<P>반갑습니다.</P>
<P>올려주신 질문에 대해 간단하게 답변 드리겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>[질문1]</P>
<P>1.상가입대차에서 임대인의 사정으로 상임법상 최소 임대차 기간인 1년 미만으로 계약하되 주위보다 현저히 낮은 환산보증금으로</P>
<P> 계약을 한다면 효력이 있을까요? </P>
<P> 할 수 있다면 특약내용의 문구의 예를 하나 들어주시기 바라구요</P>
<P> 만일 1년 미만으로 할 수 있어서 1년 미만으로 계약 후 만기 도래 전에 임차인이 계약갱신요구를 하면 임대인이 거부 할 수 </P>
<P> 있나요? 거부를 못하면 계약갱신시 주변시세를 감안해서 연9%를 초과하게 인상을 할 수 있을까요?</P>
<P> </P>
<P>[답변]</P>
<P>임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 1년 미만의 계약은 그 계약기간을 1년으로 규정하고 있습니다.</P>
<P>이는, 1년 미만의 계약시에 임차인은 1년 미만의 계약기간을 주장 할 수 있으나,</P>
<P>임대인은 1년 미만으로 정한 계약기간을 주장할 수 없다는 뜻입니다.</P>
<P>따라서 임대인의 사정에 의해 1년 미만의 기간으로 계약을 체결했다 하더라도</P>
<P>임차인이 1년을 주장하면 거절 할 수 없게 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>만약 1년 미만의 기간에 대해 특약으로 상호 약정이 되었더라도,</P>
<P>상가임대차보호법은 편면적 강행규정으로 적용되는 법으로,</P>
<P>임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.</P>
<P> </P>
<P>임차인이 계약갱신을 요구 할 경우, 임대인은 상임법이 정한 한도인 연9% 범위 내에서만 인상요구를 할 수 있으며,</P>
<P>이 또한 계약일로 부터 1년이 경과한 시점부터 인상요구가 가능하고,</P>
<P>이러한 인상요구에 대해 임차인이 거절하는 경우 임대인은 </P>
<P>당장 임대차계약을 해지할 수도 없으며, 소송절차를 통해 차임인상에 관한 판결문을 받아야 인상이 가능합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>[질문2]</P>
<P>2.상가 전대차에서 전차인이 전대인(임차인)을 대위한 대항력을 인정 받기위해서 전대인이 깆고있는 점유를 전차인에게 넘기고</P>
<P> 전대인명의 사업자증록을 전차인명의로 변경해야 하는 것으로 배웠는데요,</P>
<P> 질문은 전대인명의 사업자등록을 전차인명의로 변경하는 절차(방법)과 상호명을 계속유지 해야 하는지가 궁금하네요.</P>
<P> (전대인명의 사업자등록을 말소하고 전차인명의로 사업자 이름과 와 상호명을 모두 바꾼 새로운 사업자등록을 할 수 있는 </P>
<P> 것인지요? 혹은 전대인명의 사업자등록은 말소하지 않고 존대인의 사업자등록내용중 사업자이름만 변경하는 것인지요?)</P>
<P> </P>
<P>[답변]</P>
<P>전대차계약의 경우 임대인의 동의가 있어야 합니다만,</P>
<P>전차인이 전대인과 동일한 업종을 유지해야 하는 의무는 없습니다.</P>
<P>즉, 전차인이 전대인과 동일한 업종으로 들어오는 경우라면 사업자등록증상 명의자 정정신고를 하시면 되고,</P>
<P>전차인이 전대인과 전혀 다른 업종으로 들어오는 경우라면 전대인은 사업자등록을 말소하고,</P>
<P>전차인은 신규로 사업자등록을 내면 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>혹, 사업자등록 말소 및 신규등록 과정에서 임차인의 대항력 구성요건인 사업자등록이 잠시나마 소멸되어 </P>
<P>대항력 자체가 인정되지 않으면 어쩌나 궁금하신 것이라면 걱정 안하셔도 됩니다.</P>
<P>주택의 경우, 전대차에 있어서 전대인의 대항력이 유지되기 위한 조건으로 </P>
<P>전차인명의로 전입신고를 하도록 되어 있습니다.</P>
<P>이 경우도 전대인이 전출신고를 먼저 하고, 전차인이 전입신고를 해야 하는데,</P>
<P>잠깐이지만 대항력을 소실하는 시기가 발생합니다만,</P>
<P>전출일로 부터 7일 이내에 전입신고가 이루어지면 대항력은 유지되는 것으로 인정됩니다.</P>
<P>상가 전대차에 있어서 사업자등록 역시 마찬가지 입니다.</P>
<P>참고하시기 바랍니다.</P>
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우리 교수님이 피곤하셔서 잠깐 실수를 하신것이 있네요//질문2)의 답변글 위에서 세번째 줄 "전차인이 전대인과 동일한 업종으로 들어오는 경우라면 사업자등록증상 명의자 정정신고를 하시면 되고" 에서 개인사업자는 폐업을 하고 새로이 사업자등록을 신청해야 합니다. 법인이라면 주식양수도 방식으로도 경영권을 승계 받을 수 있고 대표이사 변경신고가 가능하지만 개인 사업자등록은 개 개인이 별개의 주체입니다. 더 궁굼하시면 국세청 전화상담이나 홈페이지에서 질의 하시기 바랍니다.//사업자등록신청과 영업허가, 등록, 신고증 상 기재사항 변경과는 절차나 효력이 동일치 아니합니다.
첫댓글 감사합니다...^*^
교슈님, 잘 알겠읍니다. 감사합니다.
우리 교수님이 피곤하셔서 잠깐 실수를 하신것이 있네요//질문2)의 답변글 위에서 세번째 줄 "전차인이 전대인과 동일한 업종으로 들어오는 경우라면 사업자등록증상 명의자 정정신고를 하시면 되고" 에서 개인사업자는 폐업을 하고 새로이 사업자등록을 신청해야 합니다. 법인이라면 주식양수도 방식으로도 경영권을 승계 받을 수 있고 대표이사 변경신고가 가능하지만 개인 사업자등록은 개 개인이 별개의 주체입니다. 더 궁굼하시면 국세청 전화상담이나 홈페이지에서 질의 하시기 바랍니다.//사업자등록신청과 영업허가, 등록, 신고증 상 기재사항 변경과는 절차나 효력이 동일치 아니합니다.
제가 착각을...^^
사업자등록의 정정신고는 업태와 상호, 면적 등의 변경이 있을 때 해당되고,
명의자가 변경되는 경우에는 당연 이전 명의자의 말소가 먼저 되야 하고,
이후 새로운 명의자가 신규로 등록절차를 밟아야 합니다.^^
정보감사합니다
차근차근알아가고있습니다.
감사합니다^^