서울토지투어 (1) (2) 하영수

현장투어 : 네이버 조이스 카페, 조이스 주식회사, SMP학원 운영 답사지역 : 송파구 ~강동구, 강남구 서초구 일원 소액 임대용 오피스텔, 개발계획과 전명 소액투자, 중산층 아파트, 상업지구로 변화된 곳. 미래 계획...   [1]원룸 주택 캡슐, 도시형 생활주택, 임대주택 경제적 여건변화,   *가치대상평가 -요구 대상층, 일시적일 경우 유행에 따라서 베이비 붐세대는 40평대 2006년에 올인...과잉공급... 소형주택에 올인...   집이 무엇이냐? 원하는 수요계층의 욕구... 송파구 풍납동은 강동구 취급...청계천 다리로 모든 것이 달라짐(비합리적)... 사당4거리...지리적... 풍납동(공주부여 300년 풍납동 400년 백제고도) 문화재보호구역...경과지구... 다가구 다세대 주택은 저렴하니까 잘됨...매입시 임대료는 나옴... 부동산 투자시 임대용 매매용...풍납동은 임대용...매입은 쉬워도 매각시 어려움...   어떤 투자 목적에 따라 달라짐...   [2]성내동 강동구청 송파구강남구 강동구 중에서 임차료가 가장 낮은 가격 형성하는 곳 중에 한 곳... 이론적으로 롯데100층짜리와 가장 근접지역... 개발을 목적으로 하는 곳이라면 노후도가 중요...노후건물 신축건물 다양하게 있음...   [3]천호역지역(천호사거리) 2008년도 이후부터 역세권 개발, 1991년도에 나옴...1도심 5부도심 계획...22개역 중의 하나가 천호역...지하주차장 상업용건물... 천호대로 밑에는 지하주차장 개발됨... 개발계획이 거의 유사하게 실현됨... 제2차 개발계획...시프트 임대주택...   각 지역에는 중심지역으로 91년부터 인구밀도를 고려하여...5부도심전략...강동권 잠실과 천호가 부도심의 핵심... 상업용 업무지구형성...천호뉴타운, 군형발전촉진지구 조성, 고밀도 개발...많이 지어야 단가가 내려간다...교통유발계수를 낮출 수 있다. 암사동고밀도 개발하면 사회경제적으로 불리해짐...   서울에는 36개의 지구중심지역이 있슴...91년도에 나옴... 역과 상업지구...지역중심...지구중심... 천호와 잠실은 강남 삼성역 주변이 중심이듯이...   GTX 대신주도로가 방점이 찍힌 지구중심지역으로 통과한다... 연신내 지구중심지역...용산...92년도에 이미 계획되어 맞물려 새로운 계획들이 나옴...   *지역중심...각구역에는 한두개의 중심점을 찍어 놓음... 천호역은 강동구에서 가장 번화할 곳으로 찍어 놓았음...나머지 2~3개... 암사역 고동역은 그 지역을 중심으로 추가적 개발... 송파구 문정역 송파역 잠실역... 그 선들이 연결되어...지구단위 계획 그림...9호선도 그 쪽으로 지나감...   서울 동부간선도로 23일 발표됨... 군자역에서 시작...지하...삼성역 연결...   *선호주택 : 교통, 자가용일 경우 도로망...업무지구로의 접근성...(서울 25개구 중에서 직장인 근무 업체수 중구, 종사자는 강남구, 송파구... 송파구가 3위...방이동 지역은 업무지구로 전환...송파구는 장기동... 상암 용산 마곡, 송파의 장기... 관악구 신림동 먹자골목.. 중구 업무지구 삼성동 업무지구 여의도 업무지구...마포 목동일부 상암...지엽적 업무지구   *젊은이들 학교...동대 신촌 고대...서울대주변...안암동 신촌 홍대주변... 대학교 수요층(한학기 가능)과 업무 지구 수요층...   *소비 위락지구 강남역, 종로, 신촌, 건대, 신림동 =>2호선 다이아몬드순환선...9호선골드노선 임대는 대중교통노선 지하철2호선 주변 지역이 80%...   미아리, 노원역, 천호역도 소비위락지구...밀집율은 떨어짐... 잠실은 개발호재가 방이동...모텔촌...업무지구...방이먹자골목 3개가 연계 t자형 개발... 가로축 세로축은송파대로 장기...   신천역 주변지역이 커지면 석촌지역... 