중국의 대마불사 부동산 거대 기업, '공급업체가 죽음으로 끌려가고 있다'면서 부동산 위기의 정점

[이매진]

중국의 대마불사 부동산 거대 기업, '공급업체가 죽음으로 끌려가고 있다'면서 부동산 위기의 정점

https://www.channelnewsasia.com/business/china-property-crisis-evergrande-country-garden-suppliers-3736586

China’s too-big-to-fail property giants the tip of real estate crisis as ‘suppliers are being dragged to death’

• Evergrande 및 Country Garden과 같은 빚을 진 부동산 개발업체는 중소기업과 그 직원들에게 수백만 달러의 빚을 지고 있으며, 이는 그 영향이 얼마나 광범위한지 보여줍니다.
• 부동산을 미리 구입한 수백만 명의 주택 구입자들은 회복을 기다리는 것 외에는 의지할 곳이 거의 없으며 업계 관계자들은 조치를 취해야 할 책임은 베이징에 있다고 말합니다.

사우스 차이나 모닝 포스트

2023년 8월 31일 오전 10시 02분

서표

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중소기업 소유주인 빌 예(Bill Ye)에게 물어보면, 컨트리 가든( Country Garden) 이 올해 상반기 순손실이 550억 위안(미화 76억 달러)에 달할 수 있다고 말하기 오래 전에 중국의 궁지에 몰린 부동산 부문에 대한 벽에 글이 적혀 있었습니다.

그러나 이번 달 폭로의 결과는 시장 신뢰와 중국의 부동산 위기 로 인해 현금을 흘리고 있는 자신과 같은 공급업체에 대한 국내 주요 개발업체의 부채 상환 측면에서 모두 파괴적일 수 있다고 그는 말했습니다 .

지난 2년 동안 상대적으로 작은 파일링 회사의 소유주는 세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체인  China Evergrande Group 이 빚진 2억 위안 이상을 회수하려고 노력해 왔다고 말했습니다 .

그러는 동안 그의 무급 근로자, 투자자 및 공급업체는 수천만 달러의 빚을 갚으라고 격렬하게 아우성치고 있습니다. 이는 위기가 어떻게 흘러들어 업계 전체를 강타했는지 보여줍니다.

“상황이 더 나빠질 수도 있어요. 연이어 일어나는 일이죠.” 그는 친구들에게 자신이 무엇을 해야 할지 조언을 구하며 말했습니다.

좋은 시절이 있었던 것은 그리 오래되지 않았습니다. 현재 40대 초반인 예(Ye)는 2010년 중국 남부에서 파일링 회사를 시작했으며, 경제 부흥을 위해 막대한 인프라 투자로 전환한 금융 위기 이후 중국의 건설 붐을 활용할 수 있었습니다.

파일링은 건물을 포함한 모든 형태의 건축 작업에 대한 깊은 기초를 설정하는 기술입니다.

당시에는 지방정부, 개발업체, 공급업체, 구매자를 포함한 모든 주체가 열광적으로 토지 구매, 건설 및 부동산 거래에 참여했습니다. 그리고 Ye의 미래는 부동산 대기업인 Evergrande와 파트너십을 맺은 2017년에 특히 밝아 보였습니다.

그러나 좋은 시절은 지속되지 않았습니다. 2017년에도 시진핑 주석은 “집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다”라고 선언한 바 있다. 중국은 계속해서 부동산 투기에 대한 신용 규정을 강화함으로써 그러한 정서를 뒷받침할 것입니다. 그리고 결국 Evergrande는 2021년 말에 디폴트가 발생했을 때 무너진 최초의 도미노였습니다.

예씨는 “저와 같은 개발자를 위한 수많은 공급업체가 위기에 갇혔습니다”라고 말하며 자신의 재산 대부분이 불과 2년 만에 사라졌다고 한탄했습니다.

수십만 명의 희생자가 에버그란데 블랙홀에 빨려들어갔고, 2021~22년 총 손실액은 8120억 위안, 6월 30일 현재 부채 규모는 거의 2조 3900억 위안에 이른다.

다양한 자산 관리 상품을 통해 국영 은행과 중산층 투자자에게 빚을 지고 있는 다양한 수준의 정부가 대부분을 소유하고 있는 지방 정부 자금 조달 수단과 달리 부동산 부문의 위기는 특히 시급 합니다 . 전국적으로 많은 가구가 관련되어 있습니다.

2022년 초, Evergrande 회장 Xu Jiayin은 그 해에 600,000채의 주택을 공급하겠다는 목표를 발표했습니다. 이는 “사전 판매 주택 프로젝트의 거의 50%에 해당하는” 수치입니다. 그러나 8월 25일 회사의 최신 업데이트에 따르면 Evergrande는 2022년에 약 301,000채의 주택만 공급했습니다.

