세계적인 금리인상 기조가 장기화 되면서 부동산 시장이 여전히 잔뜩 움추려 있는데요. 언제쯤 다시 반등하게 될지 관심이 높습니다.
3,4월 들어 조금은 나은 부동산 통계가 나오고 있는데요. 최근 나온 대표적인 부동산 지표 몇가지를 분석해 보겠습니다.
아파트매매수급지수
부동산은 심리가 매우 중요한데요. 대표적인 부동산 "매수심리 지표"로서 한국부동산원(구,한국감정원)에서 매주 발표하는 "아파트매매수급지수"라는 것이 있습니다.
"매매수급지수"란 한국부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석하여 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람 보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
한국부동산원에 따르면 4월 2주차 전국 아파트 매수심리는 전주 77.3 대비 1.0 상승한 78.3으로 집계되었습니다.
지난주에는 전주대비 0.1 하락했는데, 한주만에 다시 1.0 상승 전환 되었습니다. 같은 기간 서울 아파트매매수급 지수도 71.4에서 71.9로 상승했습니다.
4월 들어 주단위로 주택매매수급지수가 하락과 상승을 반복하며 혼조세를 보이고 있는데요. 아직까지는 분명한 매수우위 시장이지만 작년에 비하면 급매가 소진되고 거래량이 늘면서 매도자의 열세가 상당부분 회복되고 있는 것으로 보입니다.
4.2주차 지방 매매수급지수도 80.1에서 80.9로 0.8 상승했고, 경기는 75.6에서 77.1로, 인천은 74.2에서 76.0으로 각각 상승했고, 전세수급지수도 8주 연속 올라 회복 추세입니다.
과거 2021년 2월 8일 기준 서울아파트 매매수급지수는 111.9에서 계속 하락하였는데, 하지만 최근 정부의 부동산 대책 발표이후 조금씩 계속 상승하고 있는 추세여서 부동산 심리가 조금씩 회복 되고 있다고 판단할수 있습니다.
주택거래량
주택거래량은 대표적인 부동산시장의 동행지표입니다. 거래량이 늘어난다는 것은 경기가 활성화 되고 있는 현재의 상태를 말해주는 데요.
서울부동산정보광장
최근 서울아파트 거래량은 5개월 연속 증가하며 회복세를 보이고 있습니다.
3월 2,487건으로 전년 2월 2462건을 넘어 서고 있고 3월은 3000건이 넘을 것으로 예상됩니다.
작년 10월 558건/11월 731건/12월 835건/올해 1월 1417건/2월 2462건/3월 3000건 이상이 통계 될것으로 보이는데 작년 10월 보다는 단순 수치상으로는 5배 이상 늘고 있습니다.
주택 거래량과 정의 상관 관계에 있는 매매값도 동반 상승하고 있는 추세입니다.
전체적으로 2월 이후 아파트매매수급지수의 완만한 상승과 함께 주택거래량도 함께 상승하고 있고 매매값도 같은 추세에 있다고 볼수 있겠습니다.
전국 미분양 주택수
한편 대표적인 부동산경기의 선행지표인 미분양주택수는 아직까지는 상승 추세여서 전망을 낙관적으로 볼수는 없지만 다만, 최근 급격한 상승세는 다소 한풀 꺽였습니다.
작년 7월부터 급증하던 전국 미분양주택수는 7개월간 가파른 상승세를 보이다가 최근 2월 들어 주춤해진 상태인데요.
특히 위험이 컸던 지방은 최근 전월대비 0.3%(205가구)감소한 했고, 수도권 미분양의 경우도 2.3% 증가하는데 그치고 있습니다.
정부 정책적 효과로 전매제한, 거주의무기준, HUG 중도금 대출 등 규제가 완화되면서 신규 아파트 수요가 증가 하고 있는 것으로 볼 수 있는데요. ㅇ
이런 추세는 2분기까지는 이어질 것으로 보입니다.
전세가율
반면에 서울 지역 아파트 매매가에 대한 전세가 비율은 2011년 이후 11년만에 최저치로 떨어 졌습니다.
갭투자가 성행했던 지역 위주로 하락세가 큰데요. 수도권에서도 인천, 경기 등 입주 물량이 많은 지역의 전세가율이 가파른 하락세를 보일것으로 보이고 있어 역전세난 우려가 심화 되고 있습니다.
최근 3월 전세가비율은 50.9%로 11년만에 가장 낮은 수치를 보이고 있는데요. 주단위로 매매가보다 전세가의 하락폭이 크고 금리 인상으로 수요가 월세로 이동한 것 등도 주요 원인이 되고 있습니다.
특히 강남구는 전세가율 40%선이 위험한 상황입니다. 당분간은 수도권에 대규모 신규 입주물량이 많은 지역에서 세입자 구인경쟁이 더욱 치열해 질것으로 보입니다.
전세가율이 낮다는 것은 갭투자에 대한 기회가 줄어들기 때문에 전체적인 거래량에도 부정적인 영향을 끼치게 됩니다.
기준금리
지난 12일 한국은행이 기준금리를 두번 연속 동결 발표를 했는데요.
3월까지 안정된 소비자 물가지수가 중요한 역할을 해주면서 시장에서는 조심스럽게 한은의 금리인상 종결 가능성에 대해 주목 하고 있는 상황입니다.
한편 인플레이션으로 올초까지 1년반 가량 이어진 금리인상이 멈출 가능성이 있고 부동산 시장의 연착륙이 중요한 목표라면 한 번 정도는 금리가 인하될 가능성에도 조심스럽게 무게를 두고 있습니다.