백사마을에 대해 '진실'을 왜곡해서는 안 된다.

[해오름]

백사마을에 대해 '진실'을 왜곡해서는 안 된다

지난 2011년 ‘주거지 보전사업’이 도입될 당시에 서울시의 약속을 믿었던 권리자들은 4년이 지난 지금, 경제적, 정신적 고통 속에서 벗어나지 못하고 있습니다. 서울시는 자신들의 약속을 문서화하지 않았고, 지금에 와서는 백사마을에 대해 공공기관으로써 최소한의 책임조차 회피하고 있습니다.

지금 돌아가는 백사마을의 상황을 보면 2011년이 생각납니다. 우리 백사마을을 ‘산토리니 이아마을’처럼 만들어준다고 했었지요. 서울시, 노원구청, 국회의원, 비대위까지 여론몰이를 하며 ‘주거지 보전사업’을 유도했었습니다. 요즘 다시 시작된 황00의 여론 작업과 기존 주대와 사업시행자 해임하려는 것은 스스로가 생산적인 대안세력이 아니라, '반대파'임을 자인하는 것입니다. 결국 우려했던대로 그동안 모든 황00의 활동은 주대를 차지하기 위한 것이었음이 확연하게 드러났습니다.

그렇다면 황00 측은 재개발사업에 있어서 전문성이나 객관성을 가지고 있는 것일까? 나는 단호하게 말할 수 있습니다. 그들이 말하는 정보들은 대다수가 왜곡된 것이 많고 객관성도 없습니다. 또한 재개발에 대한 세부적인 계획도 없이 모호하고 불확실한 주장도 많이 있습니다. 지금부터 그들의 주장에 대해 반박해보겠습니다.

[지난 9월 17일 황00 카페의 댓글입니다]

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불 * 11:07

성남시 lh재개발 3개 구역(신흥2, 금광1, 중동1구역)의 공사비는 인허가비용, 모델하우스건설비,설계감리비 등 제비용을 모두 포함해서 평당 360만원에 낙찰되었고, 시공 건설사는 대림산업,대우건설,GS건설, 코오롱건설이 도급공사업체로 선정되었습니다. 반포주공재건축아파트의 건축비가 서울시내에서 가장 비싼데평당 456만원입니다...

우린 어떻습니까? 평당 506만원이며 설계감리비를 빼도 456만원입니다...서울시 재개발 평균 공사비는 395만원입니다.

분양가는 어떻습니까? 인근 드림랜드 앞 장위뉴타운 3구역이 지난 6월에 분양을 완료했는데 25평형 평당건축비가 1600만원인데 1순위 분양완료되었습니다.. 우린 평당 1,295만원...

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반박할 가치도 없지만 위의 댓글에 반박하겠습니다.

금광지구에 대한 공사비 문제는 주대가 지난 안내문에서 상세하게 설명했으니, 통과하겠습니다. 강남의 반포주공 재건축아파트는 기반시설이 잘 갖추어져 있는 평지에 위치하고 있습니다. 그곳의 공사비와 비탈진 구릉지(암반)에 새로운 기반시설(상하수도, 도시가스, 전기-통신시설 등등)을 만들어야 하는 백사마을은 공사비가 더 들어갈 수밖에 없습니다. 물론 저급한 자재를 쓴다면 공사비는 줄일 수 있습니다. 또한 건축공사비 506만원이라는 것은 입주시까지 소요되는 비용의 합산액이며, 백사마을의 기본형 건축비는 평균 392만원 정도됩니다.

장위뉴타운 3구역에 대한 얘기도 오류가 많이 있습니다. 드림랜드 앞 ‘장위뉴타운 3구역’은 현재 '추진위' 구성도 되어있지 않습니다. 지난 4월 말에 분양한 곳은 장위뉴타운 2구역이며, 평당분양가는 1490이며, 순위내 마감은 하였으나, 현재 34평 기준으로 4억8천(평당 1410정도)에 매물이 나와 있습니다.(장위뉴타운.동방부동산.02-911-0022) '북서울숲'을 도보로 이용이 가능하며, 앞으로 생길 경전철역에서 3-4분 거리에 있는 초역세권 아파트입니다. 은행사거리와 이후에 생길 경전철역에서 한참 떨어진 백사마을 아파트와 비교하는 것 자체가 무리입니다. 게다가 주거지보전지역(산비탈)으로 막혀있는 저층의 분양단지는 생각만 해도 끔직합니다. 그리고 '불*씨'가 말하는 ‘평당건축비가 1600만원’ 이것은 무슨 말인지 도통 알 수가 없습니다. 설마 분양가와 건축비를 혼동하고 있는 것은 아니겠지요? 이런 사람들이 백사마을을 개발한다고 요즘 난리를 치고 있습니다.

[지난 9월 17일 황00 카페의 두번째 댓글입니다]

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불 * 11:14

인근 10년된 한화 꿈에그린아파트가 평당 1450만원을 넘게 거래되고 있음에도 서울시내 최고가 건축비를 들여 짓는 아파트가 인근10년아파트시세보다도 훨씬 낮은것이 이해되지 않습니다... 이뿐이 아닙니다!!

평당 1295만원인데 이것도 분양이 안될수 있다며 25%를 미분양 물량으로 잡아놨고, 20%는 최초분양가 1295만원에서 15%할인된 1,100만원에 할인분양하고, 나머지 5%는 또 미분양나는 것으로 잡아서 엘에치공사가 40%할인된 평당 777만원으로 사가는 것으로 만들어진 사업타당성조사를 믿고 사업성이 없다고 주장하는 주대위 집행부를 믿고 갈수 있나요... 이대로는 안되니 바꿔서 제대로 바르게 빨리 가시죠!!

