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계약서는 법정서식이 정하여 있지 않으니 중개사의 명판과 서명.날인이 있으면 무관 할 것으로 사료되나 확인설명서는 공부법에 법정양식과 작성방법이 명시가 되어 있어 양식을 변형하여 사용하거나 그 기재가 미비, 누락하면 법적으로 제재[制裁]를 받는다.
즉, 공인중개사가 작성한 확인설명서는 고객으로 부터 민원이 제기되었을때 득이 될수도 있고 독이 되는 경우도 있다. 실제로 득(방어)보다 독(처분)이 되는 경우가 많다고 보면 타당할 것이다. 독이 되는 이유는 첫째,공부법은 공인중개사를 제한하는 법이고, 둘째,공인중개사들이 확인설명서의 작성을 법에 명시된 객관적인 작성법에 의거하여 작성치 않으며 애매한 사항들은 주관적으로 작성을 하고 그 잘못을 모르고 행하기 때문이다.
단지, 애매한 부분이 발생될 경우 협회에 문의하여 해결하고 안되는 경우는 판결과도 같은 국토해양부에 질의하여 답을 얻을 수 있다. 또한 분쟁시 법원의 판결에 의지 할수 뿐이 없음이 아쉽다....
확인설명서는 공인중개사만이 작성하는 것이기에 누구에게 물어 볼수 없는 전문가(공인중개사)의 영역이기도 하다. 그러기에 공인중개사가 고참이던 초보자이건 누구에게 이 사항으로 지적 받고 행정처분 받으면 창피한 일이기도 하다.
확인설명서 작성은 중개사들의 가장 기본적인 업무라 모두 잘 작성할 것으로 사료 되었으나 명예지도위원으로 공무원 담당자들과 부동산 사무실에 지도.점검을 참관해 본 결과 아파트를 위주로 하는 업소는 그나마 나은데 거의 대부분의 중개업소들은 확인설명서를 미비하게 작성하거나 많은 부분을 누락하여 지적사항이 발생했다.
확인설명서 작성은 지도.점검,민원에 대비를 위해서도 제대로 갖출 필요도 있으나 전문자격자인 우리 공인중개사들의 권리와 의무을 다한다는 마음으로 꼼꼼하게 작성하길 바란다.
관련법 해설-----------------------------------------------------------------------------------
http://cafe.daum.net/jangan2009/MQXR/5(장안구지회에서 아랫글 스크?)
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조(중개대상물의 확인·설명) ①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.
③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.<개정 2009.4.1>
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제21조 (중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
중개업자 업무정지의 기준 1. 법 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실 ? 정확하게 중개대상물의 확인 ? 설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 : 법 제39조제1항제5호에 따라 업무정지 3월 2. 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인 ? 설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 : 법 제39조제1항제6호에 따라 업무정지 3월 3. 법 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인 ? 설명서에 서명 ? 날인을 하지 아니한 경우 : 법 제39조제1항제7호애 따라 업무정지 3월
- 부동산중개업 담당업무 중에서 가장 까다로운 점이 법 제25조 규정의 적용부분이 아닐까합니다. 임차 ? 매수인이 진정 민원을 낼 경우 가장 많이 걸고 넘어지는 조항이 바로 법 제25조입니다.
- 법 제25조제1항 규정에 구체적이고 세밀하지 못해 해석에 따라 중개의뢰인과 중개업자간의 의견충돌이 자주 일어납니다. 관할 행정청은 문제가 발생하였을 경우, 수사권이 없는 관계로 이해관계 당사자들의 의견청취로 문제를 해결할 수 밖에 없습니다. 책임여부가 명백하여 그 잘못을 인정하는 경우가 드물다보니 대부분의 경우 임차 ? 매수인에게 민사소송에 대해 조언할 수 밖에 없습니다.
