스크랩 서울 경기 인천 재개발 예정지

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서울 경기 인천 재개발 예정지

서울 경기 인천  재개발 예정지

인천과 수원 부천 고양 등 7개시에서 7월말 도시및 주거환경정비기본계획 확정을 앞두고 정비업체들이 동의서 확보와  가격이 상승한 가운데 구역내 추진위 난립, 시공사의 과다경쟁, 지분분할 등 부작용도 속출하고있어 투자자의 주의가 필요하다.정비업체들이 주도권을 확보하기위해 동의서 확보에 열을 올리면서 덩달아 가격도 뛰고 있다.인천 계양구서 재개발 컨설팅을 전문으로 하는 정비업체들이 경쟁적으로 주민들을 상대로 재개발 동의서 확보에 나서고 건설사들도 홍보전에 나서면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 가격도 계속해서 올리고 있다.인천에서는 송도신도시에 인접한 연수구를 비롯해 부평구 백운역인근 십정 3,5구역과백운1,3구역, 서울과 지리적으로 가까운 계양구 재개발지역에대한 관심이 높다. 실제 계양구 작전동 계양1구역, 서운구역 등은 10평대미만 지분가격이 평당 500만원선이던게현재 평당 800만~900만원대에 이른다.주공은 우선 서울 마포구 신공덕동 18-2번지 일대 ‘마포 1-52지구’에 대한 도심정비사업에 본격 착수한다. 이 일대는 노후 불량주택이 밀집한 곳으로 주공은 재개발을 통해 지하 5층, 지상 21층 규모의 33∼60평형 아파트 476가구와 25∼35평형 오피스텔 112실을 지을 계획이다.도심 또는 부도심 기능 회복이 목적이기 때문에 임대주택 없이 대형 평형 위주의 주상복합건물로 짓는다.연내 관리처분계획을 수립하고 2007년 상반기 주민 이주를 완료한 뒤 7월께 분양할 예정이다.서울 중계 1-1지구도 도심재개발사업이 추진된다. 현재 설계 등 구체적인 사업계획이 진행중인 이 지구는 기존 노후 불량주택 1703가구가 헐리고 2500가구의 아파트와 오피스텔이 들어서게 된다. 경기 안양 임곡3지구 역시 1948가구의 주상복합 아파트가 건립되는 등 달동네 개조사업이 진행될 예정이다.

수원도 구도심권의 재개발 예정지 가격이 크게 오르고 있다.그러나 수원시는 재개발사업에 처음이다.최근 도시ㆍ주거환경정비기본계획안을 만들면서 구시가지 재개발사업을 착수해 기본계획안을 경기도에 보내 현재 심의를 기다리고 있다. 기본계획안에서 정비예정구역으로 표시한 곳만 무려 29곳에,넓이로는 78만평이다. 재개발을 원하는 주민들의 민원을 적극 반영한 결과다.장안구는 111-1구역부터 5구역까지 8만7835평, 권선구는 113-1구역부터 12구역까지 12곳 30만5571평, 팔달구는 115-1구역부터 12구역까지 12곳 39만1046평 등을 수원시가 정비예정구역으로 잡았다. 111, 113, 115는 각각 장안구, 권선구, 팔달구의 행정구역 코드번호다.

