주말주택제도 활용, 부지마련, 집짓기까지 현장전문가 가이드

[꽃길마당]

주말주택제도 활용, 부지마련, 집짓기까지 현장전문가 가이드

전원에 주말주택 마련하기 어떻게?

변화된 정책 활용하고 시야를 넓혀라!

주말주택에 대한 수요가 확산되고 있으나, 아직은 꿈같은 일처럼 보인다.

그러나 변화된 주말주택 제도를 잘 활용하고 도시근교에 집착하던 시야를 좀 더 넓혀 가면 보다 적은 비용으로도 주말주택을 마련할 길이 없지않다.

주말주택 관련 제도들과 주말주택 마련시 가장 애를 먹는 부지구입에 따른 주의점, 최근 주말주택으로 각광받는 소형주택 선택법 등을 살펴본다.

국내 유명 경제연구소에서 근무하는 40대 초반의 김병성씨는 시골이 좋아 전원주택으로 완전히 이사할 것을 계획했지만 아내의 반대와 아이들의 교육문제로 실행을 못하고 있었다. 본인도 직장을 그만둘 생각이 없었으므로 서울로 출퇴근할 수 있는 지역을 찾다보니 땅을 구입하는 비용도 만만치 않았다. 그래서 강원도 횡성에 주말주택을 마련했다. 도시생활과 전원생활을 동시에 만족할 수 있어 잘 했다는 생각이 든다. 전원주택은 도시민들의 꿈이다.

하지만 전원주택을 만들기 위해서는 많은 준비를 해야 하고 비용도 만만치 않다. 전원주택에서 살기위해서는 더 많은 용기가 필요하다. 이렇듯 전원주택에 관심있는 사람들은 많지만 실제 행동으로 옮기는 것은 부담스럽다. 이런 사람들에게 추천할 만한 것이 주말주택이다. 실제로 주말주택을 계획하는 사람들이 많고 그 수요도 점점 늘고 있다.

주말주택의 가장 큰 특징은 전원주택과 달리 많은 돈이 들지 않는다는 것이다. 100평 안팎의 작은 부지를 구입해 10~30평 규모의 작은 집을 짓는 것으로도 주말주택의 활용으로는 충분하다. 이 정도의 작은 집 규모도 부담스러우면 농막이나 컨테이너 하우스 등을 주말주택 대용으로 이용할 수 있다. 주말주택이라면 땅값이 비싼 도시근교만 고집할 필요는 없다. 강원도나 충청도 지역도 주말에 이동하기에 무리가 없다. 땅값도 저렴하고 교통여건도 점점 나아지고 있어 투자가치도 있다.

주말주택에 대한 제도변화

사회적인 환경, 제도적인 환경도 주말주택 만들기를 도와주고 있다. 주5일근무제가 대표적인 예다. 가족이 함께 주말을 즐길 수 있는 전원생활에 관심을 갖게 되면서 주말주택 수요가 늘고 있다. 지금까지 전원주택이라고 하면 정년 퇴직자나 전문직 종사자들이 시골에 짓는 고급스런 집이라 여겼다. 그러나 최근 들어 이런 선입견이 깨지고 일반 직장인들도 쉽게 전원주택을 구입하고 있으며 특히 기존의 도시 생활을 유지하면서 전원생활의 기쁨을 맛볼 수 있는 주말주택이 늘고 있다.

농지정책도 바뀌고 있다. 주말주택용으로 쓸만한 작은 농지는 도시민도 쉽게 구입할 수 있도록 했다. 농지는 농민만이 소유할 수 있으며 농지를 경작하지 않고 놀리거나 농지자격증명을 받은 목적대로 사용하지 않으면 강제처분명령을 받게 된다. 처분명령을 받으면 1년 이내에 처분해야 하며 기간 내 처분하지 못할 때는 시장, 군수, 구청장이 6개월 이내의 기간을 정해 처분명령을 내릴 수 있다. 농민만이 소유해야 하는 농지도 주말농장용으로 사용할 경우에는 도시민도 1000㎡ 미만까지는 구입이 가능하다.

