https://youtu.be/30TbJKhfn8Q?si=7_soREzsbn96as_e
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유투브 토론토 부동산 질의응답 - 분양편
안녕하세요,
콘도 분석 및 분양 전문, Condo Analyst의 할리입니다.
토론토 부동산 질의응답 분양편을 준비했습니다. 저희가 많이 받는 질문들 위주로 준비했으니, 도움이 되시길 바랍니다.
📌분양가가 매매가보다 더 비싼 이유는 무엇인가요?
먼저 부동산을 처음 공부하시는 분들께서 가장 많이 실수하시는 것이, 매매와 분양을 비교하는 점입니다. 매매는 이미 지어져 있는 매물이고, 분양은 아직 지어지지 않았고, 짧게는 1-2년, 길게는 5-7년 후에 완공이 되는 부동산입니다. 그러므로 이미 지어져 있는 부동산과 지어지지도 않은 부동산을 비교하는 것은 잘못된 비교 방법입니다.
가장 간단한 설명은 분양 콘도와 이미 연식이 있는 콘도를 생각하시면 이해에 도움이 되실 겁니다. 어떠한 물건을 사도 항상 새것은 헌것보다 가격이 높죠. 콘도도 마찬가지입니다. 분양콘도는 새것이고 또 연식이 없어서 이미 연식이 있는 매매 부동산보다 가격이 높습니다. 또한 분양콘도들은 최신기술을 탑재하는 경우가 흔합니다. 예를 들어, 키 하나만을 가지고 콘도와 유닛을 드나들 수 있어 여러 개의 키를 가지고 다니지 않아도 돼서 더욱 편리해지고, 차 번호를 인식하여 remote fob으로 가라지를 열지 않아도 한국처럼 자동으로 열리는 파킹 시스템도 있습니다. 분양 하우스나 타운하우스의 경우 더 효율적인 에너지를 쓰는 시스템이 탑재되어 관리비도 연식이 있는 매매물보다 현저히 적게 나오는 것을 쉽게 확인하실 수 있습니다.
이렇게 여러방면으로 분양이 매매보다 좋은 점들을 가지고 있어, 분양가가 매매가보다 가격대가 높습니다.
📌코로나 시기 때 만큼 가격 차이가 나지는 않고 있어요. 어떤 점이 달라졌나요?
코로나가 막 터졌을 때는 경제가 불안정하여 부동산 시장이 급 하락하는것을 경험했습니다. 하지만 경제를 살리려는 정부의 여러 가지 혜택과 방침으로 부동산 시장은 호황기를 되찾았었습니다. 코로나 시기와 현재 시점의 가장 큰 차이는, 코로나때 정부의 과도한 화폐 찍기로 인해 인플레이션이 단시간에 과하게 상승했습니다. 부동산 가격 또한 급격히 상승했었습니다. 코로나 시기때는 죽어가는 경제 살리기였다면, 지금은 과하게 회복한 경제를 안정기로 도입시키는 조정기라고 보시면 됩니다. 코로나 시기때 생겨났던 가격 거품들이 높은 금리로 인해 서서히 터지고, 안정적인 가격대를 찾아가는 중이라고 할 수 있습니다. 금리가 떨어지기 시작하면 토론토 부동산은 다시 한번 급격한 가격상승을 경험할 것이라고 많은 경제학자들은 이야기합니다.
📌최근 투자 트렌드 vs 코로나 이전 투자 트렌드
코로나 이전에는 부동산 호황기였습니다. 분양콘도나 하우스를 구매하려고 오피스 오픈전부터 밖에서 줄을 서서, 경쟁하면서 구매할 정도로 너도나도 사는 분위기였습니다. 그만큼 분양 부동산의 수익률이 높았기 때문이죠. 하지만 지금은 높은 금리로 인해 높아진 분양 가격에 아무거나 구매해서 좋은 투자를 할 수 있는 시기는 아닙니다.
최근 투자 트렌드는, 낮은 단가로 리스크를 최소화하는 게 가장 중요한 사항 입니다. 가격이 낮으면 낮을수록 가격이 오를 수 있는 폭이 넓어지며, 단기간에 가격이 많이 오르지 않는다 한들 애초에 저렴한 가격에 분양을 받았으니, 렌트를 주어 유닛 유지가 가능합니다.
또한 요즘 분양시장이 예전같지 않다는 것을 파악한 많은 개발사는 이전에 보지 못한 인센티브를 제공하고 있습니다. 좋은 인센티브를 받고 잘 투자하는 것이 요즘 투자 트렌드입니다. 예를 들어, 예전에 다운타운 한가운데에 분양하는 콘도가 렌탈 게런티를 제공한다는 것은 상상하지 못했습니다. 요즘에는 위치가 초역세권이어도 렌탈게런티 2-3년, 1년 관리비 무료, 그리고 모기지 페이먼트도 도와주는 경우도 있어 다양한 인센티브를 찾아보실 수 있습니다. 이런 프로젝트들 자료 받아보고 싶으시면, 개별 연락하시면 안내 도와드리겠습니다.
