창원의 고층 20평대 내외의 아파트,,, 지금부터의 투자 수익율은...? (펌글)

[여명]

$$.. 본 자료가 성원 아파트 22평 아파트의 게시판 또는 각 집에 전달되면.. 향후의 아파트 가격은 어떻게 변할까..? 정보가 취약하며 돈과 정보수집에대한 시간적 여유가 없는 고층 소형 소유자가 자신의 재산을 합리적으로 계산할 수 있어.. 소형의 가격이 많이 상승할 것으로 예상됩니다.

$$.. 서울에서 유명한 컨설턴트에게 06년 2월경 자료를 송부한 효과 : 서울의 입지 양호한 소형의 아파트 가격을 상승시키는 유발 효과가 있었습니다.

{창원시 상남(토월) 성원22평 아파트의 현재가격은 평당 300만원

이하 이지만... 최소 평당 600만원 이상~ 800만원이 적정..!}

* 자신의 재산은 자신이 적정하게 계산하줄 아셔야 언론, 분위기, 부동산업자 등의 의견에 자유로울 것입니다. 사견은 참고만하시기 바랍니다.

* 토월 성원 22평의 구조는 기타 창원의 아파트보다 못한 구조이나, 이 구조에 의한 감가요인은 현재의 전세 가격 및 매매 가격에 반영되었음을 밝힙니다.

* 아래 내용에서 꼭 토월 성원 22평만 저평가 되었다는 것은 아니며.. 다만, 입지-현재의 가격 등을 종합했을 때 토월 성원이 수익 율에서 대장주로 손색이 없다는 것입니다.

1. 상남 성원아파트 22평의 적정가격 산출 : 건물가격 + 땅값

$$.. 적정가격 계산 산출 : 현재의 시점부터 "물가 상승(화폐가치 하락)이 없다고 가정한 계산입니다.  땅값 및 건물가격 계산의 상세한 자료는 아래 부분의 글 참고..

 !) 위 GS대비 상남 성원 22평의 적정 땅값은 1억 7200만원(대지지분4.93평*3489만원)

상남 토월 성원     22평       445% (4.93평)       94

==> 150% : 평당 1176 = 445% : X ...?       X = 평당 3489만원

--> 용적율 150%인 가음정 GS 아파트의 땅값을 평당 1176만원으로 가정한 것임. GS의 기준자료는 아래의 보충자료 참고.

--> 향후 땅값의 상승이 없다고 가정한 것이므로 향후 물가가 상승하면 위 땅값도 상승할 것입니다.

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 “최고 5700만원”(소형 감안 1부 가정한 월세 환가하면 월 57만원)이고 건물의 잔여 수명이 20년이라 가정시.. 20년의 월세 수입은 57만원*240개월(1년 12개월*20년) = 1억 3680만원임..

--> 위 전세 가격은 저평가된 매매 가격이 전세 가격을 눌린 현상이므로 단독 주택의 2층 안채, 바깥채와 비교시 또는 전세 수요자의 의사를 고려했을 때는 최고 6500만원에도 전세가격이 형성될 수 있습니다. 즉 매매 가격이 8500만원 이상이 될 때에는 수급과 고려하여 전세가격이 최고 6500만원이 될 것입니다.

--> 향후 전-월세의 상승이 없다고 가정한 것이므로 향후 물가가 상승하면 전-월세가 상승할 것입니다.

** 위 GS 대비 상남 성원 22평의 적정 평당 가격 산출 : 땅값 1억 7200만원 +건물가격 1억 3680만원= 3억 880만원.. 이를 평당 가격으로 나누면 "평당 1404만원"(30880/22)

==> 현재의 부동산 억제 정책, 분위기 등 을 고려하여 위 가격의 현재가치 50%와 미래 가치인 물가상승(화폐가치의 하락)에 의한 부동산 가격 상승은 "매수자"의 이익으로 가정하고 계산하면..

즉 위 아파트에대한 이익의 70~80%(현재가치 50% + 미래가치 20~30%)를 "매수자"의 이익으로 한다고 가정하더라도 성원 22평의 현재 가치는 "평당 702만원"입니다.

다시 말해 가장 악조건, 싼 가격으로 계산해 주더라도 평당 702만원입니다.

물론 20평대가 위의 가격이 된다면 30평대도 가격도 평균 750만원은 될 것입니다.

!!1) 결어 : 위 아파트의 소유자가 내 재산의 적정가격 이하에는 전세를 주면 주었지 "절대로 안판다라는 생각"이 700만원~1400만원으로 빠른 시일 내에 될 것이며.. 향후 평당 400만원, 500만원 근접할 때 팔고 싶으면 이 자료를 다시 한번보시고 결정하시면 후회 없는 매매가 될 것입니다.

그리고 부동산 경기가 좋지 않은 현재의 분위기와 관련하여 대형이 20% 떨어져 평당 800만원이 되더라도 즉 중-대형이 20% 떨어지는 가장 악조건의 시나리오를 가정하면 22평의 경우 평당 700만원이 될 것입니다. 만일 중-대형이 20% 떨어지는 악조건의 시나리오가 현실화되었을 때, 정부는 먼저 소형의 세금을 줄이는 정책을 병행하여 중-대형의 급락을 막아 전체적인 부동산 시장의 급락을 막을 것입니다. 그 이유는 국민 경제에서 급 상승도 좋지 않지만 이보다 더 무서운 것은 급락이기 때문입니다.

##.. 06년 7월부터 주택거래 신고지역(예:창원)에서, 주택거래신고때 자금조달계획서 제출 의무와 관련된 분위기상의 문제..? 전용 면적이 18.15평（60㎡）을 넘는 아파트에만 해당되므로 창원의 복도식 26평 이하의 경우는 해당되지 않습니다. 이러한 분위기와 관련해서도 위 이상 평형과의 비교에서 투자성이 높을 수 밖에 없습니다.

2. 토월 성원 아파트의 현재 가격 시세

현재 토월성원 아파트의 "매매" 가격 시세는 22평이 평당 280만원~310만원선, 26평은 평당 340~390만원 선, 40평은 750~950만원 선, 50~60평은 850~1,000만원 선입니다.

 성원아파트의 경우 같은 단지에서 대형평수 대비 소형의 가격차이는평당 280만원~1,000만원으로 28%:100%, 즉 72%의 비정상적인 가격 차이를 보이고 있습니다.

---> 10년 이상된 아파트의 비교에서 전국 어느 도시에도 소형과 이렇게 가격차가 많은 아파트 없음... 평당가의 차이는 건령과 입지에따라 30% 안쪽이 일반적임.

현실의 이익을 반영하는 "전세" 가격 시세는

22평이 5000~5700만원(평당 227~260만원) )으로 매매가(동-호수에따라 6300만원 내외로 평당 280~310만원) 대비"전세가 비율 82%~92%선"...

26평이 7500~8500만원으로 "매매가 (일반적으로 9500만원 내외) 대비

전세가 비율 80%~92%선"...

40평은 1억5000~1억6000만원으로 매매가(일반가로 3억6000만원 내외)

대비 "전세가 비율 43% 내외로"...

50~60평은 1억8000만~2억2000만원으로 매매가(일반가로 50평은 4억6000만원, 60평은 5억6000만원) 대비 "전세가 비율은 40% 내외로"...

3. 소형평수가 저평가된 원인 : "수급"의 불균형, 잘못된 "심리" 확산

1. 현실적 원인 : 2001년 6월경 반송아파트가 재건축에 들어가면서 소형평수아파트의 가격시세가 중대형 평수와 동반 상승하던 중, '02~03년 장유신도시내 부영임대아파트가 입주하면서 창원의 소형평수 소유자들이 대거 장유로 이동함으로서 매물이 쏟아져 상승기류에 제동이 걸림... 또한 2000년 말부터 2005년 말까지 공급된 장유의 전용 25.7평 이하(분양 평수 35평 이하 : 평당 310만원~400만원 이하로 분양)의 엄청난 공급(약 2만 5000세대)으로인한 창원의 22평(평당 300만~360만원)내외 소형평수 소유자의 장유로 대거 이동이 부동산 대세 상승장에서도 상승기류에 제동...