잠실아파트는 돈있는 사람.. 잠실은 8호선 2호선 더블역세권에서 가장 저렴지역은 강동구 천호역 주변 오피스텔 8개... 성내주변지역 부부 임대용... 성내~올림픽 기자촌(둔촌동) 9호선 연결...강남 무역센터 앞을 9호선이 통과... 2호선이 가장 큰 활용도...중앙선은 한강변을 따라 가는 관광노선 가장 활용도가 떨어짐...6호선 8호선도 떨어짐...업무지구를 통과하지 않기 때문...   8호선은 외곽노선...잠실이 들어오면 일정부분 보완한다...   제2경부노선...8호선 연장노선... 임대용을 찾을 때...가격과 업무지구형성예정지역을 따져야 함. 잠실 상암 (마곡) 현대자동차 => 앞으로 형성될 업무지구...   노원역은 소비위락지구 1~2인용가구가 드문 것은  업무지구로 연계성이 떨어지기 때문임.   미사 보금자리지구 고덕일대 재건축...소형평 임대주택...20여가구 200여세대   저가지역은 암사 명일동...천호2~3동 암사동은 저가 빌라가 형성된 곳... 도시형 생활 주택 57대 1...천호지역...   관악구 강동구..성남 3가지...빠져나갈 수 있는 수요층이 될 지역...   택지개발...고덕과 명일...길동 사거리~고덕주변...구시가지와 신시가지는 전혀 다른 곳...상일동은 신시가지 형태... 잠실 1단지 4단지...중고층 아프트화...업그레이드...   고덕지구...개포지구...가락지구...업그레이될 지역... 롯데~삼익...미사까지 10만 12만 형성됨...분당 신도시와 맞먹음...   잠실만큼 중산층 밀집지역...   [4] 항아리 상권...아파트로 둘려쌓여서 외부로 빠져나가지 않는 상권...상권이 살아남음... 고덕택지개발 중심지구는 주위로 아파트 10만여세대가 들어섬... E마트 고덕역 상권...   방사형상권 확장형상권등을 공부해야 옥석을 구분할 수 있음...상가투자기준...   일정한 수요층을 가지고 있는 상권...   *2강 상업지구 롯데 방이동, 송파 장기동... 교통...gtx 삼성 ~수서 ~평택...수서가 교통요충지화... 11월 5일날 경기도 수도권 철도망...수서~용문까지 ~춘천 원주...고덕 철도망안... 출발역이 수서...   수서는 용산화...수서에서 평택으로 가는 곳... 삼성역 주변은 중첩화...없는 지역에 들어갈 곳이 많은 곳이 수서...   *티켓 발부...외곽지구 투자... 반사적으로 좋아지거나 상대적으로 밀리는 경우가 많음...영화관 티켓팅...   잠실 장기동 성남=>개발방향이 틀림... 롯데월드 주변... 강남구 추가적 공급량이 제한되어 있음...강남구가 개발 주변 파급... 2천년대 전반기 강남불패(2002년) 버블 세븐 2006년... 2007 2008년은 강북권 상승율 높음...소형붐...   90년대 아파트 가격 하락(일부는 올라감...광양은 급상승)... 배후 공급량... (1)강남 : 떨어짐... 배후 공급량은 업음. (2) 강북 : 올라감...배후 공급량은 있음...   25개구 아파트 중 뭐부터 팔아야 할까? 사람마다 달라지지만, 대부분 비슷...   *서울 자체 수요와 외부 지방 수요가 추가되는 곳...   14분*천호동 주변... 중장기적으로 본다면 가치가 있음...   여의도 아파트, 기자촌 아파트는 조경 환경이 좋음...돈춘 재개발...시너지효과 뚝섬 서울 숲... 대규모 공원 남산 용산 뚝섬...올림픽공원... 장기동 옆 그린랜드 공원... 잠실 둔촌동 사이 서울 공원 잠재가치가 반영될 수 있음...둔촌 주공 입주시점...   성내천...조경이 잘 이루어짐...기자촌에는 2개의 샛강...길건너에는 올림픽공원 형성...대로 형성... 2016년도에는 상승... 동부지원 이정 예정지역...70년대 성남에서 밀려난 무허가 점유지역...3년전에 2억까지...   강의 22분...올림픽 훼미리 아파트... 