사업유형별로는 △주택재개발 21곳 △주거환경개선사업 3곳 △재건축이 2곳이며 나머지 3곳은 사업유형이 결정되지 않았다.29개 정비예정지구 사업 순서를 수원시가 정하지 않았다는 것이다. 자칫 일제히 재개발을 시작해 전세난 등을 초래할 수 있다.일제히 재개발에 들어가지는 못할 것이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에서 시공사 선정 절차를 매우 까다롭게 했기 때문에 사업에 오랜 시일이 걸릴 것이다. 과거에는 추진위원회만 구성되면 시공사 선정이 가능했지만 오는 8월 25일부터는 조합설립인가 뒤에야 비로소 시공사를 선정할 수 있다.시공사 선정이 늦어지면 시공사에서 자금 지원은 물론 재개발 과정에 대한 컨설팅을 제공받지 못해 사업 진행에 차질을 빚게 된다.기본계획안에서 재개발사업 목표 연도를 2010년으로 잡은 것은 도정법 조항을 따르기 위한 것이며 실제로 목표 연도를 맞추는 구역은 몇 곳 안될 것이다.하지만 예상과 달리 여러 구역 사업이 동시에 진행될 경우 정비구역 지정 시기 또는 사업시행 시기를 조정할 수 있다.수원시는 경기도에서 기본계획이 확정되면 구역별로 정비계획을 마련해 경기도에 구역지정을 요청하게 된다.구역지정 요청에 앞서 주민들의 대표기구격인 추진위원회를 승인할 가능성이 높다. 추진위가 자체적으로 정비계획을 마련해 시장에게 제안하는 방법이 효율적이다.구역별로 재개발 순서를 정하지 않았기 때문에 구역별 사업 진행 속도는 주민들 손에 달려 있다.재개발 구역 주민들이 얼마나 이해관계를 조정하고 단합하느냐에 따라 구역별로 사업 진행 속도에 큰 차이가 날 것이다. 주민들이 잘 단합하는 곳에서 우선적으로 사업을 시행한다.수원시 계획안을 보면 개별 구역 면적이 지나치게 넓은 곳들이 있다.주민들의 이해관계가 엇갈려 사업 진행이 쉽지 않은 곳도 있을 것이다.

서울과 가까운 부천시의 경우 부천역에 가까운 원미1-5구역, 7호선 연장 역세권인 춘의구역 등이 관심 지역이다. 춘의1-1구역의 경우 소형지분의 경우 1000만~1100만원대, 30평이상 단독주택은 500만~600만원선이다.고양을 비롯해 안양 등 주요 재개발 예정구역도 역세권이나 신도시에 인접한 지역을 중심으로 소형지분의 경우 이미 평당 1000만원전후에 가격이 형성돼있다.오는 8월 25일부터는 새로운 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 시행된다. 법 시행 이후 추진위원회 승인을 받는 곳은 조합설립인가 전까지 시공사를 선정할 수 없다. 추진위원회는 도시정비기본계획이 확정돼야 구성이 가능하지만 경기도의 경우 기본계획이 7월말에나 확정될 것으로 보여 새 도정법 시행전까지 추진위 승인을 받지 못하는 곳이 속출할 것으로 예상된다. 현재 7개시에서 기본계획이 제출된 상황으로 계획제출이 빨랐던 4개시 정도가 7월말에 열릴 경기도 도시계획위원회에서 최종 결정될 것으로 예상된다. 여기에 일부 예정구역에서는 벌써부터 지분분할, 추진위 난립따른 조합원 갈등, 시공사ㆍ정비업체간 지나친 경쟁 등으로 사업차질이 예상돼 주의가 필요하다. 주민동의율이 50%를 넘어서는지 추진과정에서 조합원간 갈등이 없는지 등을 꼼꼼이 살펴야한다. 

대한주택공사가 민간건설업체의 전유물인 도심재개발사업에 뛰어들었다.서울 경기지역이다.민간건설업체와 함께 재개발사업에 참여하기도 했지만 최근들어 대규모 도심재개발사업을 단독으로 추진한다. 도심 곳곳에 거대한 주공타운을 주공이 도심재개발 형태로 추진하는 사업은 서울·수도권 5개 지구로 총 1만여가구다.사업시행인가를 추진 중이거나 구체적인 개발계획을 수립하고 있는 단계며 이외에도 사업추진을 위한 물밑 접촉을 벌이는 곳도 5∼6개 지구다.

