매처럼

① 집값, 완만한 상승세 예상   많은 전문가들은 내년 집값이 상승세를 탈 것으로 내다본다. 새 정부 출범 이후 각종 부동산 규제가 완화될 가능성이 큰 만큼 주택시장도 이를 반영할 것이라는 설명이다. 서울 강남권 등 일부 지역에선 벌써 규제 완화 기대감에 호가가 오르는 등 훈풍이 불고 있다. 하지만 상승 폭은 크지 않을 것 같다. 새 정부의 정책 변화가 시장에 직접 영향을 미치기 위해선 법률 개정 등으로 다소 시간이 필요한 데다 집값 불안을 야기할 정도의 급격한 규제 완화는 없을 것으로 예상되기 때문이다. 또 금리 상승 등이 가격 상승에 악재로 버티고 있는 데다 분양가 상한제 확대 시행으로 집값 하락 기대감에 매수 심리도 크게 위축된 것이라는 분석도 적지 않다. 이처럼 내년 집값 전망에 대해서는 마침표가 아닌 물음표를 붙여야 할 것 같다. 전망이 정확하게 들어맞기가 쉽지 않기 때문이다. 한국건설산업연구원 등 부동산 관련 전문기관들이 내놓은 내년 집값 전망도 엇갈리고 있다. 국민은행과 건설산업연구원은 각각 3.5~5%와 1.5~2%의 집값 상승을 점치는 반면 주택산업연구원은 0.4~2.4% 가량 하락할 것으로 내다봤다. 내년 집값 향방과 그 근거 등을 보고서 형태로 정리했다. 내년 아파트값 어떻게 될까 ◇ 상승 전망 우세 -시장친화적 성향의 이명박정부 출범으로 규제 완화 기대감 작용. <DIV> -이명박 정부의 부동산정책 기조는 ‘세제 완화·도심의 공급 확대→거래 활성화→부동산 안정세 유지’라는 선순환구조를 만들겠다는 것 ▶집값 상승 요인 ① 차기 정부, 친시장적인 부동산 정책 내놓을 듯 -부동산 정책 기조가 대체로 친(親)시장적인 방향으로 선회할 것으로 예상 -노무현 정부의 ‘수요억제 정책’보다는 새 정부에서는 ‘공급 확대’에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망 -전반적인 규제 완화 움직임에 따라 거래량 증가 등 부동산시장 다소 회복될 것으로 보임</DIV> <DIV> -단, 실제 규제완화를 위한 입법 과정까지는 적지 않은 진통 예상 ② 대출 규제 완화 예상 -주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 탄력 조정할 것으로 예상 -주택 매입 자금 부담으로 움츠렸던 매수세 살아나면서 거래 증가 예상</DIV> <DIV> -하지만 아파트 매매시장이 다시 과열될 경우 ‘원위치’될 가능성도 배제 못해 ③ 세금 규제 ‘미세 조정’될 듯 -노무현 정부의 조세 위주의 부동산 정책 수정될 것으로 예상 -취득·등록세 통합 전망…시행에 큰 무리 없을 듯 -부동산 구입자들의 부담 줄면서 얼어붙은 거래 살아날 듯 -하지만 거래 활성화로 이어질 지는 미지수. 전반적인 부동산시장 상황과 연관 속에서 거래 활성화 여부 결정날 듯 -1가구1주택 장기 보유자에 대해서만 양도소득세와 종합부동산세 감면 선별 적용 예상 ◇ 상승하되 그 폭은 크지 않을 전망 ▶ 집값 상승 한계 요인들</DIV> <DIV> -부동산시장 환경 변화에도 불구하고 집값 상승을 견인하는 데 한계로 작용할 요인들도 적지 않아 ①급격한 규제 완화 힘들 듯 -새 정부 출범 이후 4월 국회의원 선거가 정치적으로 주요 변수 -따라서 부동산시장이 급랭하지 않는 한 집권 초기인 2008년 상반기 내 획기적인 규제 완화는 힘들 것으로 전망 -‘투기억제를 통한 가격안정’이라는 참여정부의 정책기조가 지속될 것이라는 분석 우세 ②대출 규제 완화와 그 한계 -LTV와 DTI 등 대출 규제를 완화하더라도 공급 확대로 수급 불안이 해소되면 장기적으로 집값은 하향안정세를 보일 가능성 커, 따라서 집값 상승을 기대하기는 힘들 것이라는 지적도 많아 -강남권 재건축단지를 비롯해 서울·수도권 아파트값이 워낙 많이 오른 상태여서 대출 규제 완화에도 웬만한 자금력 보유하지 않고서는 매입하는 데 상당한 부담으로 작용할 듯 -이는 결국 인기지역 중대형 아파트 매수세 확산을 억제하는 결과로 이어질 듯 ③금리 인상과 주식시장 활황 -은행의 예금 및 대출 금리 상승과 주식펀드 등 대체상품 등장으로 부동산으로의 자금 쏠림 현상은 나타나지 않을 것으로 예상 -부동산 관련 규제가 풀린다고 해도 계속 오름세를 보이고 있는 금리 때문에 강남권 등 고가 주택 수요가 되살아나기 는 쉽지 않을 듯 ④새 정부에서도 다주택자에 대한 세금 완화는 어려울 듯 -1가구 1주택자에 대한 양도세·종부세 감면은 예상할 수 있으나 다주택자에 대한 규제는 어려울 듯 즉 시장에서 기대하는 1가구 2주택자와 3주택자에 대한 세금 규제 완화는 없을 것이라는 전망 우세 -다주택자들에 대한 세금 인하가 없을 경우 부동산 관련 세금 완화 정책이 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없어 ⑤분양가 상한제 확대 시행 본격화 -2008년부터 민간 택지의 분양가 상한제 실제 시행 -분양가상한제의 본격 확대 시행으로 주택 수요자들의 집값 하락에 대한 기대감 광범위하게 형성될 듯, 수요자들이 관망세를 취하면서 집값도 안정세를 보일 수도 있음 집값 완만한 상승세 보일 듯 -결론적으로 전반적으로 아파트 매매시장 분위기는 부동산 정책 변화 기대감으로 활기를 띨 것으로 예상 -거래세 인하될 경우 거래도 다소 늘어날 듯. 시장 살아날 경우 급매물 소화 속도가 예전 보다 빨라지면서 거래도 다소 활기 띨 듯 -다만 정부 정책 변화는 투기를 조장하지 않는 범위 내에서 이뤄질 것으로 보임 -내년 집값은 새 정부의 부동산 정책 변화 가능성과 규제 완화 기대감에 상승세를 보이겠지만 가격 상승을 억제하는 요인들도 적지 않아 급격한 오름세는 없을 것으로 예상 재건축보다는 뉴타운 등 재개발시장 한층 탄력받을 듯 -내년 이후 재건축 용적률 상향 조정 등 각종 재건축 관련 규제가 조금씩 풀릴 경우 강남권 재건축 아파트값 오름폭 커질 가능성도 배제 못해 -재건축 규제완화 조치는 강남 집값을 자극해 전체 시장에 영향을 줄 우려가 큰 만큼 차기 정부도 재건축 관련 규제 완화에는 신중을 기할 것으로 예상 집권 초기 강남권 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 크지 않다는 것 -차기 정부는 도심의 공급 확대를 위해 강남권 등 주요 지역 재건축 규제 완화보다는 강북권 재개발 사업 활성화 정책 펼 것으로 전망 -뉴타운등 재개발사업은 한층 탄력을 받아 해당 지역 집값 상승에 일정 정도 영향을 끼칠 것으로 예상 강북권 등 집값 소외지역 상승세 지속 전망 -서울 강북권과 수도권 외곽지역의 중소형 아파트의 경우 내년에도 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 많아. -금리 인상 추세로 자금 마련에 상대적으로 부담 적은 이들 지역 소형 아파트에 매수세 형성 지속될 듯 -지방의 경우 투기과열지구나 투기지역 해제 등 규제 완화에도 불구하고 공급 과잉에다 수요 위축 등으로 당분간 시장이 살아나기 힘들 것이라는 전망 지배적. 내게 맞는 재테크 전략은? ▶양도세·종부세 감면 예상…1가구1주택자 세금 완화 때까지 좀더 기다리는 게 좋아</DIV> <DIV> -거주 목적의 장기보유 실소유자(1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 감면 예상되면서 1가구1주택자들의 재테크 전략도 수정하는 게 좋을 듯 -집을 팔려고 계획했지만 종부세 및 양도세 부담 등으로 미뤄온 서울 강남권 등의 1가구 1주택자들은 좀더 기다라는 게 좋아 -공시가격 ‘6억∼9억원대’의 주택을 가진 사람 중 매도계획이 있다면 제도가 바뀐 다음에 파는 방안을 고려해 볼 만 ▶강북권 3차 뉴타운 후보 탈락지역 주목하라 -서울 도심지역 재건축·재개발 대상지가 차기 정부에서 가장 유망한 부동산 상품으로 부상할 전망 -특히 강북의 3차 뉴타운 후보 탈락지역(용산구 청파동과 도봉구 창동, 강북구 미아1·2·8동, 성동구 성수1·3동, 구로구 구로동 등)을 주목 필요. 3차 뉴타운 탈락지 중 아직 저평가된 곳을 중심으로 매입 고려해 볼만 ▶ 규제 완화 기대감에 섣부리 투자에 나서는 것 금물 -규제완화가 예고되고 있지만 하루 아침에 풀리기는 어렵기 때문에 섣불리 투자에 나섰다간 자칫 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적 -부동산세제나 재건축 규제완화 등이 모두 당장 추진되긴 쉽지 않아. 따라서 내년 4월 총선 이후 부동산 계획이 하나 둘 구체화되는 상황을 봐가면서 신중하게 투자 전략을 짜는 게 바람직 전세시장은 서울 강남 약세, 강북 강세 예상 ▶서울 아파트 전세시장은 지역별로 가격 등락이 엇갈릴 전망 -서울 강남권은 입주 물량 많아 약세 예상. 반면 강북권은 재개발 사업에 따른 철거 주택 증가로 전셋값 상승 예상 -내년 서울 입주 물량의 절반 가량인 2만3000여 가구가 강남구 등 강남권 3개 구에 몰려 있어. 이에 따라 올 들어 잇따른 입주와 수요 위축에 따른 강남권 전셋값 약세가 내년에 더욱 심해질 것으로 예상 -강북에서 이주 수요를 감당할 주택 공급이 턱없이 부족. 이주 많은 지역을 중심 소형 아파트와 다세대 등의 전셋값이 상승세 예상</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>② 분양시장, 분양권 전매제한 완화 관심</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>내년 아파트 분양시장은 전체 부동산시장에서 가장 관심을 끌 종목의 하나로 예상된다. 기존 주택시장은 여전한 수요 위축이 예상되는 가운데 인기지역 등의 분양물량이 풍성하기 때문이다. 내년 분양시장의 가장 큰 특징은 분양가상한제 적용 단지와 상한제 비적용 단지의 혼재다. 민간택지의 분양가상한제가 올 12월부터 본격적으로 시행되면서 민간택지 물량은 상한제를 피한 막바지 물량과 상한제 적용을 받는 단지가 뒤섞여 나오게 된다. 올 11월 말까지 분양승인(재개발의 경우 관리처분인가)을 신청해 상한제를 피한 단지들이 분양승인이나 관리처분인가를 받는 데 시간이 걸려 11월 막판에 신청된 단지들 대부분 내년에 분양에 들어간다. 민간택지에서 올 12월 이후 분양승인이나 관리처분인가를 신청해 분양가상한제 적용을 받아 분양되는 단지들도 나오게 된다. 하지만 이들 물량은 내년 하반기 이후나 나올 것으로 예상된다. 분양가상한제가 막 도입돼 업체들의 눈치보기가 예상되기 때문이다. 분양가상한제를 각오하고 사업을 진행 중인 단지들은 상한제에 따라 분양되겠지만 그렇지 않은 경우엔 상한제로 업체들의 사업성이 떨어질 것으로 보여 일부 공급 감소도 예상된다. 이 같은 공급감소는 당장 내년 나타날 것 같지는 않지만 내년 하반기 이후 민간택지를 중심으로 분양물량이 다소 줄어들 것으로 보인다. 이미 상한제가 시행 중인 택지지구·신도시 등 공공택지에선 내년에도 분양이 잇따른다. 이미 상한제가 예정된 단지들이어서 분양일정대로 별 차질 없이 진행될 것으로 보인다. 내년 수도권에선 서울 재개발 단지, 수도권 공공택지 물량, 상한제를 피한 막바지 물량 등을 중심으로 청약자들의 관심을 끌 것 같다. 지방에서는 여전히 저조한 청약률이 이어질 것으로 보인다. 상한제에 따른 공급 위축 여파는 지방 민간택지에서 클 것 같다. 미분양 급증 등으로 분양시장이 얼어붙은 지방에서 상한제 적용까지 받는다면 업체들의 사업성이 더 떨어질 것으로 보여서다. 분양가상한제의 본격적인 전면시행과 함께 내년 분양시장의 주요 변수 중 하나가 제도 변화다. 이명박 당선자의 새 정부가 분양제도를 개편할 것으로 보여서다. 공약을 통해 확정된 것은 무주택 신혼부부 배려이지만 전매제한 완화 등 분양규제 완화도 나올 것으로 보인다. 분양제도 변화는 분양시장의 가장 중요한 변수로 새 정부의 정책이 어떻게 되느냐에 따라 분양시장 분위기가 크게 달라질 수 있다. 내년 청약경쟁은 입지별, 단지에 따라 양극화가 이어질 것으로 보인다. 주택 수요자들은 기본적으로 입지여건에 따라 청약전략을 세워야겠지만 상한제 단지와 비상한제 단지가 뒤섞인 가운데 분양제도 변화 등을 감안해 신중한 청약전략이 필요하다. 분양제도 개편이 가장 큰 변수 ▶청약제도 개편 -이 당선자, 무주택 신혼부부 지원 공약:무주택 신혼부부가 아파트를 좀 더 쉽게 분양받을 수 있게 현행 청약제도 개편할 듯 ▶전매제한 완화 여부 -규제 완화 차원에서 최장 10년의 전매제한 기간 다소 완화될 듯. 이 당선자는 전매제한 완화를 드러내놓고 공약하지는 않았지만 현행 전매제한이 지나치다고 간접적으로 비판한 적 있음 -완화되더라도 분양가상한제가 지속하는 한 대폭 완화는 힘들고 소폭 기간을 조정하는 정도로 완화될 듯 ▶분양가상한제 손볼까 -이 당선자는 시장 자율을 강조해 적어도 민간택지의 상한제 적용을 손볼 듯 -민간택지 상한제 폐지 예측도 나오고 있으나 아직 본격 시작되지 않아 서둘러 폐지하기는 힘들 듯 -상한제 수정은 법률을 개정해야 해 시간적으로도 내년에 바로 시행되기는 어려워 서울 물량 풍성, 지방 민간택지 공급 감소 예상 ▶서울 막판 분양가상한제 제외 단지 쏟아져 -올 11월 말까지 분양승인 신청한 단지들과 관리처분 인가 신청한 강북지역 재개발 단지들 대거 내년 분양예정 -상한제 피하는 재개발 단지만 40개 정도로 예상 -뚝섬 등 상한제 피한 초고층 고급 주상복합 분양도 예정 -상한제 적용을 받는 단지로 은평뉴타운 2지구서도 분양물량 많아 ▶수도권 신도시 등 공공택지서 잇단 분양 -판교서 중대형 아파트와 연립 막바지 분양, 김포·광교신도시 분양 시작, 파주신도시 분양 계속 -인천 송도에서 상한제 단지 나오고 청라지구서도 분양 이어져 -용인, 인천 등서 내년 초, 상반기에 상한제 피한 마지막 단지들 분양 ▶지방서는 공공택지 위주 분양 -공공택지에선 이미 택지 공급된 단지들 분양 줄이어, 민간택지는 상한제 여파로 물량 감소 예상 -공공택지 물량은 대전 서남부신도시, 부산 명지·신호지구, 광주 수완·하남지구, 천안 청수지구 등 -상한제 제외 물량은 부산 해운대 초고층 주상복합 등으로 내년 초에 분양 몰릴 예정 청약전략 어떻게 세울까 ▶청약시장 양극화 계속될 듯 -가점제 도입으로 청약점수 높은 수요자는 인기지역 노리고 전체적으로 상한제 확대에 따른 분양가 인하 기대심리 커 -인기지역 위주로 청약자 몰려 청약경쟁 차별화 계속될 듯 -분양제도가 개편될 경우 제도 개편의 득실 따지며 관망세도 나타날 것으로 예상 ▶입지여건과 가격 위주로 청약 -새 정부 하에서 규제 완화되더라도 가격 안정이 최우선 정책으로 예상돼 주택가격이 많이 오르기 어려워 -전매제한 완화되더라도 투기 억제 장치는 추가로 마련될 수 있어 -입지여건 좋고 가격 저렴한 ‘두 마리 토끼’의 단지가 가장 유망 -전매제한은 완화 가능성 있어 전매제한보다는 입지여건을 봐야 -기본적인 주택정책 틀은 유지될 수 있기 때문에 투자목적보다는 실수요 위주로 청약전략 세워야 -청약점수 높고 주택마련 시급하지 않다면 내년 뿐 아니라 앞으로 2~3년간 분양물량을 감안하는 게 유리 내년 유망단지는 어디 ◆서울 뉴타운 물량, 초고층 주상복합 ▶은평뉴타운 2지구 3562가구 -내년 하반기 분양예정, 1지구에 비해 지하철 구파발역 등 교통편 좋아 입지여건 나아 -분양가는 3.3㎡당 1050만~1350만원인 1지구와 비슷할 듯, 상한제 적용으로 5~7년 전매제한 ▶뉴타운 내 재개발 단지 -동작구 노량진·흑석, 서대문구 