1. 아파트
아파트는 흔희들 부동산 투자라고 이야기하는 대표적인 투자가 아파트이죠. 이유는 우리나라 총주택중 63.5%(21년기준)가 아파트이고 지속적으로 수요와 공급이 상승중이기 때문에 수요와 공급, 그리고 가격 상승이 가장 큰 아파트에 투자하는것이 가장 안전하기 때문입니다.
하지만 아파트라고 모두 상승하고 하락하지는 않습니다. 최근 서울권은 상승하는데 지방은 여전히 떨어지고 있는곳이 많은데요. 그리고 대장아파트는 여전히 버티고 있지만 가격이 싼 노후된 아파트는 급락이 더 큽니다.
바닥을 다졌다고 이야기는 하지만, 제 생각에는 아직입니다. 물론 바닥을 다지기는 했습니다. 돈 많은 대출이 없는 현금부자들에게는요. 하지만 대출로 아파트를 구매하시려는 사람들은.... 이자와 종부세, 부동산 중개수수료등의 비용과 아파트 가격 상승을 비교했을때 마이너스일것입니다. 자신이 이 돈없이 얼마나 버틸수 있느냐 버티기장에 돌입한 것이죠.
어차피 현재 아파트를 팔고 한단계 높은 곳으로 거주지를 이동하는것은 관계없습니다. 어차피 자신이 사는곳이니깐요. 다만, 그 대출과 종부세가 자신이 감당할 수준이 되는지만 따지면 됩니다. 그렇다고 인플레이션이 장기화되면서 아파트 가격이 어디로 튈지 아무도 모르는 상황에서 계속 좋은 동네에 전세로 전전하면서 계속 기다리신다면 그분은 평생 집을 못사실 겁니다.
아파트 가격은 정부가 돈을 찍어내는 양만큼 상승하기 때문입니다. 결국 노동 근로소득보다 더 많이 뛰고 있는게 부동산 상승입니다. 급매나 분양으로 결정은 빨리 하는것이 좋습니다. 아래 표를 보시면 아시겠지만 2000년에 서울아파트는 평균 평당 700만원선이었는게 22년 4,235만원이 되었습니다. 22년만에 6배가 오른거죠. 이러니 5억짜리가 30억이 되어버리는 ... 근로소득으로 따지면 2000년도에 월급을 100만원받던 분이 22년후에는 월급을 600만원 받는 정도로 가치를 상승시켰다는 말이 되는겁니다. 실제로 이렇게 자신의 가치를 상승시킨 분들은 100명중 1~2명에 그치죠.
다만!! 자신이 감당할수 있는 선에서!!!
2. 주택/건물
주택은 보통 노후 빌라, 주택 매매후 재개발을 기다리거나 혹은 리모델링후 매각하는 경우가 있는데요.
1~2년전 노후 주택, 특히 쓰러져가는 맹지에 있는 빈집을 투자하라는 사람들이 많이 있었는데요. 뭐 싼값에 사면 좋긴하겠지만 이것도 1년전까지는 아파트 가격상승으로 저마다 개발하겠다고 이리튀고 저리튀고 이리 뒤집고 저리뒤집어서 개발하는곳이 많았지만 지금은 개발하려던곳도 다시 덮는 추세라 지켜봐야합니다. 또한 아무리 허름하고 저렴한 빈집이라도 주택수에 포함되기 때문에 차라리 기다리다 아파트 분양받는것을 추천합니다.
최근 트렌드로는 주택으로 투자하는 경우는 주택을 상가 건물로 리모델링하여 월세가 비싼 세입자를 들인후 그 가치로 매각하는 경우입니다. 이것도 문제는 상가 건물로 할것이냐 상가 주택으로 할것이냐에 따라서 유지, 매도시 세금이 달라지는데요. 상가 주택으로 매도시 세금이 더 부과되기 때문에 가능한 사무실로 용도를 변경후 1층에는 커피숍, 그외에는 사무실로 임대를 한 상태에서 매도하는것이 유리합니다.
제 꼬마상가 건물도 이런 용도로 매입을 했는데요. 우선 세입자 보호법으로 세입자가 있기도 하고 자금 흐름도 문제가 있어 우선은 그대로 월세받으면서 유지하고 있습니다.
제 꼬마 건물은 임장겸 산보겸 돌아다니다가 자주 눈에 밟히는 건물이 있었는데, 매매가 나와서 관심을 가지다가 1주일도 안되서 거래가 되고 살짝 리모델링한 것을 보고는 아쉬워했던 건물이었습니다. 그러다 3년후쯤에 코로나로 특히 상가하시는분들의 돈줄이 막히자 그 건물이 급매로 나온것입니다. 알고보니 건물주 할아버지가 손수 직접 하나하나 뜯고 페이트칠하면서 정성껏 가꾼 건물이었는데, 아들이 동탄에서 호프 장사를 하는데 코로나로 직격탄을 맞아 급하게 처리를 하려던 것이었죠. 물론 깔끔하게 잘해놓아지만 할아버지가 해놓으셨으니 저희 마음에는 조금 안들었습니다. 그래도 나중에 인테리어를 새로 하면 정말 예쁜 건물이 될것이라고 생각하고, 매입했습니다만 주인 아저씨가 1층에 상가로 거주를 하시다보니... 어쩔수 없다는..