📌실거주 분양과 투자용 분양을 고려할 때 주의해야 할 점이 있을까요?
이 질문 또한 많은 분들께서 주시는 질문입니다. 먼저 실거주 분양을 고려할 시에는 고객님의 마음이 가장 중요합니다. 먼저 선호하시는 동네를 고르는 게 가장 좋습니다. 결과적으로는 고객님께서 거주하실 것이기 때문에, 마음에 들지 않는 동네에 거주하시게 된다면, 동네를 지나다니실 때마다 후회하실 거에요. 도면과 인테리어 또한 분양을 보실때에 쉽게 커스터마이징하실 수 있으니, 본인의 취향대로 하시는 것을 적극 추천해 드립니다.
투자용 분양을 고려하실 때에는 숫자를 보는 게 좋습니다. 지난 통계들을 보면서 어느 동네가 가장 많이 올랐고, 어디가 불황기에도 가격이 유지가 잘 되었으며, 앞으로 이 동네의 개발 플랜 등 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어 앞으로 지하철이 연장된다던지, 아님 새로운 대중교통이 들어온다던지 이렇게 대중교통 인프라가 개선되면, 그 동네가 발전하여 많은 부동산과 오피스, 레스토랑같이 편의시설도 함께 들어옵니다. 또한 앞서 말씀드린 것처럼, 낮은 단가로 리스크를 최소화하는 것도 좋습니다. 이미 개발이 다 된 동네보다 개발 포텐셜이 높은 동네에 투자하는 것이 가장 좋은 투자방법 입니다.
이렇게 실거주와 투자용 분양을 구입할 시에 고려할 점들을 알아보았는데요, 많은 분들께서 항상 하시는 말씀이 있습니다: “실거주지만 가격이 많이 올랐으면 좋겠어요”. 물론 아무리 실거주라도 집값이 오르지 않는다면 속상하시겠죠? 부동산을 매일 보고 많은 거래를 하면서 느낀 점은, “세상 사람들의 눈은 거의 다 비슷하다” 입니다. 대부분 내 마음에 들면, 다른 사람들 마음에도 듭니다. 토론토 부동산의 특징 중 하나는, 단기적으로는 주춤할 수 있으나 장기적으로는 항상 상승한다는 점 입니다. 단기적으로 플랜을 하지 않는 이상, 장기적으로 집값이 오르지 않을 걱정은 크게 하지 않으셔도 될 것 같습니다.
📌투자 분양시에 1 Bed? 2 Bed? 어떤게 좋은가요?
이 질문도 정말 많이 주시는 질문인데요, 어떤 시각으로 보느냐에 따라 좋다는 의미가 다르겠습니다.
스튜디오, 원베드, 원+덴 같이 작은 사이즈의 유닛들은 단가가 비교적 낮다보니 덜 부담스럽게 거래될수 있습니다. 현재 매매 통계를 보아도, 50-60만불대의 낮은 단가의 유닛들이 가장 많은 거래량을 차지하고 있습니다. 그래서 작은 유닛들은 수월하게 매도가 가능하다고 볼수 있습니다.
반면에 투베드 이상의 큰 유닛들은 단가가 높지만 수익성도 높습니다. 간단한 예를 들어보겠습니다. 500sf 짜리 유닛을 피트당 $1000/sf에 매수하고 피트당 $1200/sf에 매도하면 500sf x 200 = $100,000 수익을 보십니다. 하지만 800sf 짜리 유닛을 피트당 $1000/sf에 매수하고 피트당 $1200/sf에 매도하면 800sf x 200 = $160,000 수익을 보십니다. 하지만 단가가 높을수록 이 단가를 감당할수 있는 사람은 적습니다. 높은 단가의 매물들은 저렴한 단가의 매물들 보다는 시간이 조금 걸려서 거래되는 편 입니다.
결과적으로 저희는 손님들께 손님들의 버짓내에서 가장 좋은 유닛을 받으시는것을 가장 추천드립니다.
📌같은 건물에 1 bed 보다 3 bed가 피트당가가 더 저렴하던데, 왜 그런가요?
