18.찰에 참여할 부동산에 임차권이 등기되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 임차권이 저에게 인수되나요?

[이교수]

Q. 입찰에 참여할 부동산에 임차권이 등기되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 임차권이 저에게 인수되나요?

A. 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

즉, 말소기준권리(등기)가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

단, 말소기준등기 이전에 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차권자는 배당요구를 안해도 당연배당대상자다. 말소기준등기 이후 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차권자는 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다

◆ 말소기준권리(등기)

☛ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

이 말소기준권리(등기)보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리(등기)보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.

☛ 선순위 전세권이 말소기준등기 역할을 하는 경우(민사집행법 제91조 제4항 단서)

1. 공동주택일 경우 :

① 전세권자가 배당요구시 소멸되면서 말소기준등기 역할

② 전세권자가 경매신청을 했을시 소멸되면서 말소기준등기 역할

2. 일반건물(주택)일 경우 :

조건 : 건물 전부에 전세권이 설정된 상태에서

① 전세권자가 배당요구시 소멸되면서 말소기준등기 역할

② 전세권자가 경매신청을 했을시 소멸되면서 말소기준등기 역할

◆ 전세권

☞ 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리입니다.전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.

※ 참조

■ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

■ 민법제303조(전세권의 내용) 

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. [개정 84·4·10]
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

■ 민법 제621조(임대차의 등기) 

①부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

■ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 

①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. [개정 2023.4.18] [[시행일 2023.7.19]]
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.[개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법)][[시행일 2011.10.13]]
⑧임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]