<P>온세상이 흑과백으로 나뉘어진게 안타깝네요.</P>
<P>좌/우파, 하락/상승, 지방/서울 등등...</P>
<P>여기 회원분들도 여러가지 흑과 백중에 어느한쪽으로 크게 치우쳐져 있다면 '결과는 실패다'라고 밖에 할 수 없습니다.</P>
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<P>저는 특정지역간의 비교와 동일입지내 분석으로 투자를 결정하기때문에 전체경기상황이나 대중심리 등등은</P>
<P>별로 신경쓰지 않지만 요즘 분위기에서는 안따져볼수가 없죠. </P>
<P>제가 서울에 거주하고 있고 한달에 한두번 업무상 그리고 가족보러 부산에 오는 케이스라 </P>
<P>우선 수도권부터 제 생각을 간단하게 말씀드리죠.</P>
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<P>결론은. 부산살면서 생업가진 사람...귓동냥에 서울투자 절대 하지마라. 입니다.</P>
<P>서울거주하며 왠만한 동네 부동산은 다 건드려본 저도 시장판세를 따라가기 힘든데 부산에서는 큰 돈이지만</P>
<P>서울가면 적은 돈으로 언론보도나 귓동냥, 부동산이나 지인추천 등등으로 발을 들여놓으면 큰 낭패를</P>
<P>볼 수 있습니다. 지금 서울과 수도권, 인천의 주요 동네(한강변, 강남, 경부축, 송도, 청라 등)는 주식의 테마주와 같은</P>
<P>상황이라 복불복의 복마전과 같은 상황입니다. 왠만큼 잔뼈굵은 경험자나 정말 실수요로 평생 이집에서 집값</P>
<P>연연안하고 살겠다는 분, 또는 충분한 여유자금으로 몇번의 큰등락쯤은 신경안쓰는 분만 능력껏 하시길.</P>
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<P>먼저 서울집값. 높다는건 다 아실꺼고 부산의 대략 4~5배.</P>
<P>부산에서 제일비싼 해운대 그중에서도 최고인 우동의 평단가가 서울의 그 어떤구보다도 낮습니다.</P>
<P>(정확하게 가장비싼 강남의 1/5.5, 가장싼 구로나 강북의 1/2 수준...우동만 따지면 1/4, 2/3정도) </P>
<P>대신 전세값은 큰 차이 없습니다. 실수요 많은 사대문주변 정도가야 30평대 10년정도된 아파트가 1억 중후반</P>
<P>정도, 강남도 2억 내외. 송도국제신도시나 판교 등은 30평대 5~6억 내외에(요즘 또 많이 뛰었죠...몇십세대로</P>
<P>청약률 장난친 포스코의 송도퍼스트월드와 판교청약열기에 반등) 전세는 1억 1~2천이면 구합니다.</P>
<P>서울 평균적으로 전세가비율 30% 이내, 판교/송도 등등 호재낀 지역은 15% 정도 보면 됩니다.</P>
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<P>소득대비 주택가격비율(PIR)은 타선진국보다 2배이상 높고...조중동은 8~9배, 프레시안 등은 18~25배</P>
<P>연구기관 등은 12~15배 정도라고 하는데 소득기준을 뭘로 보냐에 따라 다르지만 연구기관이 내놓은</P>
<P>수치가 거의 정확하다고 보면 될겁니다. 참고로 됴코, 뉴욕, 시드니, 런던 등등 대부분 5~8배정도.</P>
<P>(서울이 12배라면 부산은 4배정도라고 보면 될겁니다. 서울소득 연 3800, 부산 3200 기준)</P>
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<P>마지막으로 공급물량. 경부축은 말안해도 대충 아실꺼고...</P>
<P>인천은 송도, 청라, 영종이 2020년까지 25만가구 60만명 입주. 인천 검단신도시와 인근 김포한강신도시까지</P>
<P>더하면 100만급 광역시 인구가 들어와야 합니다. 송도의 크기가 실감이 안가겠지만 좌우로 부산시청에서 송정터널까지</P>
<P>아래위로로 부산시청에서 용두산타워까지.....어마어마하죠. 상상이 안되는 허허벌판에 각종 청사진과 공사가 진행중이지만</P>
<P>속속들이 살펴보면 외국인직접투자도 부산/진해경제구역청보다 적고 국제학교는 문도 못열고 있고 금융중심지도</P>
<P>꺽이고......대신 아시안게임, 경인운하 등의 국민세금은 퍼들어가고 민간자본은 포스코가 주가되어 아파트분양으로 </P>
<P>번돈으로 공원만들고 기반시설 닦고 있는 판국. </P>
<P>문제는 실수요가 있든없든, 투자자가 있든없든 결국 2020년 이후에는 이러한 무대뽀 공사결과로 인천이 부산을 인구면에서</P>
<P> 따돌린다는거죠. 집값이야 어찌되든 빈집으로 방치되지는 않을겁니다. 즉 가구수는 지은 주택수만큼 느는 무식한 방법. </P>
<P> 여기에 더해 100만을 넘는 광역시급 수원과 8~90만이 넘는 일산, 용인, 성남, 안산 등등 여러개의 수도권</P>
<P>시들도 끊임없이 공급이 이루어지고............이대로는 2030년경에는 수도권에만 사람이 사는 최악의 시나리오가 나올겁니다.</P>
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<P>위의 세가지. 전세비율/소득대비 주택가율/향후 공급물량. 요거만 보면 수도권투자는 답이 안나옵니다.</P>