- 중개업자의 잘못된 중개대상물 설명으로 인해 입은 민사상 피해를 법원에서 확인, 판결해 준 이후 행정처분이 내려지는 절차가 다소 생소하고 문제의 여지가 있지만 현 절차에서는 최선의 방법입니다. 물론 진정 민원을 제시한 민원인들은 다소 억울하고 절차의 복잡함은 있겠지만(대부분의 민원인이 관할 행정청에서 업무를 처리하지 않고 떠넘기려한다는 생각을 많이 가지신 듯 합니다.) 중개대상물 설명의 여부에 대해 의견이 첨예하게 대립하였을 경우 어느 한 쪽의 손을 들어주기가 힘듭니다.
- 요지는 중개대상물 확인 ? 설명서 작성 시, 미리 출력하여 사무실에서 확인만 할 것이 아니라 중개대상물 확인을 위해 직접 중개의뢰인과 방문할 때 함께 확인하면서 기재사항을 채워나가는 겁니다. 해당 사항에 중개의뢰인에게 확인 후 체크를 하고 자세한 부분에 대해 기재를 해 둔다면 계약 이후 법 제25조와 관련한 민원은 크게 줄어들 듯 싶습니다.
- 계약서 작성 이후 거래당사자에게 설명한 부분과 다른 사항이 발견된다면 1차적인 책임은 중개업자가 지는 것이 아닙니다. 임대 ? 매도인과 중개업자가 고의로 누락하였을 경우 책임여부는 달라지겠지만 계약서 작성 이후 거래물건에 균열이 발생하거나 누수가 발생한 문제를 중개업자가 거래계약서 작성 전에 몰랐다면 법적인 책임을 묻기 힘듭니다. 예를 들어 아파트 매물을 임차예정인과 함께 확인을 하였고 계약서 작성을 순조롭게 이행하였지만 전세입자 전출이후 벽면에서 곰팡이가 발견되었다면(장농에 가려져 확인할 방법이 없었음.) 중개업자가 법적으로 책임질 것이 없습니다. 임대인과 임차인 간의 민사적인 영역입니다.
- 법적인 책임을 면피하였다고 중개대상물확인 ? 설명을 소홀히 하라는 말이 아닙니다. 물론 법적인 부분에서 어느정도의 중개업자가 억울하게 당하는 부분에 대한 완충장치를 둔 이상 성실 의무 또한 다하여야 할 것입니다. 무조건 모르쇠로 일관하여 법적인 책임을 회피하기 이전에 좀 더 꼼꼼히 살피고 확인하여 문제 발생 여지를 최소화 하는 것이 중개업자의 성실 의무가 아닐까 싶습니다. -------------------------------------------------------------------------------------------
중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 작성법
*모든 항목에 누락하는 부분이 없도록 작성하여야 고객의 민원이나 지도.점검시 대항할수 있음 !! *해당사항이 없어 공란인 경우 비워 놓지 말고 "해당없음"을 기재 *비주거용 건축물,토지,입목.광업재단.공장재단의 확인.설명서 작성법은 주거용 건축물의 확인.설명서 작성법과 대동소이 함으로 생략함
(주거용 건축물)
<작성일반>
1."［ ］”있는 항목은 해당되는 “［ ］”안에 √로 표시합니다. 2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 “별지 참고”라고 적습니다.
<세부항목>
.확인ㆍ설명자료 항목 “확인ㆍ설명 근거자료 등” : 중개업자가 확인ㆍ설명과정에서 제시한 자료를 표시함. 기타( )에는 주민등록증,운전면허증,외국인등록증,여권등을 확인하고 그것을 기재함.