가재울, 성동구 왕십리, 동대문구 전농·답십리, 영등포구 신길, 강북구 미아, 마포구 아현뉴타운 등 -상한제 제외돼 입주 후 전매 가능 ▶초고층 주상복합 -뚝섬 상업지역, 용산국제업무지구 주변, 회현동, 송파구 신천동 등 -상한제 제외돼 입주 후 전매 가능하지만 분양가는 높을 듯 ◆수도권 대규모 개발지역 물량 ▶판교신도시 막판 물량 -중대형 아파트 948가구와 민간 연립, 주공 연립 등 300여가구 -아파트 분양가는 3.3㎡당 1800만원 정도, 연립은 1500만~1700만원 예상 -주변 시세 90%→80% 조정으로 전매제한 기간은 지난해 분양분(5년)보다 2년 늘어난 7년 ▶김포·광교신도시 분양 시작 -김포신도시 중대형 2개 단지 2200여가구, 광교신도시 중소·대형 한 개 단지 1100여가구 -분양가는 3.3㎡당 김포 1100만원 정도, 광교는 중소형 1000만원 안팎, 중대형은 1200만~1300만원 예상 -상한제 적용으로 중소형 10년, 중대형 7년간 전매제한 -파주신도시서도 주택공사 단지 등 분양 예정 ▶인천 송도·청라 분양 -송도지구서 코오롱 주상복합 등 상한제 적용 단지, 청라지구서 중소형 아파트·주상복합 예정 -청라 중소형 분양가는 3.3㎡당 900만원 선, 청라 중대형은 1100만원 선, 송도 중대형은 1300만원 선 예상 -상한제로 전매제한 기간은 송도 5~7년, 청라 7~10년 ▶고양·용인 일대 상한제 제외 막바지 단지 -고양 덕이지구, 용인서는 신봉지구·성복동 등서 쏟아져 -상한제 적용 받지 않아 분양가는 높을 듯:덕이지구 1400만원선, 용인 신봉 등은 1500만~1600만원 예상 ◆지방 대단지 ▶부산 해운대 초고층 주상복합 -해운대구 우동에서 현대산업개발 최고 72층짜리 1631가구, 두산건설 최고 80층짜리 1788가구 -3.3㎡당 1700만원선으로 예상, 상한제 적용 받지 않지만 해운대구가 투기과열지구여서 계약 후 1년 뒤 전매 가능 ▶대전 서남부신도시 -중소형 중대형 2800여가구 예정, 최근 분양된 대전도시개발공사 중대형은 1순위서 최고 12.5대 1 마감 -상한제 적용 받아 중소형 5년, 중대형 3년간 전매제한 ▶천안 청수지구 -3개 단지 2000여가구 분양예정, 인근에 청수행정타운 조성 -중대형은 상한제 적용 받지 않아 계약 후 전매 가능, 중소형은 상한제로 5년간 전매제한 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2007-12-27 중앙일보 기사중에서</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>③ 재건축, 용적률 완화 등 나설 듯</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <DIV>내년 재건축 시장에 대한 관심이 늘어날 전망이다. 이명박 당선자가 재건축 용적률 완화를 공약했기 때문이다. 이 당선자의 공약은 도심 주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 높이려는 것이다. 용적률이 높아지면 같은 대지에서 지을 수 있는 건축면적이 많아져 더 많은 가구수를 들일 수 있다. 용적률이 올라가는 만큼 분양수입이 늘어나기 때문에 사업성은 좋아진다. 용적률 상향과 함께 시장에서는 다른 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 나온다. 이 당선자의 공약 중에는 용적률 완화 외에 다른 규제 완화내용이 언급돼 있지 않으나 재건축을 활성화하려 한다면 다른 규제도 풀지 않겠느냐는 것이다. 용적률이 올라간다면 강남권 재건축 사업이 활기를 띨 수 있을 것으로 보인다. 현재 저층인 개포주공 단지를 비롯 서초구 잠원동 등 중층 단지들이 용적률에 발목 잡혀 사업이 표류하고 있는 상태다. 이제 사업이 시작되고 있는 단독주택지역 재건축도 활발해질 것으로 예상된다. 단독주택 재건축은 안전진단이란 절차가 없어 추진위 구성 등 곧장 사업을 시작할 수 있다. 하지만 재건축에 대한 지나친 기대는 금물이다. 정부의 규제 완화가 어떻게 될지 아직 윤곽조차 잡히지 않고 있다. 새 정부가 들어서야 본격적으로 추진될 것으로 보인다. 때문에 내년 하반기나 돼야 규제완화 내용이 구체화할 것으로 보이고 시행은 2009년 이후 가능할 것으로 예상된다. 새 정부도 규제는 풀더라고 가격 안정을 최우선으로 생각할 것이어서 투기억제장치는 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 정부의 규제 완화와 시장 움직임을 지켜보며 단기 시세차익을 노리기보다 실수요 입장에서 투자성을 따져야 한다. 현행 재건축 규제 어떻게 될까 ▶용적률 얼마나 오를까 -현재 서울의 기준 용적률: 2종 주거지역 190%, 3종 주거지역 210%, 고밀도지구 230% -서울시 조례의 용적률: 2종 200%, 3종 250% -국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용적률: 2종 250%, 3종 300% -국토법에 정한 용적률까지 상향될 듯:도심 재개발 활성화 대책인 도시재정비촉진특별법이 선례 -기존 법령 개정하거나 특별법 등 제정해 추진할 듯 ▶조합원 명의 변경 금지 -현재 2004년 이후 조합설립된 경우 조합원 명의변경 안돼(전매금지) -투기적 수요를 억제하기 위한 조치로 지속 가능성 -재개발에는 없는 거래제한 조치여서 완화 검토할 수도 ▶중소형평형의무비율 -건립가구수 비율:전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상 -중층단지들 현행보다 집 작아질 수 있어 완화 요구 -중소형평형의무비율 완화되거나 없어지면 큰 평형 위주로 주택공급량 감소 예상 -새 정부 목적이 공급확대여서 유지할 듯 ▶재건축 임대주택(개발이익환수제) -재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립 -공공이 매입해 주변 시세 90% 선에서 전세 활용 -임대주택만큼 용적률 인센티브 있어 주택공급 확대 역할 -공급확대와 맞아 유지될 듯 ▶재건축부담금(초과이익환수제) -재건축 사업기간 동안 평균 집값보다 많이 오른 부분에 대해 부과 -입주 후 현금으로 부과:강남권 많게는 억대 예상 -주택공급과 상관 없고 투기적 수요 차단 목적이어서 지속될 듯 -재개발과 함께 새로운 개발이익 환수 장치로 바뀔 수도 ▶안전진단 강화 -구조에 문제가 없으면 재건축 금지 -허용연한 충족해야 사업 가능 -특히 중층 단지 재건축 억제를 노린 대책 -재건축을 통한 주택공급 확대에 어긋나 완화 가능성 -자원낭비 등 논란 커질 수 있어 큰 폭 완화는 힘들 듯 규제 완화로 덕 볼 사업장은 어디 ▶강남구 개포지구 -개포지구내 주공1~4단지 등 7개 저층 단지 1만2985가구 재건축 추진 -모두 안전진단 통과하고 일부는 조합 설립 -단지별 용적률 미확정으로 사업 중단:당초 구청안은 177% -주민들 용적률 상향 요구해 현재 용적률계획 용역 중 -다른 문제 없어 용적률 올라가면 사업 순항 예상 ▶잠실주공5단지 -예비 안전진단 반려로 재건축 발목 잡혀 -용적률 완화보다 안전진단 완화가 절실 ▶가락시영•고덕지구•둔촌주공 -가락시영:조합설립됐고 건축심의 단계 -고덕지구: 착공 들어간 1단지 이외 다른 저층 단지들 구역지정 준비 중 -둔촌주공: 안전진단 통과하고 조합설립 중 -용적률 올라가면 사업성 더 나아져:현재 결정된 기준 용적률 190% -용적률 규제 완화 기다리며 사업승인 미룰 수도:내년 사업속도 더딜 듯 ▶고밀도지구 등 중층 재건축 -서초구 잠원동 등 중층 단지 내분 등으로 사업 중단되다시피 -고밀도지구에선 용적률 규제와 안전진단 문제로 사업 저조 -용적률 높아지고 안전진단 완화되면 중층 단지 재건축 활발할 듯 -사업성 좋아지면 내분 등 조합 내 갈등도 풀릴 것 ▶단독주택지역 재건축 -서울 단독주택 재건축 예정구역 250곳 -이중 26곳이 구역지정 받은 상태 -대부분 기준 용적률 190% 적용 -용적률 올라가면 사업 활발할 듯 투자유의점은 무엇 ▶규제 완화 내용 봐야 -규제 완화 내용에 따라 지역, 단지별 투자성 달라져 -안전진단 강화 계속되면 용적률 풀려도 아파트 재건축 여전히 어려워 -안전진단 완화되면 중층 단지들 재건축 활기 ▶새 개발이익 환수 장치 없나 -규제 완화와 함께 투기 억제 위해 새 개발이익 환수 장치 나올 수도 -규제 풀리는 만큼 투자성 높아지는 게 아니어서 신중해야 -용적률 높아져 일반분양분 많아도 상한제 적용되면 큰 이득 안돼 ▶조합원 명의변경 금지 -조합원 명의변경 금지 유지될 경우 내년 대상 단지 많아 -사업 순항하면 개포지구, 고덕지구, 둔촌주공 등 조합설립 단계 들어 -조합설립 이후 거래 안돼 조합설립 전 구입여부 판단해야</DIV> <DIV></DIV> <TABLE class=MsoNormalTable cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR bgColor=#ffffff> <TD colSpan=5>서울지역 주요 재건축 추진 단지</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#eeeeee> <TD colSpan=2>위치</TD> <TD>단지</TD> <TD>가구수 </TD> <TD>사업단계</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 2" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=17>강남구</TD> <TD rowSpan=5>개포동</TD> <TD>주공3단지</TD> <TD>1,160 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD>주공4단지</TD> <TD>2,840 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4" bgColor=#ffffff> <TD>시영</TD> <TD>1,970 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 5" bgColor=#ffffff> <TD>주공2단지</TD> <TD>1,400 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD>주공1단지</TD> <TD>5,040 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7" bgColor=#ffffff> <TD>논현동</TD> <TD>경복</TD> <TD>308 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>대치동</TD> <TD>청실1차</TD> <TD>1,090 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD>청실2차</TD> <TD>288 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD>은마</TD> <TD>4,424 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 11" bgColor=#ffffff> <TD>국제</TD> <TD>200 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 12" bgColor=#ffffff> <TD>도곡동</TD> <TD>진달래1차</TD> <TD>372 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 13" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>삼성동 </TD> <TD>상아2차</TD> <TD>480 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 14" bgColor=#ffffff> <TD>홍실</TD> <TD>384 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 15" bgColor=#ffffff> <TD>압구정동</TD> <TD>한양7차</TD> <TD>240 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 16" bgColor=#ffffff> <TD>역삼동</TD> <TD>개나리6차</TD> <TD>276 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 17" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>일원동 </TD> <TD>대우</TD> <TD>110 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 18" bgColor=#ffffff> <TD>현대사원</TD> <TD>465 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 19" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=14>강동구</TD> <TD rowSpan=3>고덕동</TD> <TD>고덕시영한라</TD> <TD>1,500 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 20" bgColor=#ffffff> <TD>고덕시영현대</TD> <TD>1,000 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 21" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공2단지</TD> <TD>2,600 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 22" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>길동 </TD> <TD>신동아1차</TD> <TD>444 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 23" bgColor=#ffffff> <TD>신동아2차</TD> <TD>528 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 24" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>둔촌동</TD> <TD>둔촌주공1단지</TD> <TD>1,370 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 25" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공3단지</TD> <TD>1,480 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 26" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공2단지</TD> <TD>900 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 27" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공4단지</TD> <TD>2,180 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 28" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>상일동</TD> <TD>고덕주공3단지</TD> <TD>2,580 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 29" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공4단지</TD> <TD>410 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 30" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공6단지</TD> <TD>880 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 31" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공7단지</TD> <TD>890 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 32" bgColor=#ffffff> <TD>성내동</TD> <TD>미주</TD> <TD>406 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 33" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>강서구</TD> <TD rowSpan=3>화곡동</TD> <TD>우신</TD> <TD>1,170 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 34" bgColor=#ffffff> <TD>홍진</TD> <TD>100 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 35" bgColor=#ffffff> <TD>양서1단지</TD> <TD>290 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 36" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=4>관악구</TD> <TD rowSpan=2>봉천동 </TD> <TD>일두</TD> <TD>204 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 37" bgColor=#ffffff> <TD>복권</TD> <TD>108 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 38" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>신림동 </TD> <TD>강남</TD> <TD>876 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 39" bgColor=#ffffff> <TD>관악</TD> <TD>119 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 40" bgColor=#ffffff> <TD width=69>광진구</TD> <TD>자양동</TD> <TD>자양</TD> <TD>112 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 41" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=3>노원구</TD> <TD>공릉동</TD> <TD>태능현대</TD> <TD>632 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 42" bgColor=#ffffff> <TD>상계동</TD> <TD>주공8단지</TD> <TD>830 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 43" bgColor=#ffffff> <TD>월계동</TD> <TD>동신</TD> <TD>864 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 44" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>동작구 </TD> <TD>사당동</TD> <TD>영아</TD> <TD>360 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 45" bgColor=#ffffff> <TD>상도동</TD> <TD>대림(36-1)</TD> <TD>400 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 46" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=15>서초구</TD> <TD rowSpan=3>반포동</TD> <TD>한신1차</TD> <TD>790 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 47" bgColor=#ffffff> <TD>주공1단지</TD> <TD>3,590 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 48" bgColor=#ffffff> <TD>삼호가든3차</TD> <TD>424 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 49" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>방배동</TD> <TD>삼호3차</TD> <TD>216 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 50" bgColor=#ffffff> <TD>삼호1차</TD> <TD>432 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 51" bgColor=#ffffff> <TD>삼호2차</TD> <TD>264 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 52" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>서초동</TD> <TD>삼호1차</TD> <TD>708 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 53" bgColor=#ffffff> <TD>무지개</TD> <TD>1,074 </TD> <TD>예비안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 54" bgColor=#ffffff> <TD>우성2차</TD> <TD>403 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 55" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=6>잠원동</TD> <TD>반포한양</TD> <TD>372 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 56" bgColor=#ffffff> <TD>한신6차</TD> <TD>560 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 57" bgColor=#ffffff> <TD>한신5차</TD> <TD>555 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 58" bgColor=#ffffff> <TD>우성</TD> <TD>408 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 59" bgColor=#ffffff> <TD>한신2차</TD> <TD>1,572 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 60" bgColor=#ffffff> <TD>한신4차</TD> <TD>1,212 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 61" bgColor=#ffffff> <TD width=69>성북구</TD> <TD>정릉동</TD> <TD>스카이</TD> <TD>140 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 62" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=6>송파구</TD> <TD rowSpan=2>가락동 </TD> <TD>가락시영2차</TD> <TD>3,000 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 63" bgColor=#ffffff> <TD>가락시영1차</TD> <TD>3,600 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 64" bgColor=#ffffff> <TD>송파동</TD> <TD>반도</TD> <TD>750 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 65" bgColor=#ffffff> <TD>신천동</TD> <TD>진주</TD> <TD>1,507 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 66" bgColor=#ffffff> <TD>잠실동</TD> <TD>주공5단지</TD> <TD>3,930 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 67" bgColor=#ffffff> <TD>풍납동</TD> <TD>우성</TD> <TD>495 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 68" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=2>영등포구 </TD> <TD rowSpan=2>신길동 </TD> <TD>남서울</TD> <TD>518 </TD> <TD>구역지정</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 69" bgColor=#ffffff> <TD>신미</TD> <TD>130 </TD> <TD>구역지정</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 70" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=4>용산구</TD> <TD>원효로4가</TD> <TD>산호</TD> <TD>554 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 71" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>이촌동</TD> <TD>렉스</TD> <TD>460 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 72" bgColor=#ffffff> <TD>강변</TD> <TD>146 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 73" bgColor=#ffffff> <TD>왕궁</TD> <TD>250 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 74" bgColor=#ffffff> <TD>은평구</TD> <TD>역촌동</TD> <TD>은평</TD> <TD>346 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 75" bgColor=#ffffff> <TD width=69>중랑구</TD> <TD>묵동</TD> <TD>우성</TD> <TD>190 </TD> <TD>구역지정</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 76; mso-yfti-lastrow: yes" bgColor=#ffffff> <TD colSpan=5>자료:부동산114</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> 2007-12-28 중앙일보 기사중에서</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>④ 규제 완화 기대감 큰 뉴타운ㆍ재개발</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <DIV>내년 서울 뉴타운ㆍ재개발시장이 활기를 띨 전망이다. 참여정부가 수도권 신도시 건설에 중점을 둬 왔던 것과는 달리 새로 들어설 정부는 서울 도심 재정비 활성화를 통한 공급 확대에 무게를 두고 있기 때문이다. 특히 이명박 당선자가 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 뉴타운ㆍ재개발 사업에 관심을 많이 보여왔기 때문에 뉴타운ㆍ재개발 시장에 대한 기대감은 강남권 재건축 시장보다 더 크다. 이 당선자의 공약은 뉴타운ㆍ재개발 예정지의 용적률을 높여 주택공급을 늘리겠다는 것이다. 뉴타운ㆍ재개발 예정지에서‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 높아지는 만큼 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있게 돼 수익성이 좋아지기 때문이다. 이외에도 뉴타운ㆍ재개발 사업의 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대감이 크다. 개별 재개발 사업에서 조합설립 인가 요건을 완화시키거나 재정비촉진지구(뉴타운) 사업시행을 대한주택공사 같은 공공기관이 맡을 경우 사업 대상지 주택들의 노후도 요건을 완화시키는 안 등이 국회에 상정돼 있다. 용적률이 올라가고 규제가 완화되면 서울 뉴타운ㆍ재개발 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 사업속도가 빠른 재개발 구역을 주목할 필요가 있다. 올 9월 이전에 사업시행인가 신청을 마치고 11월 말까지 관리처분인가 신청을 한 사업지는 분양가 상한제가 적용되지 않아 수익성 측면에서 조합원들에게 유리하다. 또 관리처분 인가 이후에는 조합원 지분이 전매 제한 규정이 없는 아파트 입주권으로 전환되기 때문에 일반 분양 물량에 비해 재산권 행사에 제약이 없다. 올해 새롭게 정비구역으로 지정된 재개발 구역도 눈여겨 볼 만하다. 서울의 경우 올해 70여개 구역이 새로 주택재개발 사업구역으로 지정됐다. 정비구역 지정은 재개발 사업이 본궤도에 진입했다는 의미를 갖는다. 서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역도 유망 투자처로 꼽힌다. 4차 뉴타운은 애초 오세훈 서울시장의 뉴타운 확대개발 공약으로 주목을 받았었다. 오 시장은 임기 내 뉴타운 25곳을 추가로 건설하겠다고 공약했다. 일부에서는 서울시가 4차 뉴타운을 이르면 내년 하반기부터 추가 지정하는 방안을 검토 중이라는 얘기도 나온다. 하지만 뉴타운ㆍ재개발에 대한 지나친 기대는 하지 말아야 할 것으로 보인다. 새 정부가 부동산 시장과 관련해 ‘가격 안정’을 우선적으로 강조하고 있어서다. 개발이익을 철저히 환수할 방침이라는 얘기가 벌써 나온다. 