1부 일반유형(관리형) 지구단위계획 수립기준 [6. 건축물 배치 및 형태 계획]

[허만선]

6. 건축물 배치 및 형태 계획

6-1. 배경 및 수립방향

6-2. 용어의 정의

6-3. 작성방향

6-4. 수립기준

6-5. 건축물의 배치 및

형태에 관한 인센티브계획

6-6. 보행 이동패턴 분석을 고려한

공공공간 계획

6. 건축물 배치 및 형태 계획

6-1. 배경 및 수립방향

6-1-1. 건축물의 배치ㆍ형태 및 외관에 대한 통합적 지침 마련

(1) 그동안 지구단위계획은 도시디자인적 역할 보다는 도시관리적 역할에 치중해 왔으며,

디자인적 요소가 강한 건축물의 용도와 배치ㆍ형태 및 외관 보다는 도시관리적 요소

인 공동개발과 개발밀도 및 기반시설 확보에 치중하여 지구단위계획을 운영함에 따라

도시환경개선 효과가 거의 없었음

(2) 특히, 건축물의 배치ㆍ형태와 외관지침은 공공과 민간이 서로 만나는 영역으로서 지역

환경을 개선하고 지구단위계획을 실현하기 위한 요체이나, 그동안 이들 조항에 대하

여 다소 소홀히 한 측면이 있음

(3) 따라서, 그동안 운영되어 왔던 관련 지침들을 통합하면서, 관련 조항 대부분이 민간

소유지 내에 규정되어 있어 관리와 조성이 어려우므로 이에 대한 다양한 방안들을 아

울러 마련할 필요가 있음

6-1-2. 다양한 공지들에 대한 설계지침 마련 필요

(1) 민간부문의 건축을 통하여 확보되는 전면공지, 공개공지, 측면공지, 보행통로 등 다양

한 공지들 대부분이 양적 공급 중심으로 운영되어 공지의 활용측면이 간과되어 왔음

(2) 실제로, 개별적으로 살펴보면 건축선후퇴에 의하여 확보된 공간이 주차공간으로 활용

되거나 공개공지가 사유화되어 공공의 접근이 배제되고, 지역측면에서 보면 건축선후

퇴공간과 공개공지 등 공용공지들이 통합적으로 계획되지 못하는 등 많은 문제점들이

노정되어 왔음

6-2. 용어의 정의

6-2-1. 공공공간의 정의

(1) 공공공간 : 공공공간은 길이나 광장과 같은 외부공간 뿐만 아니라 필지 내의 오픈스

페이스와 건물 내부공간을 포함한 영역으로서, 민간소유이나 공공에 개

방적인 공개공지, 전면공지를 가리킴

(2) “공개공지”라 함은 일반대중에게 상시 개방되는 대지안의 공지로서 「건축법」 제43조

규정 및 동법시행령 제27조의2, 「서울특별시 건축조례」 제22조 규정에서 정의하는 공

지를 말함. 지구단위계획구역 전체의 보행동선 연속성, 녹지축 등과 연계하여 주요

보행 결절부에 일반인의 휴식을 위하여 옥외공간을 확보하고자 하는 경우에 계획함

1) 개방형 공개공지 : 보행로와 간선도로변에 인접하여 개방된 공개공지

2) 침상형 공개공지 : 지하철 역사 및 지하보도(상가)등의 시설과 연계하여 일반인의 이

용이 상시 가능하도록 썬큰(sunken)수법 등으로 조성된 옥외로

개방된 형태의 공개공지

3) 피로티형 공개공지 : 접지층에 있어서 기둥 등의 하중을 지지하는 구조체 이외의 외

벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조 

(3) 전면공지 : 건축한계선 등의 지정 및 기타 지구단위계획 도면에 표시되어 확보된 대지

안의 공지로서 전면도로 경계선과 건축물 외벽선 사이의 대지 내 공지 중

공개공지 등 다른 용도로 지정되지 아니한 공지를 말함

(4) 쌈지형 공지 : 일반 대중에게 상시 개방되는 대지안의 공지로서 「건축법」 제43조 규

정 및 동법시행령 제27조, 「서울특별시 건축조례」 제20조 규정에 의한

대지안의 조경을 쌈지공원 형태로 조성한 공지를 말함

(5) 공공보행통로 : 일반인에게 상시 개방되어 보행자 통행에 이용될 수 있도록 대지 내

에 조성한 통로로, 지상부 설치 또는 지하통로, 피로티형으로 설치

이용될 수 있음

(6) 보차혼용통로 : 일반인 및 차량이 통행할 수 있도록 대지 안에 조성한 통로로, 보도

나 혹은 차도와 단차가 없어야 하며, 인접대지와 공동으로 설치될 경

우에도 단차가 없어야 함

(7) 공중연결통로 : 개별 건축된 두 개 이상의 건물과 건물 사이에 보행자통행이 될 수

있도록 설치한 보행육교를 말함

(8) 지하통로 : 건축물 지하와 지하역사나 공공지하주차장, 지하보도와 직접 연결시키고자

할 때 건축물 지하에 지정하는 시설을 말함

6-2-2. 건축선의 정의

(1) 건축한계선 : 도로에서 개방감 및 보행공간 확보, 전면공지의 일체화된 조경공간 조성

을 위해 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있

는 곳에 지정함

(2) 건축지정선 : 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 상업지역에서 중요 가로변의 건

을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 적용함

(3) 벽면지정선 : 특정지역에서 상점가의 1층벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의

