-08-25>

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