스크랩 위례(송파)신도시, 개발계획 [종합 2008.07.31]

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위례(송파)신도시, 개발계획 [종합 2008.07.31]

		보 도 자 료
		배포 일시	2008. 7. 31(목) / 총 11 매
담당 부서	신도시개발과 도시광역교통과	담 당 자	∙과  장  김동호,  사무관 김성호 ∙☎ (02)2110-6263, ppul@mltm.go.kr ∙과  장  권병윤,  사무관 김장호 ∙☎ (02)2110-8666, jangw@mltm.go.kr
보 도 일 시		2008년 8월 1일 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

= 송파거여에서 위례신도시로 명칭변경 =

= 주택 46,000호, 임대주택 43% (용적율 200%) =

= 첫 분양은 2010년 하반기,첫 입주는 2013년 =

□ 위례의 듯  : 큰 고을이라는 의미를 가지며 옛 백제의 시발지로서 그 역사적 명칭을 되살리는 것은 과거와

     현재가 공존하는 신도시로서의 새 출발을 다짐하는 의미

□ 용지배분 : 주택건설 38%, 상업업무 7%, 지원시설 2%, 공원녹지 22%, 기타 공공시설 31%

□ 주택건설

    - 공급세대수 : 46,000호 (단독 620, 공동주택 42,056, 주상복합 3,324), (공동주택비율 : 85%)

    - 공동주택 공급호수 :  60㎡이하: 11,437, 60-85㎡: 11,857, 85㎡초과: 18,762  (용적율 : 200%)

    - 임대주택 비율 : 43% (구체적인 배치계획은 실시계획 단계에서 확정)

□ 주택규모별 주택공급계획

	구  분		세대수	구성비	비 고
	총  계		46,000	100%
	단  독		620	1.4%	블록형 210호
	공동	아파트	42,056	91.4%
		60㎡ 이하	11,437	24.8%
		60 ～ 85㎡	11,857	25.8%
		85㎡ 초과	18,762	40.8%
	주상복합(85㎡ 초과)		3,324	7.2%

          *분양 및 임대계획은 실시계획 수립단계에서 결정 예정

□ 연도별 주택공급계획

 

구 분	2010년	2011년	2012년	2013년	전체
총 계	4,200	16,020	18,080	7,700	46,000
단 독			410	210	620
공동주택	4,200	16,020	17,670	7,490	45,380

           *구체적인 주택공급호수는 실시계획 수립단계에서 조정될 수 있음

□ 3개 행정구역에 따른 채권입찰제 혼란 예상

    분양가상한제가 적용되는 중대형주택(채권입찰제 적용)은 인근지역 시세의 80% 수준에서 채권

    입찰 금액을 책정토록 하고 있으나, 위례신도시의 경우 3개 지자체 (서울 송파구, 성남시, 하남시)에

    걸쳐 있어 인근지역 결정시 다소 논란이 발생할 우려가 있다는 점을 감안하여, 지자체 및 전문가 등

    의 의견을 수렴하고 지역 실정 등을 면밀하게 검토하여 합리적인 방안을 마련 예정임 

위  치  도

토 지 이 용 계 획 도

광 역 교 통 개 선 대 책

트랜짓몰 예시

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송파 분양가 3.3㎡당 1000만~1100만원

이데일리 | 기사입력 2008.07.31 11:02

연도별 분양 주택수는 2010년 4200가구, 2011년 1만6020가구, 2012년 단독 410가구, 공동주택 1만7670가구, 2013년 단독 210가구, 공동주택 7490가구이다. 위례신도시는 2005년 8·31 대책 당시 전면 공영개발하는 것으로 방침이 정해졌었다.

이 경우 중소형은 청약저축가입자만, 중대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 청약부금 가입자는 청약 기회가 없다. 그러나 서울시 산하 SH공사가 장기전세주택공급 및 임대주택사업 참여를 요구하고 있고, 주택공사는 중대형 사업을 하지 않을 방침이어서 전면 공영개발 방침이 바뀔 가능성도 배제할 수 없다.

◇송파신도시 분양가는 3.3㎡당 1000만원 안팎

정부는 중소형 주택의 경우 분양가를 3.3㎡당 900만원대에서 한다는 방침이었다. 그러나 용적률이 214%에서 200%로 낮아지고, 군부대 이전 비용 증가, 원자재가 상승 등으로 인해 이를 지키기가 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.

