올해의 부동산 시장 종합전망.

[mama]

2004년 부동산시장 전망
(자료원 : 매일경제 한겨레 조선일보 헤럴드경제 중앙경제 2004.01.01)

◆전문가 30명이 바라본 2004 부동산 기상도◆

"올 집값 5%, 전세금 3% 하락"

올해 집값은 상반기까지 내림세를 이어가 전체적으로 5% 이내 하락할 것으로 전망됐다 매일경제신
문이 연구소, 금융기관, 증권사, 컨설팅업체, 투자회사, 건 설업체 등 각 분야 부동산전문가 30명
을 대상으로 `2004년 집값 전망` 을 설문조사한 결과 대부분이 1~5%대 하락세를 점쳤다.

정부의 부동산 대책이 하락세를 전망하는 가장 비중있는 요소다. 또 전세금은 절반 이상이 1~3%
하락을 예상했다.

◆ 집값 1~5% 사이 하락＝30명 전문가 중 37%인 11명이 수도권을 중심으로 볼 때 집값이 5% 정도
떨어질 것으로 예상했다. 또 27%인 8명이 1 ~3% 정도 약세를 보일 것이라 전망했다. 전체적으로
60% 이상의 전문가 가 1~5% 사이 소폭 하락세를 예상했다.

많은 전문가는 10·29 부동산종합대책을 비롯한 여러 부동산대책의 효과가 점차 가시화되면서 집
값을 떨어뜨리는 주요 원인이 될 것으로 분석했다.양도소득세 증가로 투자수익률이 떨어져 매물
이 느는 반면 매수세가 없을 것이라는 예측과 가격상승을 주도하던 재건축 아파트 가격 약세와 신
규분양시장 냉각도 집값 하락을 전망하게 한다.

또 금리상승이 집값 하락의 압력이 될 것이라는 답변도 많았다. 한편 상승을 점친 전문가는 7명이
었고 3명이 보합세를 예상했다. 이 중에서도 1~3% 소폭 상승할 것이라고 6명이 답했다.

상승을 점친 전문가들은 저금리 기조에 큰 변화가 없고 경기가 회복될 것이라는 거시적인 요인과
함께 서울과 수도권은 수요에 비해 공급이 부족하다는 수급문제 때문에 집값이 떨어지지 않을 것
으로 분석했다. 또 400조원에 달하는 유동자금이 복병으로 숨어있는 데다 모기지제도 도입에 따라
매입 수요가 늘 것이라는 의견도 있었다. 서울과 수도권은 2% 정도 하락할 것이라는 추가의견도
있었다.

◆ 짝수해지만 전세금도 소폭 하락 예상＝전세금은 30명 가운데 19명이 거의 같은 의견을 냈다.
이들은 1~3% 사이 소폭 하락을 점쳤다. 대부분 올해 입주물량이 많다는 것을 하락의 주요 이유로
지적했다. 또 다가구주택 오피스텔 등 공급량이 많아 전체적으로 전세공급이 많다 는 것과 최근
수 년 간 아파트값이 강세를 보여 이사 수요가 크게 없을 것이라는 분석도 있다.

그러나 올해가 전세 수요가 많은 짝수해여서 하락폭이 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 오히려
짝수해이기 때문에 상승세를 점치는 전문가도 7명에 달했다. 짝수해는 홀수해보다 전세 수요가
50% 정도 높다는 설명과 학군이 좋은 곳으로 이사하려는 전세 수요가 많을 것이라는 답도 있었다.

이와 함께 주택거래신고제가 도입돼 실거래가격으로 취득세 등록세 등 을 과세하면 매입 수요보다
전세 수요가 증가할 것이라는 예측도 나왔다. 집값 상승에 대한 기대감이 적어 주택 구입을 서두
르기보다 전세를 살 면서 내집마련 시기를 조정할 것이라는 관측도 있었다.

◆ 집값 하락은 2분기까지 지속＝30명 가운데 절반이 넘는 16명(53%)이 올 2분기까지는 집값 하락
세가 계속 이어질 것으로 내다봤다. 하반기가 돼야 하락세가 반전될 가능성이 많다는 지적이다. 3
분기까지 하락세가 이어질 것으로 전망한 전문가는 6명이었다. 또 4명 이 4분기까지 집값이 떨어
질 것이라고 답했고 같은 수가 1분기까지만 떨어질 것으로 답했다.

총선을 집값 변동의 기점으로 보는 전망도 있었다. 총선 이후에는 부동 산시장 규제 강도가 낮아
져 완만한 상승세가 예상되기 때문에 올 한 해 가 전반적으로 보합세를 보일 것이라는 예상이다.
일부 전문가는 최근 집값이 떨어지는 것은 수요공급 등 시장 내재적 요 인보다 강력한 부동산대책
이라는 외부요인 때문에 발생한 것이므로 정 책효과가 다소 누그러질 하반기부터 반등을 예상했
다.

수도권 인구가 계속 늘고 있어 만성적인 공급부족을 아직 해결하지 못 했다는 분석이다. 또 미국
을 비롯한 해외 경기 호조에 따라 수출이 늘고 국내 경기가 회 복되는 한편 공급부족에 따른 가격
상승 기대감으로 4분기 이후 소폭상 승을 점친 전문가도 있다.

◆ 집값변화 가장 큰 변수는 정책＝전문가들은 올 집값 변화의 가장 큰 변수로 정부정책을 들었
다. 지난해 쏟아낸 정부정책이 올해부터 적용되는 것이 많기 때문이다. 정 부의 부동산 대책으로
세금을 많이 물게 되는 등 주택보유자들이 피부 로 정책을 느끼면 집값이 오르기 어렵다는 분석이
다.