“대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항” : 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출여부와 ④내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)부터 ⑫환경조건 까지(비선호시설은 제외합니다)의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응여부를 적습니다. tip 등기부 등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획 확인서 등의 근거서면은 원칙적으로 직접발급을 받은 서면에 의하여 확인기준이 되어야 할 것입니다. 자료를 요구해야 하는 중개업자가 권리이전 중개의뢰인(매도인, 임대인)에게 요구하는 것이며, 요구사항은 벽면 및 도배상태, 수도 등의 처리시설 상태, 환경조건을 요구하여 기재합니다. 임대차의 경우에도 원칙적으로 중개업자는 실제권리관계와 미공시 물건의 소유관계를 기재해야 할 것입니다. <예시>*직접 동행하여 물건을 체크함...매수자(세입자)에게 자필 서명받음 *중개업자가 매도(임대)인에게 등기권리증을 요구하였으나 불응함
<세부항목>
.대상물건의 표시 : 토지대장 등본 및 건축물관리대장 등본 등을 확인하여 적습니다.
1)토지 .소재지:토지(임야)대장을 확인하여 행정구역과 지번 기재 토지가 2필지 이상인 경우 각 토지의 지번 기재(필지가 많을 경우 별지로 작성)
.면 적:토지(임야)대장에 기재된 면적 여러 필지의 경우 필지별 면적 기재 환지 예정지 : 환지면적이 거래의 기준 토지대장등의 면적과 등기사항증명서와 면적이 상이한 경우 실측 또는 상이한 사실을 기재 tip 집합건물(아파트): 대지전체 면적 표기 집합건물(다세대): 다세대 전체면적 단독주택: 대지 전체면적
.지 목:측량.수로조사 및 지적에 관한 법률상 토지(임야)대장에 표시된 지목 기재 실제 이용 상태와 용도 표기 환지예정지의 지목은 종전의 지목이 아닌 환지예정지의 지목을 기준으로 기재
2)건축물
.전용면적:건축물대장에 의한 각층마다 00m2로 기재
.대지지분:집합건물과 같이 대지지분이 있는 경우 지분면적 기재
tip 집합건물(아파트): 전용면적과 대지지분 기재 집합건물(다세대): 전용면적과 대지지분 기재 단독주택: 전용면적 기재,대지지분은 공란으로 둠, 임대차가 해당 층의 일부인 경우 임대인과 확인한 임대면적 기재
.준공년도(증개축년도):건축물대장의 준공년월일 기재,증축된 건물은 증개축년도를 함께 기재
.용도:건축물대장상에 표시된 주용도란의 용도 기재 공부상 용도와 실제 용도가 다른 경우 실제용도를 함께 기재,같으면 상동으로 기재 .구조:건축물대장에 표시된 구조부분과 벽체구조,지붕구조를 기재
.방향:건축물의 방향은 현장조사를 통해 기재,기준을 표기함 <예시>남동향(기준:출입문 or 도로)
.건축물대장상 위반건축물 여부:건축물대장상 위반건축물 여부를 확인하여 기재함. 건축물대장상 위반여부가 기재된 경우도 있으나 실제 용도와 상이 할 경우 위반에 체크하고 위반내용에 실제 사용 용도를 기재 <예시>실제용도는 사무실이나 주택으로 사용하고 있음,건물 뒷편에 창고 건축물대장상과 실제사용이 육안으로 불법증축된 부분을 확인할수 없는 경우는 임대인(매도인)에게 확인하고 그 사실을 기재함. <예시>매도(임대)인 확인한 결과 불법건축물 없음
.권리관계 “등기부기재사항” : 등기부등본을 확인하여 기재
.소유권에 관한 사항 토지,건축물:갑구에 표시된 등기소유자를 확인하여 소유자의 성명,주소,주민등록번호 기재
.소유권 외의 권리사항 토지,건축물:을구에 표시된 소유권이외의 모든 권리를 기재,계약일 현재 등기부등본에 공시된 각종 처분제한이나 제한물건이 있으면 그 기간,채권최고액,채권자.채무자 등을 기재하고 가등기,예고등기,가압류,임차권,전세권 등이 있으면 그 내용도 함께 기재
.토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지):(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다)
