중도금 지급 전이라면 계약해제 가능 |
매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 2배 배상해야 |
임대차 보호법 요약 |
법률 비교 및 해설
구 분 |
주택 임대차 보호법 |
상가건물 임대차 보호법 | ||||||||||||
목 적 |
국민(서민)의 주거생활의 안정 (1984. 1. 1 시행) |
국민(영세상인)의 경제생활의 안정 (2002. 11. 1 시행) | ||||||||||||
대 상 |
◦ 주거용, 자연인(내외국인), 법인은 임대만 가능 ◦ 대항력 인정 법인 : 대한주택공사, 주택사업 지방공사 |
별도금액 이내의 영업용 상가건물(사업자등록 가능 영업) | ||||||||||||
적 용 범 위 (08. 8. 21. 부산시 기준) |
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◦ 월차임은 적용하지 않고 순수한 보증금(전세금)만 해당 |
◦ 보증금액 : 환산보증금으로 산출 ⇒ 보증금+(월세×100) 적용 | |||||||||||||
◦ 지역 및 기간별 세부 적용범위 하단 참고(최근개정 : 2008. 8. 21) | ||||||||||||||
예 외 |
◦ 비주거건물에 주거용 사용시(여관내실 등) |
◦ 적용대상 금액 이상의 임대차 ⇒ 민법의 임대차 적용 | ||||||||||||
◦ 일시 사용을 위한 임대차, 사용대차 등 (판례 : 주택 3개월) | ||||||||||||||
대항력 |
◦ 임대인 변경시 제3자에 대항(임차기간 및 보증금) / 양수인은 이전 임대인의 지위 승계 ◦ 경매시 순위보전이 말소기준권리보다 선순위인 경우 인수권리로 임대차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간 등) - 대항력이 있는 경우 우선 배당(대항력은 상실)하고 배당요구 하지 않았을 경우(매각기일까지) 인수됨 - 대항력이 없는 경우 전액 보증금 회수 여부 불문하고 전액 말소(소제)됨 | |||||||||||||
◦ 요 건 : 임대차계약 + 주택인도 + 전입신고 ◦ 인도나 전입신고일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생 |
◦ 요 건 : 임대차계약+건물의 인도+사업자등록신청 ◦ 인도나 사업자등록일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생 | |||||||||||||
우 선 변제권 |
◦ 후순위 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금 변제(물권과 동일하게 순위배당) ◦ 기준일 : 확정일자 당일 또는 대향력 요건과 동일자에 확정일자 신고할 경우 전입신고(사업자등록신청) 다음날 | |||||||||||||
◦ 대항력요건 + 확정일자(읍면동사무소, 법원 등기소, 공증사) |
◦ 대항력요건+확정일자(세무서) | |||||||||||||
최우선 변제권 |
◦ 경매시 다른 담보물권 / 채권 보다 일정액 최우선 변제(적용 범위 이내의 조건 해당시) ◦ 대항요건 + 기간별 / 지역별 소액보증금 범위내에 한함(다음 도표 참조), 확정일자 부여 여부와는 무관 | |||||||||||||
◦ 가 액 : 주택가액(대지포함)의 1/2 범위내 / 다수 경우 안분 |
◦ 가 액 : 건물가액(대지포함)의 1/3 범위내 / 다수 경우 안분 | |||||||||||||
임대차 기 간 |
◦ 기간의 정함이 없거나 최소기간 이내일 경우 최소기간으로 간주 | |||||||||||||
◦ 최소기간 2년(임차인 2년 미만 가능) |
◦ 최소기간 1년(임차인 1년 미만 가능)이나 5년 보장 | |||||||||||||
계 약 갱 신 |
◦ 임차인의 계약 갱신 청구권 없음 |
◦ 전체기간 합산 5년 범위 내에서 가능 / 임대인은 거절 불가 | ||||||||||||
◦ 묵시적 갱신 : 계약 기간 만료 전 임대인은 6월부터 1월까지, 임차인은 1월까지 계약 갱신 불통지 ◦ 상기의 경우 자동갱신(계약내용은 동일한 것으로 인정, 기간은 정하지 않은 것으로 간주) ◦ 묵시적 갱신기간 중 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능, 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 효력발생 | ||||||||||||||
◦ 2기 이상 월임차료 연체시 임대인 계약갱신 거절 가능 |
◦ 3기 이상 월임차료 연체, 재건축 등 8개 항목에 포함시 임대인 갱신거절 가능 | |||||||||||||
승 계 |
◦ 임차권의 승계 인정 |
◦ 임차권의 승계 불인정 : 법규정에 없으나 소송시 인정가능 | ||||||||||||
차 임 증 액 |