▶활황세 3년 마감 ‘숨 고르기·

올해 부동산시장은 지난 3년간의 활황세를 마감하고 조정기에 접어들 것으로 전망된다. 특히 주택
시장은 소강국면을 보이는 가운데 부문별로 차별화가 진행될 것으로 예상된다. 전문가들은 올해
부동산 시장의 향방을 판가름하는 최대의 변수는 ‘투기억제 등 정부의 규제정책’이라고 입을 모
으고 있다.

올해 달라지는 부동산 관련 제도 가운데 최대 변수는 역시 지난해 ‘10·29 부동산대책’의 후속
조처다. 주택 관련 조처로는 △주택거래 신고제 △재건축 조합원 지위 전매 제한 △주상복합 분양
권 전매 금지 △무주택 우선공급비율(75%) 확대 △공공부문 아파트 후분양제 △아파트 플러스옵션
제 △상가 등 대형건축물 분양절차 규제 등이 시행될 예정이다.

세제 부문에서는 △다주택자에 대한 양도세 중과 △보유세 과표 현실화가 예정돼 있다.

부동산업계는 현재 예정된 후속 조처만 차질없이 이뤄지더라도 시장 안정의 토대는 확고해질 것으
로 보고 있다. 또 올해부터 경기가 본격적인 회복 국면에 진입한다면 부동산시장 안정에도 긍정적
인 요소로 작용할 전망이다. 지난해 부동산 시장을 뒤흔든 부동자금이 증시나 기업자금 등으로 분
산될 가능성이 그만큼 높아지기 때문이다.

이런 점에서 올해 부동산시장은 전반적인 약세 속에 국지적으로 확실한 재료를 동반한 지역이나
상품 위주로 수급이 이뤄지는 양상을 띨 것으로 예상된다.

주택시장은 대체로 집값이 소폭 하향조정되는 가운데 부문별, 상품별로 차별화될 전망이다. 1월부
터 재건축 조합원 지위 전매 제한이 시행되는 재건축시장은 가장 큰 타격을 입을 것으로 보인다.
조합설립인가를 받은 재건축 단지는 거래가 중단되고, 안전진단 단계인 단지들은 주민들이 조합
가입을 미룰 것으로 보여, 사업이 장기화하는 곳이 줄을 이을 전망이다.

재건축 사업이 위축되는 대신 재개발 사업은 상대적으로 주목을 끌 것으로 보인다. 특히 서울지역
은 지난해 말 ‘2010년 도시·주거환경정비기본계획’이 마련된 데다, 연초부터 강북 재개발 구역
에서 일반 분양이 쏟아질 예정이어서 주택수요자들의 관심이 뉴타운을 포함한 재개발 예정지역에
쏠릴 것으로 예상된다.

기존 주택시장은 제산세가 급격히 인상되는 고가 아파트를 중심으로 거래 위축과 추가적인 가격하
락이 예상된다. 이와 달리 서민용 중소형아파트는 3월께 도입되는 모기지제도 영향으로 수요가 늘
면서 집값이 강세를 보일 가능성이 높다.

상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장은 하반기 시행예정인 분양절차 규제와 지난해의 과잉공급
여파가 겹치면서 부진이 예상된다. 지난해 청약열기가 뜨거웠던 주상복합 아파트도 분양권 전매
금지 영향으로 공급 위축과 수요 감소를 동반할 전망이다.

올해 토지시장은 상반기 경부고속철도 1단계 구간 개통, 하반기 행정수도 이전 지역 확정 등 굵직
굵직한 재료가 기다리고 있다. 고속철 개통을 계기로 역사 인근 지역의 노후 주택단지, 전원주택
지, 농지, 임야 등은 거래량이 늘면서 가격도 오를 가능성이 높다는 게 부동산업계의 분석이다.
충청권 행정수도 이전 후보지역은 이미 땅값이 오를 대로 올라 있어 탈락지역의 가격 조정이 불가
피해 보인다.


▶펜션·전원주택지 틈새투자처 떠올라


올해 부동산시장에서는 정부의 강도높은 투기억제 정책 영향으로 빅히트 상품이 나오기는 어려운
여건이다. 그러나 그린벨트 해제, 새도시 건설, 교통망 확충 등 개발 호재에 힘입어 국지적으로는
인기 상품이 떠오를 것이라는 게 부동산 전문가들의 전망이다.

먼저 본격적인 주5일 근무제 시행을 앞두고 펜션과 전원주택용 토지 수요는 꾸준히 증가할 것으로
예상된다. 전원주택지의 경우 공개분양이 이뤄지는 택지개발지구 단독주택지의 인기가 상한가를
칠 것으로 보이며, 수도권밖 읍·면지역에서는 도시민의 구입이 가능해진 300평 미만 농지가 틈새
상품으로 떠오를 전망이다.

주택시장에선 규제가 집중된 재건축 아파트, 분양권, 주상복합 등이 침체를 겪고 재개발구역과 경
기 화성새도시 등지의 신규 분양아파트가 인기를 누릴 전망이다. 특히 재개발 예정지역내 연립,
다세대, 다가구주택 등은 틈새 투자처로 떠오를 전망이다.