---> 장유의 엄청난 공급은 2005년 말로 끝났음.

 즉 수요-공급에 의한 하락은 향후 없을 것임.

 그리고 부동산 가격이 상승하기 위해서는 수요-공급의 논리적인 "이론"보다

 안판다는 "심리(분위기)"가 지배되는 경우도 많음.

 이에반해 창원의 32평 이상과 저층 아파트의 소유자(창원의 아파트를 전세를 주고 자기에 맞는 평수를 증가하여 이동)의 경우에는 장유-진해로 평수를 넓혀 이사하더라도 40평이상의 수요자로 2000년 말부터 2005년 말까지 공급된 세대수는 약 2500세대에 불과하며...

 이보다 더 중요한 것은 32평이상의 소유자는 보통 40세 이상으로 부동산에대해 어느정도 경험이 있으므로 매도 가격에 합치되지 않으면 팔지 않고 전세를 주고 이사하였으므로 32평이상은 엄청나게 상승하였음. (가더라도 전세를 주고 간 사람이 70% 이상)

2. 잘못된 막연한 심리적 이유... 정확한 정보가 없는 이상 8 : 2의 법칙이 성립함. : 고층 아파트의 복도식은 돈이 안된다는 잘못된 인식으로 22평 내외의 아파트를 팔고 장유로 이동하는 잘못을 범한 것.... 매매가와 전세가의 차이가 없으므로 만일 30%의 사람이더라도 전세를 주고 장유의 새아파트로 이사하였다면 현재의 가격은 평당 500만원 이상이었을 것으로...

* 8 : 2의 법칙 : 인간 사회에서 중-장기적으로 2명은 성공하고

 나머지 8명은 현재의 상황에서 별로 나아짐이 없이 살아간

4. 수도권 내 아파트의 평형별 가격 비교

* 같은 단지내에 22평에서 60평대가 혼재된 10년 이상된 아파트 즉 서울권에서도 거의 유사한 단지를 찾기 어려워 아래의 아파트만 사례로 언급합니다.

 #.. 수도권내 토월성원과 비슷한 건령의 아파트의 평형별 가격을 비교해보면 다음과 같습니다.('06.05.10. 닥터아파트 시세참고. 하한가 비교)

서초구 방배동 임광 3차 (88년) 복도식 22평(2억9000천/평당 1,318만원) 대 42평(5억5천만원/평당 1,310만원)의 경우 평당가 대비 100% : 96%..

==> 소형이 평당 가격으로 더 비싸게 형성되었음.

양천구 목동 신시가지 1단지 (86년) 20평 (4억원/평당 2,000만원) 대 58평(15억/평당 2,586만원)의 경우 평당가 대비 78% : 100%

양천구 목동 트윈빌 (99년) 27평 (3억5천만/평당 1,296만원) 대 74평(9억/평당 1,216)의 경우 평당가 대비 100% : 94%

==> 소형이 평당 가격으로 더 비싸게 형성되었음.

관악구 신림현대 1차(93년) 복도식15평(1억500만원/평당700만원) 대 44평(3억6천만원/평당818만원)은 86%:100%,

==> 서울의 변두리 지역이며 가난한 동네인 관악구의 경우는 서울대와 고시촌이 있는 지역으로 똑똑한 사람들이 많은 지역으로 잘못된 분위기 또는 잘못된 언론에 말려들지 않는 수요하기 때문입니다.

 위의 시세비교에서 보는 것과 같이 수도권내 아파트의 소형과 대형평수의 평당 가격은 대부분 78%~106% : 100%로 가격 차이가 "최대 22%"가 안되는 선에서 형성되어 있음을 알수 있으며 20평대의 전-월세가 대형보다 좋은 곳 또는 중-장기적 수익곡선에서 20평대가 좋다고 확신하는 곳에서는 대형보다 평당 가격이 높습니다.

*** 서울 강남 및 입지가 좋은 수도권의 가격이 평균 85%선으로 형성된 이유 : 10년 이상 되면(내부 인테리어를 다시 해야 함)... 소형이든, 대형이든 관계없이 건물은 수명으로 감퇴되어, 남는 것은 "입지에대한 땅의 용적율의 가치"만 있으므로 "같은 단지의 같은 토지의 평당 가격은 같을 수 밖에" 없기 때문입니다.

 그리고 서울 강남 등의 경우에는 전문 인력에의한 "전문 건설팅업체"가 많아 위와 같은 원리를 많은 사람이 알고 있으나, 창원의 경우에는 고급 두뇌의 부재로 "단순중개" 머물고 있으므로 단순히 "분위기"에의한 투자에 머물고 있기 때문입니다.

[전문 컨설턴트와 보통의 공인 중개사, 중개업자와의 차이..]

* 전문 컨설턴트 : 고객에게 먼저 이익을 주고 그 이익금의 약 10%를 컨설팅 수수료로 받는 사람.. 즉 고객의 이익이 발생해야 자신의 이익이 있는 사람..

* 보통의 공인중개사 등 : 수입의 발생 근거가 "중개"에 있으므로, 매도인에게는 가격이 내린다 또는 고점이다 등으로 매도를 권유하고.. 매수인에게는 다양한 방법으로 매수를 권유해야 수입이 발생함.

위와 같은 중개를 다양한 방법(예; 친절로 호소, 인정으로 호소, 인맥으로 호소, 고객의 심리상태를 최대한 이용, 다양한 정보제공 등)으로 잘 활용하여야 최대한의 수입이 발생합니다.

5. 소형평수의 가시적인 가격상승 요인

 1) 앞으로의 신규 분양시장(재건축 포함)은 최소 계단식 25평이므로, 위 평형대의 희소성은 계속적으로 증가하는데 반하여 향후의 시대 변화는 독신 세대 증가와 이혼율 증가로 수요층은 증가함..

 2) 2006년 하반기 명곡 주공아파트의 재건축으로 인한 소형 평수의 수요 증가

 3) 내- 외동 주공, 신촌, 가음 주공 아파트의 재건축으로 인한 소형 평수 수요 발생

# 반송 아파트가 철거될 때.. 창원 22평내외의 가격이 평당 60만원 이상 상승하였음. --->10평~17평에 살던 사람이 이사갈 곳은 대부분이 22평내외인 것은 당연..

6. 가격상승 예상에 대한 이의 몇가지

 1) 매수자의 입장에서 거쳐가는 공간으로 생각하여 22평은 매수하지 않을 것이라는 고정관념 : 지난날 반송 10평, 13평 등 기타 저층 아파트의 10~20평의 경우도 거쳐가는 공간으로 생각했으나 4년 전부터 가격이 상승하여 돈이 되니 10~20평을 예쁘게 보는 인간의 간사함.

 2) 06년 11월 반송 2단지 약 2600 세대의 입주 : 소형(계단식 25평)-중대형 혼합 2600세대에 불과하고... 가격 차이로 22평에서 이사하는 세대는 얼마되지 않으므로 의미 없음..

 3) 봉곡동 봉림임대아파트의 분양 건 : 이는 현재 순수한 계획단계이며 진해, 장유 소재 아파트의 미분양으로 인한 공급과잉 사태의 해소 후에나 실현 가능함. 또한 건축되는 평형대가 미정이며 34평 이상도 건축되므로 소형평수에 대한 영향력은 미미함..

                                       
---> 약 1416세대 내외(34평 이상도 계획 중)로 분양할 예정이므로 의미없음..

---> 과거 같은 생활권역인 장유에서, 전용 25.7평 이하가 2만 5000세대나 공급되었으므로 영향을 받았음.

 4) 향후 주택 Trend의 변화로 인한 아파트 가치의 하락 :

 현실적으로 우리나라는 과도한 인구밀도로 인해 가용토지는 한계가 있다, 따라서 소수 부유층의 선호로 인해 전원주택에 대한 가치가 높아질 수는 있으나 국민 대다수의 주거형태인 아파트나 주택의 수요에는 별반 영향을 미치진 못한다. 또한 전원주택의 가치가 발휘되기 위해서는 토지가격이 상승해야 하는데 가격의 원리상 변두리 토지가격이 상승하면 중심지 지가는 그 이상의 상승이 있음.