◦ 임대차 계약 또는 보증금 또는 월차임의 증액 후 1년 이내 증액 청구 불가 ◦ 감액청구에 대한 제한은 없음 | |||||||||||||
◦ 약정된 차임 또는 보증금의 1/20(5%) 초과 제한 ◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연14%) |
◦ 약정된 차임 또는 보증금의 9/100(9%) 초과 제한 ◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연15%) | |||||||||||||
임차권 등기명령 신 청 |
◦ 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청가능(비용 임대인에게 청구) ◦ 등기후 효력 : 전출시에도 대항력 및 우선변제권 유효, 경매신청도 가능 ◦ 전세권 설정시와 효력 거의 동일함 | |||||||||||||
경매신청 |
◦ 확정판결 후 경매신청시 물건 인도를 하지 않아도 가능 (배당요구시는 물건 인도) | |||||||||||||
특 징 |
◦ 편면적 강행규정 / 미등기 전세권 준용 / 보증금 반환청구소송시 소액사건 심판법(금액에 무관)의 적용 | |||||||||||||
비 고 |
2008. 8. 21 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법이 일부개정됨 |
주택임대차 소액보증금 적용범위
담보권등기일자 |
지 역 |
최우선 변제 적용 보증금액 |
최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액) |
84. 1. 1 ~ 87. 11. 30 |
특∙광역시 |
300만원 이하 |
300만원 이하 |
기 타 |
200만원 이하 |
200만원 이하 | |
87. 12. 1 ~ 90. 2. 18 |
특∙광역시 |
500만원 이하 |
500만원 이하 |
기 타 |
400만원 이하 |
400만원 이하 | |
90. 2. 19 ~ 95. 10. 18 |
특∙광역시 |
2,000만원 이하 |
700만원 이하 |
기 타 |
1,500만원 이하 |
500만원 이하 | |
95. 10. 19 ~ 01. 9. 14 |
특∙광역시 |
3,000만원 이하 |
1,200만원 이하 |
기 타 |
2,000만원 이하 |
800만원 이하 | |
01. 9. 15 ~ 08. 8. 20 |
수도/과밀억제권 |
4,000만원 이하 |
1,600만원 이하 |
광 역 시 |
3,500만원 이하 |
1,400만원 이하 | |
그 외 지역 |
3,000만원 이하 |
1,2000만원 이하 | |
08. 8. 21 ~ 이 후 |
수도/과밀억제권 |
6,000만원 이하 |
2,000만원 이하 |
광 역 시 |
5,000만원 이하 |
1,700만원 이하 | |
그 외 지역 |
4,000만원 이하 |
1,400만원 이하 |
상가건물임대차 적용범위 및 소액보증금 적용범위
법률적용일자 / 담보권등기일자 |
지 역 |
법률 적용 대상 (환상보증금) |
최우선변제 적용 보증금액 |
최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액) |
02. 11. 1 ~ 08. 8. 20 |
서 울 |
2억4천만원 이하 |
4,500만원 이하 |
1,350만원 이하 |
수도/과밀억제권 |
1억9천만원 이하 |
3,900만원 이하 |
1.170만원 이하 | |
광 역 시 |
1억5천만원 이하 |
3,000만원 이하 |
900만원 이하 | |
그 외 지역 |
1억4천만원 이하 |
2,500만원 이하 |
750만원 이하 | |
08. 8. 21 ~ 이 후 |
서 울 |
2억6천만원 이하 |
4,500만원 이하 |
1,350만원 이하 |
수도/과밀억제권 |
2억1천만원 이하 |
3,900만원 이하 |
1.170만원 이하 | |
광 역 시 |
1억6천만원 이하 |
3,000만원 이하 |
900만원 이하 | |
그 외 지역 |
1억5천만원 이하 |
2,500만원 이하 |
750만원 이하 |
임차인의 권리분석
전입신고 (사업자등록) |
확정일자부여 |
권리획득 기준 일자 | ||
대항력 |
우선변제권 |
최우선변제권 | ||
미 행 |
실 행 |
불 능 |
불 능 |
불 능 |
실 행 |
미 행 |
전입일 익일자 |
불 능 |
가 능 |
선일자 실행 |
후일자 실행 |
전입일 익일자 |
확정일자인 |
가 능 |
후일자 실행 |
선일자 실행 |
전입일 익일자 |
전입일 익일자 |
가 능 |
동일자 실행 |
전입일 익일자 |
전입일 익일자 |
가 능 | |
비 고 (권리획득 요건) |
전입신고 or 사업자등록 |
대항력/확정일자 |
기간/금액기준내 |
집값 하락세가 두드러지면서 주택매매시장에 분쟁이 늘고 있다. 기존 아파트를 산 사람이나 새 아파트를 분양 받은 매수자들이 계약해제를 요구하는 경우가 많다.
