내년 서울 뉴타운ㆍ재개발시장이 활기를 띨 전망이다. 참여정부가 수도권 신도시 건설에 중점을 둬 왔던 것과는 달리 새로 들어설 정부는 서울 도심 재정비 활성화를 통한 공급 확대에 무게를 두고 있기 때문이다.
특히 이명박 당선자가 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 뉴타운ㆍ재개발 사업에 관심을 많이 보여왔기 때문에 뉴타운ㆍ재개발 시장에 대한 기대감은 강남권 재건축 시장보다 더 크다.
이 당선자의 공약은 뉴타운ㆍ재개발 예정지의 용적률을 높여 주택공급을 늘리겠다는 것이다. 뉴타운ㆍ재개발 예정지에서‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 높아지는 만큼 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있게 돼 수익성이 좋아지기 때문이다.
이외에도 뉴타운ㆍ재개발 사업의 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대감이 크다. 개별 재개발 사업에서 조합설립 인가 요건을 완화시키거나 재정비촉진지구(뉴타운) 사업시행을 대한주택공사 같은 공공기관이 맡을 경우 사업 대상지 주택들의 노후도 요건을 완화시키는 안 등이 국회에 상정돼 있다.
용적률이 올라가고 규제가 완화되면 서울 뉴타운ㆍ재개발 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 사업속도가 빠른 재개발 구역을 주목할 필요가 있다. 올 9월 이전에 사업시행인가 신청을 마치고 11월 말까지 관리처분인가 신청을 한 사업지는 분양가 상한제가 적용되지 않아 수익성 측면에서 조합원들에게 유리하다. 또 관리처분 인가 이후에는 조합원 지분이 전매 제한 규정이 없는 아파트 입주권으로 전환되기 때문에 일반 분양 물량에 비해 재산권 행사에 제약이 없다.
올해 새롭게 정비구역으로 지정된 재개발 구역도 눈여겨 볼 만하다. 서울의 경우 올해 70여개 구역이 새로 주택재개발 사업구역으로 지정됐다. 정비구역 지정은 재개발 사업이 본궤도에 진입했다는 의미를 갖는다.
서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역도 유망 투자처로 꼽힌다. 4차 뉴타운은 애초 오세훈 서울시장의 뉴타운 확대개발 공약으로 주목을 받았었다. 오 시장은 임기 내 뉴타운 25곳을 추가로 건설하겠다고 공약했다. 일부에서는 서울시가 4차 뉴타운을 이르면 내년 하반기부터 추가 지정하는 방안을 검토 중이라는 얘기도 나온다.
하지만 뉴타운ㆍ재개발에 대한 지나친 기대는 하지 말아야 할 것으로 보인다. 새 정부가 부동산 시장과 관련해 ‘가격 안정’을 우선적으로 강조하고 있어서다. 개발이익을 철저히 환수할 방침이라는 얘기가 벌써 나온다.
분양가 상한제도 염두에 둬야 한다. 업계에서는 분양가상한제를 적용할 경우 사업성이 떨어져 사업추진이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려갈 가능성이 크기 때문에 일반 분양 수입이 줄어든다. 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.
따라서 새 정부의 정책과 시장 움직임을 지켜보면서 중장기 관점으로 뉴타운ㆍ재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
서울 뉴타운ㆍ재개발 현황은▶뉴타운ㆍ재개발의 개념은
-뉴타운은 여러 구역으로 흩어져 있는 소규모 재개발 구역을 묶은 광역 재개발사업
-뉴타운은 서울시가 자체 조례로 추진해왔으나 지난해 건설교통부가 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 만들었고 앞으로는 특별법에 근거해 추진되기 때문에 정식명칭은 재정비 촉진지구
▶재정비 촉진지구 지정된 곳은
-현재 서울에서는 시범뉴타운 및 2,3차 뉴타운 사업을 통해 모두 22곳이 재정비 촉진지구로 지정
-재정비 촉진지구는 대부분 아파트 중심으로 재개발되며 일부는 업무·상업지구 중심으로 조성
▶재정비 촉진지구 중 사업 속도 빠른 곳은
-△영등포 신길 △동대문 이문ㆍ휘경 △은평 수색ㆍ증산 △성북 장위 △관악 신림 △서대문 북아현 △노원 상계 △송파 거여ㆍ마천 △강동 천호ㆍ성내 등 9곳이 개발계획 수립 중
-영등포구 신길, 동대문 이문ㆍ휘경 지구가 개발계획 확정