경기도 성남시 수정구 단대지구는 내년 6월 사업시행 인가를 목표로 정비구역 변경 신청을 경기도에 제출한 상태다.총 1028가구의 아파트와 오피스텔이 들어서는 이 지구는 현재의 속도대로라면 오는 2008년 3월께 착공될 것으로 보인다.이 지역 다른 12개 지구(위치도)에 대해서도 주택재개발을 추진중이다.수정구 단대지구와 중원구 중동3지구는 사업추진에 속도가 붙은 상태며 나머지 10개 지구들도 순차적으로 추진해 주공타운을 조성할 방침이다.나머지 10개 지구는 수정구의 경우 ▲신흥2, 수진2(2006∼2010년) ▲수진1, 신흥3, 태평3, 신흥1, 산성(2010년 이후), 중원구 ▲금광1, 상대원3(2006∼2010년) ▲상대원2, 금광2(2010년 이후) 등이다.이밖에 경기도 안양시 만안구 안양7동 ‘안양 임곡3지구’에 대해서도 8월에 정비기본계획 수립과 구역지정을 마치고 2007년에 본격적인 도심재개발에 착수키로 했다. 안양 임곡3지구는 1948가구의 아파트와 오피스텔이 지어진다.

경기도에서 신규재개발사업이 앞으로 1∼2년 동안 전면 중단될 전망이다.수원과 부천 안양시 등 경기도 주요지방자치단체들이 재개발조합설립 전 시공사 선정하는 것은 위법이라며 전격 금지키로 했기 때문이다. 건설교통부도 이들 지자체의 조치가 정당하다는 유권해석을 내리고 있어 수원 등 경기도권은 물론 전국의 신규 재개발사업이 사실상 중단될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다. 현재 수원과 부천 안양 등에서 현재 추진중인 재개발사업은 70여 곳으로서 직격탄을 맞게 됐다. 수원과 부천, 안양시는 현대건설, 삼성물산, 대우건설 등 도급순위 상위 30위 주요 건설사에 대해 재개발 추진위의 시공사 선정은 불법이며 시공사 입찰에 참여하지 말라는 내용의 공문을 보낸상태다. 이번 조치는 시공사 선정시기를 조합설립 이후로 규정한 개정도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거를 두고 있지만 이 법은 8월25일부터 시행될 예정이어서 적법 여부를 둘러싸고 법적 논란이 빚어질 것이다. 

이번 조치는 추진위 난립과 금품수수 등 비리를 낳는 시공사 수주전을 막기 위해 시공사 선정 시기를 조합 설립 이후로 규정한 개정 도정법에 근거를 두고 있다.그러나 이 법은 8월25일부터 시행될 예정이어서 소급 적용 등 적법 여부를 놓고 법적 논란이 빚어질 것으로 예상된다.재개발 추진위와 건설사들은 수원시 등의 이번 조치에 대해 현행법상으로 추진위의 시공사 선정은 아무런 문제가 없다며 반발,법적 대응까지 준비하고 있다.
추진위은 최근까지도 추진위의 시공사 선정에 아무런 제재가 없던 지자체가 갑자기 무슨 소리냐며 목소리를 높이고 있다.수원 권선3구역 추진위는 현행법상으로 아무런 문제가 없다는 법률 자문까지 받아 시공사를 선정했던 것이다.그동안 건설사와 주민들의 잇단 유권해석 질의에 명확한 답변을 하지 않던 건교부와 지자체가 이제 와서 불법이라고 하는 것은 어불성설이다.이번 조치는 그동안의 법률 해석을 뒤집는 것이어서 전국적인 혼란과 반발이 이어질 수밖에 없을 것이다.

업계에서는 이번 조치로 현재 재개발사업이 초기 단계인 수원 20곳,부천 37곳,안양 17곳 등 총 74개 재개발구역은 당장 사업이 중단될 것으로 예상하고 있다.이들 중에는 개정 도정법이 시행되는 8월25일 이전에는 추진위의 시공사 선정이 가능한 줄 알고 입찰을 진행 중인 곳이 상당수에 달해 큰 혼란이 우려된다.이에 대해 지자체들은 추진위는 원칙적으로 시공사를 선정할 수 없다.시공사를 이미 선정했거나 입찰 공고를 내는 추진위는 고발하겠다는 입장이다.실제 수원시는 시공사 선정을 중지하라는 행정명령을 듣지 않고 선정을 강행한 권선3구역 추진위원장 등을 도정법 위반으로 수원지검에 고발하고 시공사인 동부건설을 수사 의뢰했다.수원시는 재개발 시공사 선정은 조합만이 할 수 있다.권선3구역 이외에 4개 구역의 추진위에도 시공사 선정을 중단하라는 경고장을 보냈다.

