긍정케이 어서와 공장투자는 처음이지!?

[긍정케이]

안녕하세요.

긍정케이입니다.

첫 칼럼으로 공장에 대한 기초적인 내용을 Q&A형식으로 작성 해 보았습니다.^^ 제가 컬럼에서 다루는 공장의 범위는 (국가, 일반, 농공, 첨단등등)산업단지를 제외한 수도권 등지의 개별부지 공장에 대해 주로 다룰 것이며, 이유는 토지 투자와 함께 공장 투자를 연계하는 컬럼을 쓰기 위함입니다^^

모쪼록 공장이란 종목에 대해 제 컬럼을 통해 조금 더 친숙해 지시길 바라며, 혹시 제 컬럼 중 제가 잘 못 알고 있거나, 알고 계신 사실과 다른 부분이 있다면 언제든지 댓글로 말씀 부탁드립니다.

감사합니다^^

<판넬로 지은 일반적인 공장창고 사진>

1. 공장이란 무엇인가요?

  공장이란 개념은 건축법상 또는 단어의 사전적 의미등 질문의 요지에 따라 다양하게 해석할 수 있지만, 물품의 제조 가공 보관등을 하는 건축물을 이야기 합니다.  대게 외관은 산업단지 및 교외지역에서 우리가 쉽게 볼 수 있는 판넬로 지은 건축물로 이해 가능하며, 드물지만 철근콘크리트 구조로 설계하여 짓기도 합니다. 이러한 공장의 건축물대장을 출력하여 용도를 확인 해 보면 공장, 창고, 제2종근린생활시설(제조업소), 제1종근린생활시설(소매점)등으로 확인 가능 합니다.

1-1. 판넬 또는 철근콘크리트 공장의 차이는 무엇인가요?

  판넬 공장은 H빔을 세우고 판넬을 덧붙이는 비교적 단순한 과정을 거치지만, 철근콘크리트 공장은 외벽이 판넬이 아닌 콘크리트 건물로 지어지기에 일반 건물을 짓는 과정을 거치게 됩니다. 따라서 건축비는 철근콘크리트 건물이 판넬공장보다 비싸며, 공장의 매매가 역시 철근콘크리트 공장이 더 비싸게 매물로 나옵니다. 그러나 일반 매매시장에서는 철근콘크리트 보다는 판넬공장을 더 선호하며, 그 이유는 저렴하기 때문입니다.^^

1-2. 겉으로 보기에 같은 공장인데 건축물 대장상 용도는 왜 다른가요!?

  토지를 매입하여 공장 허가를 득하는 과정에서 절차상 비용상 허가요건 상 토지의 상황에 따라 허가를 달리 내게 됩니다. 도로폭 및 기타 요건에 따라 건축물의 용도가 한정되기에 공장으로 허가 낼 수도 있고, 제2종근생 제조장으로 내기도 합니다. 도로폭 이외에도 도시계획심의 등 기타 문제로 용도를 구분하여 인허가를 득하게 되는데, 내용이 약간 어려울 수 있으니 투자자 입장에서는 공장 투자시 건축물 대장상 용도를 공장, 제2종근린생활시설(제조업소)에 한정해서 투자 하시는게 임차인을 받기에 좀 더 유리하다라고 알고 계시면 좋습니다^^

2. 공장투자 일반인도 가능한가요?

  당연히 가능합니다. 일반 부동산을 매입(낙찰)하듯 공장도 매입 후 임차인에게 정해진 시세대로 월세를 받고 세를 줄 수 있습니다. 대게 임차인은 중소기업(법인, 개인사업자)이며, 물품 제조, 단순 창고, 가공등의 행위를 합니다. 논외로 재작년 비트코인 시세가 정점을 찍었을 당시 저렴한 산업용 전기를 이용하고자 비트코인 채굴 공장을 찾는 손님들이 상당히 많았습니다^^ 그러나 이는 엄연한 불법입니다.