 5) 향후 율하지구의 분양과 진해의 분양시장과의 상관관계

 율하지구의 분양및 진해의 분양시장은 장유 공급량의 약 1/3 수준이며... 과거의 장유(땅의 바겐세일 분양-->엄청난 임대아파트 분양)와 달리 경기에따라 단계적 공급(진해는 민영 개발이므로 당연함.)이 있을 것이고 33평이상 기준 분양가 역시 최소 평당 600만원(장유)~700만원 이상(진해 석동 우림 평당700만원에 분양하였음... 풍호동쪽으로는 750만원 정도 예상됨.)일 것이므로, 22평의 가격이 위의 가격에 근접하지 않고는 22평에서 수요하기에는 역부족임. 또한 신항만,녹산공단,지사 산업단지 등의 인구 유입으로 해결 가능할 것이므로 이에대한 영향은 없을 것임.

# 과거의 장유 : "일시(한꺼번)"에 엄청난 공급을 하였음.. 실평 25.7평이하만 2만5000세대..(대동 1~5단지, 부영 e 그린1~8차, 부영 1~20차 ; 약 12년전에 토공에서 신항만및 녹산공단 등을 염두하고공용수용하였기 이의 자금압박으로 부영에 장유 아파트 부지의 약 1/3을 적자 보면서 땅을 매각하였음.---> 엄청난 임대아파트 공급), 대우1~8차 등) ====>장유자체의 가격 상승제동 원인, 창원 22평내외의 가격 하락 원인, 단독주택 가격 하락 원인(오래된 단독주택의 빈집 발생), 오피스텔의 미분양-공가 현상-가격 하락 요인...

7. 향후 토월성원 22평 아파트의 가격 전망

 건령이 오래될 수록 건물의 가치는 소멸하고 결국 "토지의 가치"로만 평가되게 된다.(땅의 가치는 "입지에 대한 땅의 효율성"이다.) 따라서 향후 3~10년 이후에는 소형평수와 대형평수는 10% 이내의 가격차이로 좁혀질 수 밖에 없습니다. 결국 토월성원 22평 아파트의 가격은 1~2년내에 최소 평당 500만원 이상으로 상승할 것으로 예상됩니다.

22평의 소유자가 대부분 팔지 않으면 급상승 함. 즉 자신의 상황때문에 평수를 넓히던-좁히던 전세를 주고 이사한다면 빠른시일내에 수도권처럼 대형의 80~90%의 가격에 육박할 것임. 큰 평수일수록 부동산에대한 경험이 많아 팔지 않으면 가격이 오른다는 기초 원리를 알고 있음.

8. 분위기(심리)와 부동산 가격과의 상관관계

1) 22평이 "급 상승(1~2주일에 몇 천만원 이상 상승)"할 수 있는 이유는 분위기(심리)에 있음.

 ---> 부동산 가격이 상승하기 위해서는 수요-공급의 논리적인 "이론"보다

안판다는 "심리(분위기)"가 더 현실적인 경우도 많음.

저평가된 것에 이러한 "안판다는 심리"가 확산되면 "급상승"하여 빠른시일내에 저평가가 해소됨. 즉 가지고 있으면 혹시 만의 하나.. 대형을 평당 1000만원 이상 주고 산 사람이 손해이지.. 평당 290만원을 주고 산 사람은 절대 손해 볼 수 없음...결국에는 "입지에대한 땅의 효율성"으로 남기 때문임. 즉 같은 땅은 평당 가격이 같을 수 밖에 없기 때문입니다.

2) 22평의 "완만한 상승(1년당 평당 100만원 상승)"은..8 : 2의 법칙에의해.. 10명 중 2명의 정보 이해만 있으면 평균 1년에 평당 100만원의 상승이 있을 것이며.. 위의 2명의 전파에의해 가격 상승이 급하게 가속화될 수도 있음.

9. 전세가 대비 매매가 비율과 부동산 가격및 수익율과의 상관관계..

 현재까지 대한민국에서 평균 수익율이 가장 높았던 것.. 중의 하나인 "반송 재건축 아파트"(2단지 10평, 89년 평당 10만원에 분양했음.)에서.. 그 가운데에서도 가장 수익율이 높은 매수 타이밍은언제인가..? ===>1986~87년 경 전세가와 매매가가 달라 붙었을 때입니다.

--> 두 가격이 달라 붙었으므로(전세가가 매매가의 90%이상)...

세입자 또는 내집마련의 실수요자의 입장에서는 얼마 보태지 않아 매수할 수 있을 뿐더러, 대출을 약간 받으면 "월 6~7만원 정도의 이자만 부담"하면 매수할 수 있기 때문이며...(발상전환 : 월 대출이자를 부담한다.(수동적,부정적)는 마음에서.. 미래를 위해 월 적금을 넣고 있다.(능동적,긍정적)는 마음으로..) ==> 부자는 내 마음에 있다.

 투자자의 입장에서는 세입자가 내돈의 대부분 부담(전세가가 매매가의 최고 93%)하고 있으므로 약 50만원내외(세금,집수리비 등 모두 포함)로 투자하면 평균 1년에 몇 배씩 계속해서 수익이 창출됨.

# 사례 : 86~87년경 반송의 경우 50만원 이내의 투자였습니다.(전세안고 매수함.)..

 20년간의 수익율이 2000배(대형 당첨), 평균 1800배~360배 였음. : 반송 2단지의 현재가치를평균 1억8000만원(대형 당첨 그 이상, 소형 그 이하)으로 가정시, 최소 투자금을 10만원(1800배)~50만원(360배)으로 가정시...

물론 1년씩 꾸준히 올랐습니다.

==> 물론 위와 같은 수익율은 경기적 상황에의한 "공짜 용적율"에의한 "공짜이익" 측면도 있지만... 위 "공짜 용적율에의한 공짜 수익(용적율 상향에의한 이익)"이 없었다고.. 즉 개발이익을 전국민의 이익으로 전부 환수하였다고 가정하더라도 800배~150배 수익율이 발생했습니다.

일반적인 땅투자(나대지, 농지, 임야 등)의 경우에는 300배 이상의 수익율도 없을 뿐더러 소액자본으로는 더더욱 없음... 300배 이상이 나올 수 있었던 것은 "현재가치의 상징인 건물(전세수익율)"이 있었기 때문이며 매매가와 전세가가 달라 붙음으로 건물에서 대부분의 돈이 회수되기 때문임..즉 미래가치의 상징인 "입지의 용적율.. 땅"을 적정가의 약 1/3 내외의 싼 가격으로 매수하였기 때문입니다..===> 건물은 나이가 있지만 땅은 영원하다.

세입자의 입장에서 보면, 주인이 세입자 자신 돈의 대부분으로.. 즉 다른 사람의 돈으로 최고의 수익율을 창출하는 것입니다.--> "지랫대 원리"

 현재 자신이 살고 있는 도심지에 위와 비슷한 부동산 있다면, 그 부동산의 취득 방법...

이 글을 보시는 분이 세입자라면 어떻게든 주인을 꼬셔 자기의 소유로 만들어야 할 것이며.. 멀리 떨어져 있는 주인이면 조금 여유를 가지고 매수해도 되지만 가까운 곳에 주인이 있는 경우에는 이 글을 이해하는 "즉시 행동(소문이 퍼지기 전에 매수)"하여 자기 소유로 만드는 것이 좋을 것으로 생각합니다. ==> 이해-결단-행동으로 몇 백배의 수익에 도전하기..

 이 글을 보시는 분이 "주인(자기의 아파트 자기가 지킬 사람)"이고 자기가 아끼는 사람도 1채 정도는 가지고 있다면 주위의 많은 사람에게 알리는 것이 자신의 아파트 즉 자기 재산을 지키는 지름길일 것입니다. ==> 전파성 이론 : 합리적 투자 전파하기..