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<P>하지만 여기에 변수가 있죠. 바로 시중에 언제라도 풀릴수 있는 유동자금 500조.</P>
<P>말이 500조지 2~3억짜리 집을 200만채 구입할 수 있는 돈입니다. 서울규모 도시를 새로 하나 짓겠네요. ㅋ</P>
<P>10억짜리면 50만채. 강남전체 아파트를 살수도 있고..</P>
<P>요돈의 일부가 지역을 돌아가며 급등시키는 투기성자본의 실체인데..이 돈들이 주식을 거쳐나오든</P>
<P>시기를 달리하여 각자 풀리든 죽을때까지 예금에 묻혀있든 언젠가는 얼마규모든 시중에 나올 돈이죠.</P>
<P>여기에 더해 반복이라는 막연한 학습효과과 심리.</P>
<P>(참고로 전에도 언급했지만 지금의 시장은 10년 전 IMF 직후와 다릅니다...IMF 전후와 지금 경제위기 전후의 </P>
<P>자산가치 등락 시나리오가 완전 다르죠. 거꾸로라고 보면 됩니다)</P>
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<P>그럼 하락(흑)과 상승(백)이 힘겨루기를 하는 중에 정부에서 여러 대책을 풀기시작하면</P>
<P>일시적인 급등....좀 더 구체적인 시나리오는..</P>
<P>강남투기지역 해제 -> 급등 -> 대량입주/역전세/경기침체 장기화 -> 하락 -> 다주택자 완화/거주요건 등 핵심규제 완화</P>
<P>-> 급등 -> 대량입주/역전세 -> 재건축규제완화/한강변개발/뉴타운 대량이주/지역별 호재 -> 상승 -> 신규수요</P>
<P>감소/노동시장축소 -> 하락...............</P>
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<P>뻔하지 않습니까? 물론 규제가 어떤식으로 풀리냐/ 대량입주가 한꺼번에 몰리거나 연기되거나/ 경기침체 장기화 여부</P>
<P>등등 여러변수가 있고 위 시나리오보다 훨씬 복잡하게 지역별로, 심지어 같은 단지 내에서도 차이가 크게 생길겁니다. </P>
<P>그럼 일일이 분석해서 타이밍 맞춰서 매수매도 할 자신이 있는가? 저는 가끔 하고있지만 남에게 하라곤 못합니다.</P>
<P>그럼 장기적으로 묻어두고 투자할 가치가 있는가? 개인적으로 나라의 앞날과 고향을 위해 없어야한다에 한표.</P>
<P>(90년대 초반 일산, 분당 1기 신도시입주 후 시세를 보시면....공급앞에 장사없습니다.....)</P>
<P>그럼 장기적으로 상승하고 급등할 시나리오는? 물론 가능성 있습니다. </P>
<P>(500조 유동자금의 대부분을 들고있는 부유층 대상 다주택 규제가 일시에 풀리면서 다주택 투자자는 있어도 집값을 감당할 </P>
<P> 신규 1주택 젊은 수요는 거의 없다보니 어떻게든 수도권집중화를 유지발전하면서 지방인구를 전월세 수요자로 끌어들이면</P>
<P>가능하죠.. 단, 나라는 망하기 직전이고 부산은 허허벌판이 되겠죠) </P>
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<P>여기저기 좌우로 편향된 전문가나 일반인들의 글들이 많이 올라오지만 </P>
<P>대부분은 수많은 변수중에 한쪽으로 치우치기 쉬운 변수들만 뽑아서 결론을 내린 글이나</P>
<P>일시적인 현상을 전체화하여 상승/하락 방향을 잡는 글들이 많으니 스스로 잘 판단하시고..</P>
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<P>쓰다보니 말이 길어졌는데 부산쪽은 따로 정리 함 해봐야겠네요.</P>
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첫댓글 ^^ 역시 정리 깔끔하게 잘 하시네요~ 오늘 하루 마무리 잘하시구요~ 너무 좋은글 오늘도 잘봤습니다...^^*
오랜만에 글을 보게 되어 반갑습니다^^ 부산쪽에 대한 고견도 빨리 올려 주시길~~
제가전혀모르는 서울,수도권지역상황 그렇군요..잘읽었습니다.모처럼 게시판에 고수님들이 글을올려주셔서 1년전처럼 활기차게보입니다. 바쁘시겠지만 또시간나면 부산쪽고견도...^^토왕님 논술과외선생님하셔도되겠습니다..^^
역시 대단하십니다.
대단하신 안목이십니다.
토왕님의 치밀한 분석과 글은 언제봐도 감탄할만 하네요... 부산쪽 정리도 기대됩니다.
좋은글 감사합니다.
베스트 오브 더 베스트!
고수님의글 분석의대가이신 토왕님의글 잘 보았어요 글좀자주 올려주세요 (고향을위해 나라를위해)
언제나 매력적인 글! 별점 5개^.^
염치없지만 부산쪽 식탁도 기다리고 있겠습니다. ^^ 감사드립니다.
좋은글 감사합니다. 부산쪽 정리도 기대하고 있겠습니다^^
잘 읽었습니다. 부산쪽 전망 얼릉 부탁드립니다.
마지막부분, 최근 이곳 글들의 혼미함을 잘 적시해주셨습니다
어메이징~ 대단하시네요...부산편 완전 기대합니다
항상 좋은 정보를 댓가 없이 눈팅만 하고 있는 제가 죄송스러울 따름 입니다. 부산 관련 글도 기대하고 있겠습니다.^^
전 개인적으로 토왕님이 가장 좋아요 ^^ 묻지마식 서울투자로 맘졸이고 있는 1인 ㅋㅋ