스크랩 부동산개발 사업성 검토를 위한 수지계획

[question]

부동산개발 사업성 검토를 위한 수지계획

1. 분양수입 계획

분양수입계획에 있어 분양단가 설정은 실적자료를 적용하거나, 인근 유사사례의 분양가(매매가)를 적용하거나 분양가정보를 전문으로 하는 웹사이트를 활용하거나, 표준 건축비와 대지비를 적용한 분양가 직접산정 등 다양한 방법을 적용할 수 있습니다.

분양가의 결정에는 다음과 같은 정보지원이 필요합니다.
1) 부동산 경기의 흐름에 따른 분양가 변동요인에 의한 수익성 예측
2) 주가지수와 제조업 가동율지수, 수주액, 경상수지, 건축허가, 실업률, 경제 동향 등 수년간의 자료와 경제지표
3) 편의 시설, 교통, 환경, 해당지역 인구 및 가구현황, 이동인구, 입지 여건 등의 분석자료
4) 동 사업 관련 현황자료를 통한 지역에 맞는 마케팅 전략
이러한 분양가 산정은 실제 사업결과를 토대로 축적한 노하우와 데이터베이스의 양이 많을수록 정확하게 예측될 수 있을 것입니다.

대안별 시뮬레이션 방법인 투자원가를 기준으로 한 비용접근법으로 분양가를 결정할 수도 있습니다. 대안별로 최저가, 최고가 또는 다른 분양가를 적용하여 이에 대한 시뮬레이션을 만들고 분양성과 수익성 등을 비교평가 하는 것입니다.

분양사업 수익성 분석에 영향을 주는 가장 큰 요인은 분양률, 금융비용, 토지비용, 공사비 등을 들 수 있습니다. 그중에서도 특히 분양가는 수익성에 지대한 영향을 미치게 됩니다.
분양계획은 초기 분양률에 중점을 두어 광고 전략, 수요자 확보 자료, 분양시기, 분양 방법 등을 고려하여 신중하게 설정하도록 합니다.

분양계획에 따라 자금흐름과 금융비용의 변화가 이루어지므로, 필요시 분양계획의 변화에 따른 수익성 변동과 금융비용, 자금의 흐름이 어떻게 변하는지의 민감도 분석이 필요합니다. 예를 들어, 분양계획을 사업시작과 동시에 조기에 계획한다면, 그만큼 투자비와 금융비용은 감소하게 될 것입니다. 이처럼 분양 계획에 따라 수익성의 변화는 크게 나타날 수 있습니다. 

2. 지출 계획

지출 계획에서는 프로젝트와 관련한 모든 지출 항목과 지급 시점을 설정하게 되는데, 이들 요소들은 지급 시점에 따라 금융비용과 연계되어 자금흐름에 반영되므로 사업성 분석 과정의 중요한 작업입니다.
지출 항목은 토지 관련 비용, 직접 공사비, 간접 공사비, 제세공과금으로 나눌 수 있습니다

2-1. 토지 관련비용

일반적으로 토지 매입비와 제세공과금(토지관련제세)으로 구분합니다.
토지 관련 비용 항목들을 열거하면 다음과 같습니다.
토지 매입비, 감정평가수수료, 법무사수수료, 중개수수료, 취득세, 등록세, 농어촌특별세 등

토지 관련 비용 설정은 실제로 거래 금액이 수익성 분석에서 참조되나, 필요시 공시 지가 등을 거래,감정 단가 설정시 참조할 수 있습니다.

2-2. 직접 공사비

직접 공사비 설정시 우선 고려하여야 할 사항은 단가가 아니라 입주자의 수준 및 서비스, 위치 등에 따른 조사와 그에 따른 분양가 목표 설정이 중요합니다. 이를 근거로 하여 원가 계산을 통한 단가 산정을 하게 됩니다.

사업성 검토를 위한 공사비는 실제로 집행된 실적자료를 활용하는 것이 가장 정확하므로 실적자료에 대한 수집, 분석한 데이터베이스를 구축해놓는 것이 중요합니다.
일반적인 표준 건축비 등을 적용하고자 할 때에는 시공실적자료를 이용하거나, 도면을 가지고 직접 산출한 공사비를 적용할 수도 있습니다.

2-3. 간접 공사비

1. 사업 초기에 지출이 이루어지는 항목
설계비, 컨설팅 비용, 감정 평가비 등

2. 사업 기간 중에  지출이 이루어지는 항목
일반 관리비, 감리비 등

3. 사업 말기에  지출이 이루어지는 항목
예술장식품, 제세 공과금 등

프로젝트와 사업 유형에 따라 적용 항목의 선별 차이는 있으나 일반적으로 적용한 항목들을 살펴보면 다음과 같습니다.
설계비, 감리비, 지질조사비, 측량비, 인입공사비, 일반관리비, 분양보증수수료, 광고홍보비,교통영향평가비, M/H 건립비, M/H 부지임대료, M/H 운영비, M/H 화재보험료, 예술장식품비,입주관리비, 이주대책비, 철거비 등

구분 지출항목 중에서 가장 많은 사항이 간접 공사비에 해당합니다. 각각의 항목들은 분양 수입 계획에서 언급한 바와 같이 대금을 지급하는 시점에 따라 전체의 현금 흐름과 수익성에 영향을 미치게 됩니다.

2-4. 제세공과금

제세공과금 항목의 적용 항목에 대한 사례를 보면 다음과 같습니다.
보존등기비, 종합토지세, 전용 부담금, 학교용지부담금, 교통시설부담금, 개발부담금, 면허세 농어촌특별세 등

제세공과금은 세금항목을 사전에 설정하여 예측할 수 있도록 하며, 사업 후 실제로 집행된 세금항목별 세액을 정리하여 다음 사업에 참조할 수 있도록 완벽한 자료로 남겨야 합니다.
세금 사항은 세법이 수시로 바뀌므로 전문가의 조언을 필요로 할 수도 있습니다.

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