 이글을 보시는 분은 10년 이상된 아파트 중에서 도심지에 이러한 아파트가 있으면 투자성이 엄청 높을 것이므로 이러한 아파를 찾는 노력이 경주되어야 할것입니다.

#.. 사례 : 현재 창원의 토월(상남) 성원(건령 94년식) 등 창원의 20평대 아파트가 86~87년경의 반송 아파트 매수 타이밍과 같은 시기입니다. : 매매가와 전세가가 달라 붙었음..

 창원 상남 성원 아파트의 경우... 창원에서 최고의 입지에 위치하며 약 6000세대의 대단지로.. 같은 단지에서 대형 50~60평대의 가격은 매매 최고가 평당 1000만원이나,

소형 22평의 경우 매매가가 평당 280만원 내외(전세가 평당 250만원 내외)로 20평대가 전세가 대비 엄청 저평가 되어 있으며... 현재 바닥으로 위 대형의 80~90%로 오르는 문제만 남아 있습니다.즉 현재 위 아파트는 월 6~7만원(기본 대출 이용시) 또는 1000만원 내외의 투자로 몇개월~몇년내에 1억~1억3000 만원의 수익(년 수익율 300~2000%)을 가질 수 밖에 없는 구조를 가지고 있습니다.

==> 한 채의 내집 마련도 투자다. : 언제 무엇을 선택하느냐에따라 같은 돈으로 3년이후 최고 5억이상 수익이 다를 수 있기 때문입니다.

$$.. 과거 반송 17평과 10평의 수익율에서 배울점..

1) 반송 입주시(80년)부터 재건축 진행시(현재)까지의 전체 기간에서는 10평이 17평보다 약 1.5배 정도 수익율 높았습니다.

                                         
그 이유는 소형이 전세가 비율이 높았기 때문이고(적은 돈으로 투자)..

재건축시(건물멸실 전후 시점)에는 평당가격이 17평보다 높았기 때문이며..

상대적으로 적은 돈으로 투자하기 때문에 수요자가 많습니다.

예를 들어 10평은 7000만원의 현금이 필요하다면, 17평은 평당 가격이 같다하더라도 1억 1900만원이 필요함. 즉 17평의 경우 현금 1억 1900만원이 없는 사람은 수요자로 할 수 없으나 10평의 경우 7100만원 이상인 사람을 대상으로 하므로 당연히 수요자가 많으니 평당 가격이 높을 수 밖에 없습니다.

10평의 세대수가 많아 17평보다 재건축 표결에서 이익되게 했으며(머리수 대결.. 반반송의 경우 약2000만원 정도)..  소-중-대 당첨에서는 10평, 17평 구분이 없으므로..

2) 반송 입주시(80년)부터 86년~87년까지 즉 건령 7~8년까지는 : 17평이 10평보다 1.5~2배 정도 수익율이 높았습니다.

그 이유 수급의 영향과 큰 평형의 욕구 때문..

즉 이 시대에는 10평은 거쳐가는 공간이다. 라고 생각하여 소유보다는 전세 쪽으로 선택하는 경향때문입니다.(위만 바라보려는 사람의 심리때문..) 즉 그래도 15~17평은 되어야 소유하겠다는 심리때문입니다.

3) 86~87년부터 2년 후, 4년 후, 6년후, ~ 현재까지 : 10평이 17평보다 5~30배 정도 수익율이 높았습니다.

그 이유는 건령 7~8년까지에서 17평의 경우 10평보다 많이 올라서 매매가 대비 전세가를 벌렸지만(투자 목적이면 10평 대비 많은 돈이 필요).. 10평의 경우 매매가가 상대적으로 적게 올라 전세가와 매매가가 달라 붙어 적은 돈으로 투자하여 2~4년 후의 수익율에서 많은 차이를 보였기 때문입니다.

예를 들어 2~4년 후의 수익율 : 17평 1채를 구입하는 돈이면 10평을 4~8채를 구입할 수 있으므로 "수익율"에서 5~10배 정도 높았음. ---> 10평과 17평이 가장 벌어진 시점에서 10평을 구입하여 차츰 좁히고 있으므로 1채 당의 "상승율(금액이 아니라 비율임)"에서도 10평이 높았습니다.

매매가 대비 전세가는 달라 붙은 시점에서 세월이 흐르면 매매가와 전세가는 떨어질 수 밖에 없기 때문입니다. ---> 건물(전세가)은 세월이 가면 나이를 먹어 죽을 수 밖에 없고 땅만 남기 때문입니다.

즉 같은 땅에서 17평(큰 평형), 10평(작은 평형) 구별없이 평당 가격은 같을 수 밖에 없음.

==> 전세가는 건물에서 나오고.. 매매가는 종국적으로는 땅값으로 귀결됨.

$.. = 전세 : "현실의 이익" 초점... 모두 실수요자..

   = 매매 : 현실의 이익과 "미래의 이익"에 초점.. 실수요자 + 투자자

 1. 원칙적으로 부동산의 전세가격은 건물에서 발생합니다.특히 아파트 거의 100%

   기타 상가, 단독 주택, 공장 용지 90% 이상..

   (예외 : 경기적 상황으로 상기 부지를 빌려주는 경우도 있음.)

 아파트에서 건물이 존재 않으면 전세가격이 있을 수 없으며(예 : 신규 아파트 부지, 재건축 진행되는 아파트 부지).. 즉 건물에 세입자가 신규 입주하면서 전세가격이 발생하며 건물이 오래되어 재건축 또는 리모델링이 되는 시점부터는 다시 전세가격이 없다가 건물이 완공되는 시점부터 전세가격이 발생합니다. 이러한 이유에서 건물가격에서 전세가격이 나온다는 것입니다.

2. 원칙적으로 부동산의 전세 가격은 "건물" 가치의 반영물입니다.

 부동산의 매매 가격은 "건물의 가치와 땅의 가치"를 합한 가치입니다.

 현재의 적정 부동산 매매가격은 "땅의 가격과 건물 가격"을 합한 것입니다.

즉 단독 주택과 아파트, 상가, 공장 등 건물이 있는 모든 부동산에 해당됩니다.

다만 단독주택의 경우 일반인이 가장 이해가 쉬울 따름입니다.

윗 글에서 가격은 "현재"의 개념이고 가치는 "현재에서 미래"를 포함한 개념입니다.

4. 원칙적으로 전세가격이 진정한 입지 및 건령, 자재, 구조, 브랜드 등의 반영물이다. 그러나 매매 가격은 입지 등의 가치를 잘못 반영할 수 있습니다.

그 이유는

!) 전세가격은 일반적으로 "현재의 가치"만 반영하지만 매매가격은 현재의 가치뿐만 아니라 "미래의 가치"도 포함되어 있기 때문입니다. 즉 미래의 가치는 각자의 생각에따라 다르고, 미래의 가치를 100% 예견(조물주만 가능)하는 것은 불가능하기 때문에.. 저평가 고평가가 있을 수 밖에 없는 것입니다. 다시말해 현실은 눈에 보이지만 미래는 눈에 보이지 않기 때문입이다.

!!) 전세는 수요자를 전부 실수요자를 대상으로 하지만 매매는 실수요자와 투자자로 구성되어 있기 때문입니다. 즉 투자자는 입지및 건령, 자재, 구조, 브랜드, 분위기 등에대한 평가가 다르고 "이익"에 의존하므로 평가가 다를 수 밖에 없는 것입니다.

 즉 입지과 좋으면 입지가 좋은 "비율"로 전세가격이 높을 수 밖에 없고

건령, 자재,구조, 브랜드가 좋으면 "그에 비례"하여 전세가격이 높아야 합니다.

 입지 등의 가치를 직접적으로 나타내는 "전세가격의 상승" 또는 "매매가 대비 전세가의 비율"이 많고 적음에따라.. 매매가격의 고평가-저평가를 판단할 수 있습니다.