송파신도시의 총 조성원가는 대략 8조5000억원으로 추정되고 있다. 이를 공동주택, 단독주택, 상업용지, 공원 등이 조성되는 면적으로 나누면 3.3㎡당 조성원가는 약 820만~830만원선이다.

용적률이 214%임을 감안하면 택지비는 3.3㎡당 388만원이 된다. 하지만 200% 낮아짐에 따라 택지비는 3.3㎡당 410만원선이 유력하다. 분양가상한제가 적용되는 중소면적 분양 아파트의 택지공급가는 조성원가의 110%에 공급하도록 규정돼 있어 최종 수요자에게 공급되는 택지비는 3.3㎡당 450만원 안팎이 된다.

공급아파트가 철근콘크리트(RC)구조인 경우 지상층 기본형건축비는 현재 3.3㎡당 440만원이다. 여기에 지상층 기본형건축비의 10%인 가산비용(36만원)을 더하면 3.3㎡당 분양가는 920만원을 넘게 된다.

여기에 단품슬라이딩제도 도입과 송파신도시 최초 분양 예정시기(2010년 10월)까지 기본형 건축비 상승을 감안하면 분양가는 3.3㎡당 1000만~1100만원선까지 오를 수 있다.

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"송파신도시 청약 아직 늦지 않았다"

이데일리 | 기사입력 2008.07.31 15:09  [이데일리 박성호기자]

- 청약저축, 청약예금 가입자만 청약 자격

- 재당첨금지조항, 전매제한...'묻지마' 청약 금물 

당초 4만9000가구(단독주택, 주상복합 포함)가 공급될 예정이었지만 용적률 하향 조정으로 인해 3000가구가 줄어들게 됐다. 또 분양가 역시 처음 예상보다는 높긴 하지만 주변시세보다 저렴한 3.3㎡당 1000만원 선이 될 것으로 보인다. 따라서 송파신도시 입성을 위한 청약경쟁은 이전보다 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 

◇청약전략 = 전용면적 85㎡ 초과인 중대형아파트는 총 1만8762가구(임대아파트 포함)가 공급될 계획이다. 이들 아파트는 청약예금 가입자만이 청약이 가능하다. 송파신도시의 경우 세 곳의 지자체가 함께 포함돼 있기 때문에 각 지역에 공급되는 아파트별로 다른 기준이 적용된다.

김혜현 부동산114 부장은 "워낙 인기지역이라 중대형아파트의 경우에도 청약가점이 60점 중반은 넘어서야 할 것"이라며 "하지만 단지에 따라 최고점과 최저점 사이의 차이가 클 것으로 예상돼 자격이 되는 사람은 선호도가 다소 떨어지는 지역부터 노리는 것도 한 가지 방법"이라고 조언했다.

85㎡이하 중소형아파트는 임대아파트를 포함해 2만3294가구가 공급된다. 송파신도시 중소형아파트는 청약저축가입자만 이 신청 가능하다. 때문에 송파신도시에는 청약저축 장기가입자가 청약에 가장 유리할 것으로 보인다.
당첨가능금액은 지난 2006년 판교의 1600만~2000만원선과 비슷하거나 조금 높을 것으로 예상된다.

◇청약통장
청약통장이 없는 사람은 지금이라도 중대형 청약예금에 가입하면 된다. 2010년 10월께 첫분양이 예정돼 있어 지금 가입해도 1순위가 될 수 있다. 청약예금 중 전용면적 85㎡ 이하 청약예금 가입자는 송파신도시 첫 분양 물량에 대한 청약은 불가능하다. 다만 1만6000여가구가 분양되는 2011년부터는 85㎡이상을 청약할 수 있는 예금으로 변경하면 가능하다. 청약예금 가입자는 가입후 2년이 지나야 주택형 변경이 가능하고 변경후 1년이 지나야 바뀐 주택형으로 청약이 가능하다. 청약부금 가입자도 전용면적 85㎡이상 청약예금으로 전환해야 청약할 수 있다.

◇지역우선

향후 변경될 여지는 있지만 현재 국토부의 공식 입장은 서울지역 공급물량은 100% 서울지역 주민에게 우선공급하고, 경기도 성남시와 하남시는 경기도 지역 할당 30% 중 송파신도시에 포함되는 면적 비율에 따라 지역우선공급 물량을 결정할 방침이다. 지역별 면적비율(송파 38%, 성남 41%, 하남 21%)을 감안하면 서울은 9728가구, 성남은 3149가구, 하남은 1612가구가 지역우선공급 물량이 될 것으로 보인다. 