수익형 부동산 가운데는 지난해 과잉 공급이 이뤄진 데다, 분양 절차 규제까지 받는 대형 테마상
가가 위축되는 반면 안정적인 임대수익이 가능한 중·소규모 근린생활시설(상가건물) 쪽으로 투자
수요가 늘어날 전망이다. 전문가들은 서울 등 대도시에서는 지하철 역세권을 중심으로, 수도권과
지방에서는 교통망이 개선되는 택지개발지구를 위주로 상가 경기가 되살아날 가능성을 점치고 있
다.

박용상 하나컨설팅 사장은 “경기 회복속도가 좀더 빨라지면 지난해까지 극심한 침체를 겪으면서
바닥 시세를 보이고 있는 중·소규모 상가건물에 시중자금이 몰릴 것으로 예상된다”고 말했다.


▶2004 부동산시장 전망

아파트 약보합…토지·상가 반사이익 누릴 듯

‘아파트 시장은 대체로 흐림, 토지 및 상가 시장은 맑음’

올해 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이 다소 우세하다. 지난 2001년 이후
오르기만 했던 집값은 지난해 ‘10·29부동산 대책’ 발표 이후 뚜렷한 하향 안정세를 보이고 있
다. 특히 강남(江南) 아파트의 불패(不敗)신화가 흔들리면서 얼어붙은 투자심리도 언제쯤 회복될
지 점치기 힘든 상황이다.

이에 따라 전문가들은 올해 집값이 일부 지역을 제외하고 약보합 수준에 머물 것으로 전망한다.
반면, 상대적으로 규제가 적고 호재(好材)가 많은 토지와 상가는 투자자들의 관심이 높아지면서
반사이익을 누릴 것으로 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스 빌딩의 강세도 예상된다.

부동산114 김희선 전무는 “올해는 정부 정책에 따라 시장이 크게 출렁거릴 가능성이 높다”면서
“가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략을 세워야 할 때”라고 말했다.

◆ 아파트는 전반적으로 가격안정 =올해 아파트값은 약보합세가 지속될 것으로 예상된다. 전문가
들은 다(多)주택자 세금중과, 분양권 전매금지 등 투기대책의 영향과 입주물량 증가, 거품붕괴 우
려감 등이 복합적인 악재로 작용해 집값 상승의 발목을 잡을 것이란 분석이다. 건설산업연구원은
올해 아파트 매매가격이 1.2% 하락하고, 전셋값은 3%쯤 상승할 것으로 예상했다. 규제가 집중되고
있는 재건축 단지가 하락세를 주도하는 가운데, 일반 아파트는 안정될 전망이다.

스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “재건축은 소형의무비율, 후분양제 등이 본격 적용되는 하
반기부터 추가 하락이 불가피하다”고 말했다. 분양권도 전매 금지 영향으로 전반적인 약세가 예
상된다.

특히 수도권 외곽이나 실수요층이 적은 지방의 입주예정 분양권은 다주택 보유자들이 세부담을 우
려해 준공 이전에 팔려는 매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이 큰 폭으로 떨어질 것으로
보인다. 다만 400조원에 달하는 부동자금과 저금리로 급격한 거품 붕괴까지 이르지는 않을 전망이
다.

세중코리아 김학권 대표는 “뉴타운 개발·행정수도 이전 등으로 인근 지역 아파트값은 국지적인
상승세가 이어질 가능성도 있다”고 내다봤다.

RE멤버스 고종완 대표는 “부동산 경기변동에 대한 예측이 어려운 만큼 정부 규제를 피해가는 보
수적인 투자전략이 필요하다”면서 “이른바 제3의 강남권으로 부상될 가능성이 큰 지역을 노려볼
만하다”고 말했다. 이런 지역으로 서울의 상암·마곡·뚝섬·용산이 꼽히며, 신도시 등 개발재료
가 많은 성남·하남·평택·오산 등도 유망지로 주목된다. 올 4월 고속철도가 개통되면 천안, 아
산, 충북 오송 등이 역세권 아파트로 각광받을 전망이다.

◆ 토지·상가 틈새 투자처로 부상 =토지는 올해 전문가들이 가장 관심종목으로 꼽는 투자대상이
다. 이미 작년 하반기 이후 아파트 시장을 떠난 일부 투자자들은 수도권과 지방의 개발예정지 인
근 토지 쪽으로 말을 갈아타고 있다. 이에 따라 개발재료가 많은 행정수도 후보지 인근과 신도시
주변 농지 등은 강세를 보일 전망이다.

건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “신도시를 비롯한 수도권 택지개발지역 주변이 국지적으로
큰폭의 상승이 예상된다”면서 “전반적으로 땅값은 작년보다 2~3%쯤 오를 것”이라고 전망했다.
주5일 근무제와 한계농지 규제완화, 농촌주택 양도소득세 비과세 등으로 전원주택과 펜션 시장도
수요증가에 따른 가격 상승 기대감이 높다.

오너스코리아 정훈록 대표는 “비도시지역은 상대적으로 땅값이 저평가됐다”면서 “주5일 근무제
시행으로 전원주택과 펜션의 수익성도 높아지는 추세”라고 말했다. 새로 도로가 뚫리는 지역이나
파주·김포·천안·아산 등 신도시 주변 지역의 경우, 3~5년 후를 내다보는 장기 투자 대상으로
관심을 둘 만하다.

토지와 함께 상가 및 사무용 빌딩도 틈새상품으로 강세가 예상된다. 정부가 상가 분양 방식을
‘선시공-후분양’으로 변경해 안전성이 높아지자 수요는 늘어나고 있지만, 공급 물량은 오히려
줄어들고 있기 때문이다.