하지만 나중에 제 개인 사무실겸 사람들과 소통하는 장소, 공간 대여 장소로도 사용하려고 합니다. 잘 수리하면 천을 내려다 볼수 있게 리모델링 할수 있어 옥상에서 고기 구워먹으면서 즐기려 합니다. 우선 리모델리 잘해서 팔더라도 앞으로 이 돈으로는 이런 위치의 건물을 사기는 힘들테니.. 가능한 팔지 않으려구요. 어쩌면 제 인생의 건물같은?
3. 상가
상가는 제가? 아니 제 아내가 현재 가장 많이 하고 있는 투자입니다.
지는 포스팅을 먼저 참조하시길 바랍니다.
https://blog.naver.com/oldblue7608/222863640381
[부동산] 상가 가치 파악하기
이번 포스팅은 지난번에 이어 상가 가치를 파악하는 방법에 대해 포스팅합니다. 앞의 포스팅을 먼저 참조하...
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최근 1년내에 지산, 상가 투자 전화가 정말 많이 오는데요. 1년전에는 지산도 괜찮은 투자처이긴 했습니다만, 지금은 너무 많아져서 지산끼리 경쟁을 하다보니 관리비가 비싼 지산은 오히려 독이 될수 있습니다.
그리고 어느 유명한 부동산 투자자분이 이야기하셨죠 (대기업에 강의하러 오실정도이신.. 그런데 누군지 기억이 안납니다..ㅠ.ㅠ) 상가는 절대로 분양받는것이 아니다!!
상가는 어느정도 상권이 잡힌 다음에 주위 상권과 월세 가격을 보고 들어가야 합니다.
급매나 공매로 월세를 3%후반~4%대로 (그 이상이면 Best) 세팅해놓고 노후로 월세를 받아먹거나 혹은 월세가 높은 세입자를 받은뒤 그 가치를 상향시켜 매도하는 방법이 있습니다.
저는 (제 아내는) 주위 시세보다 월세가 싼 급매 상가를 사서, 살짝 리모델링후 월세를 좀더 비싸게 세입자와 계약해서 월세를 받거나 혹은 매도합니다. 솔직히 아직 상가는 매도해본적은 없습니다. 사고 싶지만 팔고 싶지는 않은... 이 가격에 팔수는 있지만 다시 사지는 못할것같은...
다만 대출 이자 제외하고 월세 500 세팅은 노후 준비입니다.
4. 토지
토지는 주로 노후에 주택이나 혹은 향후 개발을 기대하면서 투자를 하는데요.
이는 임장이긴 보다는 지도로 주위를 보고 맹지인지, 접근성이 좋은지에 대해서 먼저 확인후에 투자합니다.
보통 도로접이라고 되어있지만, 지도상이나 직접 가보면 실제 도로접이라도 들어갈수 없는 경우도 많이 있습니다.
저는 토지를 주로 텐트나 주말 농장(컨테이너)용으로 구입하려고 찾아보고 있는데요. 서해안 해수욕장 앞에 쓰러져가는 건물을 매수후 무너트리고 개인용도로 사용하려다가 바로 앞집에 완전 욕심쟁이 할머니의 생떼로 자칫 맹지가 될수도 있어 포기한적이 있습니다. (아마도 결국 그 할머니가 아주아주 싸게 샀을것 같습니다. )
그리고 섬에 해수욕장을 낀 땅이 공매로 나온적이 있는데, 정말 공매 하루전날 주인이 세금을 납부하고 채권자 취하를 하여서 놓친적도 있구요.
가장 아쉬운것은 단양에 호수를 낀 산자락 6만평이 1억5천에 나온적이 있는데 이를 놓친것입니다. 대부분의 땅이 그린벨트로 묶여있고 고압 전선이 지나가다보니 아내와 이리저리 고민하다 정말 매물 1주일만에 팔리더군요. 행글라이더나 짚라인, 아니면 호수앞에 캠핑장이나 카페하나만 차려도 될듯했는데.... 아직도 밤에 생각나면 이불킥하는 매매였습니다.
그외 삼림 영농업자 투자나 농지 연금 투자도 있는데요. 이것은 시루님의 대체불가 토지 투자법을 참조하시길 바랍니다.
https://blog.naver.com/oldblue7608/222687622981
[시루의 대체불가 토지 투자법] 토지투자의 생각을 바꾸게 해준책
이런저런 포스팅에도 바쁜데 눈에 밟힌 책 서평 이벤트가 2권이나 나왔습니다. 그래서 다른 일정을 최대한 ...
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솔직히 땅은 돈이 있어야 합니다. 대출도 아파트보다 어렵고 개발도 어렵습니다.
자신이 직접 건물이나 개발하려고 하면 건축법도 고민해야하고 아스팔트 도로와 전기 수도 공사에 대한 고민도 해야하므로 그에 대한 비용과 노력이 일반인들에게는 어려운 투자입니다.
다만, 시루님처럼 거주지와 직선거리 30km에 농지나 삼림이 있다면 좋은 투자처가 될수 있으니 꼭 공부하시길 바랍니다.
[출처] [부동산 투자 정리1] 부동산 투자 종류|작성자 올드블루