부동산 매매(임대차)계약시 체크포인트
1. 계약서의 작성
(1) 계약서 양식
계약서는 양식이 법으로 특별히 정해져 있는 것은 아니다. 흔히 사용하는 계약서는 일반적인 내용만 있으므로 특별히 요구되는 사항이이나 약속된 사항이 있으면 반드시 특약란에 기재해 두어야만 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수도 있으며, 분쟁의 발생시에도 명확한 그 증빙자료로서 활용할 수 있다.
통상 공인중개사사무소에서는 한국공인중개사협회의 양식을 사용하거나 임의로 된 양식을 사용하기도 한다. 이러한 경우라도 계약 내용의 인쇄된 부동문자와 특약사항을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
(2) 거래당사자의 본인확인
계약서 작성시에는 반드시 거래당사자가 직접 계약에 참가하여야 한다. 그리고 참가한 상대방인 매도인(임대인)이나 매수인(임차인) 모두 거래당사자 본인의 자격이 맞는지 쌍방의 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)에 의하여 명확하게 확인하여야 한다.
만약 거래 상대방이 계약서에 기록되는 계약자의 명의로 하는 본인이 아닐 경우는 반드시 인감증명을 첨부한 위임장이 있는 대리인과 계약하여야 한다.
위임장에는 위임의 내용이 계약체결의 내용과 일치하는지 여부도 살펴보고 계약을 해야 하며, 위임장에 찍힌 위임자(소유권자)의 인장은 반드시 첨부된 인감증명서 상의 인장과 같아야 한다.
만약 위임장과 인감증명서가 있다하더라도 인감증먕서 등의 위.변조에 의한 상황을 고려하여 실질적인 소유권자(위임자)에게 직접 전화를 하여 위임된 사실관계를 확인하여야 하며, 대리인의 신분도 대리인 본인이 맞는지 확인해 보아야 한다.
만약 거레당사자가 20세미만의 미성년자인 경우에는 친권자(부모)의 동의서가 있어야 하며, 두 명의 부모가 있는 경우에는 두분 모두의 동의서와 인감증명서가 첨부되어야 한다. 이러한 동의서가 있는 경우에는 미성년자와 직접계약해도 무방하다.
(3) 자주 쓰이는 특약사항
① 부동산의 시설 및 권리관계의 상태에 관한 사항과 계약이후 부터 물건 인도시까지 발생하는 물건의 하자담보에 관한 내용
② 부동산명도시(잔금지급시)까지 기타 권리관계의 변동없이 인도 한다는 사항
③ 금융기관으로부터 근저당권 설정이 되어 있는 경우 근저당의 말소 및 근저당권 인수에 관한 사항.
㉠ 가급적 잔금 또는 중도금 지급전에 매도자의 여유자금으로 융자금을 정리하도록 하고, 설정도 해지하도록 하여야한다.
㉡ 전체 거래금액에서 채권최고액을 차감한 금액이상의 돈을 미리 지불하는 것에 유의해야 한다.
㉢ 특히 채권최고액은 1억원이나 융자금 잔액이 없다거나, 2000만원만 남아있으므로 2000만원만 남기고 금액을 지급함에 유의하여 해야 한다.
㉣ 매매대금(중도금 및 잔금 등)으로 융자금 등을 갚고 근저당을 말소한다는 약정을 명시한다.
㉤ 거래대금으로 융자금을 갚아야 하는 경우(특히 잔금의 경우)는 계약쌍방이 금융기관에 동행하여 융자금 등을 정리하고, 근저당해제 절차를 확인한 다음, 해당 근저당에 포함되어 있는 신용보증, 마이너스통장, 카드 등의 피담보채무범위도 이상이 없는지 확인하여야 한다.
④ 아파트의 경우 관리비 및 관리비선수금(관리비예치금), 장기수선충당금 등의 정산에 관한 사항
⑤ 조세 및 각종 공과금 등의 부담 및 정산에 관한 사항
⑥ 특정부착물(거실장식장, 가스렌지, 가스오븐렌지, 담장, 조경수, 기타 부착물 및 농작물. 수목 등)의 인수여부에 관한 사항
⑦ 임차인의 목적물 인도에 관한 사항과 임대차 보증금의 정산 및 임대차 등의 인수에 관한사항
⑧ 주택의 명도날짜(이사날짜)의 명확한 기재
㉠ 매수인의 경우 현재 살고 있는 집의 처분대금으로 새로이 사게되는 주택의 매매대금으로 지불해야 한다면 현재 살고 있는 주택의 처분예상날짜 등을 고려하여 정해야 한다.