분양가 상한제도 염두에 둬야 한다. 업계에서는 분양가상한제를 적용할 경우 사업성이 떨어져 사업추진이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려갈 가능성이 크기 때문에 일반 분양 수입이 줄어든다. 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다. 따라서 새 정부의 정책과 시장 움직임을 지켜보면서 중장기 관점으로 뉴타운ㆍ재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 서울 뉴타운ㆍ재개발 현황은 ▶뉴타운ㆍ재개발의 개념은 -뉴타운은 여러 구역으로 흩어져 있는 소규모 재개발 구역을 묶은 광역 재개발사업 -뉴타운은 서울시가 자체 조례로 추진해왔으나 지난해 건설교통부가 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 만들었고 앞으로는 특별법에 근거해 추진되기 때문에 정식명칭은 재정비 촉진지구 ▶재정비 촉진지구 지정된 곳은 -현재 서울에서는 시범뉴타운 및 2,3차 뉴타운 사업을 통해 모두 22곳이 재정비 촉진지구로 지정 -재정비 촉진지구는 대부분 아파트 중심으로 재개발되며 일부는 업무·상업지구 중심으로 조성 ▶재정비 촉진지구 중 사업 속도 빠른 곳은 -△영등포 신길 △동대문 이문ㆍ휘경 △은평 수색ㆍ증산 △성북 장위 △관악 신림 △서대문 북아현 △노원 상계 △송파 거여ㆍ마천 △강동 천호ㆍ성내 등 9곳이 개발계획 수립 중 -영등포구 신길, 동대문 이문ㆍ휘경 지구가 개발계획 확정 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"> <IMG style="BORDER-RIGHT: #555555 1px solid; BORDER-TOP: #555555 1px solid; BORDER-LEFT: #555555 1px solid; BORDER-BOTTOM: #555555 1px solid" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fetc_20071228_p01-1.gif"></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>눈여겨볼 지역은 ▶사업 속도 빠른 개별 재개발 구역 </DIV> <DIV>-올 11월까지 관리처분인가 신청해 분양가 상한제 피한 사업장 주목할 필요 -재개발 조합원 입주권은 일반 분양 물량과 달리 전매 제한 규정 없어 등기 전 매매 가능 -동ㆍ호수 배정에서도 일반 분양분보다 유리 -올 하반기 관리처분 마친 재개발 구역 조합원 지분의 경우 입주 시점까지 추가적인 가격 상승 기대</DIV> <DIV> </DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center border=0> <TBODY> <TR> <TD><2007년 관리처분을 마친 서울 주요 재개발구역> </TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=571 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR style="mso-yfti-irow: 0; mso-yfti-firstrow: yes" bgColor=#eeeeee> <TD>구역 </TD> <TD>위치 </TD> <TD>면적(㎡) </TD> <TD>시공사 </TD> <TD>건립가구 </TD> <TD>비고 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#ffffff> <TD>길음8 </TD> <TD>길음동 612-10 </TD> <TD>102,100 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1617 </TD> <TD>재정비촉진지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 2" bgColor=#ffffff> <TD>길음9 </TD> <TD>정릉동 10-1 </TD> <TD>70,390 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1254 </TD> <TD>재정비촉진지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD>왕십리2 </TD> <TD>상왕십리 12-37 </TD> <TD>136,310 </TD> <TD>대림,삼성, GS,현대 </TD> <TD>1,611 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4" bgColor=#ffffff> <TD>왕십리1 </TD> <TD>하왕십리 339-67 </TD> <TD>100,586 </TD> <TD>삼성,GS </TD> <TD>1702 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 5" bgColor=#ffffff> <TD>미아6 </TD> <TD>미아동 1268-1 </TD> <TD>77,500 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1234 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD>미아12 </TD> <TD>미아동 1265-42 </TD> <TD>69427 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1330 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7" bgColor=#ffffff> <TD>노량진1 </TD> <TD>노량진동122-37 </TD> <TD>17,615 </TD> <TD>쌍용 </TD> <TD>295 </TD> <TD>재정비촉진지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8" bgColor=#ffffff> <TD>아현3 </TD> <TD>아현동 635 </TD> <TD>207,527 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>3531 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD>공덕5 </TD> <TD>공덕동 175 </TD> <TD>42,713 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>740 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD>가재울3 </TD> <TD>북가좌동 144 </TD> <TD>155,483 </TD> <TD>삼성,대림 </TD> <TD>3304 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 11" bgColor=#ffffff> <TD>가재울4 </TD> <TD>남가좌동 124 </TD> <TD>201,213 </TD> <TD>SK, 자이 </TD> <TD>4045 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 12" bgColor=#ffffff> <TD>전농7 </TD> <TD>전농동 440-9 </TD> <TD>152,065 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>2424 </TD> <TD>뉴타운사업지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 13" bgColor=#ffffff> <TD>흑석5 </TD> <TD>흑석동 45-1 </TD> <TD>39,910 </TD> <TD>대우 </TD> <TD>663 </TD> <TD>재정비촉진지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 14" bgColor=#ffffff> <TD>흑석6 </TD> <TD>흑석동 247 </TD> <TD>62,781 </TD> <TD>동부 </TD> <TD>937 </TD> <TD>재정비촉진지구 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 15" bgColor=#ffffff> <TD>신계 </TD> <TD>신계동 1-313 </TD> <TD>58,599 </TD> <TD>대림 </TD> <TD>867 </TD> <TD>용산특별계획구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 16" bgColor=#ffffff> <TD>용문 </TD> <TD>용문동90,원효로3가1 </TD> <TD>12,852 </TD> <TD>이수 </TD> <TD>195 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 17" bgColor=#ffffff> <TD>용두1 </TD> <TD>용두동 80-1 </TD> <TD>58,262 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1054 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 18" bgColor=#ffffff> <TD>금호14 </TD> <TD>금호4가동 233-5 </TD> <TD>33,291 </TD> <TD>대우 </TD> <TD>705 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 19" bgColor=#ffffff> <TD>종암5 </TD> <TD>종암동 100-56 </TD> <TD>54,895 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>1025 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 20" bgColor=#ffffff> <TD>신당7 </TD> <TD>신당동 45 </TD> <TD>51,849 </TD> <TD>대림 </TD> <TD>895 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 21" bgColor=#ffffff> <TD>아현4 </TD> <TD>아현동 380 </TD> <TD>64,357 </TD> <TD>GS </TD> <TD>1150 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 22" bgColor=#ffffff> <TD>불광3 </TD> <TD>불광동 17 </TD> <TD>75,010 </TD> <TD>현대 </TD> <TD>1332 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 23" bgColor=#ffffff> <TD>불광6 </TD> <TD>불광1-200 </TD> <TD>41,480 </TD> <TD>삼성 </TD> <TD>782 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>행당5 </TD> <TD>행당2동 337 </TD> <TD>28,302 </TD> <TD>대우 </TD> <TD>545 </TD> <TD>재개발구역 </TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> ▶올해 정비구역 지정 받은 재개발 구역 -서울에서 70여개 구역이 올해 주택재개발 사업구역으로 지정 -정비구역 지정은 조합설립인가,사업시행인가 등의 본격적인 재개발 절차 착수할 수 있는 기반 -사업초기라 상대적으로 높은 투자수익 기대할 수 있음 </DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center border=0> <TBODY> <TR> <TD><2007년 정비구역 지정을 받은 서울 주요 재개발 구역> </TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR style="mso-yfti-irow: 0; mso-yfti-firstrow: yes" bgColor=#eeeeee> <TD>구역명 </TD> <TD>위치 </TD> <TD width=84>면적(㎡) </TD> <TD width=84>지정일자 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#ffffff> <TD>금호20 구역 </TD> <TD>성동구 금호동4가 56-1일대 </TD> <TD width=84>37,052 </TD> <TD width=84>2/22 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 2" bgColor=#ffffff> <TD>용두3구역 </TD> <TD>동대문구 용두동 39번지 일대 </TD> <TD width=84>23,854 </TD> <TD width=84>3/22 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD>왕십리3구역 </TD> <TD>성동구 하왕십리동 700번지 일대 </TD> <TD width=84>136,310 </TD> <TD width=84>3/29 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4" bgColor=#ffffff> <TD>하왕1-5구역 </TD> <TD>성동구 하왕십리동 999번지 일대 </TD> <TD width=84>32,810 </TD> <TD width=84>5/17 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 5" bgColor=#ffffff> <TD>홍은12구역 </TD> <TD>서대문구 홍은동 450번지일대 </TD> <TD width=84>26,400 </TD> <TD width=84>6/7 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD>대흥3구역 </TD> <TD>마포구 대흥동60번지 일대 </TD> <TD width=84>28,438 </TD> <TD width=84>6/14 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7" bgColor=#ffffff> <TD>연희1구역 </TD> <TD>서대문구 연희동 533일대 </TD> <TD width=84>55,119 </TD> <TD width=84>6/21 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8" bgColor=#ffffff> <TD>상도 11구역 </TD> <TD>동작구 상도4동 산 65번지 일대 </TD> <TD width=84>59,114 </TD> <TD width=84>6/21 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD>용두 5구역 </TD> <TD>동대문구 용두동 253번지 일대 </TD> <TD width=84>37,408 </TD> <TD width=84>6/21 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD>답십리14구역 </TD> <TD>동대문구 답십리동25번지 일대 </TD> <TD