서울 지하철 4호선 상계역에 내려 1142번 간선버스로 갈아타고 5분여를 갔을까. 중계주공 3, 4단지와 중계1동사무소를 지나니 모퉁이마다 은행이 보이는 사거리에 접어든다. 고개를 위로 들면 온통 ‘학원’들 간판에 눈이 어지러울 지경이다. 500m 정도의 짧은 거리에 학원 수만 어림잡아 몇 백 개는 될 정도. 교육에 특화된 거리답게 ‘노원구 국제화 교육특구 지정 환영’이라는 플래카드도 곳곳에 보인다.
밤 10시 학원이 끝날 무렵. 한낮 동안 잠잠했던 이곳은 학원 셔틀버스와 학부모들 차량으로 북새통을 이룬다. 어둠이 깊어질수록 황금상권으로 돌변하는 것도 특징. 김밥천국 등 소규모 음식점들마다 학부모와 아이들로 발 디딜 틈이 없다.
일명 ‘강북 교육 1번지’ ‘강북의 대치동’으로 불리는 중계동 은행사거리의 모습이다. 입시, 그리고 겨울방학을 앞둔 지금 은행사거리는 더욱 바쁘다. 학원마다 큼지막하게 붙여놓은 ‘대입논술 파이널(FINAL) 강좌 오픈’ ‘대기자 접수 중’이라는 플래카드가 입시철이 다가옴을 알려준다.
비단 학부모, 학생들만 급한 건 아니다. 기존 점포 업주는 물론이고 새로 점포를 내려는 수요자들 손길도 자연스레 바쁘기 마련. 실제 한낮 거리엔 유동인구가 간간이 보이지만 중개업소마다 상담객들이 삼삼오오 모여 있다. 기자가 다닌 중개업소마다 매물 문의전화가 끊이질 않았다.
이렇게 입시철을 노리고 모여든 업종들은 어떤 게 있을까. 중계동 은행사거리 상권에서는 감히 학원을 빼놓고 얘기할 수 없다. 학원 때문에 상권이 형성됐고, 학원들이 상권을 이끌고 있다는 뜻이다. 이 때문에 당연히 학원 수강생 수요를 노리는 점포들이 주를 이룬다.
먼저 김밥천국을 비롯한 소규모 분식점은 블록마다 없는 곳이 없다. 맥도날드, KFC, 파리바게뜨와 함께 피자헛, 아웃백스테이크하우스 등 대형 레스토랑까지 ‘먹을거리 업종’은 골고루 조화를 이룬 모습이다.
유동인구 많은 상권에 가장 먼저 들어선다는 휴대폰 판매전문점, 그리고 안경점, 의류점도 꽤 보인다. 양지근린공원 방면에는 10월 말 오픈 예정인 ‘뷔페명가’도 대형 플래카드로 홍보효과를 노리고 있다.
■ 학원·식당·병원, 수요 탄탄 ■
은행사거리 상권도 요즘 구조조정을 겪는 분위기다.
‘전통의 강자’인 학원, 식당, 병원 이렇게 3개 업종이 ‘불황 무풍지대’로 꼽히는 건 당연지사. 하지만 수요가 적은 속옷 전문점이나 남성전문 미용실 등은 하나둘씩 점포정리 하는 모습도 엿보인다.
이화지 성운부동산정보 대표는 “이곳은 학원이 들어설 때부터 학원과 관련된 업종들은 불황 없이 꾸준한 인기를 끌어왔다”고 설명한다.
1층 33㎡(10평) 기준으로 보증금은 5000만~6000만원, 월세는 200만~250만원 수준. 권리금은 8000만~1억원 선인데 목 좋은 곳은 1억5000만원을 불러도 끄떡 없을 정도다. 어려운 부동산 경기 탓에 권리금에는 변화가 없지만 보증금과 월세는 연초에 비해 가격이 꽤 올랐다.
은행사거리 상권이 꾸준한 강세를 띠는 이유는 뭘까. 수요가 많기도 하지만 유해업소를 좀처럼 찾아보기 힘든 것도 한몫했다는 분석이다. 중계종합상가에 위치한 자원공인 김희경 대표는 “학생들에게 해가 되는 업소가 발붙이기 힘들어 자연스레 ‘업종 집중도’가 강해졌다”고 말한다.
“학원들이 많다 보니 유해업소가 아예 못 들어와요. 기껏해야 노래방만 몇 곳 있고 술집도 호프집 정도만 손꼽을 정도죠.”
새로운 트렌드도 엿보인다. 기존에 인기를 끌던 소규모 저렴한 음식점 대신, 대형 고급 음식점이 점차 자리를 트기 시작한 것.
김희경 대표는 “학생들이 주 소비층이고 강북이라는 특성도 있지만 대치동 못지않게 소비 수준이 높은 곳이 중계동”이라고 설명한다.
“원래 한 판당 5000원에 파는 저렴한 피자 전문점이 많았지만 피자헛 역시 장사가 아주 잘되고요. 새로 들어오는 음식점들도 대부분 ‘고급’ 콘셉트를 추구하고 있죠. 대치동 학원들이 이곳에 분원을 많이 내면서 고급 음식점들 역시 따라서 점포를 내려고 안달입니다. 아예 거금을 들여 건물을 지으려는 사람들도 많지만 더 이상 건물이 올라갈 땅이 없다는 것도 문제라면 문제죠.”