3. 공장임차인도 상가임대차보호법을 적용 받나요?

  공장을 임차하여 제조 및 가공이외 영업행위를 수반하지 않는 제조활동을 할 경우 상가임대차보호법을 적용받지 못하나, 제조 및 가공에 더해 영업행위를 하는 경우 상가임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다. 따라서 영업행위에 대한 사실여부가 중요한 판단여부라고 볼 수 있습니다.

4. 공장 투자시 수익구조는 어떻게 되나요!?

  공장투자는 보유시 일반 상가건물처럼 월세수익을 받을 수 있고, 매매시 시세차익을 얻을 수 있는 부동산입니다. 대게 수도권 교외지역의 경우 평당 2~3만원 사이에 대부분 월세 시세가 형성되어 있습니다.

 공장 임차시 임대료는 건물기준, 매매가는 토지기준으로 가격이 책정됩니다.

  공장투자시 한가지 중요한 포인트는 공장 매매가는 지역의 토지가와 연동이 되어 있어, 토지가가 오르면 공장 매매가도 오르는 구조를 갖고 있습니다. 따라서 공장투자 = 토지투자라는 개념도 가능하며, 공장을 산다는 것은 월세 받는 토지를 소유하고 있다는 것과 비슷한 개념으로 이해하셔도 좋습니다.

  혹시 부모님께서 시골에 노는땅? 을 가지고 계신다면 공장창고에 대한 수요가 있고 허가가 가능하다면 최소한의 비용으로 판넬건물을 지어서 임대수익을 발생시키는 것도 생각해 볼 수 있습니다.

4-1. “공장투자는 토지투자다” 라고 했는데 조금 더 자세히 알고 싶어요.

  예를들어 지역의 원형지 평당 가격이 100만원이라 가정한다면, 신축 공장이 지어진 지목 “장” 부지는 평당 약 200만원 내외에서 시세가 형성되게 됩니다. (지역마다 조금씩 차이가 있을 수 있으며, 경기 남부지역 기준) 만약 인근에 개발호재가 있어 원형지가 평당 150만원으로 오를 경우 공장 매매가 역시 250만원으로 오르게 됩니다. 이 부분이 공장투자의 가장 큰 포인트 입니다.

  대게 도시외 지역에서 토지를 매입하면 매도하지 않는 이상 아무런 부가가치를 생산하지 못 하지만, 공장을 매입한다면 보유기간 동안 세를 받을 수 있고, 토지 가격이 오를 경우 향후 매도시 시세차익 역시 가져갈 수 있습니다.

4-2. 공장창고 투자시 수익률 및 대출에 대한 부분이 궁금합니다.

  일반적으로 대출을 끼지 않고 100% 자기자본 투입시 약 4% 내외의 수익률이 나옵니다. 대출은 1, 2금융권 상관없이 LTV는 감정가의 70~80%까지 대부분 가능합니다. 그러나 일반 매매의 경우 대부분 감정가가 시세보다 낮게 책정 되기에 일반 매매시에는 약 65%정도 예상하고 공장을 매입하면 큰 무리 없이 자금계획을 세울 수 있을 것입니다. (취등록세 4.6%, 건물분 부가세 별도)

  경매의 경우 대부분 감정가보다 낮게 낙찰 받을 수 있기에 낙찰가의 80% 정도 예상하셔도 좋습니다.

  최근엔 수익률을 극대화 하기 위해 공장창고 건물위에 태양광 패널을 설치하여 추가로 수익을 얻는 건물주분들이 많이 생겨나고 있습니다.

5. 그럼 어떤 공장에 투자해야 하나요?

  공장은 도로여건이 가장 중요합니다. 대게 도시외 지역의 가장 큰 도로라 함은 왕복 2차선으로 볼 수 있습니다. 반대로 가장 작은 도로는 폭 3M 미만으로 승용차 1대가 지날 갈 수 있는 도로를 이야기 합니다. 도로 폭이 넓을 경우 임차로 들일 수 있는 업종의 제한이 없으며, 컨테이너등을 운반하는 트레일러 차량등도 진출입 가능하기에 임차 손님을 쉽게 받을 수 있습니다.