중고 주택이 시장을 지배하고 부동산이 완공되면 대부분 판매되는 선진국 시장과 달리 중국의 신규 부동산은 대부분 건설이 시작되기 전에 판매되는 경우가 많습니다.

진행 속도가 느려 선분양 주택이 완공되지 않을 수도 있다는 우려가 확산됐다. 상하이 국영 신문인 차이나 비즈니스 뉴스(China Business News)는 2022년 9월 확인된 미완성 주택 중 올해 5월 현재 완공된 주택은 3분의 1에 불과하다고 보도했습니다.

지리적으로 분류하면 배송 비율은 중국 남부 56%, 동부 40%, 남서부 15%, 중국 중부 16%였습니다.

그리고 에버그란데의 부채 위기가 발생한 지 2년 후 터널의 끝에서 빛이 보이지 않는 상황에서 분석가들은 중국이 전염과 파급에 대한 두려움을 방지하기 위해 즉각적인 조치를 취해야 하거나 아마도 완전히 다른 접근 방식을 취해야 한다고 경고합니다.

ANZ 은행의 중화권 수석 이코노미스트인 레이먼드 영(Raymond Yeung)은 “미완성 부동산의 인도를 보장하는 것은 이것이 대규모 사회 문제로 변하는 것을 막기 위해 소비자, 즉 주택 구매자를 보호하기 위한 베이징의 조치 중 하나입니다.”라고 말했습니다.

베이징은 사회 안정을 유지하고 은행 위기를 예방하기 위해 몇 가지 조치를 취했습니다. 지난 6월 중앙은행은 미완성 부동산 유닛의 완성을 보장하고 상업은행이 에버그란데 위기 이후 만기 대출을 연장할 수 있도록 2000억 위안 상당의 재대출 할당량을 연장해 정책을 내년 말까지 연장했다.

정책 변화는 은행 대출을 늘리기 위한 것이기도 합니다. 그리고 베이징과 지방 당국은 이 과정을 감독하기 위해 특별 팀을 파견했습니다.

이러한 접근 방식은 2008년 자금 투입과 시장 중심 구조 조정을 통해 최대 모기지 대출 제공업체인 패니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)을 구제하기로 결정한 미국의 접근 방식과는 확연히 다릅니다.

Yeung은 “(중국) 정부는 법률과 규정을 준수하고 비용-편익 분석을 수행하여 일자리와 국가 경제에 미치는 실제 영향을 측정해야 합니다”라고 말했습니다.

현재 중국 부동산 부문의 침체는 부동산 부문 자체가 아니라 정부 정책에 의해 발생한다고 중국 경제학자이자 북경대학교 국립발전대학원장인 야오 양이 지난 주 선전에서 열린 공개 포럼에서 연설하면서 말했습니다.

그는 당국에 부동산 신용에 대한 제한 조치를 철회할 것을 촉구했습니다. 둘째, 자본유출 문제가 있는 개발업체에 대해서는 파산절차와 조직개편을 실시해야 한다.

(이미지 : SCMP)

“이제 빚이 공중에 떠 있습니다. 일부 대기업은 너무 커서 실패할 수 없는데, 이로 인해 공급업체가 죽음에 이르게 됩니다.” 야오는 이렇게 말했다.

셋째, 당국은 시장 거래 개입과 주택 가격 하락을 단호히 중단해야 한다고 Yao는 덧붙였습니다.

Gavekal Dragonomics는 8월 31일 목요일 연구 보고서에서 다음과 같이 말했습니다. “금융 부문에서 도덕적 해이 제약은 규제 기관이 고군분투하는 개발자를 구제하지 못한 이유를 설명하며 아마도 고위험 투자 상품에 대한 투자자 손실을 완전히 보상하지 못할 것입니다. 수년간의 경고 이후.”

피치 레이팅(Fitch Rating)은 민간 개발자들의 자금 접근성이 개선되지 않고 주택 구입자 심리가 약하다는 점을 이유로 중국 개발자들의 전망이 "악화되고 있다"고 밝혔습니다. 그러나 많은 국영 개발자들의 전망은 안정적이라고 밝혔습니다.

애널리스트 Lan Wang과 Duncan Innes-Ker는 지난주 신용 보고서에서 "대부분의 부진한 개발자들의 매출은 향후 몇 년 내에 안정될 것 같지 않은 반면, 공격적인 정책 대응 없이는 전체 매출에 대한 압박이 지속될 수 있습니다"라고 썼습니다.

캐나다 BCA 리서치의 글로벌 투자 전략가인 피터 베레진은 1990년대 초 중국 주택 시장이 일본 시장보다 훨씬 더 안 좋아 보인다고 경고했습니다.