‘상가114’ 유영상 투자전략연구소장은 “공급량 감소와 부동자금 유입으로 상가 가격은 상승 가
능성이 크다”고 예상했다. 작년 하반기 이후 큰손들의 투자1순위 상품으로 떠오른 5층 안팎 중소
규모 빌딩은 공급이 부족해 올해도 강세가 지속될 전망이다.

또 경기 회복 가능성이 높아지면서 대형 오피스 빌딩의 거래가 활발해져 빈 사무실이 줄어들 것으
로 보인다. 신영에셋 김상태 상무는 “사옥 구입 등 수요는 늘어나겠지만, 신축 빌딩은 갈수록 감
소하고 있다”면서 “올해 사무실 임대료는 3~5%쯤 오를 것”이라고 전망했다.


▶올해 달라지는 주택제도

정부가 지난해 발표했던 각종 부동산 안정 대책이 올해 초부터 본격적으로 시행된다. 건설산업전
략연구소 김선덕 소장은 “각종 대책이 발효되면서 아파트 가격이나 시장에 나오는 주택 매물 수
가 크게 달라질 수 있다”며 “대책의 실시 시기와 내용을 숙지할 것”을 주문했다.

무주택자 우선배정비율 75%로 늘어

◆ 무주택자 우선공급 확대 =무주택자들을 위한 무주택 우선공급 조치가 확대 시행된다. 이에 따
라 ‘투기과열지구’ 내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택 우선 순위자 배정 비율이
50%에서 75%로 늘어난다.

‘투기과열지구’란 청약과열현상이 나타나는 지역에 대해 건교부가 지정한 지역을 말한다. 이 지
구 내에서는 아파트 분양권 전매가 제한되고, 1가구 2주택자에 대한 청약 1순위 자격도 제한된다.
현재 서울과 광역시 대부분이 대상으로 지정돼 있다.

1년미만 보유시 양도세 50%로 올려

◆ 양도세 강화 =단기 양도차익에 대한 양도세율도 대폭 상향 조정된다. 1년 미만 보유시 기존
36%에서 50%로, 1~2년 보유시 금액에 따라 9~36%에서 일괄 40%로, 2년 이상 보유시에는 9~36%의
세율을 적용받는다. 집을 팔 때 내야 하는 양도세 면제 요건도 강화된다.

작년까지는 서울, 과천, 분당 등 5개 신도시에 집을 갖고 있는 1가구 1주택자의 경우 지금까지 3
년을 보유하고 1년 이상 거주했으면 양도세를 내지 않아도 됐다. 하지만 올해부터는 3년 보유에 2
년 거주를 해야만 면제받는다.

재건축 분양권 매수인 다시 못팔아

◆ 재건축 조합원 지분 전매 제한과 주상복합 규제 =투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 재
건축 아파트 조합원 분양권 매매가 금지된다. 법 시행 전 조합인가를 받은 단지 조합원의 경우 한
차례 매도 가능하나 이를 사들인 매수인은 다시 양도를 못한다. 주상복합 아파트도 투기과열지구
에서 공급되는 20가구 이상 규모 물량에 대해서 분양권 전매가 제한된다.


10~20년 장기주택저당대출 받을수 있어

◆ 모기지론(장기주택저당대출) 도입 =3월부터 개인이 집을 마련하기 위해 한국주택금융공사를 통
해 10~20년짜리 장기주택저당대출을 받을 수 있다. 모기지론의 가장 큰 특징은 시중은행의 일반적
인 주택담보대출과 달리 확정금리가 적용된다는 것이다. 하지만 1인당 대출한도가 2억원이고, 월
소득 수준도 매월 갚아야 하는 원리금 합계액의 3배 이상이 되야 한다.

상가·오피스텔 등 60%이상 지어야 분양

◆상가·오피스텔 분양제도 개선 =이르면 7월부터 연면적 3000㎡(907.5평) 이상의 상가나 오피스
텔, 쇼핑센터, 펜션 등은 골조공사를 3분의2 이상 진행한 후 분양을 해야 한다. 또 분양회사는 부
도가 날 경우, 공사를 책임지고 수행할 연대보증회사도 확보해야 한다.

분양광고에는 반드시 건축허가 및 대지소유권 확보 여부 등을 명시해야 한다. 입주자도 공개추첨
방식으로 모집해야 하고 계약시에는 대지위치와 준공예정일, 분양면적, 분양대금 납부방법 등을
밝혀야 한다. 이 제도가 시행되면 그동안 분양사가 부도를 내면 피해보상이 막막했던 상가 계약자
들의 재산보호가 가능해진다.


▶집값 상승 꺾였지만 '틈새'는 있다

새해 부동산 재테크는 절제된 투자와 틈새시장 공략으로 요약된다. 2004년 부동산시장이 본격 침
체국면에 접어들 것으로 보여 호황 장세에 보였던 '묻지마 식 투자'로는 낭패를 볼 수밖에 없다.

주택은 가격 상승탄력이 좋은 새 집으로 갈아타는 재테크 등이 유효할 것으로 보이며 토지는 고속
철도나 택지지구 주변, 신행정수도 지역 등 개발재료가 명확한곳을 중심으로 투자를 물색하는 게
유리하다.

경기회복 기대감을 감안해상가나 오피스 투자도 적극 고려해 볼 수 있으나 철저하게 수익성을 분
석해야 할 것으로 보인다.


<주택 부문>

기존 주택이나 신규분양시장이 모두 침체양상에 접어들 것이나 차별적장세가 연출될 것으로 보인
다. 따라서 적극적인 투자보다 자산보전 등에비중을 두는 것이 좋다. 우선 새 집으로 갈아타는 전
략을 세워야 한다.