  반대로 도로폭이 작을 경우 큰 차량의 진출입이 원활하지 않을 수 있어, 임차인으로 들일 수 있는 업종의 범위가 작아지게 됩니다.

  그러나 도로폭이 좁다고 해서 모든 공장이 투자가치가 없는 것은 절대 아니며, 국내 중소제조업의 경우 도로폭이 좁아도 사업을 영위할 수 있는 업종들이 너무나 많습니다. 즉 수요층이 엄연히 존재한다고 말씀 드리고 싶습니다.

  더불어 도로폭이 좁은 공장을 투자해서 수익을 낼 수 있는 포인트도 상당히 많으니, 투자에 있어 고정관념은 절대 갖지 마시기 바랍니다.^^

6. 공장투자의 장점은 무엇 인가요?

  첫 번째로 위에서 언급한 바와 같이 토지 시세 상승분을 그대로 흡수하기에 보유시 월세를 받고 향 후 매도시 토지 시세 상승분만큼 차익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

  두 번째로 공장 임차인의 경우 한번 이사를 할 때마다 특수차량을 이용해 기계장비등을 옮기는데만 기천만원이 들기에 임차시 기본 4년~10년까지는 무난하게 사용하여 임차인이 자주 바뀌는 스트레스가 덜 합니다.

  세 번째로 경매 공매시 경쟁률이 타 종목대비 덜 합니다.

마지막으로 건물 유지비용이 저렴합니다. 공장창고의 경우 H빔을 이용해 판넬을 덧붙이는 가건물 형태의 건물이기에 유지보수 비용이 저렴하며, 향후 리모델링시에도 판넬만 교체하는 작업을 통해 큰 부담없이 노후 건물도 새 건물처럼 활용이 가능합니다.

7. 공장투자의 단점은요?

  첫 번째로 화재에 취약합니다. 최근 공장건물 역시 난연등급이 있는 난연판넬을 사용하여 공장창고를 짓고 있으나, 그럼에도 불구하고 화재에 많이 취약합니다. 따라서 임차시에는 화재보험을 특약으로 두어 계약하는 것이 투자자 입장에서는 유리합니다.

  두 번째는 임차인이 사업에 실패하여 폐기물등을 두고 야반도주? 할 경우 임대인의 부담이 상당할 수 있습니다. 가끔 뉴스에서 볼 수 있는데, 실무에서 이런 경우는 100건 중에 0.1%도 안되며, 뉴스에서나 나오는 일이기에 이 부분까지는 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 굳이 걱정된다면 폐기물등을 처리하는 업종은 임차인으로 받지 않는 것도 한 방법입니다.

  마지막으로 모든 부동산이 그렇듯 공장역시 부동산 사이클이 있습니다. 만약 비수기에 공장 매도를 원할 경우 매매가 잘 이뤄지지 않는 경우도 있습니다. 공장창고는 거시적으로는 국내제조업 경기에 영향을 받고 미시적으로는 해당 공장이 있는 지역의 대기업의 영향을 받습니다. 그러나 모든 제조업이 대기업과 연관되어 있는 것은 아니며, 업종별로 호황과 불황이 나뉘어져 있기에 공장창고 매매/임차 수요는 늘 존재합니다.

8. 마지막으로 해주실 말씀은?