■ 소형 평형 아파트값 상승세 두드러져 ■
탄탄한 상권 덕에 주변 아파트 가격도 덩달아 강세를 띠고 있다. 핵심단지 중 하나인 청구, 신동아, 라이프아파트의 경우 리모델링추진위까지 발족했다.
부동산 경기가 침체되면서 소형 평형 아파트의 강세가 두드러진 상황.
이화지 대표는 “중계동이 강북 부동산 상승세를 이끌면서 66㎡(20평형)대 소형 아파트가 한 달 새 2000만원 이상 오를 정도로 분위기를 탔다”고 말한다.
입시철, 겨울방학을 앞두고 상승세가 이어질 것이란 게 대체적인 의견이다.
김희경 대표는 “지난해 말 아파트 가격이 꼭지를 쳤다가 한동안 떨어진 뒤 다시 상승세를 찾았다”고 설명한다.
“노원구가 교육특구로 지정된 데다 올 가을 수요가 몰리면서 상승세를 보인 거죠. 실제 은행사거리에서 10분 이상 가격이 떨어진 단지와의 가격 격차도 꽤 벌어졌는걸요. 심한 곳은 같은 평형끼리 1억5000만원 이상 차이 나기도 해요.”
전세, 매매 가리지 않고 거래 문의도 많은 편이다. 김희경 대표는 “전세 수요가 많이 늘었는데 전세로 입주했다가 교육 환경에 매력을 느끼고 아예 집을 사고 눌러앉는 사람들도 많다”고 설명한다.
■ 강북에선 독보적 ‘학군명문’ 굳혀 ■
은행사거리의 명성은 그리 오래 되지 않았다. 90년대 후반~2000년대 초반 대형 학원들이 터를 잡으면서 보습학원, 어학원, 예체능학원, 개인교습소까지 속속 들어섰다. 강력한 라이벌인 강남의 대치동과 비교하면 학원 수(대치동 560여개, 중계동 400여개)에서 아직 못 미친다. 하지만 강북에서만큼은 독보적인 위상을 자랑한다.
학원 수요를 만들어낸 상권 배후로는 청구, 신동아, 라이프 등 주변 11개 아파트 단지, 약 1만5000가구가 꼽힌다. 서울외고, 대일외고 등 특목고와 서라벌고, 영신여고 등 명문 학교가 버티고 있고 초·중·고교를 합쳐 20여개 넘는 학교가 있어 ‘학원가 형성의 견인차’가 됐음은 물론이다. 주변에 롯데마트, 2001아울렛을 비롯한 할인점이나 백화점 등 시설을 이용하기 편한 것도 장점이다.
박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “이 일대 거주자만 5만여명에 달할 정도로 탄탄한 수요를 갖춘 데다 99㎡ 이상 중대형 평수 아파트가 많아 주변보다 소비력이 높고 임대수요가 풍부한 게 장점”이라고 말한다.
하지만 유망상권으로 분류하기엔 아쉬운 점도 많다. 상권이 아파트 주변에 둘러 싸이다 보니 은행사거리 중심으로 상권 규모가 그리 크지 않다.
박대원 연구원은 “학원 이외의 점포들은 대체로 60㎡ 이하의 소형 평수라 분식점이나 편의점 같은 일부 업종만 호황을 누리는 등 ‘업종별 차이’가 두드러지는 곳”이라고 지적한다.
요즘 대형 음식점이 들어서고 있긴 하지만 고급 상권 도약에도 갈 길이 멀다. 주민들 중에는 의사, 변호사 등 전문직이 많아 수입이 대체로 높은 편이지만 교육비 지출 역시 만만치 않기 때문. 그렇다 보니 다른 소비를 위해 함부로 지갑을 열지 않는 분위기다. 고가의 대형 음식점이 탄탄한 매출을 거두기에는 이르다는 의견이 나오는 것도 이 때문이다.
교통 문제도 짚고 넘어가자.
지하철 7호선 중계·하계역, 4호선 상계역이 그나마 가까운데 걷기에는 애매하다. 버스를 타고 나가서 환승해야 하는 불편이 따른다. 반대로 이는 오히려 중계동 상권이 ‘독립상권’이라는 장점으로 작용했다는 분석도 있다.
■ 광역학군제 도입은 변수 될 수도 ■
아파트시장 역시 ‘교육 1번지’라는 장점 덕분에 전망이 꽤 밝다. 주변 아파트 리모델링 추진이 가시화된 데다 서울시 경전철 건설 계획, 교육특구 지정 등이 호재로 작용할 것이란 기대 때문이다. 최근 노후주택 밀집지역인 불암산 아래 개발제한구역이 해제된다는 소식까지 들리면서 개발 기대감이 완연하다.
광역학군제 도입과 내신반영비율 상향 조정 역시 중요한 변수. ‘집값 프리미엄’으로 작용한 학군 선호도가 차츰 하락할 것이란 우려도 있지만 아직 실망하기엔 이르다.