위치를 지정하는 등 특정층의 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우

에 지정함

(4) 벽면한계선 : 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등 확보가 필요한 경우 사용

및 고층부에 시각적 개방감 확보가 필요한 경우에 계획함

6-2-3. 형태 및 외관 관련조항의 정의

(1) 1층부

1) 투시형 셔터 : 간선가로변에서 건축물 저층부를 투시가 가능토록 제작된 셔터를 말

하며, 셔터의 투시면적을 제한하기 위함

2) 건축물 전면부 : 건축물 1층 용도의 주된 출입구가 위치한 면을 가리키며, 출입구

개수와 주 벽면 형태를 규정하여 개방형 형태의 건축물 배치를 도

모하기 위함

3) 쇼윈도우 : 간선가로변에 개방형 쇼윈도우를 설치하여 안전한 도시환경 조성을 도모함

4) 바닥 : 보행이 활발한 가로에서는 1층 바닥과 보도공간의 바닥재 또는 색상을 유

사하게 하여 가로가 연장될 수 있도록 배치함

(2) 저층부

1) 높이 : 주변지역과 조화를 이룰 수 있도록 저층부의 일정높이를 규정하여 재료와 옥

외광고물, 저층부 색상 등을 계획함

2) 재료 및 색상 : 주변지역과의 조화, 특정가로의 육성 등을 고려하는 경우, 저층부의

재료와 색상을 계획하여 가로특성화 계획을 수립함

(3) 고층부

1) 탑상형 건물 : 간선가로변 저층부와 고층부를 분리하고, 고층부 건물의 건폐율을 저

층부의 건폐율 보다 제한하여 시각적 개방감을 확보하기 위한 건축

형태를 말함

(4) 옥상형태 : 옥상 및 파라펫의 형태를 규정하여 지역특화 유도

(5) 야간조명 : 일정 층수 및 연면적 이상의 건립시 야간조명 설치로 다이나믹한 야간경관

연출 및 안전한 도시 환경 도모

(6) 옥외광고물 : 옥외광고물의 사이즈, 위치, 재료 등을 규정하여 정연하고 특색 있는 가

로환경 도모

(7) 담장 : 일정 도로폭 이상의 담장은 투시형 담장 또는 개방형 설치

6-2-4. 기타

(1) 지하철 연계 : 지하철 출입구 및 환기구를 대지 내 개설하여 가로환경개선 도모

(2) 최상층 개방 : 일정층 이상 최상층에 카페, 근생시설, 도서관 등 개방형 용도를 배치

함으로써 지역의 다양한 볼거리 제공

(3) 저층부 개방 : 공개공지로 피로티 공간의 다양한 활용 및 저층부 개방용도의 도입, 1

층 바닥을 높이와 개방형 재료 활용으로 저층부 개방시설 도입

(4) 공공기여시설 : 지하철 인접지 등 대중교통과 연계가 편리한 지역의 경우, 보육시설,

노인정, 도서관과 같은 다중이용시설 배치로 생활의 편리성 도모

6-3. 작성방향

(1) 건축물의 외부공간과 보행가로를 함께 계획함으로써, 도시공간의 공공성 확보를 위한

틀을 마련하도록 함

(2) 일반구역의 건축물 형태와 외관은 지역 전체의 경관, 스카이라인 등을 고려하여 작성