-집값이 계속 떨어지고 있어 보름 전 맺은 아파트 매입계약을 해제하고 싶은데 어떻게 해야 하나. “부동산 매매 계약시 계약을 해제하려면 위약금을 물어야 한다. 그러나 매매당사자 중 누가 해제를 하느냐에 따라 위약금액이 달라 지게 된다. 민법 565조는 ‘당사자가 이행 착수하기 이전에 계약금을 교부한 사람(매수인)은 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다. 여기서 이행 착수하기 이전이란 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금(중도금이 없을 경우 잔금)을 지급하기 전의 상황을 말한다.
중도금 지급후에는 매매계약 해제 불가 따라서 중도금을 지급하기 전이라면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있다. 이때 주의해야 할 것은 매도자의 경우 계약을 해제한다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야 해제 효력이 발생한다는 것이다. 매수인이 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 따라서 공탁통지가 매수자에게 도달하기 이전 매수자가 중도금을 지급해버리면 계약을 해제할 수 없다.” -1년 전 아파트를 분양 받았는데 요즘 보니까 주변 기존 아파트값이 워낙 내려 분양계약을 해제하는 것이 좋을 것 같다. 가능한가. “신규 아파트 분양 계약과 관련된 것도 일반적인 주택 거래 계약과 마찬가지다. 계약자가 중도금을 1회차라도 냈으면 건설회사가 합의해 주지 않는 한 계약해제는 어렵다. 건설사가 내 건 중도금 무이자 대출 등으로 중도금이 지급된 경우도 마찬가지다. 지금까지 계약자가 실제 낸 돈은 계약금뿐이고 중도금은 건설사가 알선해 금융기관에서 대출해준 돈으로 냈다 해도 법률적으로 대출받은 사람은 아파트 계약자이기 때문이다.” -태어나서 처음으로 집을 사려하는데 계약서를 써 본 적이 없어서 불안하다. 어떤걸 챙겨야 하고 어떻게 써야 하는가. “계약서는 2부를 작성하고, 복사본은 절대 이용하지 말아야 한다. 계약서는 오자 없이 작성하여야 하며 오자가 있을 경우 두 줄을 긋고 쌍방 모두 정정날인을 해야 한다. 조작을 방지하기 위해 매매금액은 반드시 한문, 한글로 기재하고 부동산표시란은 빠짐없이 상세히 기재한다. 기재내용이 많을 경우 별지에 적어서 쌍방이 날인한다. 일시불이나 중도금이 없을 경우 해당사항 없다고 표시해야 한다. 주소, 성명, 주민등록번호는 당사자가 자필하고 인감도장을 반드시 날인해야 한다. 대리인과 계약시는 주민등록증, 위임장, 인감증명서(집주인)를 정확히 확인하고 계약당사자가 미성년자일 경우 법정대리인 동의서를 받아야 한다. 계약서류 사이사이에 쌍방이 간인을 하고 특약사항이 있을 경우 빠짐없이 기록해야 한다.” 매도인 잔금수령 거부시 이행소송 제기 -시세보다 싸게 집을 샀는데 집을 판 사람이 마음이 바뀌었는지 잔금을 받지 않으려 한다. 어떻게 해야 하나. “매매계약을 체결하고 계약금만 지불하였을 경우에는 매도인의 입장에서는 위약금을 매수인에게 배상하고 일방적으로 해제를 요구할 수 있다. 하지만 매매계약을 마치고 중도금까지 지불한 경우에는 매도인의 일방적인 계약해제 요구를 매수인이 받아들일 필요가 없다. 매도인이 잔금수령을 거부할 때에는 내용증명을 매도인에게 보내 잔금수령을 촉구하고 계속 수령을 거부할 때에는 법인에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행 소송을 제기하면 된다.” -집을 판 사람이 자신의 계좌는 채무관계 때문에 문제가 있으니 다른 사람 명의의 통장으로 중도금과 잔금을 보내라고 한다. 그래도 되는가. “부동산매매대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하게 되는데 계약금은 계약당일에, 중도금을 계약 후 15일 뒤에, 잔금은 계약 후 1개월에 하게 되는 것이 관행이다. 부동산거래에 있어서 대금을 지급할 때에는 반드시 계약서상의 계약당사자, 즉 부동산의 소유자에게 지급하여야 한다. 소유자의 대리인과 계약행위를 할 때에는 권한의 위임 여부를 확인하여야 한다. 대리인과 계약을 하였을 경우라도 부동산거래대금의 지불은 실제 소유자에게 직접 지급하는 것이 안전하다.” 부동산매매 계약서 작성시 체크포인트