width=84>33,061 </TD> <TD width=84>6/21 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 11" bgColor=#ffffff> <TD>상수2구역 </TD> <TD>마포구 상수동 205번지 일대 </TD> <TD width=84>27,649 </TD> <TD width=84>7/19 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 12" bgColor=#ffffff> <TD>도림16구역 </TD> <TD>영등포구 도림동 162-94호 일대 </TD> <TD width=84>53,291 </TD> <TD width=84>7/26 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 13" bgColor=#ffffff> <TD>석관2구역 </TD> <TD>성북구 석관동 58-56번지 일대 </TD> <TD width=84>51,522 </TD> <TD width=84>8/9 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 14" bgColor=#ffffff> <TD>녹번1구역 </TD> <TD>은평구 녹번동 4,19,53번지 일대 </TD> <TD width=84>178,495 </TD> <TD width=84>8/16 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 15" bgColor=#ffffff> <TD>보문4구역 </TD> <TD>성북구 보문동 3가 225번지 일대 </TD> <TD width=84>31,172 </TD> <TD width=84>8/23 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 16" bgColor=#ffffff> <TD>응암10구역 </TD> <TD>은평구 응암동 419번지 일대 </TD> <TD width=84>60,718 </TD> <TD width=84>9/6 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 17" bgColor=#ffffff> <TD>청량리7구역 </TD> <TD>동대문구 청량리동 199번지 일대 </TD> <TD width=84>35,051 </TD> <TD width=84>9/6 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 18" bgColor=#ffffff> <TD>옥수 13구역 </TD> <TD>성동구 옥수동 526번지 일대 </TD> <TD width=84>124,427 </TD> <TD width=84>9/20 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 19" bgColor=#ffffff> <TD>용답동 108-1번지 구역 </TD> <TD>성동구 용답동 108-1번지 일대 </TD> <TD width=84>73,341 </TD> <TD width=84>9/27 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 20" bgColor=#ffffff> <TD>효창 5구역 </TD> <TD>용산구 효창동 13번지일대 </TD> <TD width=84>22,933 </TD> <TD width=84>10/10 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 21" bgColor=#ffffff> <TD>만리 2구역 </TD> <TD>중구 만리동2가 176-1번지 일대 </TD> <TD width=84>66,852 </TD> <TD width=84>10/25 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 22; mso-yfti-lastrow: yes" bgColor=#ffffff> <TD>봉천12구역 </TD> <TD>관악구 봉천동 1544-1번지 일대 </TD> <TD width=84>101,372 </TD> <TD width=84>11/1 </TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <?XML:NAMESPACE PREFIX = O /><O:P> </O:P> <DIV></DIV> <DIV>▶4차 뉴타운 후보지 </DIV> <DIV>-오세훈 서울시장의 공약 -서울시 내년 하반기께 4차 뉴타운 본격 검토 예정 -개발 후보 지역 선점에 따른 높은 투자수익 예상</DIV> <DIV> </DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center border=0> <TBODY> <TR> <TD><서울 4차 뉴타운 후보지></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR bgColor=#eeeeee> <TD width=72>해당구 </TD> <TD width=168>지역 </TD> <TD>근거 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#ffffff> <TD width=72>강서구 </TD> <TD width=168>화곡 2,4,8,본동 </TD> <TD>구청장 공약사항 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 2" bgColor=#ffffff> <TD width=72>도봉구 </TD> <TD width=168>창 2,3 동 </TD> <TD>3차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD width=72>구로구 </TD> <TD width=168>구로 1,4, 본동 </TD> <TD>3차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4" bgColor=#ffffff> <TD width=72>성동구 </TD> <TD width=168>성수동 </TD> <TD>3차 탈락지역, U프로젝트 대상지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 5" bgColor=#ffffff> <TD width=72>강북구 </TD> <TD width=168>수유동 </TD> <TD>3차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD width=72>강북구 </TD> <TD width=168>미아동 1,2,8동 </TD> <TD>3차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7" bgColor=#ffffff> <TD width=72>동대문구 </TD> <TD width=168>제기, 청량리동 일대 </TD> <TD>2차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8" bgColor=#ffffff> <TD width=72>중구 </TD> <TD width=168>신당, 장충, 광휘동 일대 </TD> <TD>3차 탈락지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD width=72>용산구 </TD> <TD width=168>청파, 서계동 </TD> <TD>건축행위제한구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD width=72>용산구 </TD> <TD width=168>원효로 </TD> <TD>건축행위제한구역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 11" bgColor=#ffffff> <TD width=72>중랑구 </TD> <TD width=168>묵동 </TD> <TD>노후 주거지역 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 12" bgColor=#ffffff> <TD width=72>강동구 </TD> <TD width=168>천호 1,3동 </TD> <TD>3차 탈락지역, 천호뉴타운 인근 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 13; mso-yfti-lastrow: yes" bgColor=#ffffff> <TD width=72>양천구 </TD> <TD width=168>목 2,3동 </TD> <TD>구청장 공약사항 </TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> ▶뉴타운ㆍ재개발 지역 내 일반 분양분 -내년 은평뉴타운 2지구 등에서 일반 분양 잇따라 -규제완화 등으로 뉴타운ㆍ재개발 사업 속도 내면 주변 환경 개선에 따라 일반 분양 아파트도 반사이익</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"></TD></TR></TBODY></TABLE> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fthumb550_%EA%B0%95%EB%B6%81%2520%EB%82%B4%EB%85%84%2520%EB%B6%84%EC%96%91.png"></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>투자 유의점도 많아 ▶분양가 상한제에 따른 조합원 수익성 저하 -분양가 상한제가 현재와 같이 유지된다면 올 11월까지 관리처분인가 신청을 못한 구역은 모두 분양가 상한제 적용 -현재 일반분양가의 70% 안팎인 조합원 분양가가 분양가 상한제 적용으로 일반 분양가와 별 차이 없게 될 수도 -사업 불투명성 증가 및 일반분양가에 비해 상대적으로 낮은 분양가가 투자매력이었던 조합원 지분 투자 위축될 수도</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>▶개발 이익 환수 더 강화될 수도 -재개발 일반 분양분을 주공 등 공공기관이 가져가 분양할 예정이라는 이야기 나와 -재개발 조합원에게도 재건축부담금과 같이 개발이익의 일부를 현금으로 부과할 가능성도 부각 -이렇게 될 경우 단기 투자 목적의 투자자는 기대했던 만큼의 수익 거두기 어려워 ▶토지거래 허가제에 따른 재산권 행사 제약 -정부의 광역 개발 확대 방침에 따라 기존 개별 재개발 구역은 물론 4차 뉴타운 등 새로 개발 계획 잡히는 곳은 재정비촉진지구로 지정될 가능성 커 -재정비촉진지구로 지정되면 대지지분 20㎡(6평) 이상을 거래할 때는 실거주 및 무주택 요건을 갖춰 해당 구청의 허가를 받아야 됨 -이 같은 규제에 따른 투자 수요 위축으로 환금성 제약받을 수도</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2007-12-29 중앙일보 기사중에서</DIV></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> ⑤ 상가시장, 극심한 양극화 예상</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <DIV>2008년 상가시장은 ‘침체 장세 속 극심한 양극화’로 예상된다. 공급은 넘쳐나지만 투자 수요는 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 상가정보제공업체인 상가114에 따르면 2001년부터 지난해까지 전국에 분양된 상가는 모두 4000여 개 동, 32만여 점포에 달한다. 특히 경기가 호황이던 2003년과 2004년에 2000여개동, 15만여 상가가 분양돼 최근 6년 간 공급물량의 50% 가량이 한꺼번에 몰렸다. 이중 10∼20% 가량은 아직 분양을 끝내지 못했다는게 업계의 추산이다. 상가 공급은 넘쳐나는 반면 투자수요는 되레 줄어들 것으로 보인다. 대통령선거 이후 대통령선거 이후 재건축 등의 규제완화에 대한 기대감이 커지면서 상대적인 반사이익이 감소했기 때문이다. 때문에 2008년 상가시장은 만성적인 공급초과로 고전을 면치 못할 것이라는 게 대다수 전문가들의 분석이다. 시중은행 금리 인상도 2008년 상가시장의 악재로 꼽힌다. 은행금리가 오르면서 대부분 20~30%의 대출을 끼고 투자하는 투자자 입장에서는 조달금리(상환해야하는 대출금리)가 올라 상가 투자가 위축될 수 있기 때문이다. 재건축 등 주택 규제 완화에 대한 기대감도 상가시장을 위축시키는 요인이다. 주택 규제에 대한 반사이익을 노리고 상가에 관심을 두었던 유동자금이 다시 주택시장으로 유턴할 가능성이 크기 때문이다. 반면 최근 소비 지표 상승세는 상가시장의 호재로 작용할 것 같다. 지난 11월 통계청이 발표한 ‘10월 소비자전망조사’에 따르면 소비자 기대지수는 103.3으로 전월(103.2)보다 상승했다. 이는 지난 4월부터 7개월 연속 기준치 100을 넘어선 것이다. 경기 회복이 본격화되면 상가에 대한 투자자들의 관심이 높아질 수 있다. 경기 회복은 소비를 촉진하고 매출 증대를 가져와 상가의 수익률 향상으로 이어지기 때문이다. 2007년 11월부터 시행에 들어간 부동산개발업법도 상가투자 전망을 밝게 하는 요인으로 꼽힌다. 법 시행으로 난립한 상가 시행업체가 걸러지면 중장기적으로 신규 상가 공급 물량이 감소할 것으로 예상되기 때문이다. </DIV> <DIV> <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 3px" align=left height=23></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> 2008년 8월부터 시행될 수도권지역 투기과열지구 오피스텔 전매 강화 조치도 상가시장의 호재로 꼽힌다. 경쟁관계이던 오피스텔시장이 위축되면 상가시장이 상대적인 반사이익을 거둘 수 있기 때문이다. 