.지역지구:토지이용계획확인서를 발급,열람하여 해당란을 기재 <예시>용도지역:도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역등 <예시>용도지구:전원개발사업예정지구등 <예시>용도구역:도시개발사업구역,군사시설보호구역,상수원보호구역등 *해당사항이 없는 경우 공란으로 두지 말고 "해당없음"을 기재
.건폐율 상한 및 용적률 상한:시ㆍ군의 조례에 따라 기재<참조>첨부:전국 건폐율 및 용적율
.도시계획시설:토지이용계획확인서에 의한 확인내용중 도시계획시설란에 해당하는 사항을 기재 <예시>소로3류 접함 <참고>도로의 종류:광로1류(폭70미터 이상의 도로), 광로2류(폭50~70미터),광로3류(폭40~50미터),대로1류(폭35~40미터), 대로2류(폭30~35미터),대로3류(25~30미터),중로1류(폭20~25미터),중로2류(폭15~20미터),중로3류(폭12~15미터),소로1류(폭10~12미터),소로2류(폭 8~10미터),소로3류(8미터미만인 도로)
.허가.신고구역.투기지역 여부: 국토해양부 온나라 부동산정보 통합 포탈(www.onnara.go.kr)등에서 확인하여 기재
.지구단위계획구역은 시군구 도시계획과에서 열람하여 확인,그 밖의 도시관리계획구역은 토지이용계획확인서에 의한 도시개발사업부문 및 국토이용관리 개발계획등의 수립여부란을 확인하여 기재 <예시>토지구획정리 또는 일단의 공업용지 조성
.그 밖의 이용제한 사항:기타 이용제한 사항이 있으면 기재
.거래규제사항:소유권 처분권능을 규제하는 사항을 기재 <참고>거래규제 중요사항:토지거래허가제,농지취득자격증명제,사립학교법,외국인의 토지취득등
.입지조건 .도로와의 관계:도로는 중개대상물 주위에 몇m 도로가 인접하여 있다는 것을 확인하여 기재하고 포장도로인지 비포장인지 체크함.(두개의 도로가 접해있는 경우 0m X 0m 와 같이 기재)
.접근성:중개대상물에 접근이 용이한지 불편한지 조사하여 체크함
.대중교통 버스:00정류장에서 도보 또는 차량 기준인지 체크하고 몇분 소요하는지 기재 지하철:00역에서 도보 또는 차량 기준인지 체크하고 몇분 소요하는지 기재
.주차장:주차장이 갖춰져 있는지 여부 확인 체크하면서 전용,공용주차시설인지 구분 체크함. 기타사항에는 공용주차장이거나 인근 주민우선 주차제 이용,유료 주차장등으로 기재
.교육시설:가까운 초,중,고등학교명을 기재하고 도보 또는 차량기준인지 체크하고 몇분 소요하는지 기재
.판매 및 의료시설:가까운 판매 및 의료시설명을 기재하고 도보 또는 차량기준인지 체크하고 몇분 소요하는지 기재
.관리에 관한 사항 .경비실:중개대상물을 관리하는 경비실이 있는지 없는지 조사하여 체크 .관리주체:중개대상물을 관리하는 관리주체를 조사하여 체크
.비선호시설(1km이내):중개대상물의 반경 1km이내 비선호시설이 있는지 없는지를 조사하여 체크하고 있으면 그 종류가 무엇인지 위치는 어디인지 구체적으로 기재 <참고>비선호시설이란 사회 통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미함 <비선호시설 종류>장례식장,쓰레기처리장,쓰레기 소각장등
.거래금액 등 거래예정금액:중개가 완성되기 전 거?예정금액을 기재 <예시>실거래금액을 적음 개별공시지가(m2당),건물(주택)공시가격:중개가 완성되기전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 기재(임대차일 경우 생략할수 있음) <참고>인터넷토지정보시스템 또는 국토해양부 온나라 부동산정보 통합 포탈(www.onnara.go.kr),부동산공시가격 알리미등에서 정보 검색
.취득시 부담할 조세의 종류 및 세율:중개가 완성되기 전 취득세,농어촌특별세,지방교육세를 확인하여 기재(임대차일 경우 생략함) <참고>유첨:2012.9.24 개정 취득세 조건표
.실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항 실제권리관계:매도(임대)의뢰인이 고지한 실제 권리관계에 관한 사항을 기재 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항:매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수 등)을 기재 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 아니하여 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명하여야 합니다.