법률 비교 및 해설
주택임대차 소액보증금 적용범위
상가건물임대차 적용범위 및 소액보증금 적용범위
임차인의 권리분석
'토지경매' 블루오션 4가지 원칙 ♣ 확정일자와 전세권이 같은가 ? 순위에따른 물권적효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다릅니다. 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주및 거주할 것을 그 요건으로 합니다. 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다. -------------------------------------------------------------------------------- 확정일자를 받는 것과 전세권설정 방법에 차이가 있습니다. 확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 동의없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다. 임대보증금 반환 소송 여부의 차이. 배당요구 여부의 차이점. 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결)
♣ 계약의 유효(有效)와 무효(無效) 근대법은 계약자유의 원칙을 인정하고 있기 때문에 계약은 자본주의 사회에 있어서 재화의 분배에 극히 중요한 기능을 영위하고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 우리들은 일상생활을 하면서 서로 계약을 유지하면서 살아가고 있다고 봐도 과연은 아닐 것입니다. 그러나 계약은 성립과 동시에 효력을 발생하는 유효인 계약도 있지만 당초부터 무효인 계약도 있습니다. 계약이 그 내용에 적응하는 효력을 발생하기 위해서는 그 내용이 법률행위 일반에 있어서와 마찬가지로 확정. 가능. 적법. 사회적 타당이라는 효력발생요건을 갖추어야 하는 것입니다. 특히 신분상의 계약에는 도덕의 요청을 승인하는 경우가 많기 때문에 유효인 것 같으면서도 무효인 것이 있고, 무효인 것 같으면서도 유효인 것도 있습니다. 어떤 것이 유효하고 어떤 것이 무효인지 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 사례 1)a는 자신의 소유인 110제곱미터(33평)아파트를 대금 4억 원에 b에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 받았으나 b는 오는 6월에 취, 등록세가 인하된다고 하면서 잔금을 7월로 미뤄달라고 사정하였습니다. a는 7월 1일 미국으로 이민을 가게 돼 있었습니다. 이 사실을 알게 된 c는 a를 꼬드겨 "이미 중도금까지 받았으니 나에게 싸게 팔라"고 하자 a는 c에게 다시 팔아버렸고 c는 그 다음 날 d에게 팔아 버렸습니다. d는 아무 영문도 모른 체 이 아파트를 정상가격에 매수한 것입니다. 위 계약들이 유효일까요? 무효일까요? 가) a와 c는 무효다. 사례 2) 갑은 살고 있는 아파트가 부실공사로 인하여 보일러 배관이 터져서 사용하지 못하고 있는 실정이었습니다. 그뿐 아니라 누수로 인하여 천정과 발코니 천정에도 곰팡이가 피어있고 욕실 배수관도 물이 내려가지 않는 등 말썽이 있게 되자 팔아 버리려고 마음을 먹었습니다. 