날로 혼탁해지는 대도시의 환경오염과 복잡한 교통지옥을 피하여 전원생활을 하거나 주말주택을 가지려는 도시인이 늘고 있다. 귀농 귀촌하거나, 민박 펜션 등으로 수익형 전원생활을 하려는 인구도 늘고 있다.
전원주택을 지으려면 우선 소요예산과 매입시기에 관한 대체적인 계획을 세운 다음, 마음에 드는 지역을 선택하여, 사용목적에 맞는 적절한 면적의 땅을 사게 된다. 이 때 가장 중요한 것은 투입예산으로서, 그 규모는 지역과 땅의 종류 및 면적, 집의 크기 설계와 건축자재 재질에 따라 달라지게 될 것이다.
그러나 어느 경우이던지 간에 꼭 짚어봐야 할 좋은 전원주택지의 조건이 있다. 전원주택지라 하면 공통적으로 쾌적한 지연환경을 갖추고 대도시와의 접근성이 좋은 입지를 가진 토지로서 당장 집을 지을 수 있는 땅을 구입하되, 반드시 진입도로가 이미 되어 있거나, 확보할 수 있는 조건에 맞아야 한다는 것이다.
쾌적한 자연환경을 가진 입지
전원주택을 마련하거나 전원생활을 즐기려는 최대의 목적은 무엇보다도 쾌적한 자연환경이라고 할 수 있다. 아름다운 주변환경과 밝은 햇살, 맑은 공기, 깨끗한 물, 소음없는 조용한 분위기가 전원생활을 하려는 주된 목적이라고 할 수 있다. 거기다가 집 앞이나 넓은 창에서 내다보이는 경치가 좋거나, 지대가 약간 높아 전망이 탁 트이고, 집 주위에 소나무 숲이 들러 싸고 있다면 그야말로 금상첨화라고 할 수 있다.
쾌적하고 아름다우며 시원하게 탁 트인 조망을 기진 곳으로 흔히 많이 찾는 지역은 바닷가, 호수나 강 등 물이 가까운 곳이던지, 아니면 오염되지 않은 깊은 계곡이나 산중턱을 들 수 있다. 가혹 강원도 깊은 산골까지 가서도 지방도로변에 작은 전원주택을 지어 놓고 있는 분이 있는데, 자동차 소음을 어떻게 견디는지 궁금하고 걱정된다. 시골의 전원주택은 지방도에서 적어도 200m 이상 작은 길로 들어가던지, 아니면 골짜기나 큰 나무 등으로 가려 있어야 자동차 소음을 피할 수 있다.
전원주택의 입지는 남향 혹은 동향이 좋다. 우리나라는 4계절이 있고, 겨울철의 햇볕은 밝고 따뜻하여 건강에는 물론 집안의 난방에도 대단히 유리하다. 거기다가 앞에는 물이 있고, 뒤로는 얕으막한 산이 받쳐 준다면 풍수지리 상 배산임수의 형국이 되어 아주 좋은 입지라고 할 수 있다.
수도권 등 도시지역과의 접근성
도시와의 접근성은 전원주택을 선정하는데 있어서 자연환경 다음으로 중요한 선택요소가 된다. 가족들이 상주하는 메인 하우스로 쓰기 위하여 온 식구가 이주하는 경우에는 무엇보다도 직장이나 학교 등에의 교통편과 접근성을 생각하지 않을 수 없다. 가장의 출퇴근과 자녀의 통학이 너무 힘들다거나 시간이 과다하게 소요되는 경우에는 오래 버티기 힘든 경우가 생긴다.
이러한 접근성은 일상생활에 있어서 꼭 필요한 문화시설이나 유통시설, 의료시설 유흥시설 등 도시기반시설을 이용하는데 있어서도 문제가 된다. 집 가까운 곳에 까지 자동차를 이용하지 않아도 되는 통근열차 광역전철 버스 등 대체 대중교통수단이 있으면 한결 편리할 것이다.
접근성의 문제는 주말주택 등 세컨드 하우스로 쓰는 경우에도 마찬가지로 중요한 산택요소가 된다. 주말주택이라도 현 거주지에서 너무 멀면, 자주 이용할 수 없고, 힘들게 몇 번 다니다 보면 지쳐서 가지 않게 되어, 몇 년이 지난 다음부터는 아예 빈집으로 내버려 두게 되는 경우가 허다하다.
