[황박사·역세권] 전북권 광역전철망 동익산역 시가화예정용지 투자

[황장현]

[황박사 추천물건]

<전북권 광역전철망 동익산역 시가화예정용지 소개>

●신설 부발역과 신설이설된 동익산역 비교분석

구 분	부 발 역	동 익 산 역
복선전철명	성남여주 복선전철	전라선 복선전철
역사규모	길이 1.15km/폭 130여m(4만여평)	길이 1.2km/폭 150m(42,000평)
공사기간	2009.6~2016년 8월 완공개통	2007.7~2011.11월 완공개통
시행처	한국철도시설공단	한국철도시설공단 BTL방식(남광토건/임대형민간개발)
역세권규모	★[트리플환승역] - 성남여주복선전철 - 중부내륙철도(부발~문경) - 평택~부발복선전철	★[5개노선 멀티환승역] - 전라선복선전철(익산~여수) - 군산선복선전철(동익산~군산~새만금) - 장항선복선전철(천안~동익산) - 호남선고속철도(ktx)(익산/동익산) - 호남선철도(익산역/동익산역) - 서해선전철 연결
역세권개발시기 (2014.1월 현재)	2016년 완공후 1~2년 사이 개발 -개발행위허가제한지역 -특정개발진흥지구지정(33만여 평)	■ 동익산역세권 2018년부터 본격 개발 예정(군산선전철 완공시점) - 2025익산도시기본계획상 동익산역세권 배후도시단지 개발을 위한 시가화예정용지 지정(29.3만평 규모)  - 2011년 11월 완공후 2012년 초에  동익산역 역세권 주변에 도시기본계획상에 계획된 30m 메인도로 3개가 관리계획으로 확정됨 - 관리계획은 도시기본계힉을 실천하는 단계로 조만간 주거,상업지등 용도배분과 이에 따른 실천이 이루어질 것으로 보인다
현재 및 향후인구	20만 명 --> 35만 명 (2020년 이천시도시기본계획)	32만 명 --> 55만 명 (2025년 익산시도시기본계획)
주변산업단지 현황 (역반경13km이내) →인구유입요인	총합계 78만여 평 - SK하이닉스(30만평)+증설(25만평) - 가좌IT산업단지(18만평) - 신세계물류센타(구OB맥주 5만평)	■ 총합계 380만여 평 - 국가식품클러스터(푸드폴리스) : 108만 평으로 2014년 2월 칙공 - 제1국가산업단지(40만 평) - 제2일반산업단지(100만 평) - 제3일반산업단업단지(85만 평) - 제4일반산업단지(15만여 평) - 와국인부품소재전용공단(10만 평) - 농공단지(32만 평)
주요연결사업	- 수도권연결로 서울위성도시기능	- 새만금사업과 연계 배후도시 기능 - 전북권 광역전철망(트레인-트램) 구축  *1단계:2018~2022년 *2단계:2022~2025년   (동서) 새만금-군산-익산-동익산-전주   (남북) 논산-익산-김제,정읍
역주변 기존도시 토지가격시세 (시가화용지)	(하이닉스 앞) - 상업지 1000만 원 정도 - 주거지 300~400만 원	(기존 동익산역 주변) - 상업지 600~1200만 원(이마트부지) - 주거지 300~400만 원
역세권섹타 주변 토지 가격시세	(33만평 역세권개발지구 내) →150~700만원으로 투자시기 늦음	(이설 동익산역주변 시가화예정용지) →30초반~75만원의 저평가로 현재 투자적기

■ 동익산역세권 배후도시개발(시가화예정용지 지정)이 곧 임박

             - 역세권투자에 성공하는 3대 원칙으로 반드시 3가지를 다 지켜야 성공합니다

◇ 동익산역은 역세권 주변이 2025년 익산시도시기본계획상 동익산배후단지의 주거,상업,업무용시설을 조

    성하기 위한 시가화예정용지로 지정됨.