  공장창고는 일반인이 투자하기엔 약간의 부담감이 있었던 종목입니다. 누구를 임차인으로 들여야 하며, 관리는 어떻게 해야 하는지, 수익은 어떻게 나며 출구전략은 어떻게 짜 놓아야 하는지, 어떤 공장에 투자해야 하는지 등등 투자전반에 관한 정보를 찾기가 쉽지 않았습니다. 사실 실무에서도 공장창고를 투자용으로 구입 하시는 분들은 대게 제조업을 하시는 분들이 많았습니다. 이 분들이 보유하고 계신 여유자금으로 공장창고를 투자용으로 구매 하셨던 이유는 반복적으로 말씀 드리지만 토지의 시세 상승분을 공장이 그대로 흡수하여 토지시세차익을 누릴 수 있음을 잘 알고 계셨기 때문입니다. 더불어 임차 관리측면에 있어서도 큰 어려움이 없는 부분도 한 몫 했을 것입니다.

  공장투자도 결국 싸게사서 비싸게 파는게 최고의 투자방법입니다. 싸게사서 비싸게 팔 경우 100점짜리 투자가 되는 것이지요. 공장의 장점부분에서 언급 했듯 공장은 싸게 사기에 상당히 최적화된 종목중에 하나입니다. 바로 일반인들이 접근이 쉽지 않아 경공매시 경쟁률이 치열하지 않고 낙찰가율이 낮기 때문이지요.

  따라서 좋은 공장을 구별할 수 있고 경공매라는 툴을 이용할 줄 안다면 일반종목대비 낮은 경쟁률로 낙찰 받아 수익을 낼 수 있는 종목이 바로 공장창고로 볼 수 있을 것입니다^^

이 번 칼럼 도움이 많이 되셨나요?

다음 편에서는 실제 투자자가 공장을 매입하여 어떻게 수익을 내고 있는지 사례를 통해 살펴 보도록 하겠습니다. 긴~글 읽어주셔서 감사합니다.^^

[오랜지맛쿠우]

평소 궁금했던내용인데아주 유익했습니다. 감사합니다

[danby]

공장투자에 대해 구체적으로 알려 주셔서 감사합니다.

[행복임장]

좋은 칼럼 감사합니다. 공장관련해서 유튜브 내용하고 연결시켜서 읽어보니 더 좋네요~

[은정동예]

쉽게 잘. 알려주셔서. 감사합니다

[레오집사]

공장에 대해 많은 도움이 되었습니다. 정말 감사합니다.

[멋있는 삶]

공장에 대해 좋은 정보 알아갑니다. 감사합니다

[히슈]

도로폭은 최소4M이상
공장층고는 최소7M(처마기준)이상
계획관리지역내 공장 꼬~옥 갖고 싶네요!! +.+
(단 매매/임대수요가 꾸준히 증가한다는 전제조건이 성립시)

유익한 칼럼 너무 감사합니다.!!

[도담]

공장에 대해서 정말 많이 배우고 있습니다. 좋은 글 감사 드려요!

[하늘물들이기]

공장에대해 자세히 안내해주셔서
정말 감사합니다^^

[AnKo처럼]

공장투자를 이해하는데 많은 도움이 됩니다. 칼럼 감사드립니다~~!!

[밀리언즈]

공장투자에 대해 정말 깔끔하게 핵심만 정리해 주셨네요.
감사합니다. ^^

[행복상어]

우와 공장에접근도 못했었는데 감사합니다~^^

[.행경삼월천]

공장투자에 대한 새로운 관심이 생기네요~
향후 공장 공매로 낙찰받고 싶습니다~

[복두루]

멋진글 잘봤습니다

[원추님]

새로운 세상이네요. 너무 재미있어요~~~

[화랑♡]

공장 투자의 포인트가 여기 칼럼에 있네요. 다음편으로 고고씽합니다.

[미미아빠]

정말 유익한 칼럼입니다. 감사합니다^^

[50억벌고싶다]

정말 감사합니다 간접경험 잘 하겠습니다~~

[돌돌부]

와.. 정말 잘 쓰신 글이네요 초보인 저도 이해가 쏙쏙 됩니다 ㅎㅎ 정성도 많이 느껴지구요 앞으로 많이 배우도록 하겠습니다 감사합니다~

[써든]

공장투자에 대해 궁금한게 많았는데, 오늘 좋은 포스팅을 만나게 되었네요.
경매/공매를 통해 입찰을 고려할 때 권리분석 등 사전에 점검해야할 포인트들도 궁금합니다.