주택가격이 약세권에 머무는 시점은 추후 가격상승기를 사전에 대비하는투자 적기가 될 수 있기
때문이다. 새로 입주하는 특화된 신개념 아파트가 시장세를 주도, 이를 선택하는 것이 유효하다.

강남권은 입주물량이나 공급물량이 적은 반면 수요층은 탄탄해 여전히 유리하다. 저밀도 아파트
등의 분양을 노리는 것도 방법이다. 특히 강남권 신규입주 아파트는 정부의 투기규제에도 불구하
고 1급 유망주의 자리를 유지할 것이다.

수도권에서는 동탄 시범단지 등 독특한 가치테마가 있는 아파트를 선택하는 것이 절대 필요하다.
단독과 연립을 과감히 버리고 아파트로 전환하는 재테크도 필요하다. 올해 10월까지의 주택가격
상승률을 보면 아파트는 10.3%가 올랐으나 단독주택은 1.8%, 연립은 3.6%에 불과해 주택 투자는
아파트를 집중적으로 선택할 필요가 있음을 보여준다.

아파트에 대한 선호도가 날로 높아지는 반면 재건축기준 강화나 택지난 등으로 공급량은 갈수록
줄어들기 때문이다. 사고 파는 시기를 제대로 선택하는 것도 중요하다. 주택은 가급적 봄에 팔고
겨울에 사야 한다. 지난 98년 이후 주택 매매가격 변동률을 보면 봄철인 2~4월의 집값은 평균
2.57%가 올랐다. 이에 반해 가을 이사철인 9~11월의 상승률은 1.75%에 그쳤다.

지난해도 봄에는 2.1% 오른 반면 가을에는 0.5% 정도 상승에 불과했다.

또 월별로는 2, 3월과 8, 9월의 상승률이 가장 높아 매도 타이밍으로 나타난 반면 하락률은 11월
과 12월이 높아 가장 겨울철 중 이 시기를 택해주택을 매입하는 것이 저점매수 가능성이 높다.



▶[토지부문]고속철등 개발호재로 상승탄력

올해 토지시장은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 전반적인 상승세를보일 것이라는 게 전문가들
의 대체적인 전망이다. 한국건설산업연구원은 올해 땅값은 전반적으로 안정세를 유지하면서 지난
해보다는 높은 연 2~3% 정도 상승할 것으로 전망했다.

신도시로 개발되는 김포와 파주 광명 화성 등은 개발 단계별로 꾸준히관심을 모을 전망이다. 최근
건설교통부가 향후 제2기 수도권 신도시 정책수립에 참고하기 위해 실시한 전문가 설문조사 결과,
신도시 입지로 파주-고양-김포가 가장 적합한 곳으로 꼽혔다는 것도 참고할 만하다.

행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산신도시 일대와 충북 청원군오송·오창지구, 충남 공주
시 장기면과 연기군 일대 역시 여전히 서울 등 외지 투자자들의 발길을 모을 것으로 전망된다.

광명 천안과 아산 등 올 4월 개통예정인 경부고속철도 역세권 주변 토지도 상승 여력이 충분한 것
으로 보인다. 천안지역은 고속철 개통시 서울 출퇴근이 가능한 데다 현재 병점역까지 운행 중인
수도권 전철도 연결될 예정이다. 광명역 일대도 고속철 개통 재료에다 최근 60만평이 택지개발예
정지구로 지정되면서 개발 기대심리가 한껏 고조되고 있다.

이와 함께 경기 의왕 하남시 등 20개 시·군의 약 1150만평이 넘는 그린벨트 해제 예정지 등도 유
망 토지로 꼽힌다. 그린벨트 내 20가구 이상300가구 미만의 중규모 집단취락지구는 올해부터 본격
적으로 그린벨트에서 해제된다.

올 초 농지법이 개정돼 농민이 아니더라도 300평 미만의 농지를 소유할수 있게 됨에 따라 저평가
된 농지가격이 올라가고 거래도 확대될 것으로전망된다.


▶[펜션 부문]틈새시장 부상…수익률 8~15%

정부의 잇단 부동산종합안정대책에도 불구하고 비교적 규제가 덜한 콘도, 펜션 등 레저 부동산이
틈새상품으로 부상하고 있다. 전문가들은 초저금리시대에다 주5일근무제의 수혜를 입을 것으로 예
상되는 펜션 등 주말형 상품을 2004년 유망 투자상품으로 꼽고 있다.

펜션업계는 연 8~15% 정도의 수익률을 제시하는 게 일반적이며, 20~25%를 보장한다는 업체도 있
다. 연간 20~30일을 투자자가 활용하고도 이 같은 고수익을 낸다는 게 업계 측 얘기다.

최근에는 콘도를 풀구좌로 분양해 확정수익을 보장하는 상품이 등장했다. D사는 평창에서 콘도
440실을 분양하며 연간 70일을 투자자가 이용하고 연 3.2%의 수익을 20년간 확정, 보장해 준다는
조건을 내걸었다 하지만 전문가들은 레저 부동산에 대한 투자는 신중해야 한다고 지적한다. 업계
가 마케팅 전략으로 제시하는 수익률에 '거품'이 끼어 있기 때문이다.

펜션정보업체인 휴펜션이 펜션을 이용한 경험이 있는 성인 남녀 500여명을 대상으로 설문조사를
실시한 결과, 형태는 서구형 정통 목조를 가장 선호하고 이어 통나무, 황토방 등 토속 펜션 순으
로 나타났다. 또 가장 선호하는 테마는 레포츠로 집계됐다.

