건물 소유자 변경과 건물 수선 유익비 청구

[부엉이]

건물 소유자 변경과 건물 수선 유익비 청구

세입자가 살고 있는 집이 낡았을 경우에는 여러 가지 수리해야 할 곳이 생기게 된다. 집수리는 원칙적으로 임대인이 해주어야 할 의무가 있지만 임대인이 형편이 어려울 경우에는 살고 있는 세입자가 자기 비용으로 수리를 하는 경우도 있다.
 
예컨대 싱크대나 새시 같은 것이 너무 낡아서 새 것으로 교체하지 않고서는 도저히 살 수가 없게 되었을 때 세입자가 비용을 들여 교체를 하는 경우를 예로 들 수 있다.

세입자가 이렇게 수리에 지출한 비용은 유익비라고 해서 나중에 임대차관계가 종료하고 세입자가 나갈 때는 임대인이 그 비용을 돌려주어야 한다. 하지만 중요한 것은 세입자가 지출한 비용 전액을 다 돌려주는 것이 아니라 수리한 시설의 가액 증가가 현존하고 있을 때 그 증가액만큼 돌려주도록 되어있다.

문제는 세입자가 임차기간동안 살고 있는 사이에 건물이 매매가 되어서 소유자가 바뀌었을 때 세입자가 지출한 유익비를 새로운 소유자에게 청구할 수 있느냐는 것이다.
 
세입자를 보호하는 차원에서는 새로운 소유자에게도 유익비 반환의무를 부담시키는 것이 옳겠지만 우리 판례의 입장은 그렇지 않다. 그 이유는 세입자가 유익비를 지출할 당시에는 세입자가 종전 임대인과 계약관계를 체결하고 있었기 때문에 유익비 반환청구도 종전 임대인에 대해서만 청구할 수 있을 뿐 세입자와 아무런 계약관계가 없는 새로운 소유자에게는 청구할 수 없기 때문이다.
 
그렇다면 세입자는 유익비반환청구권을 근거로 건물에 대한 유치권 행사를 할 수 있지 않느냐는 생각을 할 수도 있으나 통상 인쇄된 양식을 사용하는 임대차계약서에는 세입자가 나갈 때 원상회복을 하고 나가도록 되어있어서 이것을 유익비반환청구권의 포기로 해석하는 경우가 대부분이다.
 
따라서 이러한 계약서를 사용했다면 유치권을 행사하는 것도 사실상 어렵다. 그래서 세입자가 먼저 비용을 지출하여 건물을 수리하는 것은 이런 문제점 때문에 가급적 하지 않는 것이 좋겠다.

<인터넷뉴스 신문고-이강문 영남보도본부장-2008-08-29>

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