주 5일 근무제의 확산에 따른 국민들의 주말 체험영농 수요의 증가에 부응하기 위해 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우, 세대별로 1000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있도록 했다. 단 구입 후 질병 등 정당한 사유 없이 주말·체험영농에 이용하지 않는 경우에는 처분을 해야 한다. 이런 주말농장용 토지가 최근 부동산규제와 관련해 주목받고 있다.

정부는 외지인(부재지주)이 소유한 농지 임야 목장용지의 양도세를 내년부터 실거래가로 과세하고, 2007년부터 세율도 양도차익의 60%로 높이기로 했다. 하지만 주말농장은 이 대상에서 제외시켰다. 또 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 33㎡(10평) 이하의 소형주택에 대해서는 올 1월 22일부터 농지전용부담금을 50%감면해 주고 있다.

주말주택을 소형으로 할 경우에는 기준시가도 저렴하기 때문에 8·31 대책의 2주택자 양도세 중과 제외 대상(기준시가 기준으로 수도권 광역시는 1억원 이하, 지방 3억원 이하 주택)에 포함돼 세금도 싸다. 세제에 대한 혜택도 빠지지 않고 있다. 농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택을 양도할 때 양도세를 면제해 주고 있다.

이런 이유로 인해 앞으로 주말주택이나 주말농장에 관심을 갖는 사람들이 많아질 것이며 재테크 수단으로도 활용될 것으로 보인다. 특히 주5일근무제의 확산에 따른 주말 시간이 넉넉해지면서 소규모의 주말주택이나 주말농장에 관심을 갖는 사람들이 한층 많아질 것으로 보인다.

주말주택 부지 만들기

주말주택용 토지를 구입할 때는 행정·법률 제한사항을 잘 살펴야 한다. 개발되어 있는 주말주택을 구입한다면 문제가 없겠지만 새로이 개발해야 하는 경우에는 건축상 행정·법률에 저촉되는 제한사항이 있는지 잘 살펴야 한다. 땅을 구입하는 방법들은 매우 많다. 하지만 크게 구분해 보면 ▲대지를 구입한 후 집을 짓는 방법이 있고 ▲농지나 임야를 구입해 전용을 받는 방법과 ▲택지를 조성해 놓은 단지 내의 필지를 구입하는 방법이 있다. 각각 장단점이 있고 챙겨보아야 할 점들도 다르다.

농지나 임야 구입하기

대지인 땅을 구입하기 힘들기 때문에 농지나 임야를 구입하는 것이 일반적이다. 농지나 임야를 구입해 대지를 만드는 것을 전용이라 하는데 농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 쓴다. 농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있다.

전용행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 한다. 직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 그만큼 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지다.

농림지역이나 보전임야, 기타 규제사항이 있는 토지는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많다. 개인이 농지전용을 받을 수 있는 최대 면적은 300평이다. 전용을 받을 때 면적에 욕심을 내는 경우가 많아 최대면적인 300평 전부를 받게 되는데 이때 주의할 점은 그만큼 집도 크게 지어야 한다는 것이다. 관리지역 농지의 건폐율(대지에 대한 건물면적의 비율)이 40% 이하지만 지역에 따라 조례로 정한 건폐율 규정이 있는데 그 이상을 지어야 한다.

농촌 빈집 찾기

농촌에 빈집을 찾는 사람들이 많은데 이런 땅은 대부분 대지이기 때문이다. 잘만 고르면 적당한 수리를 한 후 주말주택으로 사용할 수 있다. 또 농촌 빈집의 경우 부지의 평수가 비교적 적기 때문에 큰 돈을 들이지 않아도 된다. 일반적으로 집값은 쳐주지 않고 땅값만 지불하면 된다. 이런 땅은 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설이 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취를 느낄 수도 있으며 지역주민과도 쉽게 융화될 수 있다. 하지만 주의할 점들도 많고 까다롭다.

우선 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물은 찾기 힘들다. 좀 괜찮은 것들은 이미 임자가 있기 마련이다. 특히 수도권에서 빈집이 있는 대지매물을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다. 또 매물로 나오는 것들은 동네 한가운데 있어 진입로가 불편하고 옆에 축사가 있어 환경이 안 좋은 경우가 많다. 수도권에서 멀면 멀수록 괜찮은 매물을 찾을 수 있는데 주의할 점들도 많다. 우선은 빈집이 있다고 하여 모두 대지로 생각하면 큰 오산이다.