강원도농업기술원은 펜션에 대한 투자수익률을 분석했다. 이에 따르면건축비, 가구 구입 및 인테
리어 비용 등을 포함해 총 2억원의 자금을 들여 방 5실과 부속 건물 2개 등을 갖추고 객실요금을
개당 평일 8만원, 주말 10만원, 성수기 12만~15만원을 받을 경우 1실 기준 연간 이용일수가 최소
한 134일은 넘어야 투자비를 회수할 수 있는 것으로 분석됐다.

따라서 펜션 등은 연간 가동률이 수익성을 가늠하는 결정적인 요인이 돼 이에 대한 면밀한 분석이
필요하다.


▶後분양제 도입 변수 일단 관망을

선시공 후분양제 도입 등 정부안이 확정되는 올해 상반기부터는 상가 공급물량이 대폭 감소될 것
으로 보인다. 물량은 줄어드는 데 비해 유동자금은 상가로 몰릴 가능성이 제기됨에 따라 가격 폭
등이 일어날 수도 있다. 이에 따라 투자자들의 제도 변화에 따른 상가시장을 읽는 세심한주의가
요구된다.

대형 쇼핑몰은 높은 토지매입 비용과 건축 비용의 영향으로 가장 큰 타격이 예상된다. 특히 쇼핑
몰 사업자는 건축비용을 건축 인허가도 받지 않은 상태에서 분양을 통해 조달해 왔다. 선시공 후
분양제도가 실시되면쇼핑몰 공급 물량은 예년의 3분의 1에도 미치지 못할 것이라는 전망이 지배적
이다.

근린상가도 정부 시행안에 해당하는 상가가 많은 만큼 공급 물량이 대폭 감소될 전망이다. 근린상
가는 개인이나 중소규모의 시행사와 건설사가 정부의 택지개발계획에 따라 늘어난 상업용지를 매
입해 건물을 설립, 분양해 왔다.

주상복합건물 역시 선시공 후분양 제도에 해당되는 데다 지난해 10·29대책으로 올해 공급물량에
변수가 많다. 상가 공실률이 높게 나타나는사례가 많았던 만큼 투자자로부터 인기가 높지 않지만
주상복합상가 내상가 공급 의무 비율상 공급물량은 꾸준할 것으로 예상된다.

반면 단지 내 상가는 아파트에 딸려 있는 부속물로 입주 직전 분양하므로 올해 큰 변수는 없을 것
으로 보인다.

상가114 유영상 소장은 "선시공 후분양 요건만 갖춘다면 올해 상가는분양률은 높아지고 분양 기간
은 짧아진다"면서 "투자자 입장에서는 과잉 공급에 대한 우려와 분양 상가가 도산될 위험성이 줄
어든 만큼 투자자가 몰려들 것으로 보인다"고 말했다.


▶[오피스텔부문]공급과잉으로 섣부른 투자 금물

오피스텔은 지속된 공급과잉으로 물량이 적체되면서 임대수익과 매매가격이 모두 약세를 보일 것
으로 전망되고 있다. 특히 일산 등 최근 2년 사이에 입주물량이 폭주한 지역은 투자자들의 절대적
인 주의가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

전문가들은 전반적인 물량폭주 속에서도 오피스빌딩이 밀집해 있는 테헤란로나 종로 여의도 등에
들어서는 오피스텔에 관심을 가질 것을 조언한다. 외환위기 이후 오피스빌딩의 공급이 거의 없다
보니 이 지역에서는 오피스빌딩의 대용으로 여전히 오피스텔에 대한 관심이 높다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "주거용 오피스텔에 대한 여러가지 규제책등이 고려되고 있어 시장 자
체가 불확실하지만 사무실이 밀집한 곳은 그나마 오피스텔이 대체상품으로 강점을 가질 수 있는
지역"이라고 설명했다.

오피스시장도 거래는 활성화하겠지만 임대료 약세와 세제 개편 등 여러가지 암초에 직면할 가능성
이 큰 것으로 예상된다. 외국 자본의 회수시기 도래, 국내 연기금의 구매력 확대, 리츠 활성화 및
자산운용업법상 부동산 펀드의 출현 등으로 내년 오피스빌딩 거래가 더 활발해질 것으로전망되고
있다. 특히 올해는 대기업 사옥의 리모델링이 마무리되면서 속속 입주를 시작해 임차했던 빌딩의
공실률이 증가할 것으로 예상된다.

이에 따라 연초 재계약 시기에 대부분 임대료를 인상하지만 임대료 상승폭은 둔화될 것으로 보고
있다.

이런 상황에서 전문가들은 강남권에 신규 공급되는 섹션오피스에 대해관심을 가질 만하다고 조언
한다. 강남권은 현재 한신인터밸리, 금강타워등 섹션오피스 물량이 쏟아진다.


▶아파트·분양권

부동산 기상도 "투자 찬바람 … 연말께 가야 그칠 듯"

올해 부동산 시장은 호재보다 악재가 많아 전체적으로 약보합세를 나타낼 것으로 점쳐진다. 정부
가 지난해 10월 29일 발표한 주택안정책 가운데 주택거래 신고제 등 상당수 대책이 1~3월 시행돼
주택시장은 당분간 침체의 늪에서 헤어나지 못할 것 같다.

