■ 작년 아파트 시가총액이 높은 단지일수록 집값이 더 많이 떨어져
- KB국민은행에 따르면 2011년 12월 `KB 선도아파트 50` 지수는 전년 동기보다 2.7% 하락했음. 선도아파트50 지수란 매년 12월 기준으로 시가총액 상위 50개 아파트 단지를 선정해 시가총액 변동률을 월별로 조사한 결과
- 상위 50개 아파트 단지 시가총액은 작년 2월 전월보다 0.6% 올랐으나 다음달부터 내림세로 돌아서 12월까지 10개월 연속 하락. 선도아파트 시가총액 내림폭은 같은 기간 서울 전체 아파트 매매가 하락률인 0.4%보다 2.3%포인트나 높았음
- 강남 등 비싼 대단지 아파트 가격이 다른 아파트보다 오히려 더 크게 내려감. 하지만 최근 시가총액 상위권 아파트값 약세는 불경기에도 그나마 거래가 이뤄지기 때문이라고 분석. 매매 침체기에 접어들면 소규모 비인기 아파트는 거래조차 안 돼 얼마나 가치가 떨어졌는지 파악하기 어려움
■ 청약률 0% 사업장은 전년에 비해 감소
- 지난 2011년 전국에서 공급된 387개 사업장 중 청약률0% 아파트단지는 27개로 전체 분양단지 대비 7% 비율에 그침. 지난 2010년엔 전국 205개 사업장에서 37개 사업장이 청약률 0%를 기록해 18%에 이르렀던 것을 감안하면 전년 대비 11%p 감소한 셈
- 청약률 0% 비율이 감소한 배경에는 정부의 청약제도 변경이 주효함. 지난해 지방청약 1순위 자격조건 완화(1순위 24개월→6개월), 민영주택 재당첨제한 적용배제(분양가상한제 주택 등에 당첨되면 적용받는 재당첨제한 기간 배제)조치 등으로 이전보다 수요자들이 공격적인 청약을 함. 반면 제도개선에 따른 착시효과로 정작 계약률은 저조한 단지가 속출하는 등 신중한 청약통장 사용의 의미가 퇴색됨
■ 올해 전셋값 상승 폭 크게 둔화될 것으로 전망
- 정부가 전세난 해결을 위해 기존 1년이던 주택임차기간을 2년으로 늘리면서 1990년 초부터 집주인들이 2년치 임대료를 한꺼번에 올려 1990년 전세가격은 전년대비 16.8%오름. 그러나 이듬해 전세수요 급감으로 1991년 전셋값 상승폭은 1.9%에 그침. 이후 전세수요가 몰리는 짝수해에 전셋값이 크게 오르는 상황이 반복됨
- 짝수해인 올해 역시 전셋값 상승폭은 크게 둔화될 것으로 전망. 금융위기와 쌍춘년을 거쳐 전세수요가 고루 분산된데다 2009년부터 3년 연속 전셋값이 오른 탓에 기저효과가 발휘될 가능성이 높기 때문
■ 올해 서울시내 교통요지에 6000여가구에 이르는 오피스텔 및 도시형생활주택 잇따라 입주예정
- 강남권에서는 오는 7월부터 역삼동 와이시티미니, 서초동 리가스퀘어, 서희스타힐스, 강남역아이파크오피스텔 등이 공사를 마치고 입주. 구로구 일대도 연내 1000가구 이상의 소형주택이 완공됨. 3월 신세계로제리움을 시작으로 종인아네스트, 신도림비즈스위트, 와이즈플레이스 등의 입주가 연중 계속됨
- 마포, 영등포 등에도 입주물량이 풍성, 1월 마포 비체힐리버뷰, 공덕역 더네스트, 영등포동 세광네이처해밀, 영등포 메이준2011등이 입주함. 한편 입주물량이 하반기로 갈수록 크게 늘어 내년 상반기 지역에 따라 소형주택 공급과잉의 우려도 제기됨
■ 강남3구 규제완화 추진한 정부정책에 전문가들 의문