하고, 특별히 경관 관리가 필요한 지역은 건축물의 재료와 색채 및 지붕의 형태 등

보다 상세한 계획을 작성하도록 함

(3) 간선가로변이나 지하철역사 연접부는 사람들이 많이 이용하는 공간이므로, 이들 지역

연접부의 건축물은 보다 더 개방적이고, 접근이 용이하도록 계획함

6-4. 수립기준

6-4-1. 대지 내 공지의 조성

(1) 적용기준

1) 계획의 적용대상을 구분하여 실질적인 계획 수립이 되도록 유도하고, 대형부지 및

대지 내 공지는 계획의 실현을 위해 적극 활용하도록 함

(2) 작성기준

1) 필지단위의 대지내 공지의 지정을 가급적 지양하고, 가구 및 획지간의 연계체계를

고려하여 배치하도록 함

2) 대지내 공지 계획시 보행자의 가로활동을 감안하여 선과 면을 배분하여 계획함

3) 공개공지 위치 지정시 인접대지와의 관계뿐만 아니라, 지구단위계획구역 전체의

도로망, 녹지축, 주 보행통로에 면하여 설치하고 최소한의 일조 확보가 될 수 있도록

조성함

4) 공개공지를 광장으로 조성하고자 하는 경우에는 건축물의 전면에 배치하도록 함

5) 공개공지를 피로티 구조로 할 경우에는 유효높이를 6미터 이상 확보하도록 함

6) 침상형 공지의 경우, 지하철 역사 및 지하보도(상가) 등과 시설 연계를 통해 일반인

의 상시 이용이 가능하도록 오픈스페이스 설치를 적극 권장함

7) 보차혼용통로 지정시에는 벽면한계선을 병행 지정하도록 하고, 건축물 내부의 공중

회랑 또는 피로티로 조성된 공공통로를 감안하여 계획하도록 함

8) 공공보행통로의 경우에는 피로티나 공중회랑형 등도 인정하여 적극적으로 활용될 수

있도록 하며, 공개공지의 위치를 분산시키지 말고 가급적 인접대지와 면한 부분에

배치하여 유효하게 활용할 수 있도록 계획함

9) 지역별 특성과 관련된 외부공간 조성 및 보행환경 개선을 위하여 전면공지, 공개공

지, 보차혼용통로, 공공보행통로 등에 대한 배치와 조성방식 및 형태를 검토하도록함

6-4-2. 건축선의 지정

(1) 적용기준

1) 휴식공간 부족과 전면공지가 연속적으로 형성되지 않아 쾌적한 보행공간 확보가 어

려운 경우

2) 가구 및 획지간의 동선체계가 미비한 경우

3) 전면공지에 체계적이고 일체적인 조경을 실시하여 외부환경의 질적 향상을 도모하고

자 하는 경우

4) 대형건축물 등에 이용자의 휴식을 위하여 옥외공간을 확보할 필요가 있는 경우

(2) 작성기준

1) 도로의 위계와 지역특성을 고려하여 건축선을 지정하도록 함

2) 반 사유공간에 대한 가로위계별 조성지침을 부여하도록 함

3) 간선변 건축한계선 : 간선가로변의 녹화 또는 걷고싶은 거리 조성 등을 고려하여 조

경 가이드라인을 부여하고, 무장애 공간조성을 위해 건축물의

주 현관 1층 바닥높이는 전면보도의 바닥높이와 차이가 나지

않도록 계획함

 