부동산 전문가인 한태욱
대신증권 부장은 “집값 하락을 우려하는 목소리도 높지만 주변 강북, 경기도 지역의 잠재 대기 수요층이 워낙 두꺼워 급락 가능성은 희박하다”고 내다봤다. 특히 “내년 이후 대학자율화 강화 등 교육 관련 제도가 또다시 개편될 가능성이 있어 중계동 상권에 단점으로 작용하기는 힘들 것”이라고 덧붙였다.
교육을 제외하면 기반시설이 부족한 지역이라는 점도 간과할 수 없다. 고종완 RE멤버스 대표는 “중계동 교육 여건이 아무리 좋다 해도 주민들이 교육을 위해 ‘임시로 거쳐 가는 중간 거점’이라고 여기는 것이 발전에 걸림돌”이라고 설명한다.
■ 대치동 vs 중계동 비교 ■
상권 집중도는 중계동 `승`
강남 대치동과 강북 중계동은 영원한 ‘맞수’로 불린다. 또 다른 교육특구로 목동이 있긴 하지만 두 곳의 상징성이 강하고 차이점이 많다는 건 분명한 사실.
단연 가격이나 위치 여건에서 대치동이 앞선다는 데 이견이 없다. 대치동 상권의 경우 고소득층이 배후상권 수요로 자리 잡고 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 하지만 학원과 부동산, 금융업종 등을 제외하고는 한티역 롯데백화점이나 압구정, 청담동 등지로 수요 이탈이 많은 편이다. 또 대치동은 297㎡ 매물의 경우 보증금 1억원, 월세 1200만원에 달할 정도로 가격이 비싸다. 권리금 역시 대형 평형은 2억원에 달하는 등 대기 수요가 줄어들 수밖에 없는 구조다.
물론 은행사거리 역시 가격 수준이 만만치 않다. 목좋은 점포는 권리금이 1억원을 훌쩍 넘는다. 하지만 학원가가 연중 기복 없이 운영되다 보니 성수기, 비성수기 구분이 특별히 없다는 이점이 있다. 강북 다른 지역보다 상대적으로 높은 가격에도 학원들의 입주 문의는 끊이질 않고 있다는 게 이를 증명한다.
특히 중계동에는 ‘경전철 개통’이라는 호재가 남아 있다. 은행사거리는 경전철인 동북선의 종착역으로 성동구 왕십리역과 노원구 중계동이 연결되기 때문에 도심 연결성이 단연 좋아질 것으로 기대된다.
【 중계동 창업 유망업종은? 】
◆ 샌드위치 전문점·녹차카페 노려라
= 입시를 앞둔 중계동 상권에는 창업 시장의 인기 트렌드인 ‘프리미엄 매스티지(대중화된 명품)’가 안성맞춤이다. 해외 연수를 다녀온 사람들도 많기 때문에 서구적이고 퓨전화된 업종도 인기를 끌 수 있다. 중요한 건 중계동 상권은 대부분 가족 단위 중심의 소비가 이뤄지므로 가족 고객을 공략하는 ‘패밀리 마케팅’이 필요하다는 점.
업종별로 보면 분당 정자동 등에서 폭발적인 인기를 모은 샌드위치 전문점이 유망하다. 젊은 주부들은 물론이고 경제적 여력이 있는 중고생들에게도 인기가 높은 업종이다.
기존 에스프레소카페에 웰빙을 가미해 업그레이드시킨 ‘녹차에스프레소카페’도 고려해볼 만하다. 커피의 경우 경쟁이 치열한데 반해 녹차 등 차음료시장은 요즘 들어 새롭게 부상하는 업종이므로 주부들이나 젊은층을 겨냥할 수 있다.
요즘 초등학생들은 다이어트를 고려해서 콜라나 사이다 같은 탄산음료보다는 차음료를 선호한다는 걸 감안하면 더욱 그렇다.
중계동 같은 명문학군 상권에는 유달리 주부들 모임이 많기 때문에 인테리어가 깔끔한 ‘찌개애감동’류의 한식 카페도 인기를 끌 수 있다.
이 밖에 저렴한 가격에 대중적인 메뉴를 판매하는 ‘떡쌈시대’류의 삼겹살 전문점, ‘명동칼국수’류의 분식형 한식점, ‘채선당’류의 샤브샤브 전문점 등은 모두 가족단위 고객을 겨냥하면서도 주부 모임을 유치하는 데 적합한 업종들이다.
아울러 저녁 시간대에 가족과 함께 한잔 즐길 수 있는 요리주점도 고려해볼 만하다.
인근에 대형 할인점이나 백화점이 있기는 하지만 합리적인 가격대에 브랜드 의류를 구매할 수 있는 의류 대리점도 장사가 잘되는 곳이다.
합리적인 가격의 ‘크로커다일레이디’ 등의 브랜드를 고려할 수 있고 청소년을 대상으로 하는 브랜드 가방 전문점이나 멀티운동화 전문점도 도로변 상권에 적합하다.
첫댓글 글 잘 보았읍니다...
글 잘 읽었습니다. 감사합니다.