◇ 동익산역세권 개발  시가화예정용지는

   ① 역이 이미 개통되어 있어 역이 존재하고,

   ② 동익산역세권 시가화예정용지로 지정된 만큼 역세권 개발이 수립되어 있으며

   ③ 역세권개발 범위가 29만여 평으로 지정되어 있다

  ☞ 위의 '역세권성공 투자 3가지 원칙'을 다 충족하여 절대 실패없는 안전빵 지역임!  

※ 시가화예정용지란?

    자연녹지지역이나 관리지역 등의 속한 땅을 도시가 팽창함에 따라 주거, 상업, 공업지역 등으로 개발하기

    에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 지정하는 것을 말한다.

    시·군·구 등 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 시가화예정용지로 먼저 지 

    정한 후 시간을 두고 이에 대한 세부계획을 수립하고 개발한다.

    시가화예정용지로 지정할 수 있는 땅은 주로 자연녹지지역이나 관리지역(특히 계획관리지역)이다. 이 지

    역 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로 시가화예정용지를 지정하게 된다. 각 지자체가 시

    가화예정용지를 지정할 때에는 주변지역의 개발상황, 도로 등 도시기반시설의 현황과 수요 등을 먼저 고

    려한 후 각 지역별, 생활권별로 개발목적과 수용인구, 개발방법, 적정밀도 등을 제시하여 이를 도시기본계

    획상에 반영한다. 이때 각 지자체 인구배분, 지역균형발전 계획 등을 감안해 각 시가화예정용지 개발의 우

    선순위를 결정하게 된다.

    시가화예정용지는 장차 도시개발이 이뤄질 필요가 있다고 판단하여 계획한다.

    또한 도시계획의 확장에 따라 향후 주택이나 상가 등으로 개발이 예정된 땅이어서 그만큼 투자가치는 높

    고 또 땅값이 크게 상승할 여지가 있다. 따라서 투자자들이 관심을 갖는 당연하다. 하지만 시가화예정용지

    대부분은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 외지인이 구입하기가 쉽지 않다.

    시가화예정용지는 토지 투자자라면 누구나 관심을 기울여야 할 대상이다. 각 지자체별 도시계획을 꼼꼼히

    들여다보고. 예정지역은 물론 인근지역까지 범위를 확대하여 주의 깊게 살펴본다면 기대 이상의 투자수익

   을 올릴 수 있다

◇ 2025 익산도시기본계획에 의거 동익산역세권 배후단지 개발을 시작한다

  - 동익산역주변 시가화예정용지에 도시기본본계획에 계획된 25~50미터 메인도로가 2011년10월 관리계획

     으로 확정되어 동익산역세권 개발에 앞서 토지지보상과 더불어 공사를 실시하도록 되어 있음

     이는 논,밭에 도시기반시설인 상수도, 전기통신시설, 도시가스 등을 또로 밑에 매설하고 도로변에 대형건

     물들이 들어설수 있도록 도시기반시설을 확충하는 도로공사임

  - 익산시청에 접한 인북로(폭50m)가 동익산역 방향으로 뻗어내려오게 확정되었는데 올 2014년 1월 현재

    도로수용 보상이 12% 정도 진행된 상태이며 보상이 끝나면 도로공사에 착수할 것임

■ 2025년 익산도시기본계획상 55만 인구 유입(2014년 현 32만여 명)

   인구유입의 최대 요소는 일자리창출로 산업단지의 입지가 상당한 비중을 차지하는데 익산시의

   산업단지는 현 272만평이 운영중이거나 거의 완공단계에 있으며 새로이 국가식품클러스터가

   108만 평 들어서게 되어 총 382만 평 규모로 인구유입에 지대한 역향을 미칠 것으로 기대한다

    - 익산제1산업단지

    - 익산제2산업단지

    - 익산제3일반산업단지

    - 익산제4일반산업단지(함열의료과학산업단지)

    - 외국인부품전용공단

    -익산 국가식품클러스터(푸드폴리스)-조성

■ 세계 5번 째로 푸드폴리스(첨단식품단지)인 국가식품클러스터가 익산시에 들어선다

 ◇ 식품클러스터란?