■ 송파신도시 청약 가이드
- 중소형(85㎡이하)아파트는 청약저축 가입자만 청약 가능
- 중대형(85㎡초과)아파트는 청약예금 가입자만 청약 가능
- 중대형은 60점 중반이 당첨 안정권, 중소형 저축 당첨금액은 1600만∼2000만원 선.
- 채권입찰액 상한 써야 당첨권
- 지금 청약통장 가입해도 청약 가능
- 중소형 청약예금가입자는 중대형 통장으로 갈아타라
- 청약부금 가입자는 중대형 청약예금으로 갈아타라
- 지역우선공급물량 서울이 가장 많다
- 재당첨금지 최장 10년. '묻지마' 청약 금물 

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   (매일경제 2008.07.31)                       (한국경제 2008.07.29)

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송파신도시, 남은 숙제도 `태산` 

[이데일리 윤도진기자]  2008.07.31 14:19 | 최종수정 2008.07.31 14:55

◇서울·경기 지역우선 비율 =

먼저 3개 행정구역이 포함된 송파신도시는 경기도와 서울 등의 일반분양분 지역우선 물량 배정이 결정되지 않은 상태다. 현행 주택공급에 관한 규칙에 따르면 서울지역 경우 지역우선공급 비율이 100% 적용되는 반면 경기도는 30%가 적용된다.

이 때문에 경기도는 도민들의 송파신도시 진입 기회를 늘릴 수 있도록 하기 위해 서울의 지역우선 공급 비율도 30%로 낮춰야 한다고 주장하고 있다.

송파신도시는 부지 면적으로는 ▲성남시 41% ▲서울시 38% ▲하남시 21% 순으로 나뉘어져 있지만, 현행 규칙대로라면 공동주택 일반분양 2만5600가구에 대한 지역 배정 물량은 ▲서울 9728가구 ▲성남 3149가구 ▲하남시 1612가구로 순서가 바뀐다.

국토해양부는 지역우선공급 비율 배정 문제를 오는 2009년 6월 실시계획 수립 전까지 매듭지을 계획이다. 국토해양부 관계자는 "주택공급에 대한 시행규칙을 개정해야 하는 문제가 있기 때문에 서울시의 배정비율을 바꾸기는 어려울 것"이라고 말했다.

◇채권입찰제 기준 시세 =

전체 가구수의 48%에 달하는 중대형 아파트 공급에 적용될 채권입찰제도 논란의 대상이다. 분양가상한제가 적용돼 `인근 아파트 시세의 80%`선에 맞춰 채권상한액을 정해야 하지만, 행정구역이 겹침에 따라 어느 곳을 기준으로 할지 모호하기 때문이다.

국토해양부는 "위례신도시의 경우 3개 지자체에 걸쳐 있어 인근 지역 결정시 다소 논란이 발생할 우려가 있다는 점을 감안해야 한다"며 "지자체 및 전문가 등의 의견을 수렴하고 지역 실정 등을 면밀하게 검토해 합리적인 방안을 모색할 것"이라고 밝혔다.

다만 이 같은 채권입찰제 문제는 오는 9월 첫 공급이 이뤄질 경기도 광교신도시가 선례가 돼 송파신도시에도 반영될 것으로 보인다. 광교신도시는 역시 부지가 수원시 88%, 용인이 12%로 걸쳐 있지만 수원 쪽 영통지구 132㎡(40평형)대는 3.3㎡당 1100만~1500만원대이고 용인 쪽 성복·상현동은 3.3㎡당 1400만~1700만원대로 차이가 난다.

◇교통 해결책 =

국토해양부는 송파신도시 건설에 대한 광역교통개선 대책으로 총 21가지에 달하는 내용을 내놨다. 그러나 수용인구와 인근 기존 교통 사정을 감안하면 부족하다는 지적도 나온다.

특히 2013년 입주때까지 철도나 신설도로의 개통이 힘들다는 점과 교통량이 몰릴 기존 외곽순환도로 확장 계획이 없다는 점, 강남권 주요 지역으로의 진출입이 어렵다는 점 등이 문제로 지적된다. 또 송파신도시~과천간 자동차전용도로에 건설에 대해서는 과천시가 반대하고 있어 난항이 예상된다.

또 신도시와 강북 도심간, 신도시와 과천 대공원간 각각 20km, 18km 구간의 경우 급행철도를 놓을 노선만 정해졌을 뿐 경전철로 놓을 지, 도시철도로 설치할 지에 대해서는 결정하지 못한 상태다. 사업시행을 맡고 있는 서울시는 이를 민자사업으로 추진한다는 방침만 갖고 있다.

