순위보전가등기

[권형운법무사]

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순위보전가등기

순위보전가등기란 이전등기(본등기)는 나중에 하고 소유권을 넘기는 일. 보통 본등기의 효력은 가등기를 한 날짜로 소급해서 발생한다. 부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 본등기를 할 때까지 가등기를 하면 그 사이 결정된 물권에 우선한다.

순위보전가등기의 순위보존의 효력

매수자가 매매대금을 매도자에게 지급하였으나 매수자 명의로 소유권이전등기를 하지 못할 사정이 있는 상태에서 이를 방치할 경우, 매도자가 다른 사람에게 부동산을 매각할 수도 있다. 따라서 매수자는 이러한 것을 방지하기 위해 먼저 보존가등기를 설정하고 나중에 본등기 시 본등기 순위를 가등기한 날로 소급한다.

매각대금 완납 후 가등기에 기한 본등기와 그 효력

낙찰자가 매각대금을 납부하였으나 그 후 가등기에 기한 본등기가 되었을 경우, 본등기의 순위는 가등기한 때로 소급되기 때문에 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다. 이때 아직 배당이 실시되지 않았다면, 낙찰자는 매매계약의 해제신청과 함께 경매대금의 반환을 청구하여 권리구제를 받아야 한다.

순위보전가등기 후 보증금 증액

임차인 A의 전입신고(보증금 1억 원) 후 B의 가등기가 설정되고 다시 A의 보증금이 2천만 원 증액된 경우, 가등기가 본등기로 되었다면 가등기 후 증액한 보증금 2천만 원은 가등기권리자에게 대항할 수 없기 때문에 임차인 A는 가등기 전의 보증금 1억 원만 가등기권자에게 반환할 것을 요청할 수 있다.

선순위 가등기가 담보 또는 보전가등기인지 파악되지 않는 경우

선순위로 가등기가 설정되었을 경우, 법원은 가등기권자에게 담보 또는 보전가등기임을 신고하도록 최고한다. 그러나 가등기권자가 신고하지 않아 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없을 때에는 법원이 매각물건명세서에 ‘가등기는 낙찰자가 인수할 수도 있다’는 사실을 기재한 후 경매절차를 진행시킨다. 법원은 이러한 가등기를 보전가등기로 보는 것이 실무의 예다. 이러한 순위 보전 가등기가 있는 물건은 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 주의해야 한다.

가등기의 제척기간

가등기를 한 후 10년 동안 본등기를 하지 않았다면 매매예약완결권은 매매예약한 때로부터 10년이 경과한 때 가등기의 말소를 구할 수 있다. 즉, 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 10년 내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간(권리관계를 빨리 확정하기 위하여 어떤 종류의 권리에 대하여 법률이 정하고 있는 존속 기간)의 경과로 인하여 소멸된다. 제척기간은 소멸시효와 같이 기간의 중단이 없다.

사례

1. 후순위 보전가등기의 지위

①A의 저당권 ⇒ B의 순위보전가등기 ⇒ C의 강제경매신청의 경우,

매각허가결정의 확정으로 선순위 A의 저당권이 소멸하면, 후순위의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기인 B는 말소촉탁의 대상이 된다.

②A의 저당권 ⇒ B의 순위보전가등기 ⇒ 조세체납에 의한 공매신청 후 낙찰된 경우

낙찰자가 매수대금을 완납하면 가등기보다 선순위로서 존재하였던 위 저당권은 소멸하고, 이에 따라 후순위인 가등기의 권리도 소멸한다.

2. A의 전세권 ⇒ B의 순위보전가등기 ⇒ A의 임의경매신청

후순위 가등기는 경매 시 매각으로 소멸하는데, 이는 전세권이 말소기준권리이기 때문이다. 전세권이 말소기준권리에 해당되는 경우는 ①전세권의 목적물이 아파트 등 집합건물이고, ②최선순위로 전세권이 설정되어 있어야 하며, ③전세권자가 배당요구를 신청해야 한다. 만일 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 전세권이 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기는 낙찰자에게 인수될 수 있다.

3. A의 순위보전가등기 ⇒ 가압류 4건 설정 ⇒ 매매에 의한 A의 소유권이전(가등기는 말소되지 않았음) ⇒ A의 가등기에 의한 본등기 가능 여부

부동산에 관한 순위 보전가등기가 설정된 이후에 다른 가압류등기가 설정되었다면, 그 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도로 가등기권자 명의의 소유권이전등기가 경료 되었다고 하여도 가등기권자는 가등기 의무자에 대하여 그 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수도 있다.

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