[긴급재점검]학개론[A형12,B형10] [A형1,B형11] [A형14,B형14] [A형15,B형21] [A형26,B형26] [A형27,B형22],[A형33,B형33]무데기오류

[일등탈환]

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[부동산학개론 A형12번 B형10번]

문제)정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거가 아닌 것은?

① 토지자원배분의 비효율성

② 부동산투기

③ 저소득층의 주거문제

④ 난개발에 의한 기반시설의 부족

⑤ 개발부담금 부과

공단 가답안 ⑤

이의제기: 모두정답 

*근거 및 판단*

주장1)출제자의 의도는 시장개입의 근거나 필요성에 대한 문제인 것으로 판단하여 ⑤번지문을 ‘정책수단’으로 오답처리 한 것 같습니다. 그렇다면 ②번 부동산투기는 부동산투기를 조장하겠다는 것인지, 투기를 규제하겠다는 것인지가 명백하지 않는 문제가 있습니다. 시험지문에 제시된 객관적인 것으로 판단해야 하므로 출제상의 오류입니다.

주장2)또하나 ‘정답없음’ 처리해야 하는 이유는 이 문제가 개념상의 접근이 아닌 ‘근거’이냐 ‘개입수단’이냐의 국어실력(?)을 물어보고 있는데,불로소득으로 인한 개발이익(토지소유편중문제)에 대하여 정상지가 상승분을 정부가 환수하기 위해 개입할 수 있기 때문에 문제출제의 오류를 인정하고 ‘정답없음’처리를 요구합니다.〔주장 근거〕

주장3)현실적으로 본 부동산의 거래가격은 매도인의 요구가격(seller's price)과 매수인의 제안가격(buyer's price)의 상호조정과정에서 형성된다.

즉, 부동산시장에서 거래당사자는 가격에 대해 서로 협의를 하게 되는데 이 경우 매수자가제안하는 가격은 시간이 지남에 따라 점차 상승하게 되고, 반대로 매도자가 제안하는 가격은 시간이 지남에 따라 점차 저하되어 부동산 상품에 대한 가격의 조정절차를 거쳐 매도자가 제안한 하한가격과 매수자가 제안한 상한가격의 범위(그림에서 PBS의 영역) 내에서 부동산가격이 창조(형성)되는 것이다.

<관련근거자료>

1. 김영진, 􎛱부동산학총론􎛲, 경영문화원, 1984, pp.333 ~ 334

2. 방경식, 􎛱부동산학개론􎛲, 범론사, 1997, pp.208 ~ 209

3. 이내영, 􎛱현대부동산투자론􎛲, 도서출판율계, 1996, pp.99 ~ 100

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[부동산학개론 이의신청 가능문제] - 이민우, 한용호 교수님 제공

[부동산학개론 A형13번 B형11번]

문제)부동산개발사업시 분석할 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

1.민감도분석은 시장에 공급된 부동사이 시장에서 일정기간동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장으 ㅣ추세를 파악하는 것이다

2.시장분석은 특정부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다

3.시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다

4.예비적 타당성분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다

5.인근지역분석은 부동산개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는것이다

A형 13번 ②

2번도 틀린지문 정답은 1번과 2번 복수정답

1)시장분석이란 특정유형부동산에 대한 해당 지역 시장에서의 수요와 공급상황을 분석하는 것으로 정의된다.

그러나 문제에서는 안정근저 현대부동산학 제4판 315페이지에 있는 문장을 인용한 것으로 보이는데,

특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것이다. 라고 출제하면서

분석대상이 마치 특정된 부동산으로 국한하는 듯한 표현을 사용하여 시장성 분석과 혼란을 가져올 수 있다.

따라서 13번 ②도 틀린 표현으로 보아 복수정답으로 인정되어야 할 것이다.