현재 송파신도시~용산 노선의 경우 삼성건설 컨소시엄이, 송파신도시~과천 노선은 대우건설 컨소시엄이 각각 도심형 자기부상열차 급행철도 건설을 제안해 놓은 상태이다.

■서울·성남·하남 지역우선 공급 예상물량은?
행정구역별 면적에 따라 지역우선 물량을 배분한 광교신도시의 선례에 따라 송파신도시 역시 지역 우선공급 물량에 각 행정구역별 면적비율이 적용될 가능성이 높다. 이 경우 서울시는 100%, 경기도(성남, 하남)는 30%가 적용된다.

- 면적비율: ▲성남시 41% ▲서울시 38% ▲하남시 21%
- 전체 총 4만6000가구 중 임대주택(43%): 1만9780가구
- 공동주택 중 분양주택(임대주택은 모두 공동주택 가정): 2만5600가구

- 면적비율 및 우선공급 비율 따른 지역별 우선공급 물량
  ▲서울(x0.38) 9728가구
  ▲성남(x0.41x0.3) 3149가구
  ▲하남(x0.21x0.3) 1612가구

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송파~강북도심 1시간→20분대로 단축 

한국경제신문   이건호 기자    입력: 2008-07-31 17:42 / 수정: 2008-08-01 09:38

◆신도시~과천 연결 급행철도

신도시와 용산,경기 과천을 연결하는 2개의 급행철도가 건설된다. 먼저 신도시~용산 간 왕복 철도는 신도시 서쪽의 복정동 사거리~삼성동~신사동~용산 국제업무단지 등으로 연결된다. 이 노선이 개통되면 신도시에서 서울 중심부인 용산까지 20~30분이면 닿을 수 있다.

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가점 70점이상 돼야 당첨권…청약저축은 2천만원 넘어야

한국경제신문 박종서 기자   입력: 2008-07-31 17:42 / 수정: 2008-08-01 09:40 

2010년 10월 첫 분양될 위례(송파)신도시 아파트 분양 때 당첨 안정권에 들기 위해서는 청약가점이 적어도 70점은 넘어야 할 것으로 보인다. 70점대 중반을 점치는 전문가들도 많다. 당첨자 가운데 청약가점제 만점(84점)자도 속출할 것으로 예상된다

부동산정보업체인 부동산114 김희선 전무는 "위례신도시가 한때 로또라는 별칭을 얻었던 판교신도시보다 수요자들의 선호도가 더 높아 청약 경쟁이 매우 치열할 것"이라며 "청약가점제 물량은 75~76점은 돼야 당첨을 바라볼 만하다"고 내다봤다

반면 부동산써브 함영진 실장은 "채권입찰제 적용 방식이 아직 정해지지 않았고 광교신도시나 은평뉴타운을 지원하는 수요도 있을 것으로 예상돼 당첨권 점수는 평균 60점대 중반 정도가 될 것 같다"며 다소 보수적인 예상을 내놨다.

청약저축으로 지원할 수 있는 전용면적 85㎡ 이하 공공아파트는 납입금이 2000만원이 넘어야 할 전망이다. 2006년 3월 판교신도시 1차 분양 때 청약저축액 1600만원 이상 가입자들이 당첨자 명단에 올랐다는 점을 근거로 한 전망이다

당시 판교 탈락자들이 위례신도시가 첫 분양될 2010년 10월까지 매월 10만원씩 납입한다고 계산할 때 납입금이 430만원 정도 더 높아지는 점을 감안한 것이다.

김학권 세중코리아 사장은 "지난해 분양한 성남 도촌지구도 청약저축 1500만원대 납입자들이 당첨됐다"며 "위례신도시는 중대형 아파트가 증가해 매력이 커진 만큼 납입금 커트라인이 더 높아질 가능성이 크다"고 말했다.

청약가점이 낮은 수요자들도 위례신도시 당첨을 노릴 만한 기회가 있다. 전용 85㎡ 이하 중소형 주택은 50%가 추점제 방식으로 공급돼 가점제와 상관없기 때문이다.

지역우선 공급도 변수다. 위례신도시는 서울 송파구와 성남시 및 하남시 땅이 섞여 있어 부지 비율에 따라 공급량이 지역별로 배분된다.

서울시 물량은 2만314가구,성남은 1만5240가구,하남은 1만446가구가 배정됐다. 성남과 하남지역으로 주소를 옮기면 그만큼 당첨확률이 높아진다는 뜻이다.