그러던 중 평소 알고 지내던 아파트 정문 앞 중개보조인을 만나게 되어 그런 사정을 이야기 하였던바 중개보조인은 집을 보여주지 않고 계약하겠으니 나중에 복비나 두둑이 달라고 하였습니다. 갑은 알았다고 한 후 기다리고 있었지요. 마침 어느 신혼부부가 아파트를 사기 위하여 부동산 사무실을 헤매다가 그 중개보조인이 근무하는 사무실을 들리게 되었습니다. 중개보조인은 급매물이라 시가보다 약 1천만 원정도 싸게 사주겠으나 마침 그 집에 중환자가 있어서 구경할 수 없고 같은 평형의 다른 집을 보여주겠다고 거짓말을 하였습니다. 물론, 갑도 중개보조인이 장난을 치고 있다는 사실을 알고 있었습니다. 이런 사정을 알 수 없는 신혼부부는 이에 속은 나머지 계약을 체결하고 중환자가 있다는 바람에 중도금을 지불한 후에야 집 구경을 하게 되었습니다. 그러나 크게 실망한 신혼부부는 계약이 무효라고 주장하는 것입니다. 이 계약은 유효일까요? 무효일까요? 가) 유효다 사례 3) a는 사업이 잘 되어 부유한 가정을 이루고 있었으나 늦게 바람이 나서 미녀 b와 깊은 사랑에 빠졌습니다. 원래 착한 성품이었고 명석한 두뇌를 가진 사업가였으나 늦게 배운 도둑이 밤새는 줄 모른다고 그 바람기는 좀처럼 식을 줄을 몰랐습니다. 그러나 사랑도 한때라고 하던가요. 몇 년 동거를 하다보니 b가 싫어지기 시작했고 나중에는 헤어지자고 하였던바 b는 "헤어지려면 아파트 한 채만 사주고 가라"고 하므로 a는 1개월 이내에 강남의 33평 아파트 한 채를 사주겠다는 이행각서를 작성하여 주었습니다. 이 이행각서는 유효일까요? 무효일까요? 가) 선량한 풍속 사회질서에 위반한 계약이므로 무효다. 사례 1)에 대한 해설 d는 아무런 사정을 모른 체 정당하게 매수하였으나 a와 c의 행위가 무효가 되면 매수인 b에게 대항할 수 없게 되어 아파트를 빼앗기게 되는 것입니다. 그렇다면 d는 a를 상대로 손해배상만을 청구할 수 있는 것입니다. 물론 형사적인 문제는 뒤로 하고라도, 사례 2)에 대한 해설 엄연히 실정법을 위반한 사기라고 봐야지요. 그 아파트에 있는 하자를 가리지 않고는 정상적인 거래가 이루어지기 어렵다는 사실을 미리 알고 이를 숨긴 체 계약을 한 것이므로 당연히 무효인 계약이 되는 것이고 신혼부부는 아파트 계약 무효소송을 제기하면 될 것입니다. 물론 형사문제도 따르겠지요. 그러나 신혼부부에게도 집을 구경하지 않고 계약한 과실이 있는 것입니다. 이 계약은 무효에 이르지 않더라도 사기에 의한 의사표시는 취소의 요건이 되는 것이기 때문에 취소로 의율 될 수도 있을 것입니다. 사례 3)에 대한 해설 배우자 있는 자가 다른 여자와 동거하는 것은 간통행위가 됩니다. 만일 혼인한 사람이 다른 사람과 동거하자는 계약을 맺는다면 이 계약은 무효가 됩니다. 그러나 불륜관계를 청산하는 조건으로 아파트를 사주겠다는 계약을 맺는 건 유효하게 되는 것입니다. 또한 애인과 헤어지면서 앞으로 월 생활비를 대 주겠다, 그 사이에서 출생한 자녀들의 교육비나 양육비를 지급하겠다는 계약도 유효합니다. 따라서 이처럼 반사회적 법률관계를 맺는 계약은 무효이지만 그것을 종료시키는 법률행위는 유효로 보는 것이 법의 묘미이기도 합니다. 참고 법조문 민법 제 103조 (반사회질서의 법률행위) 민법 제 810조 (중혼의 금지) 판례 대법원 1996.10.25. 96다 29151 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 그 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 제2매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다.
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