전문가들은 2008년 상가시장은 전반적인 침체 장세 속에 지역•상품별 양극화 현상이 더욱 두드러질 것으로 보여 그 어느 때보다 유망 상가를 골라내는 선구안이 필요하다고 조언한다. 2008년 상가시장 ‘악재’ ▶공급과잉 - 건교부 통계에 따르면 2000년 이후 상가 공급 물량(인허가 연면적 기준)은 폭발적으로 증가 - 상업용 건물 연간 건축허가 연면적 추이 : 2000년(1888만2000㎡), 2001년(2588만8000㎡), 2002년(4986만2000㎡), 2003년(4580만9000㎡), 2004년(3096만6000㎡), 2005년(2336만8000㎡), 2006년(3257만㎡), 2007년 9월(2507만3000㎡) - 반면 공급 물량의 10∼20%가 현재 미분양 상태도 추산돼 현재 적체 현상 심각한 수준 ▶재건축 등 주택 분야 규제 완화 - 상가시장에 대한 반사이익 기대감 줄어 투자 심리 위축 ▶시중금리 인상 기조 - 대출금리가 인상되면 덩달아 상가 중도금 담보대출에 대한 이자 부담 늘어 투자 심리 위축 불가피 ▶주식•펀드시장 활황 기조 - 주식•펀드 수익률이 현상태를 유지하면 시중 개인자금의 상가시장 투자 유입은 감소 예상 ▶상가 기준시가 인상 - 2008년 수도권 등의 상업용건물 기준시가가 8% 인상으로 세부담 증가 - 일부 상가의 양도소득세, 상속•증여세 등 늘어 투자 심리 위축 불러올 수도 2008년 상가시장 ‘호재’ ▶오피스텔 전매 규제 - 수도권 투기과열지구 오피스텔 전매 규제 시행되면 경쟁관계인 상가시장의 반사이익 기대돼 ▶내수 회복 기대감 - 신정부 출범 이후 적극적인 경기 부양 예상돼 내수시장 회복 기대감 증가 - 최근 소비자 기대지수도 상승 추세라 상가시장에 긍정적인 신호로 작용 유망 상품별 투자 전략 ▶대규모 아파트 단지내 상가 - 아파트 단지 내 상가는 지난해에 이어 꾸준한 인기가 예상되지만 선별적인 투자 필요 - 최근 배후 아파트의 규모•유형, 점포의 층•호수 등에 따라 명암이 엇갈린 사례가 적지 않게 나오고 있기 때문 - 고가 낙찰은 피해야, 내정가 대비 낙찰가 비율이 150% 미만이면 무난 ▶신설 역세권 근린상가 - 매달 고정수입은 물론 시세차익까지 바라 볼 수 있는 신설 역세권 근린상라도 선별적인 투자가 필요 - 상가 건물내 업종간 시너지 효과를 고려해 분양율이 높은 곳을 선택해야 ▶아파트형 공장 내 상가 - 최근 틈새상품으로 떠오르지만 주의해야 할 점 많아 - 전체 건물 연면적 중 상가 면적의 비율이 7∼8%선이면 투자를 고려해볼 만 - 가급적 공장 내 근로자를 고정적인 수요로 확보하고 있는 가운데 외부 유동인구를 덤으로 끌어들일 수 있는 역세권 등을 선택해야 ▶복합단지내 상가 - 아직 투자성이 검증되지 않은 초기 단계로 실제 투자에는 신중해야 - 상가와 함께 들어서는 복합시설의 고객 흡인력이 높아야 2008년 상가투자 유의점은 ▶자기자본 비율 높여라 - 금리 오르면 중도금 대출이자 부담 급증해 자기 자본 비율을 70% 이상으로 잡아야 - 가급적 여유자금으로 투자한다는 기본 중의 기본을 지키는 것이 중요 - 금리 인상에 따라 임대료로 은행이자를 충당할 수 있다는 어설픈 계산은 버려야 ▶트렌드를 살펴라 - 가급적 새로 뜨는 지역과 상품에 선별적으로 투자해야 ▶시세차익 욕심을 버려라 - '주변 개발에 따른 수혜 예상 지역’ ‘무제한 전매가능’ 등의 홍보문구에 넘어가지 말아야 - 불황기에는 매매에 따른 시세차익 보다는 ‘임대수입의 안정성’을 택하는 게 좋아 ▶안정성에 투자해야 - 상가시장 전망이 불투명해 가급적 기대 수익률이 높은 경쟁력 있는 상가의 선별적 투자 필요 - 임대가 완료된 선임대 상가도 노려볼만 </DIV> 2007-12-30 중앙일보 기사중에서</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>⑥오피 스·오피스텔</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <DIV>내년 오피스·오피스텔 시장은 유망 상품의 하나로 꼽힌다. 대표적인 수익형 부동산인 오피스는 경기가 살아나면서 수요가 꾸준히 늘고 있지만 공급 부족으로 서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 최근 몸값과 임대료가 크게 오르고 있다. 오피스텔도 마찬가지다. 공급 과잉과 경기 침체로 지난해까지만 해도 천덕꾸러기 신세였던 오피스텔 역시 최근 서울 강남과 종로·광화문·여의도·마포, 일산·분당신도시 일대를 중심으로 공실률(빈방 비율) 등이 낮아지는 등 훈풍이 불고 있다. 오피스·오피스텔 시장의 최근 이 같은 현상이 내년에도 지속할 전망이다. 수요에 비해 공급이 부족한 편인데 내년에도 공급이 크게 늘 것 같지 않아서다. 서울 3대 권역은 공급난 계속될 듯 서울과 수도권 내 오피스는 2001년부터 2006년까지 연간 평균 66만㎡(연면적) 내외의 공급이 이뤄져 수요 대비 공급 부족 현상이 심화했다. 최근 서울 오피스 공실률은 아시아 주요 국가보다 낮은 1~2% 수준이다. 공실률이 낮아지면서 임대료와 오피스 몸값은 크게 오르고 있는 실정이다. 내년부터 2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 들어설 예정이다. 때문에 전반적으로 오피스 공급 물량이 풍족할 것으로 보이지만 대부분 서울 외곽인 상암동이나 수도권인 분당·판교·인천·송도 등지에 공급돼 서울 3대 권역(강남·도심·여의도권)은 공급난이 이어질 전망이다. 서울 3대 권역은 특히 나대지의 고갈로 오피스 공급이 제한적일 수밖에 없는 상황이다. 이 때문에 서울 3대 권역의 오피스는 몸값과 임대료가 지속적으로 상승할 전망이다. 신영에셋 홍순문 부장은 “국내·외 투자기관과 법인들의 실수요, 개인 투자자 등 오피스 매입 수요자가 증가하고 있는 데 반해 공급량 감소에 따라 공실률 하락과 몸값·임대료 상승 등의 현상이 내년에도 이어질 것”이라고 말했다. 오피스텔, 지역별 양극화 심화 예상 주택의 세금 부담, 대출 규제, 전매 제한 강화 등 각종 부동산 규제책이 아파트를 겨냥하고 있어 아파트에 대한 투자 가치가 반감된 것도 오피스·오피스텔에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 그러나 오피스텔은 지역별 양극화가 더욱 심화할 것 같다. 분당·일산신도시 일대 역세권 소형 오피스텔은 임대수요가 꾸준한 반면 그동안 추가 공급은 없었기 때문에 한동안 인기를 끌 전망이다. 서울 광화문·강남 등지의 업무시설 밀집 지역 오피스텔도 임대수요 증가, 공급 정체, 오피스(업무시설) 부족으로 올해에도 인기를 끌 것 같다. 그러나 이 외 지역은 상당기간 위축이 불가피할 것 같다. 추가 공급은 없지만 임대·매매 수요 자체가 많지 않아서다. 하지만 분양시장은 썩 좋을 것 같지 않다. 이르면 8월 오피스텔도 계약 후 입주 때까지 분양권 전매가 금지되고, 해당 지역 거주자 우선 공급 규정이 생길 것으로 보여서다. 이 규정이 생기면 오피스텔 분양 열기가 한풀 꺾일 것으로 전문가들은 본다. 현재 관련 개정 법안이 현재 국회에 계류 중이다. 오피스 시장 현황 ▶공실률 0.5% 수준 -신영에셋 조사에 따르면 올해 서울 3대 권역의 공실률은 보통 03~0.5% 수준 -공실률이 4%대인 미국 뉴욕이나 3% 수준인 영국 런던 등에 비해 크게 낮은 수준 -서울 3대 권역 공실률이 낮아지면서 분당·구로 등 주변의 중·소형 오피스 빌딩도 덩달아 공실률 낮아져 -국내·외 투자자들의 수요 증가, 경기 회복세, 주택 규제에 따라 일반 투자자 증가 등의 영향 때문 ▶매매가 크게 올라 -공실률 낮아지면서 매매가 뛰어 -서울 오피스 빌딩 거래가는 2005년 3.3㎡당 평균 8225만원, 2006년 9314만원이었나 2007년(9월 현재) 1억2282만원으로 상승 ▶최근 오피스 공급 동향 -서울·수도권 지상 10층 이상, 연면적 6600㎡ 이상인 오피스 빌딩의 최근 공급 면적(연면적) -2004년 63만4055㎡, 2005년 73만8303㎡, 2006년 66만813㎡, 2007년 153만8000㎡ ▶수요 느는 데 2008년 공급은 감소 -2008년 공급 면적 전년 대비 크게 감소 -총 연면적 80만5000여 ㎡로 2007년 대비 52% 수준 -상반기 57만3000㎡, 하반기 23만2000㎡로 예상 유망 지역 및 오피스 투자 유의점 ▶유망 지역 -서울 3대 권역 내 오피스 빌딩. 공급은 한정돼 있는데 임대 수요는 계속 늘고 있는 때문. -분당·판교신도시 등 신도시 내 업무시설 밀집지역. 주거·업무환경 쾌적해 인구·법인의 꾸준한 증가 예상되는 때문. ▶리츠 상품, 대안 투자로 부상 -오피스 빌딩은 덩치가 커 자금력이 약한 일반인들의 접근 쉽지 않아. 소형 오피스 빌딩을 제외하고는 대부분 기관 투자자나 법인들의 투자가 주를 이뤄 -그러나 리츠와 부동산펀드 등 간접 투자 상품이 늘면서 개인들의 투자도 활발해 진 편 -리츠·펀드는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 오피스 빌딩 등에 투자한 뒤 수익을 나눠 갖는 상품. -현재 다수의 17개의 리츠 상품 등 다수의 리츠·펀드 상품이 운용 중 ▶리츠·펀드 상품 선택은 -서울 3대 권역 등 수요 많은 지역의 순수 오피스 빌딩을 대상으로 하는 상품 노려볼 만 -일부 상품 중 지방 소재 백화점·쇼핑몰·오피스 등을 대상으로 하는 상품도 적지 않은데, 이들 상품은 가급적 피하는 게 좋아 ▶개인 투자 때 유의점 -투자금 30억~100억원 정도의 투자자는 서울 강남 역세권, 송파구 잠실, 신천 역세권, 분당·판교신도시의 중소형 빌딩 직접 투자도 유망 -직접 투자 때는 건물의 하자 여부, 등기부상 권리관계, 임대차 계약 등을 정확히 확인해야 -전용률(공급 면적 대비 전용 면적 비율)이 높을수록 임대료 높아 오피스텔 시장 현황 ▶오피스텔 공급 물량 급감 -연도별 오피스텔 공급물량 2004년 이후 크게 줄어 -전국적으로는 2004년 4만4327실, 2005년 2만3356실, 2006년 1만2038실, 2007년 7902실 -서울 강남권(강남·서초·송파구)의 경우 2004년 1만358실, 2005년 3204실, 2006년 1577실, 2007년1406실 ▶강남권 및 수도권 일부 지역 임대료 강세 -서울 강남권과 여의도, 광화문, 일산·분당신도시의 33㎡대 오피스텔의 경우 임대료가 현재 대개 보증금 1000만원에 월세 50~100만원 선 -임대료는 2006년 대비 5%가량 상승. 임대 수익률은 보통 연 7~10% 선 -1인 가구 급증, 오피스 공실률 감소, 공급 급감, 아파트 전셋값 상승 등의 영향으로 오피스텔 수요 증가한 때문 ▶유망 지역 -입지 선정 무엇보다 중요. 입지에 따라 임대 수익률 편차 심해 -강남·종로·여의도 등 업무시설 밀집지역과 분당·일산신도시의 역세권 주변 소형 오피스텔, 대학가 주변 원룸형 오피스텔 유리 -임대 수요 많고 단지 규모 큰 오피스텔 찾아야 오피스텔 투자 유의점</DIV> <DIV> ▶시세 차익보다 임대 수익 고려 -임대·매매가 상승으로 서울지역 오피스텔 투자 가치가 높아져 -그러나 일부 지역을 제외하고는 시세 차익 얻기 어려워 -실제 서울에서도 변두리의 경우 오피스텔 시세가 분양가 언저리를 맴돌거나 심지어 분양가 밑으로 떨어진 경우 많아 ▶오피스텔 투자는 이렇게 -주변에 사무실이 없고 역세권 아니라면 투자 일단 재고해 봐야 -소형이 대형보다 임대 수요 많아 -사전에 전용률·주차면적·평당 관리비 따져봐야 -건축법상 주택이 아닌 업무시설이어서 주거용으로 사용(임대한 경우도 포함)하다 적발되면 주택으로 간주된다는 것 유념해야 ▶오피스텔 분양시장에 먹구름 -이르면 8월 오피스텔 규제안을 담고 있는 ‘건축물 분양에 관한 법률 개정안’ 시행 -이 법안에 따르면 오피스텔도 입주 때까지 분양권 전매가 제한되고, 분양 물량의 20%는 지역 거주자에게 우선 공급 -따라서 하반기께 부터는 오피스텔 청약 시장에 가수요가 크게 줄어 청약 열기 높지 않을 전망</DIV> <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"> <DIV> </DIV> <DIV><A class=lk-bluek href="http://www.joinsland.com/Academy/BookStore/BS_list.asp" target=_blank></A></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR bgColor=#ffffff> <TD noWrap colSpan=8>2008년 오피스텔 주요 분양 예정 단지</TD></TR> <TR bgColor=#eeeeee> <TD>시</TD> <TD>구</TD> <TD>동</TD> <TD>실</TD> <TD>면적(㎡)</TD> <TD>분양시기</TD> <TD>시공사</TD> <TD>문의</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>서울</TD> <TD>관악구</TD> <TD>신림동</TD> <TD>310</TD> <TD>82~254</TD> <TD>4월</TD> <TD>한솔건설</TD> <TD>02-3287-7072</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3"> <TD bgColor=#ffffff>마포구</TD> <TD bgColor=#ffffff>성산동</TD> <TD bgColor=#ffffff>66</TD> <TD bgColor=#ffffff>82~125</TD> <TD bgColor=#ffffff>1월</TD> <TD bgColor=#ffffff>토마토이앤씨</TD> <TD bgColor=#ffffff>02-307-8245</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4"> <TD bgColor=#ffffff>용산구</TD> <TD bgColor=#ffffff>동자동(동자4구역재개발)</TD> <TD bgColor=#ffffff>78</TD> <TD bgColor=#ffffff>미정</TD> <TD bgColor=#ffffff>10월</TD> <TD bgColor=#ffffff>동부건설</TD> <TD bgColor=#ffffff>3484-2114</TD></TR> <TR style="HEIGHT: 48pt; mso-yfti-irow: 5"> <TD bgColor=#ffffff>용산구</TD> <TD bgColor=#ffffff>한강로2가(국제빌딩 제3구역재개발)</TD> <TD bgColor=#ffffff>207</TD> <TD bgColor=#ffffff>78~79</TD> <TD bgColor=#ffffff>10월</TD> <TD bgColor=#ffffff>동부건설</TD> <TD bgColor=#ffffff>02-3484-2114</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>경기</TD> <TD bgColor=#ffffff>용인시</TD> <TD bgColor=#ffffff>중동</TD> <TD bgColor=#ffffff>75</TD> <TD bgColor=#ffffff>미정</TD> <TD bgColor=#ffffff>상반기</TD> <TD bgColor=#ffffff>동일하이빌</TD> <TD bgColor=#ffffff>02-2007-2065</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7"> <TD bgColor=#ffffff>화성시</TD> <TD bgColor=#ffffff>동탄1신도시</TD> <TD bgColor=#ffffff>271</TD> <TD bgColor=#ffffff>70~99</TD> <TD bgColor=#ffffff>상반기</TD> <TD bgColor=#ffffff>동일하이빌</TD> <TD bgColor=#ffffff>031-8003-3331</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8"> <TD bgColor=#ffffff>화성시</TD> <TD bgColor=#ffffff>동탄1신도시 24-3블록</TD> <TD bgColor=#ffffff>542</TD> <TD bgColor=#ffffff>미정</TD> <TD bgColor=#ffffff>4월</TD> <TD bgColor=#ffffff>대우건설</TD> <TD bgColor=#ffffff>02-2288-3077</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD>인천</TD> <TD>남동구</TD> <TD>논현2지구 상업20블록</TD> <TD>524</TD> <TD>미정</TD> <TD>4월</TD> <TD>대우건설</TD> <TD>02-2288-3077</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD>부산</TD> <TD>부산진구</TD> <TD>부전동</TD> <TD>319</TD> <TD>85~158</TD> <TD>1월</TD> <TD>포스코건설</TD> <TD>051-742-7222</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>울산</TD> <TD>중구</TD> <TD>성남동</TD> <TD>80</TD> <TD>62~168</TD> <TD>10월</TD> <TD>현대산업개발</TD> <TD>02-2008-9114</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD noWrap colSpan=8>* 분양 일정 등은 업체 사정에 따라 바뀔 수 있음.