※ 임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다. <예시>선임차인 보증금000만원(임대차일 경우)
.내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)부터 환경조건까지 (비선호시설은 제외) : 중개대상물에 대하여 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 기재하고, 내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)의 “그 밖의 시설물” : 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치여부를 적습니다.
*내.외부의 시설물 상태(건축물),벽면 및 도배상태,환경조건까지는 중개대상물등에 대하여 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 기재
.중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역
“중개수수료” : 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역” : “거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개수수료 요율”과 같이 적습니다.(단,거래금액이 5천만원미만일 경우 70으로 계산된 금액을거래금액으로 함) 주택의 중개에 대한 수수료와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시.광역시 또는 도의 조례로 정한다.
부동산(주택) 중개수수료
① 중개수수료는 거래가액에 수수료율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도 액의 범위 안에서만 받을 수 있다. 임대차 1천분의 8)내에서 중개의뢰인과 중개업자가 별도 체결하는 계약에 따른다. 제20조에 따른다.
임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
부동산(토지.상가) 중개수수료
임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
중개물건의 확인 실비 등 청구의 범위 (서울시조례 3조 1항)
.계약이후 중개대상물 확인.설명서에 따른 분쟁 및 손해배상책임등을 방지하기 위하여 본서식 후문에 중개대상물 확인.설명서를 교부한 년월일을 기재, 중개업자란에 성명,상호,등록번호등 인적사항을 기재하여 서명 및 날인하고 소속공인중개가 업무를 한 경우 중개업자와 소속공인중개사가 함께 서명 날인함.
.중개대상물에 대하여 교부한 중개대상물의 확인.설명서를 권리이전 의뢰인과 권리취득 의뢰인이 수령,인지하였다는 것을 확인하기 위하여 양당사자의 성명,주소등의 인적 사항을 기재한 후 서명 또는 날인을 시킴(분쟁이 생겼을 경우를 고려해 서명 및 날인을 시키는 것이 확실함)
.중개업자가 3명이상일 경우 별지 사용함 . . . . 공부법에 의한 확인설명서 작성법
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확인설명서 주거용.hwp
전국건폐율,_용적률_현황표.xlsx
2012.9.24_개정_부동산_취득세_조견표.pdf출처: 골드캐는최봉근 원문보기 글쓴이: 골드캐는최봉근
첫댓글 감사합니다. 훌륭한 자료 유용히 사용하겠습니다.
감사합니다.증말
잘읽었습니다!!
좋은자료 고맙습니다.
감사합니다
감사합니다.
아파트 / 구분상가의 경우
1. 계약서에 특약사항으로 장기수선충당금 부담주체 구분
2. 확인설명서에 9번에 장기수선충당금 부담주체 구분 기재 해야합니다.
요거 나중에 문제발생시 고약해요
임대차의 경우 장기수선부담금은 건물주가 내는 것으로 판결이 난줄 알고 있읍니다...계약시 명확히 구분 명기 되지 않을 경우 분쟁거리입니다...
특약에 장기수선분담금을 임차인이 부담하며 청구하지 않는다는 특약기재 하면 가능하답니다.
잘읽었습니다. 하지만, 원룸건물 중개하다보면 임대인에게 중개업자가 당할수 없더라구요.
2년전에 계약했던 원룸전세... 선순위로 월세 몇개밖에 없다던 건물주 하지만, 경매들어가고 세대열람해보니 모두 전세에 계약하고 잔금치르기전에 엄청많이 전세가 들어왔더군요. ㅠ.ㅠ
감사합니다^^
많은 도움 되었습니다
^^
감사합니다
감사합니다~