 그러나 농촌지역과 도시에서도 개발 가능성이 약한 변두리 지역은 매매가격과 전세가격이 달라 붙어도 투자 매리트가 적습니다. 왜냐하면 위의 지역은 주위에 빈땅이 많기 때문에 땅값보다 건물 공급 가격이 높기 때문입니다. 다만 향후 새로운 소득 출처의 등장으로 단계적 개발 재료가 있는 곳은 제외합니다.

10. 1000만원~2억 투자로 가장 수익율이 높은 땅 투자 방법 : 발상 전환

1) 대상 부동산의 은행 대출 금액이 높으면 높을수록 향후 가격 상승율이 높을 것이다.

 예 : 매매가의 80~90% 이상을 대출해 주는 땅...

2) 위보다 더 좋은 땅은... 대상 부동산의 전세가격이 높으면 높을수록 향후 가격 상승율이 높을 것이다. 예 : 매매가의 80~90% 이상이 전세가격인 땅...

3) 위 토월 성원아파트임. : 1채 ~ 20채 정도임.==> 땅 5평에서 100평임.

11. 세금과 관련한 우려의 해소 방안 : 주택을 묶는 법을 알면 간단..

 상남 성원 아파트에 1억을 투자할 경우... 거의 10여 채에 가까운 주택을 매수하게 됩니다.

이에 대해 차후 발생할 종부세, 양도소득세를 줄일 방안은 알려드리면...

==> 주택을 5채 이상 소유하면 주택 임대사업자 등록이 가능합니다. 이는 어떤 직업과도 겸업이 가능한 사항이며, 종부세의 계산에서도 임대사업 등록 물건은 합산과세에서 제외되고(역으로 재산세 1/2 감세).. 이를 10년이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받게 됩니다.

 이중 일부(약 3채)를 10년 이내에 어느 시점에 매도한다하여도 임대사업등록의 요건은 계속 유지하게 됩니다. 그리고 차후 기존에 보유하고 계신 대형 주택이나 아파트를 매도하고자 할 경우... 1세대 1주택의 비과세 혜택 역시 적용됩니다.

다른 예를 들면, 임대사업자 등록하지 않을 경우.. 거주하는 대형 1채, 중-소형 주택을 3채 가진 분은... 향후 1세대 1주택의 비과세 혜택을 보기 위해서는 소-중-대형의 구별없이 가장 양도차익이 많은 것을 가장 나중에 매도하면 됩니다. 즉 먼저 처분하는 3채는 소득의 일정한 부분을 세금으로 납부하면 간단한 것입니다. (이익을 얻으면 국가를 위해 일정한 부분 세금으로 납부하는 것이 당연.. 세금을 주더라도 이익이 있으므로..)

$$... 그리고 보유-양도와 세금관계에서 예를 들어...

1. 성원 22평 등 20평대 아파트의 경우 : 보유세(재산세)는 약 년6만원 정도로 의미없으며.. 팔아도 전세를 내는 돈과 비슷하므로 건질 돈이 없는 현실에서.. 0만원의 투자성에 가까우며 현재의 가격(5800만원~ 6600만원)에서 적정가(2억2600만원)까지는 1억6000~1억6800만원의 차익이 발생하고 여기서 “세금으로 낼 돈(양도소득세: 1세대2주택 이상)”은 약 4800만원 내외이므로 1억1400만원 ~ 1억2000만원의 순수익이 발생합니다.

2. 성원 32평 등 30평대 아파트의 경우 : 보유세(재산세)는 약 년17만원 정도로 의미 없으며.. 현재의 가격(평당 600만원 ~800만원) 적정가(평당 1137만원)까지는 평당 337만원~537만원 .. 즉 1억800만원에서 1억7000만원의 차익이 발생하고 여기서 세금으로 낼 돈은 약 5000만원~2500만원이므로 8500만원 ~ 1억 2000만원의 순수익이 발생합니다. ==> 세금을 납부하더라도 남는 것이 있으면 안 판다.

                                      
##.. 1세대 3주택 이상이더라도 "9~36%의 누진 세율" 적용 : 1세대 2,3주택을 언론플레이로 중과세 적용되는 것과 같이 포장하고 있지만 지방은 거의 대부분 아파트(40평대 3채라 하더라도)가 “9~36%” 즉 9의 배수로 증가(9%, 18%, 27%, 36%)하는 누진 세율이 적용됩니다. (참고로 아래는 이해하기 쉽게 계산한 것입니다.)

1. 순수익(양도소득금액)이 1000만원이내 : 1천만원 가정시.. 90만원(9%*1000만원)은 양도소득세로 납부해야 하지만.. 990만원은 이익금으로 발생합니다.

2. 순수익이 1000만원 초과 ~ 4000만원 이내 : 4000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원(9%)의 세금 + 나머지 3000만원은 540만원(18%*3000만원)의 세금... 즉 90만원 +540만원 = 630만원은 세금으로 납부해야 하지만 3370만원은 이익금으로 발생합니다.

3. 순이익이 4000만원 초과 ~ 8000만원 이내 : 8000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원의 세금 + 1000만원 초과 4000만원까지 즉 3000만원은 540만원(18%)의 세금 + 나머지 4000만원은 1080만원(27%*4000만원)의 세금... 즉 90만원 +540만원 +1080만원 = 1710만원은 세금으로 납부하지만 6290만원은 이익금으로 발생합니다.

4. 순이익이 8000만원 초과하는 경우 : 1억 6000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원의 세금 + 1000만원 초과 4000만원까지 즉 3000만원은 540만원(18%)의 세금 + 4000만원 초과 8000만원까지 즉 4000만원은 1080만원(27%)의 세금 + 나머지 8000만원은 2880만원(36%*8000만원).. 즉 90만원 +540만원 +1080만원 +2880만워 = 4590만원은 세금으로 납부해야 하지만 1억 1400원은 이익금으로 발생합니다.

12. 구입시 마음가짐..

 3채를 구입한 사람의 마음 가짐 : 22평 3채이므로 합치면 66평이므로, 66평 아파트를 가지고 있다는 마음.. 5채는 110평의 아파트를 가지고 있다는 마음..

10채는 220평의 아파트를 가지고 있다는 마음(대한민국에서 가장 큰 아파트를 가지고 있다는 마음).. 등 등... 즉 현재의 마음이 부유하면 미래가 부유하다.

13. 22평 내외의 아파트 가격 상승은 국가, 경남도청, 창원시청, 22평 소유자- 세입자,32평 소유자및 신규입주 아파트, 주택 건설업자, 부동산 관련업 종사자 등 모두가 이익이 되는 윈윈입니다.

1) 국가 : 고층 아파트 소형 소유자의 상대적 박탈감 해소..

 ---> 부동산의 대세 상승장(2002~2005)에서 하락함으로 상대적 박탈감 느낌.

 22평 내외 세입자가 보다 싸게 아파트를 구입하여 "자가보유율"을 높임.. 22평 내외 소유자가 정체되어 있는 30평대의 새-헌 아파트를 구입할 수 있으므로"자가보유율을 높임".

2) 경남도청,창원시청 : 거래 활성화로 지방세 수입 증가

 ---> 창원시의 기반시설 증가하여 시민 모두에게 좋음.

3) 22평 세입자 : 보다 싸게 22평의 소유자가 됨.

 그 후 22평의 가격 상승으로 30평대 갈아타기 가능.

4) 22평 소유자 : 가격 상승으로 32평 새-헌 아파트로 이동 활발함...

5) 30평형대 소유자 : 거래의 정체가 해소되어 매도해야 할 물건이 해소됨.

 이로인해 30평대에서 40평 이상으로 갈아타는 새로운 수요자가 발생함..

6) 주택 건설업자 : 22평내외의 가격 상승으로 소유자가 분양시장에 참여가 용이... 미분양 해소..

7) 부동산 관련업 종사자 : 거래의 활성화로 수입 발생 --> 공인중개사(중개수수료), 법무사(등기), 인테리어 종사자, 도배-장판 종사자, 철물점, 이삿집 센타 등

8) 위의 파생 효과.. 즉 소비 촉진으로 자영업자 등 의 경기가 현재보다 좋아짐.