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아파트의 평균 매매가는 접근할 때 조심해야 합니다. 매매가는 아파트의 매매시기, 층수, 평수, 입지조건 등등에 따라 많이 달라지기 때문입니다. 한화 '꿈에그린' 아파트가 평당 1450만원 에 거래된 것은 작은 평수이며 높은 매매가를 받은 것입니다. 평균 매매가는 거래가 가장 활발하고 중간 평수인 '34평'을 기준으로 해야 하며, 하나의 샘플만 뽑아서 평당 매매가를 산출하는 것은 위험한 발상입니다. 예를 들어 2015년 2분기 5월에 거래된 한화아파트(4억2천3백-34평)의 평당 매매가는 1250만원 정도가 됩니다.(이렇듯 샘플에 따라 평당 매매가가 달라집니다. 또한 은행사거리(학원가.경전철)의 건영,청구와 비교하는 것도 어리석은 행위임) 

저는 객관성을 확보하기 위해서 34평 한화아파트의 2년 정도 거래된 실거래가를 기준으로 평균을 산출해보았습니다. 평당 매매가는 약 1300만원 정도였습니다.(하단의 '참고자료' 참조) 사실 은행사거리(학원가)를 도보로 다닐 수 있고 향후에 경전철의 역세권에 있는 한화아파트와 '주거지보전구역'에 막혀있고, 외진 골짜기에 있는 백사마을 분양단지를 비교하는 것은 무리입니다.

미분양에 관해서는 말씀드리겠습니다. 사업시행자의 산출자료는 서울 아파트의 평균 미분양률(25%)을 적용한 것입니다. 미분양률은 부동산 경기에 따라 오르락 내리락하는 것이 사실이고 현재의 부동산 시장이 계속 좋을 것이라고 장담할 수는 없습니다. 백사마을은 '주거지 보전구역'의 단차 발생으로 절토를 하지 않으면 산비탈에 막히는 저층세대수가 300호 정도됩니다. 또한 미분양 가능성이 높은 세대가 200호 정도 더 있습니다. 어떻게해서든지 미분양률을 줄이고 사업성을 높여야 합니다.

권리자분들에게 정보를 전달하려면 '진실성'이 있고 '객관성'이 있는 정보를 전달하여야 합니다. 어느 한 부분만을 확대하거나 축소하여 정보를 전달하게 되면 오류에 빠질 가능성이 많습니다. 다양한 정보들을 전체적으로 권리자분들에게 제공하고 모든 판단은 권리자 스스로 할 수 있도록 해야 합니다.

이미 재개발사업이 4년이 넘게 되었고, 조금이라도 사업성을 확보하지 못하면 백사마을은 재개발사업을 접어야 합니다. 그것이 그나마 권리자들의 손실을 줄일 수 있는 방법입니다. 그러한 사실을 누구보다 잘 알고 있는 것은 사업시행자(LH)입니다. 서울시가 아닙니다. 그래서 사업시행자는 주민대표회의와 고민 끝에 '협의안'을 만들어낸 것입니다. 서울시의 사전심의(자문)에서 반대표가 많았다고 해서 모든 사업이 끝나는 것이 아닙니다. 지속적으로 협의와 싸움을 해야합니다. 그리고 우리의 노력에 따라서 조만간에 사업방향이 결정될 것입니다.

10월 6일은 '서울시 국정감사'가 있는 날이고 집회가 예정되어 있습니다. 저도 반드시 참석하겠습니다. 서울시장, 국회의원, LH관계자, 구청관계자, 서울시관계자, 정치인, 언론인, 방송기자, 마을주민과 권리자 등등을 만나시느라고 동분서주하고 있는 집행부 여러분 힘내세요!

(참고자료 '중계동 한화아파트 실거래가' 순서대로 2014년1,2,3,4분기-2015년 1,2,3분기)

[해오름]

분양한 지 얼마 안 된 상계역 바로 옆에 있는 초역세권 한화꿈에그린(퍼스트) 올해 3분기. 34평 평균 매매가도 5억 2천(5억/5억 4천. 평당 1529만원)입니다. 실거래가 확인해보시면 압니다. 결국 분양가가 높았다는 것이고 한화권리자들은 분담금에 추가분담금을 냈습니다. 권리자들이 듣기 좋은 소리해서 서면결의서 한장 더 받으면 무엇하겠습니까? 권리자들이 듣기 싫어도 진실을 얘기해야 하며, 욕을 먹더라도 올바른 길로 가야합니다. 반대파는 내년 6월까지 사업시행인가를 받는다고 하는데 재개발사업의 절차를 알고 하는 말인가요? 얼마 안 가서 드러날 거짓말을 왜 하는지...아직도 권리자들이 우습게 느껴지는지...참 알 수가 없네요

[조약돌]

내년 6월까지 사업시행인가를 받는다구요. 어떻게요? 반대파님들 세부적인 계획이나 절차를 말씀해주세요. 또 '아니면 말구' 식인가요? 저번에 동의서 경쟁할 때도 거짓말을 하더니, 또 시작된 것인가요? 그것이 얼마나 가겠습니까? 저번에도 그래서 실패한 것 아닙니까? 제발 권리자들을 위한 길이 무엇인지 고민해보세요.

[행복나라]

항상 감사드리고 있습니다.