㉡ 매도인도 매도주택에 임대차가 있는 경우에는 현거주자(세입자)의 이사날짜를 고려하여야 하며, 세입자는 주택임대차보호법상 보호를 받도록 되어 있으므로 세입자와의 분쟁을 예방하기 위하여 이사날짜, 이사비용의 지급문제 등을 명확히 해 두어야 한다.
㉢ 매도인이 살고 있는 경우라도 본인이 새로 옮겨갈 주택의 이사날짜 등을 충분히 고려하여 정해야 한다.
⑨ 기타 쌍방당사자의 요구사항 및 특정해야 할 사항을 약정한다.
(4) 영수증 작성
① 영수증은 계약당사자 쌍방이 금전을 주고받았다는 증거로 작성하는 것으로 반드시 계약에 관한 금품이 수수(계약금, 중도금, 잔금, 기타 금품의 수수시)되면 금액을 확인하고 그에 관한 영수증을 발급하고, 발부 받는 것이 원칙이다.
② 영수증에 포함되어야 할 내용
㉠ 영수된 금액 : 반드시 한글 또는 한자로 작성하여 수정할 수 없게 작성한다.(예: 금일억원정\100,000,000-)
㉡ 영수 내용 : 돈을 주고받은 목적을 기재한다.( 예: 창원시 상남동 45-1 성원아파트 제000동 0000호의 매매계약의 계약금)
㉢ 영수일자 : 영수증을 작성한 날짜를 기재한다.
㉣ 서명날인 : 돈을 받은 사람(매도자 및 임대인)이 직접 서명하고 날인하여야 한다.
㉤ 요즈음은 흔히 매매대금을 온라인 계좌입금 등을 통해 주고 받는 경우가 많다. 이 경우는 반드시 계약서에 “계좌입금”한다”는 문구와 지정된 계좌번호를 기재하여야 하며, 되도록 소유자(매도자) 명의의 통장에 입금하여야 한다.
2. 계약 후 체크포인트
(1) 중도금 치르기
중도금을 치르기로 계약서에 명시되어 있으면 지정된 날짜에 계좌입금 할 것을 계약에 특약하였으면 계좌로 입금하고, 그렇지 않은 경우는 지정된 장소에서 중도금을 치루고 영수증을 주고받는다.
다만, 중도금의 지급전에 반드시 등기부 등본을 확인하여 그동안 권리관계의 변동이 없는지 확인하고, 해당 주택에 대한 이상유무의 상태도 점검도 해보아야 한다.
이러한 중도금을 치루고 나면 계약이행의 의사표시로 보아 계약당사자는 마음대로 계약을 해제할 수 없을 뿐만아니라, 만약 계약을 위반하거나 이행의 지체 등으로 계약해제의 사유가 발생하였을 경우, 귀책사유가 있는 당사자는 위약금 또는 손해배상까지도 책임을 져야 한다.
(2) 잔금치르기
통상의 계약에서는 잔금을 치름과 동시에 부동산을 명도하게 된다. 부동산의 명도라 함은 거래하는 부동산의 물적인 인도와 소유권의 이전을 의미하므로, 잔금의 지급과 동시에 소유권 이전에 관한 서류를 제출. 확인한 다음, 열쇠를 넘겨받게 된다.
잔금시에는 반드시 다음사항을 확인하여야 한다.
① 잔금 지급전에도 등기부등본을 확인하여 권리관계의 변동여부를 반드시 확인하여야 한다.
② 거래 부동산의 시설 상태도 현장을 확인하여 계약당시의 상태여부와 하자발생 여부를 확인하여야 한다.