# 새로운 22평 전세 진입자.. 신혼 부부.. : 22평 내외가 약 3년 가량 가격이 좋지 않았을 때 매수하지 않은 것으로 보아... 이곳의 진입자(부동산을 모르는 사람)는 가격이 많이 올랐을때에 관심을 가질 것임. (예를 들어 9000만원~1억원일때)

14. 입지와 용적률.. 부동산 가격과의 상관관계..

$$.. 도심지의 어느 건물(특히 아파트)도 재건축은 됩니다. 왜냐하면 인구 밀도 대비 땅면적이 좁은 우리나라에서 건물(전 국토)을 폐허로 만들수 없기 때문.. 설령 현재 50층의 아파트 일지라도.. : "기술"상으로는 현재 100층도 가능함.

$$.. 만물은 땅에서 출발하여 땅으로 돌아간다. 따라서 부동산도 땅에서 출발하여 땅으로 남는다. 예)모든 부동산 즉.. 농지, 대지, 공장, 상가, 단독주택, 아파트 등 이 모두가 땅으로 출발해서 땅으로 남는 것.. 결국 이 모두가 종국적으로는"땅 투자(입지에대한 땅의 용적율에 투자)"인 것입니다.

$$.. 부동산 가격은 "입지에대한 땅의 용적율(효율성,밀도)"...

 (건물가격은 같은 입지, 같은 건령에서 같이 감가되므로)

* 입지 : 주거지,상업지 등에서 입지가 좋은 곳이 약 몇 0 ~000%로 가격 좋음..

* 땅의 용적율 : 같은 평수, 같은 입지에서도 많은 층수를 올릴 수 있는 곳이 약 몇 0~000%로 가격이 좋음..

 ===> 1만평의 가격과 1평의 가격이 같거나 1평의 가격이 비싼 이유..

 예) 명동의 상업지 땅값과 도곡동 타워 팰리스 아파트, 삼성동 아이파크, 등 기타 용적율이 높은 아파트 1평의 땅값이 1억~3억인 이유... (적정가격이 평당 1만원도 되지 않은 땅이 있고.. 적정 가격이 평당 1~3억인 땅도 있는 이유..)

"입지에대한 땅의 용적율".. 즉 이 말을 풀어내면,

첫째는 입지를 파악하고.. 입지 값의 객관화 산물인 "전세"가격으로 파악함이 좋을 듯..

둘째로 용적율을 파악하는 것...

위의 예에 있어서 도심지의 땅값이 평당으로 이렇게 비싼 이유는 먼저 명동 또는 강남의 도곡동, 삼성동 등 입지 좋은 곳에 위치하기 때문이며 둘째로 용적율이 약 500~800%로 높기 때문입니다.

즉 특히 아파트 부지에서, 아무리 입지가 좋은 땅이라 하더라도 용적율이 100%로 제한이 되어 있는 땅(A땅)과 상대적으로 입지가 못한 땅의 용적율이 500%(B땅)라면 B땅의 가격이 약 5배 가까이 높을 수 밖에 없다는 것입니다.

 결론적으로 사람들이 없는 촌땅 또는 변두리 지역에 허용 용적율을 아무리 높혀 주더라도 입지의 요건을 갖추지 못하면 "용적율"은 의미가 없고.. 도심지에서 현재의 입지가 상대적으로 조금 낮은 지역과 입지가 상대적으로 조금 높은 지역이 있다고 가정하면... 용적율에따라 평당 땅값이 몇배의 차이가 있을 수 있다는 말입니다.

$$.. 도심지에서 용적율이 돈입니다..!

 현재의 용적율이 높은 아파트는 그 자체로 "평당 땅값"이 비싸야 적정하고..

 현재의 용적율이 낮은 아파트는 그 자체로의 "평당 땅값"은 낮아야 적정하지만 반대로 대지지분이 많아 "합계한 땅값"은 같게 된다.. 즉 용적율과 대지지분은 반비례관계에 있다.(공짜로 용적율을 증가시켜주지 않는다고 가정했을때..)

 단독 주택의 경우에도 1종 전용 주거지역(용적율 100%)과 1종 일반 주거지역(용적율 200%)의 땅값은 다르기 때문입니다(용적율이 높은 곳의 땅값이 높아야 하고 또한 높게 거래가 됨.) 또한 같은 상업지역이라 하더라도 일반~,유통~,중심~따라 용적율이 다르고 같은 입지에서도 용적율의 상이 등으로 평당 땅값은 달리 측정될 수 밖에 없습니다.

 공짜로 용적율을 증가해주었을때 그 땅을 가진 사람은 용적율 증가만큼 땅값의 상승으로 많은 이익을 받지만(2001년~2005년 재건축 시장).. 용적율 증가의 비율에따라 개발이익을 환수하면 그 비율만큼의 이익은 줄어든다.(2006년 이후의 재건축시장)

 결론적으로 같은 주거지역이더라도 단독주택만이 허용되는 것과 점포주택이 가능한 곳, 아파트가 가능한 곳, 같은 아파트 지역이더라도 용적율이 다른 곳 등으로 용도지역이 세분화되어 있으며... 이로인해 용적율, 최고 층수, 행위제한이 다르므로 평당 땅값이 다를 수 밖에 없는 것입니다.---> 한정된 토지를 전 국민의 이익을 위해 효율적으로 사용하여야 하기 때문임.

$$.. 용적율과 대지지분은 반비례관계 : 용적율이 높으면 대지지분이 적고, 용적율이 낮으면 대지지분이 많다. 즉 용적율이 높으면 평당 땅값이 높아야 하고 용적율이 낮으면 평당 땅값이 낮아야한다. 따라서 토탈 가격은 비슷하게 된다. (입지가 비슷할때)

$$.. 용적율 = 공급면적(분양평형) / 대지지분

 ==> 공급면적과 분양평형이 다른 경우에는 "공급면적"

$$.. 건폐율 = 용적율 / 총 층수

==> 건폐율이 높은 단지의 경우, 앞 트인 동의 경우 이웃단지의 가격과 별 차이가 없지만 뒷동의 경우 갑갑하므로 아파트의 평균가격에서는 낮아진다.

##... 사례 : 땅의 용적율에의한 땅값 계산..

 도심지에 A 땅 100평과 B 땅 100평이 나란히 있습니다.

나란히 있더라도 같은 주거지 또는 상업지라도 용도지역 또는 용적율이 다를 수 있기 때문에 행정청이 허가를 해줄때 .. A 땅은 용적율이 150%, B 땅은 용적율이 450%라 할때.. (그 시대에 적법성을 갖추었음..)

 땅100평 중 50평식 층수를 올릴 경우... 땅 100평 중 1층의 건물이 차지하는

50평이 건폐율 50%임... 50평(1층 건물바닥 면적)/100평(전체 땅 평수)

A 땅은 1층50평, 2층 50평, 3층 50평 즉 150평으로 지어짐.(50*3=150평).. 150%임.

B 땅은 1층 50평~9층 50평 즉 450평으로 지을수 있음.(50*9=450)... 450%임.

 위 A 땅과 B 땅은 같은 100평이고 비슷한 입지라 하더라도.. 용적율이 다르므로..

평당 땅값의 비교에서 A 땅보다 B 땅이 약 3배 정도 높아야 적정하다는 것임.

(아파트 등 을 건축할 경우 건물 공급비는 같으므로..)

---> 아파트 단지의 경우 1만평 ~ 10만평을 대비하고 건폐율을 낮추면 됩니다.

!) 건설업자의 입장에서 둘 중 하나를 취득하여 건물을 건축하여 분양한다고 가정할 경우.. A 땅이 평당 1000만원이면 B 땅이 평당 3000만원(3배 비싸다) 이더라도 B 땅을 매수하여 분양하는 것이 수익이 많습니다.

 그 이유는 평당 1000만원에 각 층을 분양한다고 가정할때...