          농수산물을 가공하는 식품회사와 패키징, 마케팅 등을 맡는 전문 지원기관, 대학 등 연구기관, 정부측

          지원 기관이 네트워크를 형성하고 고부가가치를 창출해 최적의 경제효과를 내는 식품산업 집적지대

          를 말함       

      예) 인삼뿌리 1만원을 수출하는 것보다 인삼을 가공해서 10~20만 원의 고가의 가공품을 만들어 수출

            을 증대하듯이 단순식품의 가치를 최대한 극대화시켜 고부가가치의 식품가공품을 개발하고 연구

            하는 최첨단식품단지

(상기 사진은 익산국가식품클러스터홍보관 위치임)

◇ 위치 : 익산시 왕궁면 일원(익산ic에서 1.7km, 동익산역에서 13km에 위치)

◇조성필요성 : 세계의 거대식품시장으로 성장할 15억 인구의 중국을 비롯하여 동북아 시장의

               지속적인 증가로 동북아시장을 선점하고 해외식품시장 진출확대의 기회를 잡기위함

◇ 세계적으로 거대시장을 움직일 식품국가단지가 왜 익산에 들어오는가??  

   

(국가식품클러스터의 조감도와 주변 대규모 국책사업과의 연계도 표시)

푸드폴리스는 무엇보다 외국기업들이 기업 활동을 하기에 유리한 조건들을 갖추고 있다.

    ① 우선 수출에 유리한 교통망이 있다.

        익산 지역은 수출에 용이한 공항과 항만이 50㎞ 거리에 있고 고속도로(서해안고속도로,호남고속도로,익산포항간고속

        도로공사중)와 철도(KTX,복선전얼)는 각각 3㎞,15㎞ 이내에 위치해 신속한 물류처리가 가능하다. 또 비행거리 2시간

       이내에 일본, 중국을 비롯해 인구 100만 도시가 60여 개나 존재한다.
    ② 식품기업에 가장 중요한 청정용수의 공급

        식품에 필요한 용수의 경우 진안의 용담댐 1급수가 공급되고, 폐수는 지하식 폐수처리장을 거쳐 처리되기

        때문에 쓰레기 없는 청정 산업단지가 될 것으로 보인다.
  ③ 반경 50km이내에 식품관련연구기관과 산업물류기능을 연결하여 혁신시너지효과를 극대화할 수 있다

    새만금의 물류산업 기능, 전주농생명혁신도시 그리고 대전 대덕연구단지와 과학비지니스벨트의 R&D(연구개발

    기능을 반경 50km이내에서 네트워크로 연결할 수 있는 유리한 잇점과 세종특별자치도와 60km정도 근접거리에

    있어 행정적인 업무지원도 신속하게 연결할 수 있다.

◇위상:국가식품클러스터는 IT와 자동차 시장을 합친거 보다 규모가 큰 세계식품시장으로 아시아 최초이며

           세계에서 5번째로 들어서는 종합식품단지

◇ 규모:총면적 358만 ㎡(108만 평)/총사업비 5,535억 원☞ 계속 증대해 나감

◇ 사업조성기간:2012~2015년

     ★ 토지보상문제로 지연되다가 보상문제가 일단락되어 2014년 2월 본격 착공하게 되며 공사

         기간은 1년뒤인 2016년 완공예정

◇ 완공시 효과:

      - 2016년 매출 5조, 2020년 매출 15조원 기대

        ☞ 현대자동차(연 5조원) 매출시장의 3배 규모

      - 고용유발 22천명(1인당 부양가족 2.5명시 5~6만명 인구유입효과)

      - 전주농생명 혁신도시, 새만금지역과 대덕연구단지와 연계시 혁신시너지효과 유발

◇ 국가식품클러스터 기사 (클릭필수)