</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV>   2008-12-31 중앙일보 기사중에서   ⑦ 경매시장   올해 부동산 경매시장 기상도는 ‘맑음’이다. 지난해와 마찬가지로 경매시장 참여자들이 꾸준히 늘면서 낙찰가율도 오름세를 탈 것으로 예상된다. 전문가들은 처분조건부 대출·주택담보대출 규제·금리 인상 등으로 대출 연장 또는 이자 납부를 제대로 하지 못한 채무자들의 부동산 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 크다고 내다본다. 특히 아파트 등 주택 물건이 크게 증가할 전망이다. 2006년 말 이후 대출을 받아 집을 샀으나 집값이 떨어진 반면 대출 부담은 가중됐기 때문이다. 이 시기에 구입한 주택 대부분이 실제 경매시장에 등장하는 시기가 대략 1~2년 뒤이므로 올해에는 이에 따른 매물이 급증할 것이란 얘기다. <A class=lk-bluek href="http://www.ggi.co.kr/" target=_new>지지옥션</A> 강은 팀장은 “경매시장에 나오는 블루칩 아파트도 적지 않을 것 같다”며 “규제 완화 기대감에 일반 거래시장에서 매물이 줄면 경매시장으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘면서 낙찰가율도 상승세를 보일 것”이라고 말했다. 연립·다세대주택 투자 열기 후끈 연립·다세대주택 등 빌라 경매 투자 열기도 후끈 달아오를 전망이다. 빌라의 경우 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않아 아파트보다는 상대적으로 주택 매입 자금 부담이 덜하다는 장점을 지녔다. <TABLE align=left cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 3px" align=left height=23> <TABLE align=left cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 3px" align=left height=23> <DIV> </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> 특히 지난해와 마찬가지로 서울·수도권 재개발·뉴타운 사업지나 주변 지역 연립·다세대주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 메트로컨설팅 윤재호 사장은 “재개발 및 뉴타운 개발 재료를 업고 투자 수익을 얻기 위한 경매 입찰자들이 치열한 경합을 벌이면서 고가 낙찰되는 사례도 적지 않을 것”이라고 내다봤다. 지역별·상품별 양극화 현상도 예상된다. ‘돈 되는’ 물건과 개발 호재가 많은 지역에는 투자자가 몰려들겠지만, 그렇지 않은 경우에는 투자 외면을 받을 가능성도 배제할 수 없을 것 같다. 올해 경매시장 ‘맑음’ ▶경매물건 수 증가 -최근 1~2년간 부동산 가격이 하락한 데다 처분조건부 대출과 대출 한도 축소 및 금리 인상 등의 악재까지 겹쳐 부동산 소유자들의 자금난 가중으로 신규 경매신청 건수가 꾸준히 늘 듯. -경기 불황과 대출 이자 납부 못한 채무자들의 경매 물건 수도 증가 예상. ▶경쟁률 및 낙찰가율 상승 -새 정부의 부동산 규제완화 기대감에 경매시장 참여자(내집 마련 수요자와 투자자) 더욱 늘어날 것으로 예상. -경매 특성상 실수요자보다 투자 수요가 많아. 따라서 향후 가격 상승이 기대되는 지역 및 물건에 응찰자가 몰리면서 낙찰가율도 상승할 것으로 전망. 분기별 시장 전망 -국내 경기 상황과 새 정부의 부동산 정책 흐름 및 속도 등이 경매시장의 향방 좌우할 것으로 예상. ▶1분기 -새 정부 부동산 로드맵이 나올 때까지 관망세가 이어질 것으로 예상. 이 시기에는 실수요자 위주로 시장이 형성될 것으로 보임. -따라서 내집 마련이나 거주 지역, 종목, 평형대를 갈아타려는 실수요자들은 이 시기를 적극적으로 노려볼 만. ▶2분기 -새 정부의 부동산 정책의 틀이 가시화되는 시기. -시장 추이를 관망하던 투자자들이 본격적으로 시장에 진입하면서 경매 열기후끈 달아오를 것으로 전망, ▶3분기 -단기 반등에 대한 반발 심리 및 계절적 비수기가 겹치면서 다소 소강 상태 에 접어들 가능성도 배제 못해. ▶4분기 -연초 경기 회복에 대한 기대감으로 경매신청 건수 감소할 경우 그 여파가 이 시기에 본격적으로 나타날 것으로 전망. 경매 물건 감소 속 시장 참여자 늘면 낙찰가율도 상승세로 돌아설 것으로 예상. 지역·물건별 차별화 뚜렷 ▶빈익빈 부익부 현상 지속 예상 -지역·물건에 따른 양극화 현상은 새 정부 들어서도 지속될 것으로 예상. ①재개발·뉴타운내 아파트 강세 -지난해에 이어 올해도 연립·다세대주택 인기 여전할 듯. 낙찰가율 상승세 지속 예상. -재개발·뉴타운 대상 지역의 아파트 경매물건 수 감소 예상. 반면 투자자 늘면서 재개발·뉴타운지역이나 주변 지역 빌라 낙찰가율 강세 전망. -서울에선 강북권 등 개발 호재지역을 중심으로 신건 내지 1회 떨어진 물건에 투자자 몰리면서 고가 낙찰 사례 늘듯. -지방에선 재개발·뉴타운 지역 많지 않아. 따라서 연립·다세대주택 인기는 서울·경기·인천 등 수도권에 한정될 듯. ②중대형 아파트 상승세 반전 예상 -서울 강남권 등 버블세븐 지역은 실수요자가 시장을 주도. 낙찰가율 안정세 내지 소폭 상승세 예상. -하지만 새 정부의 종합부동산세 대상 주택 기준 상향 조정 및 양도소득세율 인하 등이 구체화될 경우 그동안 억눌렸던 강남권 고급아파트 등 중대형아파트 경쟁률 및 낙찰가율 상승세로 돌아설 것으로 예상. ③재건축아파트 인기 예상 -새 정부의 재건축 규제 완화와 용적률 상향 조정 기대감에 재건축 추진 중인 아파트의 경쟁률 및 낙찰가율 강세 전망. ④토지시장 전반적 하향 안정세 전망 -토지시장은 전반적인 하향안정세를 보일 것으로 예상. 부재지주 양도세 중과 등 규제 영향 때문. -하지만 이명박 대통령 당선자의 대선 공약인 대운하 건설 예정지역 및 세계 박람회 개최지인 여수 등 일부 개발호재 지역에선 투자 수요 몰리면서 강세 보일 가능성도 배제 못해. -노무현 정권 당시 추진했던 행정수도·기업도시·혁신도시 등의 경우 향후 계획의 수정·변경 등에 따라 지역별 희비가 엇갈릴 것으로 예상. 투자 전략 및 유의점 ▶강남권 중대형 및 재건축 아파트 공략 -지난 한해 동안 억눌렸던 강남권의 중대형 아파트 및 재건축 대상아파트의 경우 올해 가격 반등의 가능성 열려 있어. 큰 폭은 아니더라도 적어도 추가 하락으로 이어지지는 않을 것이라는 전망 우세. -실수요자 경우 경매시장에 뛰어들어 응찰해도 좋을 듯. 투자자의 경우 강남권과 분당신도시 등 인기 주거지역 중대형 아파트 또는 재건축 단지를 주요 타깃으로 삼아도 괜찮을 듯. -다만 분위기에 휩쓸린 '묻지만 고가 낙찰'은 금물. ▶뉴타운·재개발 지역 물건도 노려볼 만 -서울·수도권 뉴타운·재개발 재료 안고 있는 지역의 경우 매수세 늘면서 가격 상승 예상. 일반 거래시장에선 매물 부족하기 때문에 경매 물건을 잡는 것도 고려해볼 만. -하지만 '묻지마 투자'는 금물. 지나친 입찰 경쟁으로 인한 고가낙찰 속출하는 사례 많은 만큼 응찰금액 산정시보다 세심한 주의 필요. ▶수도권 토지시장 및 전원주택도 눈여겨봐야 -경기 회복에 대한 기대와 삶의 질 향상에 따른 토지 및 전원주택 경매 수요는 꾸준히 늘어날 듯. -하지만 지역별 투자 가치 차이 심한 만큼 선별 작업 필요한 등 신중하게 접근해야. ▶공동투자도 고려해 볼만. -경매시장에도 규모의 법칙 작용. 공동투자는 '위험은 분산하고 수익은 극대화'할 수 있는 모델 중 하나로, 부동산시장 전환기에 적극 고려해 볼만. -가령 1억원짜리 물건은 낙찰하기 어렵거니와 어렵사리 낙찰해도 손에 남는 게 별로 없는 반면 10억원짜리 물건은 낙찰받기도 쉽거니와 수익 규모도 1억원짜리 물건보다 크다는 장점도 지녀.   2007-12-31 중앙일보 기사중에서   ⑧ 전원투자 분야, 실수요 중심 시장재편 가속화 예상   <DIV>올해 토지시장은 ‘거래 침체 속 호가 상승’으로 점쳐 진다. 토지거래허가제, 부재지주 양도세 중과 등으로 이른바 ‘출입금지 장세’가 형성된 가운데 대규모 개발계획만 줄을 이을 가능성이 커서다. 특히 기업 설비투자 유치를 위한 단계적인 규제완화 조치가 예상되는 수도권지역의 호가 오름세가 가파를 것으로 예상된다. 한반도 대운하, 제2경부·제2외곽순환고속도로 예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부에는 땅값이 들썩이며 투자 수요가 몰릴 수도 있다. 지방 토지시장은 대운하, 새만금지구 주변 등의 대형 호재지역을 제외하면 전반적인 침체 장세로 점쳐 진다. 참여정부가 추진한 혁신·기업도시 등의 재료가 이미 시장에 대부분 반영된데가 새 정부 들어 지방에 대형 후속 개발계획이 추가로 발표될 가능성도 작기 때문이다. 다만 내년 혁신·기업도시에서 토지 보상금 지급이 본격화되면 대토 수요 증가로 주변 땅값은 소폭 오를 수도 있다고 전문가들은 본다. 건교부 통계에 따르면 지난해 보상금 지급이 대부분 완료된 경북 김천혁신도시 주변 땅값은 2.2%가량 올라 상승률이 칠곡군·경주시에 이어 도내 세번째를 차지했다. 공급과잉과 숙박업 등록이라는 이중고를 겪고 있는 펜션시장은 입지여건별 온도차가 더 심해질 것으로 보인다. 알펜시아 등 대규모 신설 리조트단지, 사계절 관광지 주변은 분양과 운영 모두 호조를 보일 수 있지만 외따로 떨어진 펜션은 여전히 고전을 면치 못할 가능성이 크다다. 다만 민박형 펜션의 등록면적 기준 완화는 올해 펜션시장의 호재로 작용할 것 같다. 지금까지 연면적 150㎡ 이하일 경우 민박사업자로 등록해 펜션영업이 가능했지만 올해부터는 이 면적 제한이 230㎡로 늘어나게 된다. 민박형 펜션의 등록 면적 기준이 완화되면 대규모 펜션 운영도 가능해져 투자 수요가 증가할 수 있다고 보는 전문가들도 적지 않다. 토지 규제의 여파로 인허가가 한층 까다로워진 전원주택시장은 33㎡형 안팎의 소형 선호 경향이 더욱 두드러질 것으로 예상된다. 중대형에 비해 인허가가 어렵지 않은데다 종합부동산세 등 보유 부담도 덜 해서다. 유형별로는 한국농촌공사·한국토지공사 등이 조성해 공급하는 전원마을·블록형 택지 등에 수요가 몰릴 가능성이 있다.   도로·상하수도 등의 설치비용을 정부가 지원해 투자금이 2억∼3억원 내외로 비교적 저렴한데 투자 안정성이 민간업체보다 비교적 높기 때문이다. 다산서비스 이종창 대표는 “가수요 차단을 위한 제도가 어느 정도 정착된 토지·펜션·전원주택시장은 올해 대폭적인 규제완화 조치가 없는 한 실수요 중심의 재편현상이 더욱 가속화될 것”이라고 말했다.  </DIV> <DIV>2008년 토지시장 변수는? 토지시장 ‘호재' 원인 ▶‘수도권정비계획법 개정안’ 국회 통과  - 현재 수도권 규제 완화를 골자로 한 ‘수도권정비계획법 개정안’ 국회 계류 중  - 핵심내용은 수도권 개발에 ‘정비발전지구’라는 개념을 확대 도입하자는 것  - ‘정비발전지구’ 내에서는 도시개발과 택지개발 사업도 시행할 수 있어  - 개정안 통과되면 특히 수도권 동 ·북부 규제가 완화되고 해당지역 땅값이 오를 듯 ▶‘대운하 특별법’ 제정  - 2008년중 세부계획 수립 특별법 제정을 끝내고, 2009년 초 첫삽을 뜰 듯  - ‘대운하 특별법’이 국회를 통과하면 관련지역 땅값 들썩일 수도  - 특히 상수원보호구역 해제 예상되는 양평 등에 투자수요 몰릴 가능성 커 ▶제2경부고속도로 노선 확정  - 제2경부고속도로 건설 계획은 새정부 공약사항으로 사업 추진 급물살 탈 듯  - 건교부는 제2경부 노선을 올해 2월까지 확정한다는 방침  - 현재 서하남IC~동탄2신도시 구간, 충남 천안∼행정도시등의 노선 검토 중  - 착공은 2009년 예정  - 벌써부터 용인 모현·포곡 등 토지거래허가 제외지역에 투자수요 유입 조짐 ▶제2서해안고속도로 사업계획 가시화  - 제2서해안고속도로도 건설계획은 새정부 공약사항으로 임기내 착공이 확실시  - 기존 서해안도로가 주변 땅값을 10∼20% 올린 것처럼 제2서해안 주변도 오를듯 ▶제2서울외곽순환고속도로 노선 확정  - 올해 상반기 중으로 노선확정 등 구체적인 사업 일정이 결정될 가능성커  - 노선 확정 발표가 나면 주변지역 땅값 들썩이며  투자수요 유입될 수도 ▶새만금지구 개발 기본계획 확정  - 두바이와 같은 최첨단 물류·관광도시로 조성한다는 청사진 제시돼 관심 ▶관리지역 세분화 완료와 계획관리지역 용적률 인센티브  - 올해까지 수도권 주요지역 세분화 작업이 끝나면 계획관리지역 땅값 오를 수도  - 계획관리지역내 용적률 200%로 완화되면 민간 토지수요 확대 예상돼 ▶계획관리지역내 소규모 공장 허용 -공장용지 수요 증가로 수도권 성장관리권역 땅값 오름세 더 가팔라 질 수도 토지시장 ‘악재’ 원인 ▶수도권 토지거래허가구역 확대 가능성  - 대운하등 대형 개발계획 발표 전후로 수도권 토지거래허가구역 확대될 가능성 커 ▶부재지주 양도세 중과 등 세금 규제 유지  - 대형 개발계획에 따른 주변 이익 환수차원에서 세금 관련 규제 장기간 유지될듯 토지투자 유망지역은 수도권지역 ▶제2경부·제2서울순환 고속도로 주변 토지거래허가 제외지역  - 용인 모현·포곡 등에 투자 수요 몰릴 가능성 커  - 이천·여주지역 중 나들목 예정지 주변 임야·전답 노려볼 만 ▶팔당 상수원보호구역 해제 예상지역  - 수도권 상수원보호구역은 남양주·광주·양평·하남 일대 158.8㎢에 달해  - 이중 토지거래허가구역에서 제외된 양평·남양주 등 일부 임야 등에 수요 몰릴 듯 ▶공장·물류창고 허가 가능한 수도권 남부지역 임야·전답  - 수도권 공량 총량제 완화되면 수요 늘면서 땅값 오를 수 있어  - 이중에서 연접개발 제한받지 않는 1만㎡ 내외 소규모 땅 희소가치 높아질 듯 ▶수도권 지자체가 추진 중인 대형 개발사업지 인근지역 - 평택 국제업무지구, 시흥 군자지구등 주변지역중 주유소등 가능한 땅 고려해 볼 만 ▶계획 관리지역으로 둘러싸인 소규모 농림지역 - 관리지역내 1만㎡ 미만 농림지역은 계획관리로 편입될 수 있어 관심 지방 ▶새만금지구, 대운하 주변 지역  - 개발 가시화되면 주변 땅값 크게 오를 수도 있어  - 토지거래허가 제외 관리지역중 계획관리로 분류될 가능성이 큰 곳 노려볼만 ▶행정중심복합도시 주변 - 개발행위제한구역에서 해제될 가능성 높아 관심 - 개발행위제한구역에서 해제되면 주택 신축 등 가능해져 땅값 오를 수도 - 지난해말 해제된 연기 금남면 일부는 