- 정부는 부동산 대책을 내놓을 때마다 서민주거 안정과 거래 활성화가 목적이라고 밝히지만 실제로는 서울 강남3구의 집값 떠받치기를 하고 잇을 뿐. 고가의 강남아파트값이 떨어지고 거래가 잘 안 되는 것이 서민주거안정과 무슨 연관이 있냐는 것이 전문가의 반응
- 국토해양부는 지난해 아파트 실거래가 공개건수가 전국 59만4795건으로 전년보다 23.7%늘었고, 2008~2010년 3년간 평균 거래량에 비해서도 20%증가했다고 밝힘. 특히 지방아파트거래량은 매년 증가세를 보여 저년대비 14.4%, 3년평균 대비 22.9%늘어난 것으로 집계
- 그럼에도 국토부는 강남3구가 여전히 부진하기 때문에 국내 부동산 경기가 완전히 살아난 것이 아니라는 이유로 강남3구에 대한 규제완화가 필요하다는 입장. 그러나 현재 부동산시장이 침체됐다는 주장은 과거 집값 급등기에 비해 거래와 가격이 부진하다는 것을 전제로 하는 것으로, 이런 상황에서 강남3구 규제완화는 투기를 방조해 집값을 띄우자는 것이라고 전문가는 지적함
● 정책 / 제도
■ 부분임대 아파트 시장에서 별다른 주목을 받지 못하고 있으나 서울시는 공급을 계속 늘리겠다는 방침
- 지난해부터 서울 등 수도권 일대에서 본격적으로 공급된 부분임대 아파트 중 상당수가 미분양 상태로 남아 있는 것으로 나타남. 아파트에 직접 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있지만 모르는 사람이 한 집에 산다는 것에 대해서는 수요자들이 아직 거부감을 갖고 있기 때문
- 정부와 지자체가 공급확대에 더 의욕적. 주무부처인 국토해양부는 연초 2012년 업무계획에서 도시 내 부분임대 아파트 공급 활성화를 위한 건설ㆍ관리기준 마련. 국토부는 중ㆍ대형 아파트 일부 공간을 30㎡ 이하로 분할해 사용ㆍ임대하는 경우 부대복리시설을 1가구 기준으로 적용하도록 하는 지침을 마련 시행하고 있음
- 서울시는 앞으로도 정비구역 지정 때 부분임대 아파트를 일정 비율 포함시키도록 유도할 것이며 다만 각 구역 상황에 따라 부분임대 적용 비율은 탄력적으로 적용할 것임
■ 충남 태안 안면도에 ‘부동산투자이민제’시행될 전망
- 도는 부동산투자이민제가 외국인투자유치의 새로운 트렌드로 급부상해 환황해권 큰손인 중국인 부호유치에 최적의 제도라는 입장. 특히 지난해 부동산 고액투자자는 물론 가족모두가 안정적으로 체류할 수 있도록 정부가 출입국 관리법 시행력을 개정하는 방안을 추진하는 등 제도 도입이 무르익었다는 분석
- 도는 개정안에 발맞춰 제도를 도입, 시행할 지구를 선정하고 5억원 이상의 부동산을 구입하는 외국인에게 거주자격을 주고, 5년이상 체류하면 영주자격을 부여한다는 계획
● 개발 / 분양
■ 이번주 4000여가구의 아파트가 신규 공급 새해 아파트 분양시장이 본격적
- 이번주 중 전국 8곳에서 아파트 4006가구(임대 포함)와 오피스텔 75실이 공급. 호반건설은 광주광역시 첨단2신도시 A4블록과 A8블록 등 2곳에 '호반 베르디움' 1368가구를 공급. 남해종합개발도 광양시 광양읍에 민간임대주택 '남해오네뜨' 전용 84㎡ 854가구를 선보임. 코오롱건설은 대구 북구 칠성동1가에서 전용 30∼43㎡의 '오페라코오롱하늘채' 오피스텔 75실을 공급