4) 건축지정선 또는 벽면지정선 : 특정산업이 밀집되거나 특성화된 상업거리에 지정

하여 보행의 연속성을 확보하면서 일체적인 가로

경관을 형성할 수 있도록 함

5) 벽면한계선 : 대형건축물로 인해 보행이 단절되거나, 동과 동사이의 보행연결로가

조성될 수 있도록 하되, 공개공지 또는 쌈지형공지 등 오픈스페이스

와 연계하여 배치될 수 있도록 계획함

6-4-3. 건축물의 형태

(1) 적용기준

1) 지역특성과 가로공간의 조성을 위해 1층의 형태, 저층부 및 고층부 형태, 그 밖에

옥상 등의 형태를 제어할 수 있도록 함

(2) 조성기준

1) 보행친화가로를 조성하기 위해 저층부 또는 1층부의 높이와 윈도우의 높이, 재료

등에 대한 가로계획을 통해 지역특성을 유도하도록 함

2) 경관의 향상 또는 장소성을 주는 것이 필요한 지역 또는 건물의 형태․재료 등이 무

질서하게 형성되어 가로의 연속성 및 경관의 통일성을 떨어뜨릴 우려가 있는 지역에

대하여는 건축물의 형태 및 외관에 대한 기준을 제시하도록 함

3) 가로변 건축물의 지붕형태에 대한 통일성을 부여할 필요가 있거나 옥상공간을 정원

화 하여 부족한 녹지공간을 보완할 필요가 있는 경우에는 지붕의 형태와 옥상부분

의 처리기준을 제시하도록 함

4) 저층건축물의 지붕의 모양과 색채는 주변지역의 디자인 및 외벽과 조화롭게 배치되

도록 함

5) 옥상부분은 옥외창고로 사용하는 것을 지양하고, 옥탑, 냉각탑의 건축설비는 주요한

도로변과 인근 건물에서 가급적 보이지 않도록 하거나 시각차폐물을 설치하도록 함

6-4-4. 건축물 내부의 공용공간 확보

(1) 건축물의 공공성 적용기준

1) 지하철과 연계되는 건축물의 경우, 지하철 출입구 및 환기구를 대지 내 설치할 수

있도록 인센티브를 통하여 적극 권장함

2) 지역의 평균높이 이상 고층화된 주거 또는 업무용 건축물의 경우, 최상층에 카페,

근린생활시설, 도서관, 전시관 등 개방용도를 적극 배치할 수 있도록 권장함

3) 보행가로에 접한 저층부의 경우, 보행친화형 용도배치를 적극 권장하고, 가로의 패

턴이나 유사한 색상, 또는 재질을 바닥재로 선택하여 보행자의 가로활동이 유연하

도록 적극 권장함

4) 저층부에 피로티나 캐노피를 설치하여 보행자의 접근이 용이하도록 권장함

5) 지하철 및 버스, 대중교통과 편리하게 연계되는 건축물의 경우, 보육시설과 노인정,

방과 후 학교, 도서관과 같은 생활지원시설을 설치하여 지역서비스를 제공할 수 있

도록 적극 권장함

6-4-5. 무장애(Barrier Free) 도시조성

(1) 건축물 출입구

1) 건축물 주현관의 1층 바닥의 높이는 전면도로의 바닥 높이와 차이가 나지 않아야

한다. 다만, 지형상 이유 등으로 높이 차이가 불가피한 경우 보도에서 건축물 주

현관에 이르는 접근로의 기울기는 1/18 이하로 하여야 함.

2) 보도와 건축물의 주출입구 사이의 접근로에는 잘 미끄러지지 않는 재로로 평탄하게

마감하여야 함.

3) 배수 등을 위하여 불가피하게 배수구 뚜껑 등을 설치하는 경우에는 그 표면은 접근

로와 동일한 높이가 되도록 하고, 덮개의 격자구멍 또는 틈새가 있는 경우에는 그

간격이 1센티미터 이하가 되도록 하여야 함.

(2) 차량의 진출입

1) 차량이 보도를 오르내리기 위하여 보도와 차도의 경계부분을 경사지게 할 경우 보

행안전구역 이외(장애물 구역)에서 처리하여야 함.

2) 차량 진출입 부분이 보도와 교차하는 경우 차량진출입 부분은 보도와 동일한 높이

를 유지하며, 바닥 마감재의 색상 또는 질감을 구분하여 사용하여야 함.

(3) 건축한계선 내의 공지 처리

1) 건축한계선 후퇴 부분은 인접한 보도와 단차 없이 조성하여야 하며, 보도에 그늘을

형성할 수 있도록 가로수 개념의 식재, 휴게시설 및 휴게공간을 설치할 수 있다. 다

만, 지형상의 이유 등으로 인접보도와 높이 차이가 불가피한 경우 그 기울기는

1/18 이하로 하여야 함.