③ 잔금은 잔금 지급 당일에 매도인이 잔금사용에 따라 달라지므로 매도인과 사전 협의하여 적절한 현금지급 또는 수표지급을 하여야 하며, 계좌 입금시에도 수표로 입금하게 되면 은행의 수표추심시간이 소요되어 자금활용이 당장 어려울 수가 있어 매도인이 지급된 잔금을 적절히 사용하지 못해 낭패를 보는 경우가 있으므로 유의하여야 한다.
④ 관리비, 상하수도료, 도시가스비, 관리비예치금, 제세공과금 등을 영수증에 의하여 정산한다. 특히 6월이나 10월을 전후해서 잔금을 치르는 경우는 재산세나 종합토지세의 정산에 주의해야 하여야 하며, 필요시 특약으로 그 부담책임에 대하여 명시해 두는 것이 분쟁을 사전에 예방 할 수 있다.
(3) 소유권 이전등기
① 잔금을 지급하고, 부동산을 명도 받았다면, 즉시 소유권이전등기를 해야 하는데 이 경우 미리 법무사와 약속하여 잔금 지급장소에서 소유권이전등기서류를 받는 것이 가장 신속하고 소유권이전서류를 빠짐없이 챙길 수 있다.
② 법무사 비용을 줄이기 위해서는 본인이 직접 등기를 하는 것도 비용을 줄일 수 있는 좋은 방법이지만, 절차 및 내용이 복잡하다. 하지만 매수인이 사전에 미리 소유권 이전에 관한 서류를 준비하여 매도인에게 요구할 사항을 요구하고, 당일 관련 서류와 날인을 받게되면 어려움이 없이 해결할 수 있다. 요즈음은 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)싸이트에서 상세하게 안내하고 있으므로 이를 참고하면 충분하다.
③ 등기는 잔금지급일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 소유권이전등기신청을 하지 않았을 경우 토지 소재지 관할 구청장이 과태료를 부과하므로 이를 주의해야 한다.
④ 소유권 이전 등기시 등기권리증(등기필증)을 분실한 경우 소유권 이전이 안되는 것은 아니므로 걱정할 필요는 없다 그러나 재발급도 해주지 않음에 유의해야 한다. 만약 분실한 경우는 본인확인 서면을 법원에서 확인받아서 제출하면 된다,
(4) 각종 세금의 신고 및 납부
① 취득세의 신고.납부 : 취득세는 부동산을 취득한 날(잔금지급일 또는 등기일)로부터 30일 이내에 해당 시.군.구청에 신고.납부하여야 하며 이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부불성실가산세를 추가부담 하여야 한다.
② 양도소득세의 신고.납부 : 양도소득세는 주택의 경우 1가구 1주택시는 3년이상 보유에 해당되면 면제가 되므로 신고하지 않아도 무방하지만, 만약 해당 주택이 양도소득세에 해당되거나 토지나 상가 등인 경우에는 양도일(잔금지급일 또는 등기접수일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 및 세액을 납부하여야 한다.
(5) 임대차의 경우 전입신고 및 이사 그리고 확정일자
임대차계약의 경우 전세권 설정을 하지 않으면 반드시 잔금당일 열쇠인도와 이사를 하고 반드시 당일 전입신고와 확정일자를 받아 두어야만 다른 권리에 대한 대항력을 가질 수 있으므로 추후 전세보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있다.
(6) 매매계약의 부동산 거래신고 및 기타 필요증서의 발급
부동산의 매매계약인 경우에는 계약일로부터 60일 이내에 양 당사자가 의무적으로 관할 시.군.구에 거래신고를 해야만 한다. 그러나 공인중개사의 중개에 의하여 거래된 경우는 매매계약 당사자는 신고할 필요가 없으며 부동산을 중개한 공인중개사가 그 의무를 지게 된다.
거래신고를 하게되면 거래신고필증을 발부 받아야만 소유권 이전등기를 할 수 있다. 농지의 경우는 농지취득자격증명을 발부받아야 만 소유권이전 등기가 가능하며, 토지거래허가구역인 경우에는 매매계약과 동시에 토지거래허가 신고서를 제출하여, 토지거래허가를 받아야만 소유권이전 등기가 가능하므로 거래시 유의하여야 한다.
<글/리치공인중개사사무소 대표 이기찬 ☎(055)266-4580, 011-574-5959>