잠실 주공 5단지 분석

[ked7]

잠실 주공 5단지를 Hot 지역 집중탐구 대상의 잠실 첫번째 분석 대상으로 삼았습니다.

모두들 아시다시피 그 어마어마한 덩치만큼이나 많은 관심을 받고 있는, 잠실의 대장주이죠.

전임 조합장이 구속되고 올해 1월 신임 조합장이 취임했는데

월급도 200만원만 가져가고(전임 조합장의 몇분의 1이라고 하네요)

매주 주간보고를 조합원들에게 공유하는 등 매우 열성적으로 활동하는 듯 합니다.

일단 가격 추이부터 보시겠습니다. (34평 기준)

긴 횡보를 거치다가 4월 들어 상승 추세를 보이고 있습니다.

거래량도 늘고 있습니다.

□ 입지

최근 삼성-잠실 라인에 대한 개발계획이 우후죽순처럼 쏟아져나오고 있습니다.

박원순 서울시장이 사실상 본인의 대권 플랜을 가동한게 아닌가 싶은 생각마저 듭니다.

우리 나라에 유이(唯二)한 초고층 건물이 될 현대차 본사(GBC)와 롯데월드타워 사이에 위치한

잠실 주공 5단지 역시 입지적으로 삼성-잠실 라인 개발계획의 수혜지가 될 가능성이 큽니다.

아래는 잠실운동장 일대 마스터플랜 조감도입니다.

2019년 착공, 2025년 완공 계획인데

상당액 예산이 현대차 공공기여금으로 잡혀서 진척 가능성도 충분해 보입니다.

(아래가 현대차 공공기여금 투입 주요 사업입니다)

다른 조감도도 한번 보시죠.

현대차 GBC와 롯데월드타워, 두 곳이 집중적인 자본 투입을 받아 서울의 랜드마크가 될 것은 확실해 보입니다.

이 사이에 위치할 잠실 주공 5단지가 직간접적 수혜를 받을 것 역시 예상 가능해 보입니다.

□ 조합 추진계획

  - 현 시점에서의 평형 예상구성은 다음과 같습니다.

평형	24평	29평	34평	42평	50평	60평	70평	80평
세대	300	200	2944+656	1329+392	500	100+12	50+8	30+10

   잠실 주공 5단지는 서울에서 유일하게 50층 건축을 허가받은 단지입니다.

   +된 부분의 세대수는 50층짜리 주상복합에 들어갈 세대입니다.

   5,453세대의 아파트와 50층 주상복합 1,078세대가 더해져 도합 6,531세대의 대단지가 구성됩니다.

   한강변은 15층이고 뒤로 가면서 점점 높아지면서 단지 중앙과 잠실역 사거리는 50층 초고층 타워가 됩니다.
   한강으로 연결된 오버브릿지가 설치될 예정이구요.

   이런 그림으로 예상하시면 되겠습니다. 롯데월드타워와의 조화가 기대됩니다.

  - 조합원 이익

    재건축 단지에 가장 중요한 부분이 되겠습니다.

    조합측은 일반 분양가를 평당 최대 4,500까지 바라보고 있습니다. 물론 시장 상황까지 봐야 하겠지만요.

    마침 주변 개발호재를 등에 업고 최고급 아파트를 만들어서 최대한 비싸게 팔겠다는 의지입니다.

    또한 조합측은 34~36평 현 조합원에게 42평을 무상으로 제공하고

    추가로 환급금을 4억원까지 공약으로 내걸고 있습니다.

    설령 환급금이 Zero가 될지언정 40평대 무상제공은 가능성이 높지 않을까 개인적으로 생각해봅니다.

    조합측 공약을 보수적으로 바라본다 해도 (42평 무상제공, 환급금은 Zero, 일반분양 평당 4,000)

    현 시세를 13억 전후로 보고, 무상으로 제공받을 42평 분양가를 16억 8천만원으로 잡을 경우

    시세차익만 4억에 육박하리라는 예상입니다.

	조합측 공약	보수적 전망 적용
무상 제공	42평	←
환급금	4억원	Zero
평당 일반분양가	4,500만원	4,000만원

  - 걸림돌

   ① 조합측에서는 단지 고급화를 위해 임대를 없애고, 대신 토지 기부채납을 서울시에 건의할 생각입니다.

       하지만 이 부분을 서울시에서 수용할 가능성은 낮아보이며

       이 부분에서 갈등이 첨예화될 경우 재건축 일정이 지연될 가능성이 충분해 보입니다.

   ② 현재 재건축 초과이익 환수제가 2017년말까지 시행이 유예되고 있습니다.

       따라서 이 시행을 피하려면 2017년말까지 관리처분인가를 받아야 하지만

       현재 일정상 쉽지 않아 보입니다.

       여소야대의 국회구성상 재건축 초과이익 환수제 유예가 계속된다는 보장이 없는 것 역시

       잠실 주공 5단지 재건축의 큰 걸림돌이라 하겠습니다.

재건축이란게 워낙 변수가 큰 사업이라

어떤 예단도 불허하는게 사실입니다만

돈만 있다면 주공 5단지는 한번 묻어놓고 기다려볼 가치가 있는 곳 같습니다.

