다시 미뤄진 전월세신고제 과태료…임대차3법의 미래는?

[러브레터]

/사진=게티이미지뱅크

전월세 신고제의 본격적인 시행이 다시 한번 미뤄졌습니다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 16일 국토부 출입기자단과의 간담회에서 "전세제도가 그동안 우리 사회에서 해온 역할이 있지만 이제는 수명을 다한 게 아닌가 한다"며 전월세 신고제 계도기간을 1년 추가 연장한다고 밝혔습니다.

◇다시 미뤄진 전월세 신고제 과태료

전월세 신고제는 보증금이 6000만원이 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약 체결시 계약일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 의무적으로 지방자치단체에 신고하도록 한 제도입니다. 이를 어길 경우 최대 100만원의 과태료가 부과되는데요.

전월세 신고제는 지난 2020년 7월 31일 통과된 이른바 임대차 3법의 내용 중 하나입니다. 1년 뒤인 2021년 6월 1일부터 제도 시행에 들어갔지만 정부는 즉각적인 제도 시행에 따른 시장 혼란을 막는다는 목적 아래 과태료 부과는 2년 유예했습니다. 이에 따라 이달 말로 유예기간이 끝나고 내달 1일부터는 전월세 신고제 위반에 대한 과태료 부과가 시작될 예정이었는데요.

하지만 이번에 정부가 유예기간을 1년 추가 연장하면서 전월세 신고제의 본격적인 시행도 다시금 미뤄졌습니다. 물론 유예 연장으로 과태료는 부과되지 않지만 전월세 신고 의무는 그대로 유지됩니다.

원 장관은 과태료 부과 시기를 재차 미룬 데 대해 "과태료(부과)와 관계없이 (전월세) 신고율이 계속 올라가고 있다"며 "임대차 신고라는 단편적인 행정에 행정력을 쏟는 것보다 전체적인 임대차 시장 틀의 큰 공사를 해야 하니 어느 정도 줄기를 잡은 시점에서 행정권을 적용하려고 한다"고 설명했습니다.

전세사기와 깡통전세, 역전세 등 오랜 전세제도의 부작용이 현실화하고 있는 만큼 제도 개편의 큰 틀을 먼저 생각해야 한다는 의미로 읽힙니다. 개별 제도 시행보다는 향후 있을 종합적인 전세대책 준비에 행정력을 집중시켜야 한다는 말인데요.

/사진=게티이미지뱅크

실제 원 장관은 이날 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등으로 대변되는 임대차 3법에 대한 근본적인 개선 의지를 밝히기도 했는데요.

원 장관은 "지난 몇 년간 임대차 시장에서 나타난 문제를 분석·복기해 가장 근본적인 제도안을 내놓을 때가 됐다고 생각한다"며 "법(임대차 3법) 자체를 없앤다기보다는 전세제도를 바꾸는 근본적인 변화를 (추진)할 것"이라고 말했습니다.

◇굴곡의 임대차 3법…개혁 예고한 윤 정부

임대차 3법으로 불리는 주택임대차보호법 개정안은 지난 2020년 당시 여당인 더불어민주당의 주도로 통과됐습니다. 계약갱신청구권(법 제6조), 전월세 상한제(법 제7조), 전월세 신고제(부동산거래신고법 제6조의2) 등인데요. 임차인이 기존 2년 계약기간이 끝난 후 1회 더 계약을 연장할 수 있도록 한 계약갱신청구권과 계약 연장 때 임대료 상승 폭을 5% 내로 제한한 전월세 상한제 등은 법 통과 직후 시행됐지만 전월세 계약에 신고 의무를 부여한 전월세 신고제는 시행 시기가 법 통과 후 1년 뒤로 미뤄졌고 신고에 강제성을 부과할 수 있는 과태료 부과 조치는 지금까지는 계속 유예되고 있습니다.

임대차 3법은 적잖은 부작용을 불러왔는데요. 가장 대표적인 게 전세 가격 폭등입니다. 계약갱신권을 통해 '2+2년' 임대차계약을 보장하고 임대료 상승까지 제한하자 임대인들이 거세게 반발했는데요. 임대인이라는 이유만으로 부당하게 재산권을 침해당했다며 헌법소원을 청구하는가 하면 제도 시행 전 미리 임대료를 올려야 한다는 움직임도 나타났습니다.

특히 당시는 집값이 가파르게 상승하던 시기였는데요. 집값 상승과 임대료 인상 움직임이 맞물리며 전세 가격이 단기 급등하는 상황이 연출됐습니다. 당시 전셋값 폭등은 전세사기와 역전세 등 현재 전세시장에서 나타나고 있는 다양한 부작용의 빌미가 됐습니다.

/사진=게티이미지뱅크

윤석열 대통령은 취임 전부터 임대차 3법에 대한 강한 변화 의지를 내비쳤습니다. 임대차 3법이 부동산 시장의 왜곡과 불안정성을 초래한 문재인 정부의 대표적인 부동산 정책 실패라며 임대차 3법을 전면 재검토해야 한다고 말하기도 했습니다. 실제 대통령직 인수위원회에서는 임대차 3법의 폐지까지 논의됐던 것으로 알려졌는데요.

다만 취임 이후에는 임대차 3법의 전면 재검토보다는 제도 개선에 초점을 맞추는 모습인데요. 전문가들은 이같은 변화에 대해 집값 안정과 전셋값 하락 등으로 부동산 시장 전반의 분위기가 달라진 데다 다수당인 더불어민주당이 임대차 3법 폐지에 반대하고 있다는 현실적인 판단이 반영됐다는 평가입니다.

한편 국토부는 올 하반기 임대차 3법의 전반적인 개선방안을 발표할 것으로 알려졌습니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

중략

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률

제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.

② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

제28조(과태료) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.

3. 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자

글: 법률N미디어 강창한 객원 에디터