계약갱신 청구권이 시장에 주는 의미 ~

[코스타]

2020년 8월 부터 계약갱신청구권(이하 계갱권)을 포함한 임대차 법이 진행 중에 있습니다.

그런데 법시행이 3년이상이 지난 지금에 이르기까지 그 계갱권이 시장에 주는 의미를 정확히 말하는 이가 드뭅니다

아니 없는것 같습니다

소위 전문가들이라는 사람들은 그저 계갱권에 대해 전세가격이 급등 할때는 계갱권 때문에 그렇게 된거라고 하고

심지어 급락을 할 때도 계갱권 때문에 그렇다고들 합니다.

아니 도대체 그런 말이 어디 있습니까?

언제는 하락의 원인이라 하고 언제는 상승의 원인 이라 하고...

이러니 급등과 급락을 하고 있는 계갱권 하에서의 시장을 이해 하지 못하고 혼란스러워 하는 것입니다

다들 바쁘시니 거두 절미 하고 

지금 우리나라 주택시장은 아주 이상한 제도하에 놓이게 되었습니다.

이 계갱권이 시장에 주는 의미는 바로 시장의 움직임을  대폭적으로 줄어들게 한다는데 있습니다

자연스럽게 임대인 과 임차인이 시장의 원리대로 미세조정 하면서 흘러 가게 되어 있는 시장을 

법이라는 것으로 인위적으로 시장을 억누르려 한다는 것입니다.

즉 .. 전세가격은 오를 때도 있고 내릴 때도 있는 것입니다. 그것이 시장 원리 입니다.

그런데 그 계갱권은 오를라 치면 계갱권을 행사 해서 머물게 하는 법입니다.

그렇게 머물게 하면 시장 속에서 뭔가 시장의 원리에 의해 톱니바퀴 처럼 물고 물리면서 연쇄적으로 일어나야 할 

거래가  전반적으로 멈추게 합니다

그렇게 작아진 시장은  상승이라는 변수를 더욱 증폭 하게 할것입니다.

그런데 이러한 현상은 하락의 시기에도 마찬가지 입니다.

시장원리에 의한 자연스런 상승이 아닌 왜곡된 급등은  수요가 공급 보다 적어서 하락 하는 수급장세 속에서

상승 과정 동안 2~3중의 가격 속에서  최하단의 가격으로만 거래가 되기에

실거래 상으로는 상단으로부터 최 하단 가격으로 급락 한 것처럼 보여 줍니다

이처럼 계갱권은 시장에서 시장을 멈추게 함으로서 거래량을 적게 하여 시장의 규모를 극단적으로 작게 합니다.

작아진 시장은 상방으로든 하방으로든 변화의 상황 속에서 가격변화의 폭을 크게 나타나게 합니다.

이러한 현상은 본 임대차 보호법을 시행 하는 이상은 지속 될 내용입니다.

혹자는 과거 1년에서 2년으로 임대차 기간을 임대차보호법으로 연장 했을 때 시간이 지남에 따라서

희석 되어져 간것을 보고 이 제도 도  시간이 지나면서 희석되어 안정적으로 자리 잡아 갈 것이니

좋은 제도 이고 자리 잡아 갈 것이니 초기의 부작용은 감수 해야 한다고 들 하는 이도 있습니다.

그러나 저의 생각은 이 제도가 시행 되는 한은 전세가격의 큰 기복은 반복적으로 나타 날 수밖에 없다고 생각 합니다.

그럼 이 임대차 3법은 이러한 문제점 속에서 폐지 내지는 어떻게 될까요?

아마도 폐지 되는 일은 절대 없을 것입니다.

이것이 작금의 현실입니다

지난 1년 반동안 전세시장의 하락의 환경 속에서 그 어느 때 보다 심한 전세가격 하락을 보였습니다.

그럼 앞으로는 어떨까요?

가격을 만드는 원리를 이해 하고 상승 쪽의 원인이 있는지 하락 쪽의 원인이 있는지는 보면 됩니다(참 쉽게 말하죠?)

전세시장은 매매시장에 비해서 훨씬 단순한 구조를 가지고 잇습니다.

미래수요나 원정 수요 같은 것이 없습니다.

그저 지금 당장의 시장의 수급구조로 움직입니다

전세 공급이 어디에서 나오고 전세수요는 무엇에 의해 증폭 되고 축소 되는지(수요)를 알면 

수급에 대한 답은 어느 정도 나온다고 봅니다.

계갱권은 그 자체가 상승이나 하락의 원인이 아니고 상승이나 하락의 진폭을 증폭 시키는 촉매제 입니다.

시점의 문제 일 뿐 이번엔 정말 거대한 태풍이 다가 오고 있습니다

[푸른하늘하늘]

열심히 누적시키겠습니다

[카리스마]

감사합니다

[자유자재]

그러게 말이에요. 계갱권이 없어지지 않을 것 같다는 생각이 들어요.
변동성은 그 만큼 커질 것 같구요.

제도 도입 당시에 이게 정말 유지될 것인가? 이런 생각이 들었는데...
급등기에 규제가 폭락할 때도 그대로 이고... 아마도 계속 유지 될 듯 한데요.

정부가 의도한 대로 시장이 끌려오는 지금 상황이 정부가 바라는 시장이 아닐까? 요런 생각도 듭니다.
정부에서 돈을 넣으면 반응하고 자금 막으면 또 그대로 반응하고 말이죠