[이로운대디]

읽다보면 이것저것 다해보고 싶어지네요~ 돈이 없는게 함정ㅡㅡ 공장 수익 과정을 초보로서 이해하는데 도움주셔서 감사합니다

[반짝인아]

좋은 글 감사합니다~~ 규제 시대에 새로운 틈새전략으로 넘나 좋은 칼럼이었습니다~! 앞으로도 좋은 칼럼 부탁드리곘습니다^^

[롱런승연]

공장에 대해 이해도를 넓혀 주시어 감사합니다.^^

[uno-]

공장 투자는 막막했는데 올려주신 칼럼을 모두 보니 어떤 것을 검토해야 하는지 그래도 감이 오네요.그렇다고 쉽게 투자할 배짱은 안생기지만 안목을 넓혀 주어서 감사드립니다^^

[그레이스포레]

귀중한 정보 감사합니다
1.건축대장에 공장, 제2종근린생활시설(제조업소)가 임대유리
2. 상가임대차법: 제조+가공= 적용안됨
제조+가공+영업행위=적용
3. 월세 : 수도권 교외 건물평당 2-3만원
보증금 : 월세 10개월치
매매가 : 대지면적 기준산정->지역 토지가와 연동
추가수익 : 태양광
*** 월세받는 토지투자 개념
4. LTV 감정가 70-80 또는 낙찰가의 80
취등록세. 건물 부가세
5. 도로 왕복 2차선> 4m1차선> 3m1차선(승용차용)
공장층고 처마기준 최소 7m 이상
계획관리지역
6. 이사어려워 장기임차
7. 건물유지용이: h빔 놔두고 판넬 교체하면 새건물
8.화재보험 특약 임차. 폐기물. 불황 출구전략

[인천친구들]

궁금했던 내용이 여기에 다 있네요!
좋은 칼럼 잘 있었습니다^^
감사합니다!!!

[최강줌마]

감사합니다.잘읽어보고숙지하겠습니다.
공장에대한궁금증이해소가되네요^^

[88건]

공장투자에 도전해보고 싶었는데 어디서부터 시작해야하나 막막했는데 이해하기 쉽게 써주셔서 잘 읽었습니다! 감사합니다^^

[JD럭키머니]

일목요연한 정리와 투자 포인트등 쉽게 이해되었습니다. 감사합니다.

[포에버그린]

막연했던 공장투자에 대해 이 컬럼을 읽으며 일반인도 할 수 있다는 어느 정도 가능성을 알게 되었습니다.
이해하기 쉽게 정리해 주셔서 감사합니다.

[단무지원]

초보를 위한 공장 투자 정리 매우 감사합니다. 잘 보았습니다,

[이대론죽을수없다]

공장 까막눈이었는데 투자포인트를 알 수 있게해주셧 너무 감사합니당~~ㅋㅋ

[재왕님]

감사합니다. 공장투자의 정석 이네요^^
항상 숙지하고 물건들을 검토, 분석하도록 하겠습니다

[아리마(척척셀)]

저같이 부린이에게도 이해할 수 있도록 쉽고 간결하면서 핵심을 땋땋! 담아주셔서 너무 감사합니다!! 다음 칼럼들도 너무 기대되네요!!!!!!!!!!

[링당팡]

우와 스크랩하고 싶을 만큼 좋은 칼럼이예요.

[자유만들기]

양질의 컨텐츠 감사합니다!

[리코밍고]

공장경매에 대한 인사이트를 주시는 글이네요
동생이 공장경매를 받아 아주 좋은 수익을 거둔 상태라 저도 무지 관심이 많습니다.
좋은글 감사합니다

[욜루]

감사합니다~