부천시도 승인조차 받지 않은 추진위의 시공사 선정은 효력이 전혀 없다며 건설사들이 추진위의 입찰에 참여할 경우 뇌물금지 등을 규정한 건설산업기본법의 위반 여부를 따져 고발할 것이다.또 향후 승인을 받는 추진위라도 시공사를 선정하면 즉각 취소시킬 방침이다.안양시도 추진위가 시공사 입찰 공고를 내는 것 등은 모두 불법"이라며 "주민들이 이에 동조하지 않도록 적극 홍보하고 있다.건교부 주거환경과는 2005년 3월 도정법 개정(11조 시공사의 선정)은 추진위의 시공사 선정을 허용한다는 의미가 아니었다.도정법 24조(총회 개최 및 의결 사항)에 따라 재개발 시공사 선정은 도정법 시행 전이라도 반드시 조합이 해야 한다

수도권 지역 재개발구역 내 주민들이 재개발 추진위원회 승인을 얻기 위해 첨부하는 주민 동의서의 효력을 두고 해당 자치단체들이 제각각 해석을 하고 있어 혼란이 가중되고 있다.일부 지자체는 재개발 기본계획 확정 고시 이후에 이뤄진 것만 효력을 인정하는가 하면,다른 지자체는 확정 이전에 받은 동의서도 상관없다는 입장을 보이고 있어 관할 주민들의 반발이 커지고 있다.경기도 안양시는 8월 8일 접수된 임곡3·융창·상록 구역 등 8개 재개발구역의 추진위 설립승인 신청서에 첨부된 주민동의서를 모두 인정해주기로 했다.이번의 경우 8월 7일 기본계획이 확정·고시된 탓에 임곡3구역 등이 첨부한 동의서는 모두 기본계획 확정 이전에 받아놓은 것이었다.이에 대해 안양시는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에는 조합설립 관련 동의서는 구역지정 이후라고 명시돼 있지만,추진위 승인 관련 조항은 명확한 게 없다.건설교통부 유권해석과 변호사 법률자문을 받아 기본계획 확정 이전에 받은 동의서도 유효하다는 결론을 내렸다.

인천시는 2010년까지 1496억여 원을 들여 2단계 주거환경개선사업에 들어간다.정부에서 748억 원을 지원받는데 광주741억 원, 대전472억 원, 부산263억 원, 대구245억 원, 울산210억 원보다 많다.인천에 낡고 오래된 불량주택이 밀집해 재해 우려가 높은 지역이 상대적으로 많다.사업대상은 동구 송림시영아파트를 포함해 14개 지구다. 지역별로는 남구가 5곳으로 가장 많고 부평구4곳, 동구3곳, 남동구2곳 등이다.이 중 10곳은 사업 시행자가 토지를 수용한 뒤 아파트를 지어 공급하는 공동주택방식으로 추진한다.나머지 4곳주안1·2, 부평2, 청천2은 해당 지방자치단체가 도로와 상하수도 등 도시기반시설을 설치하면 주민이 건축허가를 받아 집을 다시 짓는 현지개량방식을 적용하기로 했다.

그러나 8월 1일 기본계획이 확정·고시된 인천광역시 관할 구청들은 입장이 정반대다.기본계획이 확정된 다음에 받은 동의서만 인정하겠다며 주민들이 낸 승인 신청서의 보완을 요구했기 때문이다.인천은 기본계획 확정 이전에는 구역지정 여부조차 알 수 없는데 어떻게 동의서를 받을 수 있겠느냐며 법 조항은 없지만 확정 이후 동의서를 받는 게 합리적이다