분양/임대 근린상가 - 사거리코너 위치

[고충환]

선시공 후분양

1. 발산지구 내 근린상가 위치

발산지구 내 하버드아카데미타워 근린상가는 발산지구 중심 6차선 대로변 코너에 위치해있다. 

2. 발산지구 아파트입주현황 및 상주인원

발산지구는 17만 7000여평에 5592세대가 입주하는 대단위 택지지구다.

수명산파크 1단지 - 1421세대 [입주완료]

수명산파크 2단지 - 629세대 [입주완료]

수명산파크 3단지 - 518세대 [입주완료]

수명산파크 4단지 - 919세대 [입주완료]

수명산파크 5단지 - 948세대 [6월입주]

수명산파크 6단지 - 399세대 [입주완료]

수명산파크 7단지 - 643세대 [입주중]

수명산파크 8단지 - 115세대 [입주완료]

기존주택단지 - 4000세대 ~ 4500세대

약 10,000여세대가 입주 / 상주인원은 세대당 3인기준 = 30,000명

3. 발산지구 내 중심상가 분양가격에 비해 하버드아카데미타워 근린상가 분양가격 경쟁력 우위 

현재 발산지구 내 중심상업지구에서 분양하는 근린상가 1층 분양가격은 후면상가, 전면상가를 표준으로 3000만원 후반대에서 6000만원 초반대까지 분양가격을 이루고 있다.

발산지구 내 상가형태는 입지적으로 투자자 및 임차인들에게 관심을 주목받았으나 고분양가로인해 접근성이 떨어진것또한 현실이다.

이번에 6차선 대로변 코너에서 신축으로 공사중인 저희 하버드아카데미타워 근린상가는 1층을 기준으로 2000만원 중반으로 주변분양중인 근린상가에비해 평당1000만원이상 저렴한 경쟁력있는 분양가격으로 투자자 및 임차인을 홍보 유치하고 있다.

4. 발산지구 상업비율

발산지구 상업비율은 1.4% [풍동지구3%, 흥덕지구2.7%, 동백지구3.4%, 평촌지구3.7%, 영통지구5%, 죽전지구6.8%, 분당8.5%] 현재 주변에서 조성완료된 택지개발지구에비해 상대적으로 적은 상가비율을보이기에 발산지구는 현실적으로 수요에비해 공급이 부족한 실정이다.

5. 발산지구 내 하버드아카데미타워 근린상가 주변현황

하버드아카데미타워 근린상가 전면으로는 수명초등학교, 수명중학교, 발산고등학교가 위치해있으며, 수명산파크 4단지, 수명산파크6단지, 수명산파크7단지, 주택단지 세대수 약3000여세대의 입주민들이 이동하는 동선의 중심에 위치해있다.

6. 마곡지구

서울 마곡동과 가양동 일원 마곡지구에 1만2000가구, 인구 4만여명이 거주할 수 있는 대규모 아파트 단지가 형성되고 이중 절반은 시프트(장기전세주택)로 공급된다. 올해까지 발산지구에 공급된 831가구를 포함해 이곳에만 7000가구에 육박하는 시프트가 들어서 서울 최대의 시프트촌이 형성되는 것이다. 특히 마곡지구에 들어서는 시프트 중 절반에 가까운 2700가구는 전용면적 85∼114㎡이하(33∼42평형)의 '중산층용'으로 공급돼 서울시가 추진하는 장기전세주택의 중산층 끌어들이기가 본격화될 전망이다.이에 따라 오는 20일 개통되는 지하철 5호선 마곡역과 발산역 주변에만 대부분 입주를 마친 발산지구 5600여가구를 포함해 총 1만6600가구가 거주하는 미니신도시가 탄생한다.

7. 발산지구 내 신축중인 하버드아카데미 근린상가 MD구성

7F - 실내골프연습장, 스카이라운지, 휘트니스센터, 독서실

6F - 대형학원, 입시학원, 영재학원, 수학학원, 영어학원, 미술학원

5F - 검도학원, 음악학원, 피아노학원, 보습학원

4F - 대형병원, 정형외과, 외과, 항문클리닉, 성형외과

3F - 내과, 소아과, 산부인과, 치과, 안과, 피부과, 한의원

2F - 은행, 증권사, 패밀리레스토랑, 헤어샾, 당구장,전문식당가

1F - 편의점, 약국, 제과점, 패스트푸드, 은행, 부동산, 안경점, 팬시점 ,문구점, 분식점, 헤어샾, 이동통신, 자동차전시장

"POINT"

하버드아카데미 근린상가 = 단지형근린상가

단지형근린상가가 단지내상가보다 좋은 4가지 이유

상가시장이 약세를 면치 못하고 있다.