2) 장애물구역의 폭이 100센티미터 미만의 보도의 경우에는 건축물 후퇴선 안에 가로

수 개념의 식재를 하여야 한다. 가로수는 6~8미터 간격마다 설치하며, 자치단체의

가로수 심의위원회 등 관계기관과 협의하에 설치할 수 있다.

3) 인접 보도와 공지 내 바닥 높이를 단차 없이 동일하게 조성할 때는 그 높이를 보도

에 우선적으로 맞추도록 한다.

(4) 모두를 위한 화장실 설치 및 개방

1) 연면적 2,000㎡ 이상의 건축물에는 다음의 조건을 만족하는 모두를 위한 화장실을

설치 운영하여야 한다.

2) 건축물내의 화장실은 남녀화장실을 구분하여 설치하여야 한다.

3) 여성화장실의 대변기 수는 남성화장실 대․소변기의 합 이상이 되도록 하여야 한다.

4) 보도에 접하는 층의 화장실은 ｢공중화장실 등에 관한 법률｣을 충족시키는 수준 이

상으로 하며, 업무시간 동안 공공에게 개방하여야 한다.

5) 공중에게 개방하는 화장실은 장애인 이용 가능한 화장실이어야 한다.

6) 기타 화장실 설치에 관한 사항은 ｢장애인․노인․임산부 등의 편의증진 보장에 관한

법률｣에 적합하게 설치한다.

(5) 장애인 등이 사용이 가능한 엘리베이터

      1) 용도를 집적하여 계획하는 복합시용시설 및 연면적 2,000㎡ 이상의 건축물에

는 장애인 등의 생활약자가 사용할 수 있는 엘리베이터를 설치한다.

2) 해당 건축물에 설치하는 엘리베이터는 본 지침의 엘리베이터의 조건에 부합하게 설

치한다.

6-4-6. 지하철출입구 및 환기구 조성

(1) 적용기준

1) 보도상에 설치되어 보행환경 불편 및 도시미관을 저해하고 있는 지하철 출입구 및

환기구에 인접한 건축물에 대하여는 건물 또는 대지내에 설치하도록 적극 유도함

(2) 조성모델

1) 민간건축물 내 지하철 출입구 (건축물 내 부분은 구분지상권 설정)

① 건축물의 전면부 출입구

 

② 건축물 내 썬큰형의 출입구

③ 건축물 내 필로티 썬큰형 출입구

2) 민간대지(공개공지) 내 지하철 출입구

① 계단형 (에스칼레이터)

② 쌈지형 공지

 

3) 이면도로 내 지하철 출입구

① 건축물 내 설치

    

4) 건축물(지하철 역사 부지) 내 지하철 출입구

① 지하철 역사의 지상화와 연계(지상부 사무실로 활용)

 

② 지하철 출입구 조성 및 지상부는 민간임대로 활용 

  6-5. 건축물의 배치 및 형태에 관한 인센티브계획

(1) 건축물의 디자인 유도가 필요한 지역에 대하여 디자인 관련조항인 재료 및 색채, 매

스 등에 대한 인센티브 조항을 신설하도록 함

(2) 가로의 활성화에 지대한 영향을 미치는 1층부 공간의 공용공간 조성을 활성화하기 위

하여 저층부 개방공간 조성에 대한 인센티브 조항을 신설하도록 함

(3) 건축선후퇴에 의하여 조성되는 지역이 가로공원 조성을 위하여 일정기준을 만족하는

경우에 전면공지로 판단하여 추가적인 인센티브를 제공하도록 함

(4) 건축선과 공공보행통로 등 제한적으로 적용하는 인센티브를 다양화 하도록 함

※ 인센티브 항목 및 적용 기준 : 제1부 4-5-3 참조

6-6. 보행 이동패턴 분석을 고려한 공공공간 계획

(1) 대지 내 공지 및 건축선 지정 등은 사전에 주변의 보행량을 조사하여 보행이동패턴을

분석하고 이를 기초자료로 활용하여야 함

(2) 위 보행이동 패턴을 바탕으로 공지 및 건축선의 위치, 규모 등 계획을 수립함