A, B 구별없이 건축비가 평당 350만원이면 나머지 650만원은 땅값으로 측정되었으며(각층의 분양가 평당 1000만원 = 건축비 350만원 + 땅값 평당 650만원)... A 땅의 경우 3층으로 각 층마다 +@의 건설사 수익으로 남지만 B 땅의 경우는 "10층"으로 +@의 수익이 남으므로 "규모의 경제" 원리상.. B 땅에서의 수익이 많기 때문입니다.

즉 A 땅보다 B 땅이 용적율이 3배로 높기 때문에 평당 가격도 3배가 높은 것이 적정하지만 건설사 입장에서는 "규모의 경제" 원리상 B의 땅을 적정가 이상 즉 평당 3200만원(평당 200만원 더 붙여)을 지불하여 분양하더라도 유리하다는 것입니다.

!!) 건물을 분양받는 사람의 입장에서는 A와 B를 같은 가격 평당 1000만원에서 분양받으므로 큰 차이는 없습니다. 다만 A 를 분양 받은 사람은 대지지분 33.3평으로 B보다 많지만, 적정 땅값이 평당 1000만원으로 B보다 싸다. 즉 A를 분양받은 사람이 취득한 땅값은 33.3평 * 1000만원 = 3억 3300 만원입니다.

B 를 분양 받은 사람은 대지 지분이 11.1평으로 적지만, 적정 땅값 땅값이 평당 3000만원으로 A 보다 비싸다. 즉 B를 분양받은 사람이 취득한 땅값은 11.1평 * 3000만원 = 3억 3300만원입니다.

결론적으로 분양을 받은 사람 입장에서 A와 B는 "용적율의 고-저"에의해 "대지지분의 다-소"가 있지만.. 용적율에의해 평당 적정가격이 다르므로, 토탈 가격에서는 같게 됩니다.

이를 이해하기 쉬운 공식으로 도식화하면...

===> 150% : 450 % = 1000만원 : X....? X 을 구하면 3000만원이 됨.

즉 A 땅값이 평당 1000만원이면... B 땅값은 평당 3000만원이 적정하다는 것임..(건물 공급 가격은 A, B 각 층마다 같은 건축비 가정시)

** 위의 사례를 응용하면 재건축-재개발과 관련된 사항... 상업지에서 중심-일반-근린-유통의 용적율과 땅값... 주거지에서 전용 1종-2종,일반 1종-2종-3종,준주거의 용적율과 땅값... 녹지지역에서 자연-생산-보전 지역의 용적율과 땅값... 공업지에서 전용-일반-준공업 지역의 용적율과 땅값에서의 차등을 이해하실 것입니다.

예를 들어 명동의 상업지 땅값과 도곡동 타워 팰리스 아파트, 삼성동 아이파크 등 기타 용적율이 높은 아파트 1평의 땅값이 1억~3억인 이유이며 (적정가격이 평당 1만원도 되지 않은 땅이 있고.. 적정 가격이 평당 1~3억인 땅도 있는 이유)..

도심지 내에서도 입지가 비슷한 땅이더라도 용적율과 용도 지역에따라 1평의 땅값이.. 몇배(같은 주택지역이더라도 단독주택, 공독주택, 용적율이 차등이 있는 아파트.. 상가건물이 있는 지역 이더라도 중심,일반,유통,준주거,일반 주거) 에서 20배(도심지 보전녹지의 땅) 이상의 차등이 발생하는 것을 이해하실 것입니다.

결론적으로 아무리 인접해 있다하더라도 땅 평수의 다-소가 중요한 것이 아니라땅값을 얼마나 적정하게 계산할 수 있는냐..?가 수익율 높은 곳으로 방향을 정하실 수 있을 것이며 자신의 재산을 지키는 지름길인 것입니다.

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[창원의 APT 용적율(대지지분)과 적정가격 산출]

* 전제 :

1. 향후 분양할 용적율 150%인 가음정 GS 아파트의 분양가를 평당 1150만원~1200만원으로 분양할시 건물가를 평당 400~450만원으로 산정시의 땅값은 평당 1176만원임. 위 분양가가 낮을수록.. GS 대비.. 아래 아파트의 적정가격은 낮아짐.. GS의 기준자료는 아래의 보충자료 참고.

2. “현재 지어진 용적율(대지지분)”을 토대로 땅값을 계산합니다. 즉 재건축과 관계없이 현재의 적정 땅값을 계산한 것입니다.

3. 건물 가격을 산정하는 방식에는 “원가 방식과 시장가 방식및 수익 방식”이 있지만 시장가 방식과 수익방식을 절충형인 “전세가 방식”이 가장 적당하다고 봅니다. 즉 건물가격 = 전세가격.. 왜냐하면 아파트에서 건물이 존재 않으면 전세가격이 있을 수 없으며 전세가격은 전부 실수요자및 현실의 이익의 반영물이기 때문이다. 또한 “전세가격은 입지 및 건령, 자재. 구조, 브랜드 등의 반영물”이기 때문입니다.  ==> 건물가 계산 방식은 조금씩 다를 수 있음.

4. 아래 사례에 의한 전세가격은 입증된 가격 및 닥터 아파트의 시세 자료에 의한 것이므로 오차 있을 수 있습니다.

5. 저층 아파트의 건물 수명은 20년으로 가정하고 고층아파트의 건물 수명은 30년으로 가정합니다. 다만 건물 수명을 늘리면 늘리수록 적정 평당가격은 비싸진다.

[1]고층 아파트 : 3종 일반주거지역(조례상한 : 250%, 지구단위계획 : 상한 220%)

==> 아파트에서 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없으며.. 중요한 것은 현재의 건축된 용적율이 자신의 재산권과 관련 있습니다.

    아파트 명        샘플 평형         용적율 (대지지분)      건령        전용

1. 반림 현대          17평형            230% (7.4평)        89년8월     13.4평

 ==> 150% : 평당 1176만원 = 230% : X ...? X = 평당 1803만원

!) 위 G대비 반림 현대 17평의 적정 땅값은 1억 3340만원(대지지분 7.4평*1803만원)

==> 화폐가치의 하락 또는 물가 상승에의한 중-장기적 땅값 상승은 다음 매수자의 이익으로 함. ==>“이웃집 원리”

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가 약 5000만원(월세 환가하면 월 45만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 45만원*156개월(1년12개월*13년) = 7020만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3510만원임.

==> 전세가의 상승이 없다고 가정한 것이므로 위 계산보다는 건물가를 더 계산해주어야 하나 이것은 위 가격에 취득한 매수인의 이익으로 한다고 가정한 것임. ==> “이웃집 원리”

** 위 GS대비 반림현대 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값1억3340만원 +건물가3510만원=1억6850만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 992만원"(16850/17)

  반림 현대          31평형              218% (14. 2평)         89년

==> 150% : 평당 1176만원 = 218% : X ...? X = 평당 1709만원

!) 위 G대비 반림 현대 31평의 적정 땅값은 2억 4270만원(대지지분 14.2평*1709만원)

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 11000만원(월세 환가하면 월 90만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 90만원*156개월(1년12개월*13년) = 14040만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 7020만원임.

** 위 GS대비 반림현대 31평의 적정평당가 산출 : 땅값 2억4270만원 +건물가7020만원=3억1290만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 1010만원"(31290/31)

2. 대방 개나리 1차    18평               200% (9평)           92

==> 150% : 평당 1176만원 = 200% : X ...? X = 평당 1568만원

!) 위 G대비 개나리 18평의 적정 땅값은 1억4112만원(대지지분 9평*1568만원)

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 4000만원(월세 환가하면 월 35만원)이고 건물의 잔여 수명이 16년이므로... 16년의 월세 수입은 35만원*192개월(1년12개월*16년) = 6720만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3360만원임.

** 위 GS대비 개나리 18평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억4112만원 +건물가 3360만원= 1억7472만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 970만원"(17472/18)

3. 상남 토월 성원     22평             445% (4.93평)        94

 ==> 150% : 평당 1176 = 445% : X ...? X = 평당 3489만원

#.. 450%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..

!) 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 땅값은 1억7200만원(대지지분4.93평*3489만원)

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5700만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 50만원*216개월(1년12개월*18년) = 1억800만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 5400만원임.