제1종일반주거지로 변경돼 투자가치 높아져 토지 투자전략은 어떻게 세워야 하나 ▶새 정부 SOC(사회간접시설) 관련 지역에 집중하라 - 정책변화에 따른 수혜 예상지역을 중심으로 투자 대상지를 한정해야 - 다만 대형 개발계획 발표후 주변 규제를 강화할 가능성 커 주의 필요 ▶수도권 서·남부보다는 동·북부 지역을 노려라 - 가격 많이 오른 수도권 서·남부보다 덜 오른 동·북부를 노리는게 효율적 - 특히 해묵은 규제에서 풀릴 가능성이 큰 곳을 중심으로 투자 적극 고려해야 ▶단기차익 욕심은 버려라 - 규제가 완화되더라도 단계적·제한적으로 완화될 가능성이 크다는 점을 감안해야 - 양도세보다 땅값이 압도적으로 오를 만한 지역으로 투자를 한정해야 ▶대규모 개발계획 발표에 뒤 따를 규제 강화 조치에 유의하라 - 새 정부 역시 부동산정책의 기조가 투기 억제에 촛점을 맞춰질 가능성 커 - 때문에 개발계획 발표 전후로 주변에 대해 각종 규제를 강화될 수 있어 주의해야 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>▶양도소득세가 관건이다 -양도세를 내고도 충분한 수익이 기대되는 곳으로 투자 대상지 한정해야</DIV> <DIV> 2008년 전원주택·펜션시장 변수는 ▶농가주택 양도세 특례 대상 완화 가능성 -농어촌주택 양도세 감면 대상이 현재 1억원에서 1억5000만원으로 완화될 가능성 커 -이때 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않음. ▶민박형 펜션 등록 면적 기준 완화 - 민박사업 등록 면적 기준(150㎡)을 250㎡로 완화하는 내용의 법령 입법예고 돼 - 이 법렵이 통과되면 대규모 펜션에 투자수요 유입될 수도 있어 전원주택·펜션 투자전략은 ▶대규모 SOC 수혜효과 예상지역을 노려라 - 대운하 건설로 수혜가 예상되는 한강과 낙동강, 충주호 주변 노려볼만 - 특히 화물집결지나 관광ㆍ레저 터미널 예정지 주변에 관심 쏠려 ▶시세차익에 대한 욕심은 버려라 - 환금성도 떨어지는 편이라 실수요 관점에서 접근해야 ▶ 규모를 줄여라 - 인허가, 보유세 부담 피하라면 가급적 덩치를 줄여서 짓는다는 생각으로 접근해야</DIV> <DIV> </DIV> 2008-01-01 중앙일보 기사중에서    ⑨ 부동산펀드ㆍ리츠, 금리인상 추세로 투자매력 저하   올해 부동산 간접투자상품 시장 전망은 대체로 흐린 편이다. 부동산 간접투자상품은 부동산펀드와 리츠(부동산투자회사)로 구분되는 데 두 상품 모두 최근 두드러진 금리인상 추세가 부담이다. 부동산펀드가 2004년 처음 선보인 이후 지난해까지 10조원이 넘는 시중 유동자금을 끌어들일 수 있었던 원동력은 저금리 기조였다. 시중은행의 정기적금 금리가 연 3%대 후반~4%대 초반인 상황에서 연 7~8%대 이상의 수익률을 기대할 수 있는 부동산펀드가 인기몰이를 했던 것. 하지만 최근 은행의 정기적금 금리가 연 5%대를 훌쩍 넘어 6%대(3년 만기)를 바라보고 있어 부동산펀드의 경쟁력은 크게 떨어진 상태다. 부동산펀드 상품에 따라 금리 여파가 다를 것으로 예상된다. 국내 아파트 개발 프로젝트가 주요 투자 대상인 프로젝트파이낸싱(PF)형에 금리인상의 여파가 직접적으로 미친다. 한국펀드평가에 따르면 국내 PF형 부동산펀드의 지난해 수익률은 6~8%대로 정기적금 이자율과의 차이가 크게 좁혀졌다. 금리가 높아지면 그만큼 투자 매력이 줄어들게 된다. 해외 부동산에 투자하는 해외형은 수익률 악화가 부담 요인이다. 펀드평가회사 제로인에 따르면 설정액 100억원 이상의 21개 해외형 부동산펀드 중 1개 펀드를 제외한 모든 펀드가 지난 한해 동안 손실(-3.68~-16.57%)을 봤다. 임대형의 경우 빌딩 시장 활황으로 지난해 최고 43%대의 연수익률을 기록한 펀드가 나올 정도로 상황은 좋은 편이지만 새 상품 출시량이 많지 않을 전망이다. 빌딩 값이 워낙 오른 데다 시중 금리까지 상승해 투자자들에게 적정 수익률을 제시할 수 있는 상품 자체를 만들기 어려워서다. 리츠는 지난해 10월 회사 설립을 위한 자본금이 250억원에서 100억으로 낮아졌고 리츠 회사의 모든 자산을 부동산 개발사업에 투자(기존에는 총자산의 30%만 투자가능)할 수 있게 법이 개정됐다. 그러나 부동산 시장이 전반적으로 침체돼 있는 상태라 부동산 개발사업의 기대이익은 적은 편이다. 부동산 펀드 현황 ▶부동산 펀드 특징 -불특정 다수로부터 모은 자금을 바탕으로 자산운용사가 펀드를 운용, 그 수익금을 투자자에게 배분하는 것 -전문인력이 운용하는 만큼 고수익을 기대할 수 있고 리스크 관리도 용이한 편 -취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 부동산을 매각할 때 양도차익이 발생해도 배당소득(15.4%)만 내면 되기 때문에 세금 측면에서도 유리 -주식시장에 상장돼 있는 리츠는 주식시장에서 타인에게 양도할 수 있지만 대부분의 부동산펀드(PF형ㆍ임대형)는 설정기간 내에 환매할 수 없기 때문에 중장기적 관점으로 투자해야 함 ▶부동산 펀드의 종류 -부동산 펀드에 투자된 돈(설정금액)은 총 10조원 가량 -해외형<투자자금을 모아 해외에 상장된 외국 리츠(REITs)에 재투자하거나 상장된 해외 부동산개발회사 주식에 투자하는 형태>이 절반 가량, 국내 아파트 개발 프로젝트가 주요 투자 대상인 프로젝트파이낸싱(PF)형이 32%, 국내 빌딩 등 실물 자산에 투자하는 임대형이 12%가량 부동산펀드 종류별 수익률은 ▶임대형의 수익률이 가장 뛰어남 -연 40%대의 수익률 기록한 펀드도 속출 -오피스 공실률 하락기조로 운용수입 늘어난데다 빌딩 값 상승에 따른 평가 차익까지 반영된 때문 <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fetc_20080101_p01.gif"></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> ▶PF형은 꾸준한 수익률 기록 -연 6~8% 수익률 기록 -PF형은 정해진 이자를 받는 조건으로 공사자금을 대출해주기 때문에 비교적 안정적 <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fetc_20080101_p02.gif"></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> ▶서브프라임 모기지 사태 직격탄 맞은 해외형 -설정액 100억원 이상의 해외형 펀드 대부분이 손실(-3.68~-16.57%) -서브프라임 모기지 사태 이후 선진국 부동산 경기 하락세 뚜렷해 지면서 투자자금 회수 잇따른 때문 </DIV> <TABLE align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fetc_20080101_p03-1.gif"></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> 부동산펀드 종류별 전망 및 투자 유의점 ▶해외형은 대체로 흐린 가운데 곳에 따라 맑음 -미국 등 주요 국가의 부동산 경기가 침체국면을 벗어날 조짐이 없어 선진국에 투자한 해외형 펀드는 당분간 약세 이어갈 전망 -국내 운용사들이 부동산 시장 전망이 밝은 이머징마켓(개발도상국 시장)에 대한 직접투자를 늘릴 계획이어서 이에 대한 관심 가져 볼 필요 있음 ▶PF형은 기대수익 높지 않을 듯 -시중금리가 오르는 추세여서 투자자들에게 시중금리보다 높은 수익률 제시할 수 있는 상품 만들기 어려워 -PF형의 경우 지방 아파트 프로젝트에 투자하는 경우가 대부분인데 최근 지방 분양시장 침체 두드러짐에 따라 투자 위험 증가 -시행사 지급보증 유무, 투자 지역 등 체크해야 ▶짓고 있는 빌딩에 미리 자금을 투자하는‘임대+PF형’ 상품에 주목 -빌딩 값 너무 올라 지금 상태에서 펀드 만들 경우 고수익 보장하기 어려워 -기존 빌딩 투자보다는 짓고 있는 빌딩에 공사자금 대여한 후 빌딩 매입하는‘임대+PF형’ 상품 늘어날 전망 -빌딩가격 하락할 경우 투자자들이 손해 떠 앉아야 하기 때문에 펀드 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 꼼꼼히 살펴야 리츠법 개정됐지만 당장 활성화되긴 어려워 -지난해 10월부터 리츠(부동산투자회사)회사 설립을 위한 자본금 250억원에서 100억으로 낮아져 -리츠 회사의 부동산 개발사업 투자 범위가 기존 30%(총자산 기준)에서 100%로 확대 -차입금 한도도 자기자본의 2배에서 10배로 늘어 개발형 리츠 상품 많이 나올 듯 -기존 리츠는 사무용 빌딩을 사서 임대수익을 배당하는 형태였지만 개발형 리츠는 토지를 매입해 건물을 지어 분양까지 할 수 있기 때문에 소액투자자들도 시행사의 주주가 되는 셈 -미분양 물량이 사상 최대치를 연일 갱신하는 등 분양시장 침체 지속되고 있어 개발형 리츠 상품 출시 활발할 지는 미지수 -분양가상한제 실시로 기대 수익도 예전보다 높지 않은 상황</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2008-01-01  중앙일보 기사중에서</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>총괄</DIV> <DIV>대운하 등 대규모 개발도 예상</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <DIV>부동산 시장이 침체의 늪을 벗어날 것이란 기대감 속에 새해를 맞았다. 이명박 대통령 당선자의 새 정부가 그동안 시장을 억눌러온 규제를 완화할 방침인 데다 대규모 개발 바람도 예상되기 때문이다. 새 정부의 규제 완화 범위와 폭이 어떻게 될지가 가장 큰 변수다. 당선자 측은 양도소득세 등 각종 주택 관련 세금을 완화키로 했다. 세금부담이 줄어 수요가 살아나고 거래가 늘어날 것으로 예상된다. 세금ㆍ건축규제 등 풀리고 대운하 개발 시작될 듯 지난해 주택시장을 가장 무겁게 누른 게 세금이었다. 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 양도소득세와 종합부동산세 부담이 크게 늘어 매도·매수세 모두 위축됐다. 도심 주택공급을 확대하기 위해 재개발·재건축 등 도심 주택개발사업을 활성화할 구체적인 방안도 나올 예정이다. 사업성을 높이고 사업 속도를 낼 수 있게 용적률 등 각종 건축규제와 거래제한이 풀릴 것으로 보인다. 정부가 분양가를 규제하는 분양가상한제와 전매제한도 수정될 것으로 예상된다. 분양시장의 미분양 몸살이 나아질 것으로 기대된다. 새 정부가 경제 살리기에 적극 나설 예정이어서 경기가 좋아지면 규제 완화로 숨통이 트인 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 전문가들은 본다. 또 이 당선자의 대운하 건설 공약은 전국적인 개발 붐을 가져올 것이다. 대운하 예정지와 주변의 토지·주택시장이 관심을 끌게 된다. 하지만 기대만큼 시장이 살아날지는 불투명하다. 노무현 정부가 쉽게 바꿀 수 없게 부동산제도를 ‘대못질’했기 때문이다. 섣부른 규제 완화가 집값 불안의 불씨를 살릴 수 있다는 우려도 크다. 규제 완화 한계, 금리 등 유의점도 많아 때문에 새 정부는 시장 동향을 살펴가며 단계적으로 기존 규제를 손 볼 것으로 보여 올해 구체화될 규제완화는 제한적일 수 있다. 새 정부는 출범과 동시에 총선이라는 고비를 넘겨야 해 제도 손질은 하반기부터 본격적으로 이뤄질 전망이다. 지난해 높아진 금리도 부담스럽다. 높은 금리에 따른 자금부담은 규제 못지 않게 수요를 움츠러들게 한다. 올 4월 총선은 새 정부 부동산 정책의 방향타다. 새 정책을 뒷받침할 제도 정비를 원활하게 할 국회 의석수를 확보하느냐에 따라 추진력이 달라지기 때문이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “새 정부 역시 투기억제에 대해 강한 의지를 보이고 있어 실수요 위주로 투자해야 한다”고 강조했다. 규제 완화로 실수요자는 득을 보겠지만 시세차익만을 노린 투기적 수요 차단은 정부가 바뀌어도 달라지지 않을 것이다. </DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR style="mso-yfti-irow: 0; mso-yfti-firstrow: yes" bgColor=#ffffff> <TD colSpan=3>새해 부동산시장 주요 변수와 파장</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#eeeeee> <TD>구분</TD> <TD>예상</TD> <TD>효과</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>총선</TD> <TD>한나라당 과반수 확보할지 관심</TD> <TD>-과반수 확보하면 법률 개정 쉬워 규제완화 속도 낼듯 -확보 못하면 규제완화 늦어져</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD>세금</TD> <TD>-취득·등록세 완화 -1주택자 위주로 양도소득세·종합부동산세 완화</TD> <TD>-구입자금 부담 줄어 거래 늘 듯 -1주택자 매물 다소 증가 </TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>주택공급 확대</TD> <TD>-재개발·재건축 활성화 등 통해 연간 50만 가구건설 -신혼부부 위한소형 주택 12만 가구 매년 공급</TD> <TD>-뉴타운 등 재개발 예정지, 재건축 주택 가격 상승 -기존 소형 주택 수요 줄어 가격 약세 </TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>대출·금리</TD> <TD align=top>-급격한 대출규제 완화는 없을 듯 -금리 올해 수준 유지되거나 내려가도 소폭 인하</TD> <TD>-자금 압박으로 수요 증가 한계 -금리 많이 내리면 주택 수요 크게 늘어 </TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD>대운하 건설</TD> <TD>-특별법 등 추진으로 사업 본격화</TD> <TD>-대운하 경유 지역 일대 땅·주택값 들썩</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>분양제도 완화</TD> <TD>-민간택지 분양가상한제 폐지 여부 관심 -전매제한 기간 다소 줄 듯 </TD> <TD>-민간택지 상한제 폐지되면 청약경쟁률 상승 -전매제한 완화돼도 분양 수요 늘어</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE width=570 align=center cellsapcing="0" celpadding="0"> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 9px; PADDING-LEFT: 9px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px"><A class=lk-bluek href="http://www.joinsland.com/Academy/BookStore/BS_list.asp" target=_blank> </A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> 2008-01-01 중앙일보 기사중</DIV>