국가개발하는 길건너 좌측편은 업무지구의 배후시설로 충분함... 가든 파이브... 동남권 유통시설... 아산 평택 공업단지 건설중.. 인천공항...당진 아산 구로...개성공단... 용산까지 고속철 잡혀 있슴...   서울 물류 배급시설...가락시장처럼 대단지로 조성됨... 참고로...강남순환고속도...   10년 지난 뒤 큰 업무지구로 차지하는 곳...개미마을이 개발되면...빌딩이 들어옴...거대한 업무지구... 송파대로를 중심으로 개발   테헤란 밸리, 구로공단 1번 직선대로...송파대로를 중심으로 다 개발됨... ...롯데에서 개미마을까지 준테헤란 밸리...그리고, 서초구 일부...   10~20년 업무지구로 개발되는 지역... 저층 부지는 박스단위로 해서 언젠가는 바뀔 것임...   *양재천 북부 남부지역은 차이가 많이 남...양재천 남부지역은 교통이 불편한 지역... 앞으로 신분당선이 뚫리면 큰 변화예상...   판교 분당 수원으로 이어지며...기존의 분당선을 타고 강남까지 40분 정도...신분당선은 20분정도... 양재지역이 수혜지역...두번째로 용인 수지지역이 수혜지역...강남까지 30분정도 통과하기에 수혜받는 지역...   강남구와 서초구 넘어오는 도로...서초구에는 업무지구가 없슴... 서초구 반쪽은 강남대로를 기준으로 나뉨...반쪽 업무지구... 교대 법원 주변은 있으나...서초구는 강남고속터미널을 개발하고자 함... 트럭터미널 부지는 신분당선으로 도보 어렵지만...그린벨트내에서 지어지기에 새로운 타워 펠리스 아이파크 기능... 부자들은 지하철망이 중요하지 않음...인기지역이 될 가능성은 높음... 숲 한가운데 말뚝하나 박아놓고 거주할 예정인 곳...   서초구에서는 고속터미널 트럭터미널 남부터미널 부지...   *LG연구소, 현대기아자동차... 육교 넘어로 보이는 곳... 일정한 업무지구가 들어오는 지역임...   그린벨트 지역 조망권이 유지가 되는 고급시설이 들어옴...   조그마한 업무지구가 형성될 예정... 신분당선이 뚫리면 파급효과가 있으며 롯데100층 처럼 조망권이 좋음...   *판교물류시스템을 철도로 바꾸고자 함...2011년도 철도와 관련된 호재가 토지시장에서 일어남... 도로망 구축되고 예상된 상황이기에...철도망에 대한 계획들이 계속 나옴...   2천년도 초반에 나온 별종...아파트와 오피스텔의 혼합형태...   사거리에서 좌회전 해주세요...남부터미널... 이용성이 떨어지기에 주인없는 땅...작지만 종합적으로 개발될 예정...   예술의 전당---법원---동작대교~~~동부이천동 넘어 용산으로 직진 못함... 28개 다로 중에 동작대교는 일직선으로 가지 못하는 유일한 다리...동작대교... 용산미군기지가 옮겨지면...시청까지 뚫림...직선도로 계획...그 라인에 있는 지역...서초구 상업지구로 개발하는 지역... 지금 그 수혜지역으로 가고 있슴... 막다른 골목이기에 지금은 개발하고 있지 않음...과천 금정으로 빠지는 라인...상대적으로 낙후된 지역...   남부터미널은 관에서 개발하는 지역... 이름있는 모텔 촌...비혐오지역...인센티브...주상복합이 들어오기 시작(용적률 높여줌)...   좌우측이 모텔인데 다 바뀔 예정...언젠가는 자이 아파트가 될 예정... 틈새지역에 있는 아파트는 저렴...서초 1호빌같은 곳...점진적으로 바뀌어나가고 있슴...   좌회전 해서 보면...모텔이였던 곳이 공사중... 개발지역에 언젠가 변화되는 곳에 3~5년 시간 싸움...언젠가는 가격이 오를 예정...   강남역 주변 94년도 지어진 중소형 아파트 오피스텔이 팔리지 않음...물건 내놓지 않음...시가 2억3천이지만 거래가 끊긴 상황...전세는 1억8천...파는 사람이 잘못되었다...   =>강남 선릉...송파...요지지역...개발예정지역...시간과의 싸움...이슈화되면 매물이 사라지는 특성을 가짐...