- 2월에는 전국 25곳에서 지난해 동기 공급물량(6420가구)의 3배가량인 1만8459가구가 쏟아져 나오면서 분양시장이 활짝 열릴 전망. 지역별로는 세종시 신규 분양이 집중된 충남이 6711가구로 가장 많고 다음으로 송도국제도시 물량이 몰린 인천(3756가구), 재개발·재건축 단지 일반분양이 집중되는 서울(2148가구) 등의 순
■ 올해 수도권 아파트 분양시장 입주물량 크게 줄어든 데다 정부가 각종 규제를 대거 풀려 분양가가 관건
- 주택투자 패턴이 종전 시세차익 위주에서 수익형으로 전환돼 시세차익 실현에 대한 기대감이 떨어진 만큼 예전처럼 분양시장이 활성화되기는 어려울 것으로 전망
- 수도권의 아파트 분양시장은 올해도 침체국면을 벗어나기 힘들지만 가격민감도가 커져 분양가격이 싼 아파트를 위주로 청약자들의 눈길을 끌 것이라고 전망. 올해도 나홀로 아파트나 중대형아파트, 브랜드 파워가 떨어지는 아파트의 청약률은 저조할 수밖에 없을 것이며 보금자리주택 공급으로 저렴한 분양가에 대한 쏠림현상은 더 심화될 것으로 전망
■ 수원 영통지구 삼성디지털시티 입주 앞두고, 원룸신축 열풍
- 삼성디지털시티 연구동은 7000억원 규모가 투자된 지상25층, 연면적29만7000㎡의 국내 최대 규모 연구단지. 입주연구원만 1만여 명에 달해 부동산 시장 파급력이 만만치 않음. 기존 삼성디지털시티 1만7000여명 직원들이 불경기 탓에 아파트 대신 소형 주택을 많이 찾고 있는 것도 원룸 열풍에 기름을 부음. 이에 힘입어 2010년 3.3㎡당 평균500만원 선에 머물던 이 일대 대지가격도 1년새 두배로 껑충 뜀
- 늘어나는 수요는 인근 수원지역 아파트 시장에도 영향을 미치고 있어 대량공급에 따라 대표적 미분양적체 지역으로 꼽혔던 수원이지만 현재 미분양 신고물량은 438가구에 불과. 올해 12월께 분당선 연장선 방죽역이 개통하는 것도 호재
■ 경기도시공사 대규모 미분양에 자금압박 시달려
- 도시공사는 계획적 산업단지 조성을 위해 1781만5천㎡에 총 6조445억원을 투입해 11개 산업단지 준공을 완료했고 4개는 준공 중. 하지만 2008년 발생한 세계 금융위기 이후 장기적인 부동산 경기침체로 도시공사가 추진하던 산업단지 조성사업이 큰 타격을 받고 있음
- 지난해9월 준공완료된 도내 11개 산단 중 10개에서 미분양이 발생, 특히 준공 진행중인 4개 산단의 미분양률은 총21.1%를 보임. 도시공사는 이에 따라 취득, 등록세지원, 잔금 이자 대납, 중도금무이자, 입주후 분양조건부 전세 검토 등 미분양해소에 안간힘을 쓰고 있으나 역부족
● 업계동향
■ 한화건설, 실제 사용공간 20%늘린 소형주택 전용평면 개발
- 한화건설은 주거트렌드전문가 집단과 주부자문단의 의견을 바탕으로 소형주택 전용평면인 ‘스마트셀’과 ‘스마트핏’을 개발했다고 발표. 스마트셀은 1~2인 가구를 위한 평면으로 실제사용공간이 기존보다 20%넓음. 무빙퍼니처를 통해 책장 화장대 옷장을 하나의 공간에 집약해 넣고 침대엣 책상으로 바뀌는 트랜스포머 퍼니처를 통해 공간활용도를 높임
- 라이프스타일에 따라 구조변경이 가능한 스마트핏은 고객선호도가 높은 전용84㎡에 적용. 무빙월과 무빙퍼니처로 별도 공사없이 필요에 따라 자유롭게 공간을 나누거나 합칠 수 있음
제공 :: 한부연