시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지는 아니다. 지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집이 있는 것들도 많기 때문에 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해 보아야 한다. 현황도로가 있다고 하여 안심할 수도 없다. 도로가 다른 사람 땅인 경우도 많다. 지상권에 대한 확인도 필수다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보고 집이 다른 사람 것이라면 지상권을 별도로 해결해야 한다.

땅을 구입하고 난 후 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다. 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니없이 많은 돈을 요구하기도 한다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적인데 지상권이 있으면 집에 대한 가격도 별도로 쳐주어야 한다.

조성된 택지 구입하기

택지를 조성해 분양하는 땅을 구입해 주말주택을 짓는다면 신경 쓸 일이 적다. 농지나 임야를 구입하는 것보다 비싸지만 개발업체가 전용허가를 받아 복잡한 절차를 마무리지어놓았기 때문에 곧바로 집을 지을 수 있다. 또 마을이 형성되기 때문에 외딴집보다 외롭지 않다는 장점도 있다. 단지로 개발된 땅을 구입할 때는 우선 구입 후 소유권을 확보할 수 있는 지를 꼼꼼히 챙겨보아야 한다.

개인이나 회사 명의로 분양하는데 자금력이 부족할 경우 분양 후에도 공사가 지연돼 기반시설조성은 물론 등기이전 등에 문제가 발생할 수 있다. 특히 땅을 자신의 소유로 완전하게 만들어놓지 않은 상태에서 분양을 하는 경우도 많다. 이런 경우에는 기반조성 공사를 하는데 문제가 없는지를 체크해야 한다. 도로포장과 식수와 오폐수에 대한 처리 등에 대해 알아보아야 한다. 그러므로 자본력 및 경험이 있는 개인이나 회사가 개발 분양하는 곳이라야 믿을 수 있다.

지주와 분양하는 사람이나 회사, 시공사가 일치하는 단지가 좋은데 다를 경우에는 분양 중 혹은 공사 중에 시공사나 분양회사가 도산할 경우, 소유권에 문제가 생길 수 있다. 또 분양 전에 해당토지에 대한 사전정보와 사업계획에 대한 가능성을 관할 행정기관에 문의하는 것이 좋다. 개발에 따른 규제가 워낙 많고 복잡하기 때문에 분양을 받은 후 집을 짓지 못하는 경우도 있기 때문이다.

주말주택으로 적당한 소형주택

주말주택으로 인기를 끌고 있는 것이 소형주택이다. 최근에는 이동형으로 제작되는 주택들도 많다. 상시 주거용과 달리 주말주택은 내부구성이나 평면이 비교적 단순하므로 미리 설계된 기본형을 보고 취향이나 선호에 따라 변경을 요구하기도 한다. 소형이고 경량이므로 반드시 견고한 기초를 필요로 하지 않고 지형이나 여건에 관계없이 간단하게 설치할 수 있으며 바로 사용할 수도 있다.

소형주택을 선택할 때는 우선적으로 구조재와 내외장재가 어떤 것인지 아는 것이 중요하다. 저렴한 소형주택은 조립식 샌드위치패널이거나 컨테이너에 비닐사이딩으로 마감한 것이 대부분이다. 비닐사이딩과 나무 사이딩과는 가격 차이가 많으므로 면적과 가격에 무엇이 포함돼 있는지 살펴봐야 한다.

재료선택에서 공기가 비교적 여유가 있다면 건축주 스스로 재료가 지닌 물성에 대한 관심을 갖는 것이 필요하다. 그리고 공사요구 면적에서 제시하는 평수에 데크나 다락방이 포함되었는지 여부와 가격에 어떤 것들이 포함되어 있는지, 예를 들어 10평짜리에 데크 2평, 다락 2평이 포함됐다면 본체는 6평밖에 안된다는 것이며, 화장실 또는 주방이 포함된 가격인지, 설치는 어느 공정까지 해주는 것인지 등을 확인해야 한다