2)시장분석은 특정지역이나 부동산유형에 대한 수요.공급등을 분석한다(16회기출)

3)시장분석은 특정유형부동산에 대한 해당지역 시장에서의 수요와 공급상황을 분석하는 것

4)시장분석은 일정지역시장 단위에서 특정유형의 부동산에 대한 수요와 공급을 연구분석하여 전반적인 가격수준과

이의 동태적경로를 분석하는 작업

5)분석대상이 특정된 부동산으로 한정하는것처럼 표현을 하였기에 시장성분석과 비교하여 보면 엄청난 혼란을 가져올수있음

관련근거-안정근교수 현대부동산학 제4판 315페이지

[출처] [새롬에듀] 제25회시험 이의신청 

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[부동산학개론 A형14번 B형14번]

문제)임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은 ?

① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.

④ ‘장기전세주택’이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

1. 산업인력공단의 가답안 : ④

2. 이의제기 : ①, ④ 복수정답

3. 주장내용 : “정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때”라고 표현함으로써 정부가 공공임대주택의 공급을 증가시킨 것인지, 아니면 단지 사적임대주택시장에서 임대주택공급이 증가한 것인지가 모호하다. 사적임대주택시장에서 임대주택공급이 증가한 것이라면 공단의 발표대로 ①은 맞고 틀린 ④번만 정답이 된다. 그러나 “정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때”라고 했으므로 이를 공공임대주택의 공급증가로 본다면 ①번도 틀린 것이 된다. 따라서 불분명한 표현으로 인해 ①, ④을 복수정답으로 인정해야 한다.

4. 주장의 근거

정부가 사적임대주택시장보다 낮은 임대료로 “공공임대주택의 공급을 증가시킨 것”으로 본다면 단기적으로 임차인들이 사적임대주택시장에서 공공임대주택시장으로 이동해옴으로써 사적임대주택시장에서 “수요가 감소”하고 임대료가 하락하게 된다. 장기적으로 사적임대주택시장에서 “공급이 감소”하여 임대료는 상승하게 된다. 그러나 시장전체적으로 공급량은 변함이 없게 된다.

이제 출제내용을 사적임대주택시장에서의 효과로 대입하면 단기적으로 임차인들이 사적임대주택시장에서 공공임대주택시장으로 이동해옴으로써 사적임대주택시장에서 임대료가 하락한다. 그러나 사적임대주택시장에서의 공급의 임대료탄력성이 주어지지 않았으므로 임대료하락효과 정도는 알 수 없다.

장기적으로는 “공급이 감소”하므로 임대료가 상승하여 원래수준이 되나, “임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 ”상승“ 효과가 작아질 수 있다.

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[부동산학개론 A형25번 B형21번]

문제)부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층, 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다.

② 시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈 후에 특정군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.

③ 부동산마케팅믹스 전략은 4P(Place, Product, Price, Promotion)를 구성요소로 한다.

④ 마케팅믹스는 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅요소의 조합이다.

⑤ 마케팅믹스에서 촉진관리는 판매유인과 직접적인 인적판매 등이 있으며, 이러한 요소를 혼합하여 전략을 구사하는 것이 바람직하다.

 정답요청 : ①번과 ②번을 복수정답으로 처리해야 한다

[이의신청근거]

①번 지문 : 마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층,지역 등에따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다

가격전략은 판매가격정책과 판매가격결정방법으로 구분할 수 있다. 이 중 판매가격정책은 다음과 같이 분류한다

⑴ 판매가격수준정책

① 시가정책 : 경쟁업자와 동일한 가격으로 판매하거나 또는 경쟁업자의 가격을 추종하지 않으면 안되는 경우에 취하는 가격정책이다.

② 저가정책

③ 고가정책

⑵ 가격차별정책

① 단일가격정책

② 차별가격정책 : 같은 자재·시공·설비를 한 경우라도 상이한 가격으로 파는 방법이다.

따라서 ①번은 시가정책이 아닌 차별화전략이므로 틀린 지문이다.

②번 지문 시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈 후에

특정군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.

시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구통계학적 특성에 따라서 세분하고 세분된 시장에 있어서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략을 말한다.

표적시장의 선점에 있어서는 세분화된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적집단을 대상으로 신상품을 기획하는 것이다.

따라서 시장세분화와 표적시장의 선정의 내용이 같이 표현된 것이므로 잘못된 것이라고 할 수 있다.