“부동산 개발업체와 관련된 레버리지 측면에서 중국은 더 나빠 보입니다. 인구 감소 전망 측면에서 볼 때 중국은 최악으로 보인다”고 말했다. “그러므로 문제는 주택 시장이 차지하고 있는 지출의 공백을 메우기 위해 중국이 무엇을 하느냐는 것입니다. 1990년대 초 일본이 직면했던 것과 같은 질문인데, 좋은 답을 얻지 못했다”고 말했다.

중국이 엄격한 코로나19 제한 조치를 종료한 후 처음 7개월 동안 Country Garden의 매출은 전년 동기 대비 35% 감소했으며 영업 현금 흐름도 고갈되었습니다.

민간 대기업 뒤에는 부채 위기에 빠진 수십, 심지어 수백 개의 소규모 민간 기업이 있습니다. 그러나 지방 당국은 팬데믹 기간 동안 나타난 재정 수입 부진으로 인해 추가 자금을 제공할 수 없습니다.

또 다른 공급업체인 Raymond Zheng은 “실제로 연체금을 받는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 왜냐하면 Evergrande와 체결한 많은 계약이 지방 정부에 의해 번복되고 승인되지 않기 때문입니다.”라고 말했습니다.

중국 정부가 소규모 및 민간 기업에 대한 적시 지불을 보장하겠다고 약속했음에도 불구하고 Evergrande가 지불해야 하는 지불은 정부가 위기 해결을 위해 개입한 이후 예외가 되었습니다.

말뚝박기 사업에 종사하고 있는 정(Zheng) 씨도 마찬가지로 부동산 위기로 인해 재산이 급락했다.

설상가상으로 그의 신용 상태는 제3자에 대한 지불 불이행으로 인해 타격을 입었습니다. 즉, 중국의 사회 신용 시스템에 따라 그는 이제 돈을 빌리거나 신용 카드를 사용하거나 심지어 항공권을 사는 것도 제한된다는 의미입니다.

Zheng은 “저는 성공적인 개인 기업가였습니다.”라고 말했습니다. "하지만 지금은 개인적으로나 기업적으로 파산하는 최악의 상황에 대비하고 있습니다."

한편, 많은 주택 구입자들이 미리 구매한 부동산의 배송에 대해 여전히 불안해하고 있는 가운데, 신속한 배송 시간을 보장하려는 베이징의 조치는 성과를 거두고 있는 것으로 보입니다.

지난 달 관영 언론은 올해 상반기에 상위 50대 중국 개발자들이 202만 채가 넘는 사전 판매 주택을 완공하고 인도했다고 보도했습니다.

컨트리 가든(Country Garden)은 이 회사가 작년에 70만 채의 사전 판매 주택을 공급했으며 올해 70만 채를 추가로 완공할 계획이라고 밝혔습니다. 7월 발표에 따르면 올해 상반기에 278,000대를 납품했다.

그러나 두 명의 말뚝 기업가인 정(Zheng)과 예(Ye)는 새로 도입된 정책이 실질적인 효과를 가져올지 의구심을 표명했으며, 집행과 거버넌스가 현장에서 자의적으로 가득 차 있다는 점을 우려했습니다.

“그렇다면 당국은 어떻게 투자자와 시장에 확실성을 가져올 수 있습니까?”라고 Ye가 물었습니다.

그들은 컨트리 가든 위기가 심화되면 국가 개발자와 공급업체 간의 시장 신뢰와 부채 사슬에 큰 타격을 줄 수 있다고 우려합니다.

“특히 4선 및 5선 도시에는 주택 과잉이 심각합니다. 게다가 부동산 가격이 얼마나 떨어질지, 정책이 어떤 방향으로 바뀔지, 민간 기업의 사업 환경이 계속 악화될지 등 모든 것을 앞으로 알 수 없다”고 예씨는 말했다.

주택도시농촌개발부 소속 신문인 중국부동산신문은 20일 사설을 통해 지방 경기부양책이 수급 관련 핵심 문제를 해결하지 못해 뚜렷한 성과를 내지 못했다고 지적했다. .

“민간 개발자의 자금 조달 환경은 크게 개선되지 않았습니다. 이미 채무불이행을 신고한 이들 중 상당수는 지금도 여전히 어려움을 겪고 있고, 다른 많은 이들 역시 시장 악화로 인해 점차 위험의 가장자리로 빠져들고 있다”고 경고했다.

한편 국영 출판물은 가계 소비가 약화되고 일부 도시에서는 구매, 대출 및 가격 제한이 여전히 엄격한 등 시장 기대가 불안정하다고 경고했습니다.

“정책 지원은 개발자의 현금 흐름과 사전 판매된 제품의 배송을 보장하는 것부터 시작되어야 합니다. 행정적 개입의 완화; 그리고 계약금, 세금, 판매 가격을 포함한 주택 구입 비용의 인하”라고 덧붙였습니다.

이 기사는 SCMP에 처음 게재되었습니다  .

출처: 사우스차이나모닝포스트/rc