가장 이해하기 쉬운 예시를 들어드리면, Loblaws나 가까운 Grocery store에서 낱개로 구매하는것 보다 코스트코 같은 곳에서 대용량으로 여러 개 구매하면 단가가 더 저렴해지죠? 비슷한 개념이라고 보면 됩니다. 개발사 입장에서는 원베드를 3개 파는 것보다 3베드 한개를 파는 것이 일도 더 적게 들어가고 수월합니다. 그래서 지역에 따라 편차가 있을 수 있지만 대부분의 경우 유닛이 크면 클수록 피트당가는 더 저렴해집니다. 하지만 펜트하우스 유닛들은 예외 입니다. 대부분의 펜트하우스 유닛들은 큰 사이즈이지만 펜트하우스 답게 높은 층고, 더 럭셔리한 피니쉬, 더 좋은 가전제품 등을 탑재하여 피트당가는 더 높습니다.
📌투자가 처음인 사람들에게 유용한 조언이 있을까요?
투자가 처음인 분들은 좋은 리얼터를 만나는 게 가장 중요합니다. 여러 프로젝트를 소개해 드리고 각 프로젝트의 장단점과 지역 분석 등 상세히 알아보시는 게 중요합니다. 또한, 분양 과정이 아직 친숙하지 않으시다면 요즘 인터넷에 모든 자료를 찾아볼 수 있으니 먼저 혼자 공부해 보시고 리얼터에게 문의하시는 게 좋습니다. 저희 채널에 입문자부터 적극 투자하시는분들을 위해 많은 교육 영상 준비해 두었습니다. 한번 구경해 보시는 것을 추천해 드립니다.
📌마지막으로 불패 투자 공식 같은 게 있을까요? 투자 잘하는 방법은?
많은 분들께서 항상 주시는 질문이 “어디에 뭘 사야 가장 좋을까요?” 입니다. 투자에도 여러 가지 스타일이 있는데요, 안정적으로 투자하는 방법과 높은 리스크를 안고 투자하는 방법이 있습니다.
안정적으로 투자하는 방법의 예는, 토론토 다운타운과 같이 이미 개발되어있고 좋은 지역에 투자하는 것 입니다. 이미 개발된 지역은 요즘같은 부동산 침체기/빙하기에도 안정적인 가격을 유지하고 있습니다.
여기 표를 보시면 다운타운 토론토가 가장 높은 콘도 평균 거래 가격을 유지하고 있고, 거래량 또한 가장 많습니다. 다운타운 중에서도 부촌 지역인 Rosedale, York Mills, Lawrence는 $1M~1.5M의 평균거래가격을 유지하고 있습니다. 이런 지역들에 투자를 한다면 초기 투자금은 높지만, 안정적인 가격대를 유지하며 나중에 매도할 때도 높은 금액으로 매도가 가능합니다.
반면에 아직 개발이 덜 되었지만 앞으로 개발계획이 많은 지역에 투자하는 것은 기초 투자금이 적게 들고 단가가 비교적 낮아서 투자 리스크가 낮습니다. 예를 들어, 피커링이나 키플링 같은 지역은 지금 가보면 앞서 말씀드린 이미 개발되어있는 동네들과는 분위기가 사뭇 다릅니다. 아직 많은 오피스나 편의시설, 레스토랑 등이 상주하지 않기 때문인데요, 이 점이 투자할때는 매우 좋은 메리트 입니다. 하지만 모든 덜 개발된 지역이 투자성이 높은것은 아닙니다. 이 지역의 개발계획, 예를 들어 콘도 개발 또는 오피스 상가 건물 개발 그리고 대중교통 인프라 개발등을 확인하는 것이 중요합니다. 분양 콘도의 경우 완공까지 보통 4-6년 정도 걸리기 때문에, 동네가 개발하기에 충분한 시간입니다. 또한 동네가 개발이 된다면, 인구 유입도 증가할 것이며, 일자리 창출도 증가함으로 자연스레 부동산 가격이 높아질 수밖에 없습니다.
오늘 토론토 부동산 질의응답 분양편 준비해 보았습니다. 제가 깔끔하게 설명해 드리지 못한 부분이 있으면 연락주세요, 개별 안내 도와드리겠습니다. 오늘 영상이 많은 분들께 도움이 되셨길 바라며 다음에 또 유용한 영상으로 찾아뵙겠습니다.
지금까지 Condo Analyst의 할리 였습니다. 감사합니다.
문의사항 있으시면 언제든지
아래 번호나 이메일로 연락주시면 안내 도와드리겠습니다.
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💛 카톡아이디: harleylee
📩 harley@condoanalyst.ca
할리
🎓 토론토 대학 공대 졸업 Minor in Business
👨🏻💻 전직 Data Scientist & Software Developer
키팍 Condo Analyst 팀
수상 이력: 🏆 C21 Top #8 in Canada 2023 Q1, Q2 🏆 C21 Top 1% in Canada 2022 🏆 Tridel Certificate of Excellence 2022 | 2021-2022 🏆 Empire Communities Top 25 🏆 Graywood Top Producer 🏆 Freed Top Producer 🏆 Baker Real Estate Top Producer 🏆 RDS Top Produce |