따라서 ①번과 ②번을 복수정답으로 처리해야 한다

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[부동산학개론 A형26번 B형26번 이동기 교수]

문제)Q. 부동산 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자기관리 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아 기업의 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고, 개발, 관리, 운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드(Mutual Fund)로써 서류상으로 존재하는 명목회사(Paper Company)다.

③ 코픽스(Cost of Fund Index)는 은행자금조달비용을 반영한 대출금리로 이전의 CD 금리가 은행의 자금조달비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.

②,④,⑤는 생략

(2) 근거 및 판단

코픽스(Cost of Funds Index)는 국내 9개 은행(정보제공은행)들이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 하여 산출되는 자금조달비용지수로써, "잔액기준 COFIX", "신규취급액기준 COFIX" 및 "단기 COFIX"로 구분 공시된다

[코스피산출기준 및 공시기준]의 위 코픽스 지수 산정시 가중평균금리는 모두 예금상품의 가중평균금리를 말한다.

따라서 코픽스 지수는 예금금리이고 '대출 기준금리'이지 '대출금리'인 것은 아니므로

①번과 ③번이 복수정답이다.

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[학개론 A형27번 B형22-김하선 교수]

(문제)부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

* 대출조건

- 대출기간 : 1년

- 대출이자율 : 연 6&

- 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환

보기는 생략

(2) 근거 및 판단

문제의 의도는 알겠으나, 대출조건 3번을 지문그대로 해석하자면 이자도 만기시 한번에 지급하겠다고 해석되므로 해석상 대출조건 오류이다.

따라서 정답이 없다.

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[부동산학개론 A형33번 B형33번]

문제)수익성지수(Profit Index)법에 의한 부동산사업의 투자분석으로 틀린 것은? (단, 사업기간은 모두 1년, 할인율은 연 10%이며, 주어진 조건에 한함)

① A사업은 B사업의 수익성지수보다 크다.

② C사업은 D사업의 수익성지수보다 크다.

③ A사업에만 투자하는 경우는 A와 B사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.

④ D사업에만 투자하는 경우는 C와 D 사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.

⑤ 수익성지수가 가장 작은 사업은 B이다.

공단 가답안 : ④

이 의 제 기 : ③④ 복수정답/모두정답

*근거 및 판단*

각 투자안의 수익성지수는 A=1.10, B=0.98, C=1.08, D=1.06 이다,

A의 수익성지수는 1.10이 맞지만, 수익성지수는 가치합산의 원칙이 적용되지 않으므로 A와 B를 합하여 그 값을 기준으로 투자분석하지 않고 논리적으로도 타당성이 없다.

즉, A+B의 수익성지수 값은 두 개를 합한 2.08이라 할 수 없다. A+B의 액면상 현금유입의 현재가치 합이 228, 현금지출의 액면상의 현재가치 합이 220이어서 이를 기준으로 한 수익성지수가 1.03이 되므로 횡으로 구한 2.08과 종으로 구한 1.03이 일치하지 않는 엉터리 결과가 나온다. 따라서 수익성지수는 1.03도 아니고 2.08도 아니다.

④번 지문도 이러한 논리로 접근하여야 하며, ‘크다 작다’ 이런식의 지문으로 출제해서는 아니된다. 출제상의 분명한 오류이다. ‘만약 A+B의 수익성지수 값이 A이나 B보다 큰 결과가 나올 경우에는 투자를 투자가치가 있다.’이러한 지문도 성립하지 않는다.

정리하면, 수익성지수법은 가치합산의 논리가 적용될 수 없으므로 ③④번 지문은 이런 지문자체가 성립하지 않는다. 사실상 엉터리 문제로 인해 다른 문제를 해결할 시간이 부족해진다는 것을 감안한다면 33번 문제자체를 출제오류로 인정하고, ‘모두정답’처리가 바람직하다.

[일등탈환]

날자가 다가오고있습니다. 최종점검 바랍니다 빠진것이 없는지...

[풍감]

수고하는 분들 모두에게 감사와 응원을 보냅니다. 절실한 분들에게 도움이 될것이라고 확신합니다.

[야인야]

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