우리나라는 국토의 70%가 산지로 돼 있어 개발이 가능한 국토면적은 상대적으로 적다. 도시지역의 경우에도 전체 면적의 6%수준인데 이에 따라 도시로 자본이 모이고 개발이 집중된다. 다름아닌, 임야인 것이다. 이같은 개발 수요를 따라 투자가 선행된다. 하지만 임야에 대한 투자에 나서기 이전에 임야의 속성을 비롯해 다양한 제도를 충분히 파악할 필요가 있다. 효과적인 임야 투자를 위해 주의해야 할 점들을 살펴보기로 하는데......... 우선, 토지이용계획상 관리지역인 경우는 국토 계획법을... 좋은 임야를 고르는 방법 중 가장 먼저 이뤄져하는 것은 임야의 소유권자에 대한 정보를 얻는 것이다. 좋은 땅이라고 생각하고 투자에 나섰지만 해당 임야가 종중땅이라면 결국 낭패를 볼 수가 있기 때문이다. 해당 임야에 대한 정보는 부동산 전문가에게서 일차적으로 얻어낼 수는 있지만 실제 거주지역민들의 정보 또한 무시할 수가 없다. 임야를 매입한 뒤 문제가 생길 수 있는 지 여부를 마을 이장 등 주민들에게 물어보는 과정이 반드시 필요한 것이다. 그리고 임야면적은 정보를 간혹사용하는데 1정보는 3.000평(10.000㎡)이다. 임야도는 보통 1/3.000과 1/6.000 축적을 사용하는데 1/3.000에서 1㎝는 실제거리가 30m이다.
토지에 투자를 하는 것은 보유후 매매 또는 개발 수익을 얻기 위한 목적이 크다. 경사도가 25%를 넘는 경우나 암석, 기타 개발 여건이 불리한 경우는 피하자. 또한, 임야의 경사도, 주변 환경 등 여러 여건이 좋다고 하더라도 개발제한구역 등 보전목적이 강한 임야는 피해야만 한다. 보전목적으로 설정한 임야를 굳이 개발해야 할 이유도 없지만 절대 개발수요가 발생하지 않는다는 말이다. 공익 목적의 임야의 경우 개발 계획에서 제외되기 때문에 투자와 동시에 한숨을 내쉴 수 밖에 없다. 우리나라 임야의 70%는 보전산지이며 이 보전산지는 공익임지와 생산임지로 나뉜다. 공익임지는 도시지역으로 편입되면 10중 8.9는 공원으로 된다. 개발에 들어가기 전에 분묘기지권이 성립되면 많은 제약이 돌아온다는 사실은 상식이다. 일반적으로 분묘를 옮기는 것을 꺼려할 뿐 아니라 묘지를 이전하려면 신경써야 할 부분이 많다. 이와 함께 묘지이전을 조건으로 계약을 할 때 정확하게 알고 해야 한다. 구두 상 합의가 아닌, 계약서 상 중도금 납부 이전에 묘지 이전을 완료한다는 특약을 명시해야 향후 발생할 수 있는 문제를 피해나갈 수 있기 때문이다. 그러나 역으로 분묘기지권을 역이용하여 싸게 매입후 이 문제를 해결하면 매우 커다란 수익을 올릴수 있다. 이 분묘기지권은 내가 제10회 공인중개사시험에 츨제했던 문제인데.... 너무 유명한(?) 이 문제도 사실 나의 띨띨함으로 복수정답이었다. 임야에 투자하길 원한다면 도로에 대한 확인을 거쳐야 한다. 건축법상 부지가 최소한 4m이상의 도로와 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m이상이어야 한다. 또한 도로에 접한 대지의 길이는 6m이상이거나 4m이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다. 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살필 필요성이 있다. 이밖에도 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해 매입금액의 경제성도 따져봐야 한다. 다만 면소재지 지역에서는 자동차의 진입으로만 결정되기도 한다. 경사도가 25도를 넘는다면 개발 자체가 쉽지 않다. 지방 조례에 따라 다르긴 하겠지만 임야 개발에 경사도를 제한하고 있는 것은 사실이다. 반대로 경사도가 25도 이하인 임야는 개발도 가능하다는 것으로 풀이된다. 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해야 한다. 입목본수도라 하기도 하는데 임야에 있는 나무의 축적을 말하는 것으로... 입목구성이란 나무의 평균 나이와 활엽수림이 전체 나무 중 차지하는 비율이다. 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림이 전체의 50% 이하여야 한다. 또 입목축적은 단위 면적 당 나무가 얼마나 조밀하게 심겨 있는지, 나무의 크기는 어느 정도인지를 말하는 것이다. 나무의 밀도 크기가 시ㆍ군의 평균치보다 50%이하여야 한다. |