       1.  ‘글로벌 식품 허브’ 육성… 6조달러 세계시장 공략

■  전라선~군산선~장항선~서해선(신설)을 복선전철화로 연결한다

◇ 전라선(동익산역)~군산선(새만금)~장항선~서해선(신설)을 복선전철화로 연결하여 경부선 라인의 과포화

    물량을 분산하기 위한 양대산맥의 하나로 경부선측의 우회노선을 구축하기로 함

◇ 전라선은 2012년 여수엑스포 개최로 동익산역을 포함하여 이미 2011.11월에 완공개통 되었으며,

    장항선은 현재 신창역까지 복선전철로 개량화되어 서울서 신창역까지 전철이 운행되고 있고 나머지 군산

    (대야)까지는 현재 복선전철로 개량공사중이다

◇ 그리고 군산선철도가 원래 군산~동익산~전주구간을 운행하였으나 전라선이 복선전철화 되면서 군산선

    의 운행이 2009년 7월부터 중단되었으며 군산선의 일부중 동익산역과 전주역은 전라선이 복선전철로 완

    공되면서 새로이 완공개통 된 상태이고, 미개통구간으로 군산~익산구간인 11km가 군산선 복선전철(군산

    대야~익산(동익산)로 예정보다 2년 늦게 2012년 중순에 착공이 되어 현재 선로 노반공사중에 있다.

   군산선복선전철이 완공되면(2018년 예정) 서울~군산(새만금)고속철도(ktx)가 운행되며,아울러 군산시(인

   구30만)~익산시(32만)~전주시(65만)등  3도시를 연결하여 125만 인구의 전북권 광역전철망이 운행될 예정

   이다(때론 군산~동익산~여수역 까지도 전철운행 가능하며, 우리나라 대부분의 광역시에는 내부적으로 지

   하철이나 전철이 운행하고 있다)

◇ 따라서 동익산역은 원래 구동익산역(폐역)에서 아래로 500여 m정도 이설되어 새로이 완공되었으며

    동익산역은 3개의 홈과 11개의 선로(복선전철용2개, ktx용 2개, 화물용7개)가 놓여져 있고, 동익산역 앞에

    는 버스 및 택시 승강장, 주차장, 자전거 보관대 그리고 주변 도로에 화물과 여객용 진입도로가 별도로 만

    들어져(이정표 간판에 표시됨) 여객운행을 위한 만반의 준비가 되어있어 군산선 복선전철이 완공되는 2018   

    년 정도부터 새로이 여객도 운행할 예정으로 있다.

<동익산역 주변 최근 뉴스> 

<만경강일대 동익산역 주변 250만평 택지 개발 뉴스>

클릭 ☞ 익산 만경강 일대 대규모 택지개발 본격 착수 전북일보 (2018.03.06)

 

▲ 6일 익산시 정례브리핑에서 김주일 문화산업국장이 만경강 일대 택지개발과 관련해 설명을 하고 있다. ▲ 6일 익산시 정례브리핑에서 김주일 문화산업국장이 만경강 일대 택지개발과 관련해 설명을 하고 있다....

클릭 ☞ 익산 만경강 일대, 부송동 택지개발 뉴스 동영상(2018.03.06)

           http://blog.naver.com/kcn0987/221225364681

■ 동익산역 역세권 배후단지개발지 시가화예정용지 소개

◇ 소개물건

      - 동익산역세권 주변토지로 시가화예정용지로 지정된 토지

        또는 도시계획이 잡혀져 있어 도시개발계획에 포함될 토지

        (쉿! 사무실 방문하시면 역세권도시개발 계획도면을 공개해 드립니다)  

 혹시 답안지 보고 시험쳐 보신적 있으신가요? 

만약 역앞에 가로세로망 도로가 어떻게 나는지 미리 알고

위치를 선택할 수 있다면?

◇평수

      - 100평대 이상 수개 필지, 300~500평 대 그외 원하는 만큼 단필지

◇ 가격

      - 30만원 초반~45만원 대(생산관리지역 또는 계획관리지역)

      - 가격은 회사에서 투자용으로 보유하고 있었는데 최근 비사업용 토지로 결정나서

          2011년대 가격대로 소개해 드림

◇ 연락처:02-562-7177/010-7235-0790

            (소량의 필지라 빠른 선택이 필요합니다)

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