게다가 올해는 지난 2~3년간 분양한 아파트.주상복합.오피스텔이 대거 입주하기 때문에 일시적인
공급 초과 현상이 일어날 수 있다. 내수경기 회복에 따른 금리인상 가능성도 투자 수요를 억누르
는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

3월 도입될 장기 주택대출 상품인 모기지론은 주택 수요 기반을 넓힌다는 점에서 호재가 될 수 있
으나 침체가 계속될 경우 단기 효과는 미미할 것 같다. 4월 실시될 총선도 정부가 서민층 표밭을
의식, 투기억제책을 지속할 가능성이 커 역대 총선 때와 달리 악재가 될 것으로 보는 전문가가 많
다. 반면 토지시장은 주5일 근무제 본격 실시에다 펜션.전원주택 수요, 고속철도 개통 등의 재료
와 맞물려 다소 활기를 띨 것으로 보인다.

올해 아파트 시장은 대세상승 국면이 끝난 뒤 나타나는 전형적인 조정장세가 될 것으로 보인다.
정부의 투기억제책이 아파트 시장을 타깃으로 하고 있다는 점을 들어 조정이 대체로 연말까지 이
어질 것으로 전문가들은 내다본다. 가수요로 단기 급등한 재건축 아파트.주상복합아파트는 일반
아파트보다 낙폭이 클 전망이다.

중앙일보조인스랜드와 부동산 114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 29만4백여가구로
지난해(26만6천98가구)보다 9.1% 증가할 것으로 추산됐다. 서울은 5만2천8백60여가구로 지난해보
다 29.4% 줄지만 경기도(28.5%).인천(54.7%) 등 수도권에선 크게 늘어난다. 주상복합아파트 입주
예정 물량도 지난해보다 39.6% 늘어난 1만5천5백여가구에 이른다.

지오시앤디 곽창석 사장은 "서울지역 아파트 입주물량은 감소하지만 투자수요가 더 크게 줄어 수
급불안에 따른 가격 상승 요인은 크지 않다"고 내다봤다.

메리츠증권 부동산금융팀 안홍빈 차장은 "올 한해 1가구 3주택자의 양도세 중과조치 유예기간에
처분하려는 다주택자가 많아 매물이 늘 수 있다"고 말했다.

지난 2~3년간 집값 상승을 이끌어온 재건축 아파트는 1월부터 투기과열지구에서 조합설립인가를
받는 단지의 경우 전매가 금지돼 투자 수요가 크게 줄 것으로 보인다. 입주를 앞둔 아파트 분양권
의 경우 실수요 중심으로 매수세가 형성될 수 있으나 값이 오를 가능성은 작다. 고양시 김철헌 공
인중개사는 "분양권 시세는 기존 아파트값에 맞춰 형성되게 마련"이라며 "기존 아파트값이 빠지면
동반하락할 것"이라고 내다봤다.

지난해 단기 전매차익을 노린 가수요가 대거 몰렸던 주상복합아파트 투자 열기는 시들해질 것으로
보인다.

3월부터 투기과열지구에서 20가구 이상 분양권은 입주 때까지 전매가 금지되기 때문이다. 전매가
가능한 기존 주상복합 아파트도 입지가 뛰어난 대규모 주상복합을 제외하곤 거래 부진 속에 가격
하락이 불가피하다는 분석이다.

건설산업전략연구소는 아파트 거래량.가격 변동 관계를 6개 국면으로 나눠 호.불황 여부를 진단하
는 벌집모형이론을 통해 상반기까지 4국면(거래량 감소 속 가격 하락)이 지속될 것으로 내다봤다.

하반기부터는 5국면(거래량 증가 속 가격 하락)으로 이어진 뒤 연말이나 내년에 가서야 반등이 시
작될 수 있다고 분석했다. 레피드코리아 권대중 사장은 "내집 마련 수요자는 5~6월께 급매물을 노
리되 투자자들은 연말 이후로 미루는 게 좋다"고 조언했다.


▶청약 전략은 이렇게

무주택자 기회 늘어 … 일반순위 큰 평형 노릴만

지난해 10월 29일 강도 높은 부동산 안정대책이 발표된 이후 실수요자들의 청약 환경은 확실히 나
아졌다. 무주택 우선 물량이 75%로 확대되고 분양권 전매금지조치도 확대 시행되면서 주택시장에
서 투자 수요가 급격히 줄어들고 있기 때문이다.

우선 자신의 자금 사정과 청약통장 종류, 예치금, 청약순위와 목적에 맞는 전략을 세워야 한다.
무주택자(만 35세 이상이며 5년 이상 무주택 세대주)는 투기과열지구의 무주택 우선공급제도를 적
극 활용해야 한다.

전용면적 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급 비율이 75%로 높아지기 때문에 판교신도시, 화성
동탄, 서울 뉴타운 및 5개 저밀도지구 등 유망 택지지구나 재건축 일반분양을 노리는 게 바람직하
다.

특히 20만평 이상 대규모 택지지구에서는 지역우선물량(30%) 중 전용 27.5평 이하에 대해 해당지
역 무주택 세대주에게 75%를 우선 공급하게 되고, 거기서 떨어져도 일반1순위로 다시 청약할 수
있어 당첨확률이 크게 높아진 셈이다.

전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 1순위자라도 무주택 세대주가 아닌 일반 1순위자는 예금
액을 올려 큰 평형을 노려볼 만하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "무주택 우선공급 물량이 확
대되면 당첨확률이 낮아지기 때문에 서울을 기준으로 1천만~1천5백만원짜리 청약예금으로 바꾸는
것이 당첨기회를 높이는 방법"이라고 말했다. 자금사정이 좋지 못할 때는 6백만원짜리로 전환하는
것도 현명하다.