** 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억7200만원 +건물가5400만원= 2억2600만원..이를 평당가로 나누면 "평당 1027만원"(22600/22)

           성원      32.72          390%(8.38)             94

 ==> 150% : 평당 1176 = 390% : X ...? X = 평당 3058만원

#.. 390%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..

!) 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 땅값은 2억5600만원(대지지분 8.38평*3058만원)

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 1억3000만원(월세로 환가하면 월 100만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 100만원*216개월(1년12개월*18년) = 2억1600만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 1억800만원임.

** 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 평당가 산출 : 땅값2억5600만원 + 건물가1억800만원=3억6400만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 1137만원"(36400/32)

[1] 저층 아파트 : 2종 전용주거지역.. (조례: 상한 150%, 지구단위 계획: 상한 130%) ==> 아파트에서 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없으며.. 중요한 것은 현재 건축된 용적율이 자신의 재산권과 관련있습니다.

** 전제 :

1) 필자는 현재의 개발이익환수의 제도는 “공용수용에의한 일괄매수 후 분양하는 제도”로 가기위한 과도기적 제도로 봅니다. 즉 재건축시장의 급락을 막기 위해 복잡하고 시비 있을 수 있는 “개발 부담금”을 도입한 것으로 봅니다.

2) 재건축대상 아파트 중... "용적율 증가로 늘어난 면적"에대한 개발이익 환수의 범위가 많을수록 평당 적정 가격은 낮아짐..

# 참고 : 현재 시행하려는 개발이익 환수의 최대 범위는 80% (개발부담금 최고 50% + 공용 매수 25%의 임대주택 + 중소형주택 의무비율에의한 감가를 5% 가정함.)

3) 아래의 땅값은 현재 지어진 용적율을 토대로 계산한 것이므로 향후 공짜로 얻는 용적율이 얼마냐?에따라 달라질 수 있습니다. 용적율의 상향에서 창원의 경우.. 공짜 용적율이 "1%" 증가시 토지 소유자의 이익은 약 평당 8만원이며, 서울 강남의 경우 3배인 약 평당 24만원 정도이므로 용적율 1%의 가격은 어마어마한 것으로 용적율 자체가 돈입니다.

      아파트 명        샘플 평형      용적율 (대지지분)      건령       전용

1. 용호 용지 1단지         17            80% (21평)         82년     15.7평

==> 150% : 평당 1176만원 = 80% : X ...? X = 평당 627만원

* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3172만원(대지지분21평*627만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.

** 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3172만원 +건물가 0만원= 1억3172만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 775만원"(13172/17)

==> 사견으로 현재의 개발부담금제에 적용되면 공짜 용적율이 약 14%이상 발생하므로 적정 평당가는 약 900만원 이상이 되지만.. 공용수용에의한 재건축시에는 “수용 프리미엄적 이익”은 10%내일 것으로 생각합니다. 따라서 용지의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로 생각합니다.

                 2 단지

2. 가음정 주공             17          71% (23.8)          84.5

==> 150% : 평당 1176만원 = 71% : X ...? X = 평당 557만원

* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3248만원(대지지분23.8평*557만원)

* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.

** 위 GS대비 가음 주공 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3248만원 +건물가 0만원= 1억3248만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 779만원"(13248/17)

==> 사견으로 가음 주공의 경우, 거의 가능성은 없지만 절차적 속행으로 몇%의 가능성으로 개발부담금제에 적용을 피할 수도 있으므로 위 가격보다 많이 업될 수 있습니다. 따라서 가음 주공의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로 생각합니다.

3. 사파 무궁화             22           151% (14.52)        88.8

==> 150% : 평당 1176 만원 = 151% : X ...? X = 평당 1184 만원

# 151%..? 150% 초과 : 현재 2종 전용지역의 용적율 상한이 150%라 하더라도 현재법 및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..

!) 위 GS대비 사파무궁화의 적정땅값은 1억7200만원(대지지분 14.52평*1184만원)

!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 6000만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로... 2년의 월세 수입은 50만원*24개월 = 1200만원임... 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 1200만원임.

** 위 GS대비 사파무궁화 22평의 적정평당가 산출: 땅값 1억7200만원 +건물가1200만원= 1억8400만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 836만원"(18400/22)

[3] 결론 : 위 가음 GS 아파트의 분양가가 너무 비싸 분양이 어려워 분양가를를 평당 100만원 정도 낮춘다 가정시... 위 아파트의 적정가 역시 약 100만원 정도 낮추면 될 것입니다.

 그리고 창원의 경우 고층 소형 평수의 아파트 소유자들이 정보 부족( 자신의 재산을 적정가 이내에서는 안판다.. ---> 안팔면 위의 적정가가 된다는 정보 부족), 언론 플레이의 희생양(양극화 가속화 기사, 차별화 가속화 기사, 특히 05년 8-31 대책 후 소형은 내리고 대형은 오르다는 잘못된 기사(대형은 거의 거래가 없었음 : 직접 발품 팔아 알아 보시길.. 현재 창원의 중개없소의 경우 중-대형의 거래가 없어 사무실도 유지하기 어려운 현실에 있음) 등 으로 자신의 재산 가치를 적정하게 찾지 못하고 있기 때문에.. 창원의 30평대, 40평대및 대형, 진해-장유의 신규 입주아파트, 분양권 등.. 아파트의 가격을 끌어 내리는 작용하고 있습니다. (서울과 다르게 가격차가 너무 벌어져 갈아타기가 어려운 현실 ... )

 이로인해 부동산 거래와 관련있는 업(부동산 중개업자, 법무사,인테리업자 등)에 종사하는 사람및 투자자, 지자체 등 이로인한 소비 위축으로인한 파생효과로 전반적인 경기가 상당히 위축되어 있습니다.

 전체적으로 살기위해서는 고층의 소형 평수가 적정한 가격이 되도록 유도하여야 갈아타기로인한 수요가 발생할 것이며 06년 11월 입주하는 반송 2610세대의 입주 물량을 소화해 낼 것입니다. 물론 매수 대기자 입장에서는 싸게 취득하는 것이 좋겠지만 가격이 움직이지 않거나 내림 현상에서는 대부분의 매수대기자는 기다리만 할 것이고 가격이 점차적으로 올라야 거래가 일어날 것입니다.

*** 창원의 경우 고층의 20평대 내외의 아파트는 가격에따라 수익율의 차등이 있을 수 있지만 대부분 엄청나게 저평가되어 있다고 생각합니다. 대지지분(용적율), 입지 등 자신의 중점 성향에따라 어느 아파트를 구입하더라도 최고의 수익율을 누릴 것으로 생각합니다.

[참고] #.. 사례 : 아파트 분양예정 소식 : 경남 창원시 가음동 21-36외 (창원 자이)

- 사업승인일 : 06. 01. 03 - 지상 층수 : 14.15 - 평 형 : 47A 26세대

- 착공예정일 : 06. 03 - 동수 : 3 47B 55세대

- 준공예정일 : 07. 11 - 합계 : 137세대 56 56세대

대지 면적(㎡) : 15,050 (4560평)

===> 위 아파트 땅값 계산 : 용도 지역 (2종 전용지역... 용적율 130%~150%)

1) 47평 : 평당 1150만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 750만원..

 750 * 47평 = 3억 5250만원 * 81세대 = 285억 5250 만원

2) 56평 : 평당 1200만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 800만원..

 800 * 56평 = 4억 4800만원 * 56세대 = 250억 8800 만원

3) 285억 5250 만원 + 250억 8800만원 = 536억 4050만원

4) 536억 4050만원 / 4560평(위의 총 대지 면적) = 평당 1176 만원

2종 전용지역의용적율 130%(창원시 지구단위 계획에의한 용적율)~150%(창원시 조례)로 아파트 지을 수 있는 땅값이 평당 1176만원임.

$$$.. 위의 자료에대한 보충 자료는 http://cafe.daum.net/kngland 사이트의 투자연구실의 글을 참고하시기 바랍니다.