공법규제 상 바로 집을 지을 수 있는 땅
아무리 경치가 좋은 천하절경이라도 현행법 상 집을 지을 수 없는 땅이라면 환상적인 그림에 불과할 것이다. 흔히 감탄하는 국립공원지역의 계곡이나 산 중턱의 높은 지대 임야, 푸른 강이 굽이치는 절경의 절벽 위의 땅, 바닷가 소나무 숲에 둘러싸인 해변, 팔당호 등 상수원보호구역의 물가 땅은 현행 공법규제 상 건축허가가 나지 않는 땅이다.
전원주택지는 국토계획법 상 규정한 용도지역이나 용도지구 용도구역에서 개발가능한 행위로 단독주택을 지을 수 있는 땅이라야 한다. 농림지역, 관리지역이나 자연녹지지역은 흔히 보는 대표적인 용도지역이다. 도시인은 농업진흥구역 내에 있는 농지나 공익용 보전산지에서는 전원주택을 지을 수 없다.
그리고 아울러 그 땅에는 각종 개별법 상 공법상 규제가 있을 수 있는데, 규제에 따라 집을 지을 수 없는 곳도 있다. 예컨대 도로법 상 접도구역이나 하천구역, 그린벨트 임야나 군사시설보호법 상 통제보호구역에서도 전원주택을 지을 수는 없는 것이다. 또 여주군 금사면 남한강가와 같이 특별대책1권역인 경우는 6개월 이상 현지에 거주해야 건축허가를 받을 수 있는 곳도 있다.
건축법 상 건축허가를 받을 수 있는 땅은 대지 형태나 대지로 만들 수 있는 땅을 말한다. 그라고 여기의 대지는 반드시 지적법에 나오는 지목 상 대지라야 하는 것은 아니고, 후일 대지화할 수 있는 농지나 임야 등을 포함한다. 농지는 농지전용, 임야는 산지전용의 절차를 거쳐서 집을 지을 수 있는 대지로 지목변경된다.
그리고 건축허가를 받는 이는 대상 부지에 관하여 민법상 소유권 혹은 정당한 토지사용권을 확보하고 있어야 한다, 농지의 경우에는 자기 소유 농지이거나 혹은 타인의 농지라도 토지사용승락서 등으로 대상 토지에 대한 임대차 혹은 사용대차권을 가지고 있으면 된다. 그러나 주의해야 할 것은 임야의 경우에는 지기 소유 임야에서만 전원주택 신축이 가능하며, 토지사용승락서를 이용하여 타인 소유의 산지에 전원주택을 짓는 것은 허용되지 않는다는 사실이다.
폭 4m 진입도로의 확보
흔히 지목이 대지라면 바로 집을 지을 수 있는 것으로 알고 있으나, 반드시 그런 것만은 아니다. 전원주택지를 매입하여 집을 지으려면 건축허가(혹은 건축신고)를 받아야 하는데, 진입도로는 건축허가의 필수적인 요건이 된다. 이 진입도로의 요건은 건축법에서 규정하고 잇는데, 일반적으로는 폭 4m 이상의 도로이어야 하며, 건축물은 그 도로에 2m 이상 접해야 한다는 것이다. 문제는 그 도로의 조건이다. 진입도로는 지적상 도로이어야 하며, 동시에 현재 사용하고 있는 현황도로이어야 한다,
지적상 도로라 함은 지적도에 나타나는 정식도로라는 의미이며, 도로의 소유자가 누구인가는 묻지 않는다, 도로의 소유자가 국가나 지방지치단체인 경우 공도라고 하며, 개인인 경우에는 사도라고 부른다. 만일 사도인 경우에는 후일 도로사용료를 청구당할 수 있기 때문에 사전에 그 진입도로의 소유자가 누구인지, 사용료를 얼마나 물어야 하는지를 알고 사는 것이 좋다. 현황도로라 함은 현재 차량과 사람들이 통행에 사용하고 있는 도로라는 의미다.
전원주택 부지로 내가 사려고 하는 농지 혹은 임야가 지역이나 주변환경 등 입지가 너무 마음에 드는 경우라도, 진입도로가 없거나 길 내기가 쉽지 않다면 포기하는 것이 옳다. 길을 새로 내는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 애를 먹어 가며 시간도 많이 걸리고 추가비용도 만만치 않은 경우가 허다하다.
따라서 전원주택지를 구입하려는 경우에는 자연환경, 접근성, 규제, 진입도로 조건 등을 하나 하나 꼼꼼하게 잘 검토하고 나서 구입계약을 해야 후일의 큰 실수를 방지할 수 있을 것이다.
좋은땅 고르는법
첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다.
땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다.
같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다.
땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다.
그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다.
최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다.
따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다.
내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다.
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