마지막으로 5단지 조합측에서 영국 설계업체에 디자인을 뽑아온 조감도를 소개하고

이 글을 마무리하고자 합니다.

원래 조감도라는게 눈에 보기 좋기만 한게 사실입니다만

실제 서울시가 주변 지역에 집중적으로 자본을 투입할게 확실시되고

외국 유수의 설계회사에 디자인을 뽑아오게 만드는 주공 5단지 조합의 열의도 대단합니다.

[만리]

소중한 분석글 감사합니다~^^
잠실주공 갖고 계신분들
축하드려야 될 듯합니다~

[ked7]

진심 축하드리고 싶네요 ㅎㅎ

[문어문어]

그러게요 축하축하 드려요
투자금이 넘사벽이라 ㅠㅠㅠㅜ

[ked7]

저도 쩐이 없는게 한입니다 ㅠ

[문어문어]

그러게요 저도 쩐이 다들 다른곳에 박혀있네요 투자금이 넘 커서 ㅠㅠㅠㅠ

[ked7]

나중에 다른곳에 박힌게 회수되면 5단지 진입을 진지하게 생각해보려구요 ㅎㅎ

[작은하늘]

진짜 조감도는 죽음입니다. ㅋ 외국 건축사사무소에 의뢰한 보람이 있는듯합니다.
창의적이거든요. 물론 저게 100% 실현되기는 어렵지만 얼추 비슷한 느낌까지는 뽑아내겠죠~
잠실5는 항상 매력적인 단지 같습니다.

[ked7]

킹콩님이 얘기하셨었죠, 효자될 녀석이라고 ㅎㅎ

[잠실댁]

저 작년 킹콩님 글보고 잠실 5단지 구입했어요^^ 너무 좋은 글이네요. 감사합니다!!

[ked7]

축하드립니다, 부러울 따름입니다 ^^

[잠실댁]

감사합니다. 작년 저 사면서 형제들도 2명씩 짝맞춰 없는돈 긁어서 한채씩 샀어요. 토탈 3채 작년초 들어갔는데 돈없다고 형제들 징댔는데 지금은 방듯 웃고 있습니다. 정확한 분석에 감사할 따름입니다.

[ked7]

킹콩님 혜안이 빛을 발했군요, 계속 좋은 결과 있으시길 바랍니다 ^^

[문어문어]

진정 대박 이시네요

[힐러힐러]

아~!! 부러워요. 작년 아니고 금년 초에라도 했어야했는데 놓쳐서 후회되는데 잠실댁님 결정력 최고입니다~~!! 진정한 위너십니다.

[만리]

아~정말로 결정 잘 하셨네요.
부럽습니다.
킹콩님 한달에 한 개 추천물건
목빠지게 기다리는데
3월 말에 추천하실때
후딱 가서 잡았어야했는데 ㅜ
한달뒤쯤 가보니
광풍이 휩쓸고 간 그 자리엔
못난이 물건들이 오른 가격에.
쥔들이 거둬들이고 있는 상황에
지금이래두 구입을 해야할지 우째야할지
고민만 하구 있네요 ㅠ

[푸른소금]

너무 부럽습니다. 잠실 기대됩니다!

[ked7]

저도 잠실 부럽습니다 ㅎㅎ

[콩순이]

결정 잘한 보람 얻으시고...
축하 받으시는 상황이 부럽습니다~

[ked7]

잠실댁님이 위너이시네요, 콩순이님도 좋은 일 있으시길 ^^

[잠실댁]

우리모두모두 대박나는 그날까지 홧팅!!!

[마실]

넘사벽은 넘사벽인거 같아요 ^^
처가에서 진주,장미1차,주공5단지 다 가지고 있는데...장인장모는 시간과의 싸움에서 이미 이기셔서인지 재건축속도에 큰 관심 안두시더라구요.
저도 작은 아파트로 나름 두자리숫자 보유중인데, 덩치 큰놈들 데려갈때와 작은넘들 데려갈때의 느낌은 확연히 차이가 많더라구요 ㅎ
잠실대장주 저도 등기하나 치고 싶네요 ^^

[ked7]

마실님도 처가도 엄청나시네요 부럽습니다 ㅎㅎ

[마실]

저도 이제는 아파트 할만큼했다 싶어 단독 재건축이나 꼬마빌딩쪽으로 갈아탈 시기 조절중입니다 ㅋ

[문어문어]

와우 실력자분 대단하세요 많은지식 공유해주세요 저중 한개만 있다면 좋겠네요

[마실]

무앗이든 처음부터 큰게 이루어지지는 않는거 같습니다.
조금씩 조금씩 그리고 꾸준하게 투자공부도 실전투자도 늘려 나가다 보면 어느순간 나도 모르게 원하는게 손에 잡혀있지 않을까 싶습니다 ^^

[ked7]

지난주 잠실 주공5단지 조합장의 주간보고를 한번 보니 아파트 외형 설계 협의를 위해 토문설계사무소 담당자들이 런던 메트로폴리탄 대학교 폴로리안 베이겔 교수 및 담당자들을 만나러 영국에 1주간 출장을 갔나보군요. 뭔가 진행상황이 글로벌합니다 ㅎㅎ