하남의 경우 전용면적 135㎡ 초과(1000만원) 청약예금은 6월 말 현재 841계좌에 불과하다. 서울 물량은 서울시 거주자에게 전량 돌아가고 성남과 하남은 30%가 우선 공급된다.

특별공급 물량도 주목해볼 만하다. 3자녀 특별공급이 전체 가구 수의 3%가 배정되며 노부모부양 우선공급도 청약저축 물량의 10%가 공급된다. 신혼부부 특별공급도 있다.

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분양가 3.3㎡당 1100만원으로 크게 오를듯

한국경제신문 김문권기자    입력: 2008-07-31 17:39 / 수정: 2008-08-01 09:25

분양가 역시 당초 3.3㎡(1평)당 900만원대로 예상했으나,1100만원대로 크게 오를 것으로 보인다.

청약자격은 중·소형의 경우 청약저축 가입자만,중·대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 청약부금 가입자에게는 기회가 없다

정부는 분양가를 전용 면적 85㎡ 이하인 중·소형 주택의 경우 3.3㎡당 900만원대로 정할 방침이었다. 하지만 공급시기가 지연된 상태에서 전문가들은 분양가를 1100만원대로 예측하고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "위례신도시와 같은 시기에 첫 분양하는 동탄2신도시의 분양가가 3.3㎡당 1000만원 정도로 예상되는 만큼 위례신도시는 1100만원을 훌쩍 넘길 것"이라고 밝혔다.

이재영 국토부 주택토지실장은 "막대한 교통여건 개선비용에 원자재 가격 상승 등을 감안할 때 일정 수준의 분양가 인상은 불가피하다"면서 "지금은 분양가 예측이 쉽지 않다"고 밝혔다

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`행정구역 단일화` 큰 숙제 

한국경제신문  이호기 기자   입력: 2008-07-31 17:37 / 수정: 2008-08-01 09:24

 서울시는 또 복정역 인근 화훼마을을 신도시로 편입시키고,신도시 경계부분에 녹지대를 배치하는 방안 등도 요구하고 있으나 국토부가 어떻게 받아들일지는 아직 결정되지 않았다.

신도시 내 행정구역 단일화 문제도 반드시 풀어야 할 숙제다. 하나의 생활권인데 관할 지자체가 다를 경우 학군이나 각종 민원 서비스 등에 대한 주민불편이 높아질 수밖에 없기 때문이다. 특히 재산세 등 지방세의 경우 탄력세율이 적용돼 같은 생활권임에도 불구하고 납부세액이 달라져 형평성 문제가 불거질 수도 있다.

이 때문에 국토부는 신도시가 제기능을 발휘하려면 행정구역이 단일화돼야 한다는 입장이다. 하지만 지자체 간 이해관계가 맞물려 있어 결론이 쉽지 않은 상황이다. 국토부 관계자는 "행정구역 개편에는 서울시와 경기도 등 광역자치단체 간 이해관계가 첨예하게 걸려 있어 조정이 쉽지 않다"며 "관련 부처와 해당 지자체가 대승적 차원에서 협의를 하면 해결책이 나올 수도 있을 것"이라고 말했다.

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 송파새도시 서민주택 크게 줄였다

 송창석 기자 number3@hani.co.kr   기사등록 : 2008-07-31 오후 07:16:14

임대주택·소형 아파트 등 7400여채 축소
‘위례새도시’로 이름 바꿔 2010년10월 첫 분양

전용 면적 60㎡ 이하 소형 아파트는 1만1437채로 확정됐다. 지구지정 때에는 1만4149채였으나 19%(2712채)가 줄었다. 그나마도 30%인 3431채는 신혼부부용 보금자리 주택으로 내줘야 한다. 소형이라도 ‘내집 마련’을 원했던 장기 무주택 서민으로서는 청약 가능한 주택이 1만4149채에서 8006채로 43%나 급감한 셈이다

국토부 관계자는 “용적률 축소, 공사 지연, 원자재값 상승에 새도시를 위한 광역 교통대책 사업비가 늘어 분양값 상승요인이 많다”며 “소형과 중소형의 경우 1100만원대는 될 것”이라고 추정했다.

[판교2020]

좋은 자료 감사합니다.

[Goldzon]

^^

[Jun62]

박상언 저사람은 상황이 따라 자기 주관없이 왔다갔다 하는 양반인데 왜이렇게 쓸데없이 부동산 기사에 자주 나요나요? 자기 철학이나 노하우가 없이 시세이 뭍혀서 줄타기하는 양반인데