광교신도시 투자가치와 수요층 분석 그리고 유망 분양아파트(2010년 7월8일 자료)

[페르세우스]

안녕하세요 회원님~

신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~~^_^

부동산 하락세가 지속되고 있고 하락폭도 심상치 않은 분위기며 청약시장도 하락한 아파트

시세로 인해 급속 냉각되고 있지만 광교는 이런 분위기에도 아랑곳하지 않고 인기가 식지않고

있습니다

일부 전매가 가능한 인기블럭의 저분양가 분양권(자이,힐스테이트등)은 프리미엄이 1억을 호가하고

있고 평당 1400대의 높은 분양가로 분양한 대림 e-편한세상은 청약시장 냉각에도 불구하고

평균 10.4:1(청약자 2만116명)의 높은 경쟁률을 기록했으며 일부 인기평형은 111대1의 경이로운

경쟁률을 기록하면서 분양을 마쳤습니다

광교의 인기비결을 살펴보면 부동산 불황에도 수요가 탄탄하게 받쳐주는 삼성전자를 비롯한 광교를

희망하는 수요가 많았고 판교의 높은 아파트 시세는 광교를 원하는 수요를 증가시키는 재료가 되면서

수요층이 좀 더 두터워졌으며 광교 인기블럭의 높은 프리미엄은 인해 광교의 가치상승에 대한

기대감으로 작용하면서 냉각기류를 잠재울수 있는 원동력이 될수 있었던것으로 보여집니다

 

                                                                              

                                       광교신도시 토지이용계획도

 

                               클릭하신후 원본보기 클릭하시면 크게 보실수 있습니다

광교신도시는 341만평의 부지에 총 3만 1000여세대의 아파트가 들어서고 녹지율이 41.4%로

신도시중 가장 쾌적하며 도로교통망이 우수하고 전철이 예정되어 있어 대중교통도 편리한

2기신도시중 판교 다음으로 인기가 높은 알짜 신도시라고 볼수 있습니다

판교보다는 위치나 고급흡수력이 다소 떨어지지만 판교분양가(민영중대형-채권포함 1830만원)보다

훨씬 저렴하고 판교신도시 분양권(2500만원~2600만원-동판교 기준)에 비하면 반값정도밖에 되지

않는다는 점등은 청약호재로 작용했다고 볼수 있습니다 

판교시세가 받쳐준다는 전제하에서 가치상승에는 큰 무리가 없을것이라는 청약자들의 기대심리가

점차 확산되면서 높은 경쟁률을 기록할수 있었던것으로 보여집니다

또 기분양권의 높은 시세는 확산된 기대심리와 가치상승에 대한 확신으로 이어지면서 많은 청약자들을

흡수할수 있었으며 광교의 A급 단지중 몇 안되는 블럭은 희소성과 두터운 수요층으로 인해 꾸준한

인기를 실감케하고 있으며 앞으로도 그 인기는 쉽게 식지 않을것으로 예상됩니다

 

                                        광교신도시 조감도및 주변 위성사진

광교신도시의 A급 단지는 항상 말씀드리지만 에듀타운과 에듀타운 인근 단지입니다

수원시에서는 에듀타운내에 명품학군을 조성한다는 계획을 갖고 있고 에듀타운내에는 광교에서

가장 뛰어난 학군이 들어서게 될것이고 에듀타운 인근 상업지에는 A급 학원가가 조성될 예정입니다

결국 에듀타운내 명품학교 조성및 A급 학원이 들어선다는 계획이 틀어지지 않는한 에듀타운과 에듀타운

인근은 우수한 학군과 뛰어난 교통과 상권 그리고 쾌적한 환경으로 인해 높은 가치상승으로 이어질수

있는 발판이 된다고 볼수 있습니다

광교신도시에서 A급블럭에 속하는 단지에만 높은 프리미엄이 형성되어 있는것도 같은 맥락이라고

보시면 될겁니다

그렇다면 이 시점에서 명품학군과 A급 학원가를 원하는 수요층에 대해 분석해볼 필요가 있습니다

학군을 우선시하는 고급수요 흡수여부에 따라 A급블럭의 가치상승 높낮이가 결정되기 때문입니다 

광교신도시의 주수요층은 경기 남부의 레벨 높은 수요층이 될 가능성이 높습니다

또 삼성전자,도청사(미정),법조타운,비지니스 센터,파워센터등 고학력자가 많은 광교 수요층 특성상

향후 명품학군과 A급학원가 조성은 수요흡수력에 큰 힘을 받게 될수밖에 없고 결국 레벨높은

고급수요는 에듀타운과 에듀타운 인근으로 밀집된다고 볼수 있습니다

      