경기침체로 인한 소비 위축이 실물경기에 민감한 상가시장에 악재로 작용하고 있기 때문이다.

이렇게 시장 환경이 좋지않을때일수록 투자 성공률이 높은 상품을 선별적으로 골라내는 혜안이 필요하다.

단지내 상가의 기능과 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 단지형 근린상가 최근 인기를 끌고 있다.

특히 대규모 아파트단지 주출입구에 위치한 단지형 근린상가는 그 가치를 인정받아 투자자들의 관심이 높은 상품이다.

단지형 근린 상가의 장점은 다음과 같이 크게 네가지로 나눠서 생각해 볼 수 있다.

▶가격 경쟁력 확보 = 단지형 근린상가는 대부분 단지내상가보다 가격은저렴하면서도 배후 소비세대는 공유할 수 있다는 장점이있다.

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단지내상가는 고정고객확보로 인해 상권 형성이 빠르게 이뤄지고 안정적인고객유치를 유도해 낼 수 있어 인기가 높지만 그로 인한 과다경

쟁으로 낙찰가가 높아지는 형상이 늘고있다.

이런 가격적인 단점이 줄이고 단지내 상가의 순기능인 배후 고정고객 공유는가능하다는 것이 단지형 근린상가의 최고의 장점이라고 할 수

있다. 

▶서울 중심권과 흡사한 소비패턴의 고객확보 = 수도권 택지개발지구의아파트 주출입구에 위치한 단지형 근린상가의 공급가격은 서울 

중심상권보다 상대적으로 저렴하다. 

그러면서도 택지지구 입주자들의 생활 필수형 소비패턴은 서울 중심권과 흡사해 입점되는 업종들도 경쟁력을 확보할 수 있다.

▶업종간 다양화와 업종간 시너지효과 = 아파트주출입구에 인접한 근린상가  는 다양한 업종유치에 한계가있는 단지내상가보다 상대적

으로 업종이 다양하게 구성된다.

이러한 상대적인 업종의 다양성은 업종간 보완적인 시너지효과도 기대할 수있게 만든다. 

▶임차수요 확보 용이 = 단지내상가의 경우 고가 낙찰로 인해 투자수익율을 맞추기 위해서는 임차 비용도 높아질 수 밖에없다.

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반면에 단지형 근린상가의 경우 상대적으로 저렴한 분양가로 임차수요 확보가 수월하다는 특징이 있다.

아무리 조건 좋은 단지내상가라 하더라도 높은 임대료 때문에 임차를 맞추는것이 쉽지 않다면 상가투자자는 적정한 투자수익을 얻을 수 없

어 "빛 좋은 개살구"에 지나지 않는다.

.

임차수요를 구하는데 있어서도 상대적으로 저렴한 가격과 다양한 업종의 입점이 가능한 단지형 근린상가가 유리한 자리를 차지하고있다.

이밖에도 단지형 근린상가는 외부 유동인구와 고정고객 수요를 동시에 확보할 수 있다는 장점도 빼놓을 수 없는 단지형 근린상가의 투자

메리트라고 할 수 있다.

임대확정 수익상가 분양가능한 상가

면적 : 19.94평[대로변 1층 전면상가]
매매가격 : 508,470,000<절충>
평당가격 : 25,500,000
융자 : 203,388,000
보증금 : 50,000,000
월세 : 2,700,000 (VAT별도)
실투자금액 : 255,000,000
수익률 : 7.12%

면적 : 29.8평<대로변 1층 코너상가>
매매가격 :983,400,000<절충>

평당가격 : 33,000,000
융자 : 393,000,000
보증금 : 100,000,000
월세 : 4,900,000
실투자금액 : 490,000,000
수익률 : 6.67%

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