장기 청약저축통장 가입자도 넓어진 청약기회를 이용하는 것이 좋다. 주공이나 시영이 공급하는
국민임대의 경우 분양전환되지 않는 주택이라면 당첨된 후 공공분양아파트에 한번 더 청약할 수
있는 데다 1년에 한번만 중도금을 불입하면 되고 무주택 서민을 위한 국민주택기금을 지원받는 사
업장이 많아 대출조건도 유리하다.


▶토지·펜션

택지지구 주변 "관심 끄네"

올해 가장 눈여겨 볼 부동산 상품으로 토지를 꼽는 전문가가 많다. 아파트와 주상복합아파트.오피
스텔 등에 규제가 심해 이쪽이 반사이익을 얻을 것이라는 전망이다. 올해 토지시장 자체의 호재도
많다. 서울 세곡동 등 3백가구 이상 집단취락지가 그린벨트에서 해제되고, 판교신도시를 시작으로
파주.김포 등 대규모 택지개발지구의 보상이 시작된다.

이 경우 보상지역에서 풀린 돈이 주변 땅으로 몰릴 가능성이 크다. JMK플래닝 진명기 대표는 "판
교 보상이 본격화하면 용인.이천.양평까지 땅값이 오를 수 있다"고 말했다.

지난해 12월 29일 신행정수도법이 국회를 통과함에 따라 충청권 토지에 대한 관심도 더 커졌다.
이전 후보지로 거론되는 충북 오송, 공주 장기.연기지구, 천안.아산신도시 등지는 지난해에 이어
올해도 투자자의 발길이 이어질 것 같다.

펜션.전원주택은 올해 주5일 근무제의 원년을 맞아 수요가 늘 것으로 예상된다. 렛츠고펜션월드
박민재 팀장은 "휴가 때나 주말엔 본인이 사용하고, 나머지 기간은 숙박시설로 임대를 놓는 수익
형 별장 펜션이 인기를 끌 전망"이라고 말했다.


▶오피스텔·상가

물량 쏟아져 공급 과잉될라

대표적 임대수익형 상품인 오피스텔과 상가의 올해 전망은 밝지 않다. 공급과잉 우려가 높은 데다
경기불황이 계속될 경우 임대 수요가 불투명해서다. 오피스텔은 사상 최대 규모의 신규 입주물량
이 예정돼 있다. 게다가 임대 수요가 부족해 월세 수익률이 떨어지고 분양권 이하 매물이 더욱 쌓
이게 될 것 같다.

주거용 오피스텔의 건립 규제로 업무용이나 업무용 오피스텔과 비슷한 용도의 소규모 오피스텔이
그나마 투자용으로 관심을 끌 전망이다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "공급과잉으로 주거용 투자는
한계에 달했다"며 "불황에 소규모 창업이 활발할 수 있고 그간 소규모 업무용 시설 공급이 뜸해
사업용 수요는 많을 것"이라고 말했다.

상가에는 후분양제의 먹구름이 드리워져 있다. 오는 7월부터 총바닥면적 3천㎡(약 9백10평) 이상
의 건물은 골조공사를 3분의2 이상 마친 뒤 분양해야 한다. 자금확보 어려움 등으로 공급량은 줄
어들 수밖에 없다. 특히 테마상가 등 쇼핑몰의 타격이 클 전망이다.]

▽부동산 상품별 전망과 투자 전략 1→전망 2→체크포인트
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(아파트)
1. -주택거래 신고제 등 악재많아 -재건축 추가 하락, 일반 약보합세
2. -실수요자 5~6월 급매물 노릴만 -세금 중과로 단기 차익 겨냥 투자 위험
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(주상복합)
1. -전매제한으로 투자수요 줄 듯 -소규모 단지 가격 하락 예상
2. -허가 받아 전매 가능한 단지 노려볼 만 -가수요 높지 않아 수익률 낮게 잡아야
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(분양권)
1. -입주 임박 분양권도 기존 아파트값 빠지면 동반 하락
2. -신수요자 입주 임박 분양권 노려볼만
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(오피스텔)
1. -올해 입주 물량 사상 최대 -주거용 규제와 후분양으로 공급 감소
2. -실수요자 입주 임박 분양권 노려볼 만
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(상가)
1. -후분양으로 테마상가 공급 줄 듯 -경기불황으로 임대수익률 불확실
2. -상가의 공급 없는곳 수익 올라갈 수도 -아파트 단지 내 상가 비교적 안정적
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(토지)
1. -주택시장 규제로 반사이익 기대 -신행정수도법 국회통과 등 호재 많아
2. -신행정수도 이전 예정지 관심 다만 값비싼 곳 투자수익 따져야
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(펜션·전원주택)
1. -주5일 근무 본격화로 수요 증가 -단지펜션 늘고 별장 펜션 인기
2. -차로 1~2시간 이내 수도권 부지 선택 -업체 안정성과 체계적 운영 계획 확인
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[숙이]

mama님~~ 좋은 정보 올려주심에 거듭 감사드립니다. 정말 열심히 공부하시는군요. ^^*

[조은생각]

모기지 모가지 올해엔 확실히 모가지를 칠것같습니다...ㅋㅋㅋ 모가지칠공부를 확실히 해야할건데...마마온니 뒤만 따라당기면 될것같습니다~따르리~따르리~!

[girl2928]

좋은 정보 올려주신 mama님 정말 잘 읽어 봤습니다 감사합니다 앞으로도 부탁 드릴께요.^^