                                                          광교신도시 조감도

 

                                                                  광교신도시 교육환경

 

                                                          광교신도시 에듀타운

 

                                광교신도시 에듀타운(학교,공원,근린시설,아파트부대시설)

결론을 말씀드리면 학구열이 높은 고학력자의 비율이 높은 광교는 고학력의 수요층을 대거 흡수하면서

학군이 우수한 A급 블럭의 투자가치 상승으로 이어다고 볼수 있습니다

학군과 학원가의 레벨에 따라 수요층의 레벨도 달라진다고 볼수 있고 수요층의 수준에 따라 투자가치의

높이는 상당한 차이를 보일겁니다

분당의 인기지역과 비인기지역의 아파트 시세차이가 나는 이유도 강남의 학군여부에 따라 아파트의

가치가 천차만별인것도 모두 비슷한 이치입니다^^

때문에 광교에 입성을 하시는 회원님들이나 광교 투자에 관심을 갖고 계신 회원님들이라면 광교신도시내

B급,C급 블럭보다는 A급 블럭쪽에 관심을 기울이시는게 좋습니다

주변시세가 확실하게 받침이 되지 않는다는건 광교의 단점으로 지적되며 향후 투자가치에 걸림돌이

될수 있는 포인트입니다

학군과 입지에 따라 향후 투자가치는 극과 극이지만 토지가격은 비슷하기 때문에 B급블럭이나 C급블럭이

분양가가 아주 저렴한건 아닙니다

오히려 일부 블럭은 더 분양가가 높은곳도 있습니다

그러나 광교의 입주쇼크와 동탄2신도시의 분양쇼크는 경기남부의 매물증가로 이어지면서 수요층이

두텁지 않은 비인기 블럭은 광교라 할지라도 높은 분양가로 인해 투자가치 상승으로 이어지기 

어려울수 있다는점 깊이 생각하셔야 할겁니다

                        광교신도시 조경이미지 조감도

광교의 A급블럭은 모두 분양이 끝났다고 생각하시는 분들도 많이 있을겁니다

하지만 아직도 분양물량이 제법 남아 있습니다

에듀타운내와 인근은 공공임대 아파트(A10,A11,A16)가 남아 있고 호수공원과 태광CC조망권이 압권인

주상복합 아파트도 남아있고 파워센터 내에 들어서는 에콘힐과 도청역과 붙어있는 주상복합 아파트도

아직 분양을 하지 않았습니다

또 호수공원 조망권이 탁월한 테라스형 타운하우스도 올 10월경 분양할 예정입니다

여태까지는 호수공원 조망권이 우수한 A급블럭(도청역 인근)은 분양을 하지 않았지만 앞으로는

호수공원 조망권이 빼어난 주거유형의 아파트들이 2010년~2011년까지 공급계획을 잡고 있습니다

물론 공공임대를 제외하고는 분양가가 일반아파트보다는 높다고 보셔야 합니다

하지만 분당의 일반아파트와 고급 주상복합아파트의 시세차이가 엄청나듯이 광교의 고급주상복합,

테라스하우스(에일린의 뜰)의 가치는 상당한 차이를 보일겁니다

특히 고급수요층이 상당수 포함되어 있는 광교에서는 호수공원 조망권의 가치는 시세에 상당부분

반영되면서 높은 투자가치를 보장받게 할겁니다

광교신도시의 A급블럭의 고급 주상복합,테라스하우스와 에듀타운 인근 공공임대 아파트 분양에

큰 관심을 기울여야 하는 이유는 바로 그 때문입니다~~~~~~~~~^_^

    

            광교신도시 토지이용계획도및 블럭위치도(초록색-분양아파트,파란색-임대아파트)

                                              광교신도시 위성사진 

 

                                            광교신도시 토지이용계획도

 

                   광교신도시 블럭위치도및 기분양아파트 블럭과 분양예정아파트 블럭

 

 

                                 광교신도시 근린공원및 호수공원 계획도

                             광교신도시와 주변 신도시,택지개발지구

 

                                                  광교신도시 교통계획

 

                                                          광교신도시 조감도 

 

                                                     광교신도시 에콘힐

 

                                    광교신도시 에콘힐,컨벤션센터,비즈니스 파크 야경 

 

                                                         광교신도시 호수공원1 

 

                                                         광교신도시 호수공원2