인공지능보다 더 나은 임대차권리분석보고서 작성기 - 최광석 변호사

[김홍진]

인공지능보다 더 나은 임대차권리분석보고서 작성기

최근 모 업체의 인공지능이 작성한 임대차 권리분석보고서를 검토할 기회가 있었다. 구글 알파고를 상상하며 설레이는 마음으로 분석했지만, 결과는 대실망!! 해당 임대차계약이 안전한지 여부를 부동산등기부 등 공부를 검토하여 인공지능이 최종판단한다고 하는데, 몇 개의 보고서에 의하면 해당 임대차목적물 부동산등기부에 근저당권 등과 같은 제한물권이 일부라도 발견되면, 제한물권의 액수나 성격에 관계없이 임대차계약이 안전하다고 평가하지 못하고 있었다. 반대로 등기부상 제한물권이 없으면 거의 대부분 “안전”하다는 평가를 하는듯한 느낌이었다. 초등학생 수준의 분석인 셈이다. 제한물권이 많은 임대차목적물이라고 하더라도 보증금이 극히 적고 월차임 위주의 임대차계약이라면 보증금반환에 그다지 큰 위험부담이 없어 “안전”으로 평가해야 할 수도 있는 반면, 제한물권이 전혀 없더라도 임대차보증금이 임대차목적물의 시세에 육박하는 경우에는 안전하지 못하다고 평가되어야 하는데, 인공지능은 그런 기본원리를 간과하거나 제대로 반영하지 못하는 느낌이었다.

이를 계기로 임대차계약 권리분석패턴을 직접 만들어보게 되었다. 패턴작업이라고 하면 왠지 거창해 보이지만 알고 보면 사실 별스러운 내용은 없다. 하지만, 아직 핵심파악이 덜 된 인공지능의 분석결과에서 보는 것처럼 임대차계약의 안전성을 일정한 규칙에 따라 만드는 패턴화 작업은 관련지식과 오랜 거래경험이 있어야만 정리 가능하기에 나름 의미 있는 작업이라고 자부한다. 일반인이나 중개업자들의 안전한 부동산거래는 물론 관련 인공지능을 개발하고자하는 사람들에게 도움이 되는 툴로 이용되었으면 하는 바람이다. 

임대차계약을 하기에 안전한 물건인지 여부는 해당 임대차계약의 내용에 따라 달라진다. 즉 같은 물건이라도 거액의 임대차보증금이 수수되는 조건의 임대차계약은 위험할 수 있지만, 소액의 보증금이라면 안전할 수 있다. 결국, 안전성 판단의 핵심은 해당 임대차계약의 보증금이 제대로 반환될 수 있는지에 달려있다. 때문에 우선, (1) 보증금이 극히 적을 때와 (2) 상당한 보증금이 있을 때로 구분하였다. 전자는 사글세 위주의 간단한 임대차계약이 대부분인데, 후자에 비하면 보증금반환에 대한 임차인 우려가 크지 않다.

문제는 후자의 경우인데, 안전한 임대차 권리분석패턴을 만드는 차원에서, 해당 임대차목적물을 전부 사용하는 계약인지, 아니면 일부만 사용하고 나머지는 다른 세입자가 사용할 수 있는 계약인지로 구분할 수 있다. 전자는 다세대, 아파트, 단독거주주택인 경우이고, 후자는 다가구 주택이나 단독주택의 일부를 사용하는 경우이다. 이렇게 해서 필자가 만든 임대차권리분석보고서 패턴은 총 3가지 형태가 되었다. 아울러, 보고서 말미에는 임대차계약의 일반 안전수칙 사항을 첨부하는 방식으로 임차인의 주의를 환기했다.

유형 1> 임대차계약 중 월차임 12개월 남짓의 적은 임대차보증금이 지불되는 경우

임대차계약의 임차인이 임대차계약에서 가장 유의해야 할 부분은 일정기간 사용 후 임대차를 종료할 때 임대차보증금을 반환받는데 문제없는 임대차계약인지 여부입니다(물론, 아래에서 보는 바와 같이 적법한 임대인과 임대차계약이 체결되어야함은 당연한 전제입니다). 이를 위해 임대차목적물(전세집)의 권리관계를 면밀하게 검토하는 것입니다. 

그런데, 이 건 임대차계약의 경우 임대차보증금이 월차임의 --개월치 정도에 불과하다는 점에서, 해당 임대차목적물의 권리관계를 크게 신경쓰지 않아도 무방합니다. 설사, 임대차 도중에 임대인의 채권자에 의해서 임대차목적물이 경매에 처해진다 하더라도 경매진행에는 최소 1년 정도가 소요되는 현실을 감안하면 경매되는 순간부터 월차임 지급을 보류하여 임대차보증금을 대부분 공제하는 방식으로 손해를 피할 수 있기 때문입니다. 

따라서, 현재의 월차임과 보증금 조건하에서는 임대차계약을 체결하더라도 큰 문제가 없다고 판단됩니다. 

<첨부>

1. (토지, 건물) 등기부등본  

1. 건축물대장 

1. 관련 안전수칙

유형 2-1> 월차임이 전혀 없는 순수 전세계약이나 월차임의 12개월을 초과하는 상당한 임대차보증금이 지불되는 임대차계약의 경우 중 다세대, 아파트 등

임대차계약의 임차인이 임대차계약에서 가장 유의해야 할 부분은 일정기간 사용 후 임대차를 종료할 때 임대차보증금을 반환받는데 문제없는 임대차계약인지 여부입니다(물론, 아래에서 보는 바와 같이 적법한 임대인과 임대차계약이 체결되어야함은 당연한 전제입니다). 이를 위해 임대차목적물(전세집)의 권리관계를 면밀하게 검토하는 것입니다. 

권리관계가 복잡하고 담보가치가 없는 임대차목적물일수록 임대인의 경제상황은 열악할 가능성이 크고, 임대차 도중 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물이 경매에 처해질 수 있다는 점까지 감안해야 합니다. 경매가 진행되면 최소 1년 정도가 소요되는 현실을 감안하면 경매되는 순간부터 월차임 지급보류를 통해 경매가 진행되는 기간 정도의 보증금공제는 가능할 수 있습니다. 그런데, 이 사건 임대차계약의 경우 임대차보증금 규모가 1년치 월차임 미지급을 통해 공제될 수 있는 정도의 수준을 넘어서거나 (또는 월차임이 전혀 없다는 점에서), 임대차목적물에 대한 면밀한 권리관계 분석이 필요합니다. 

권리관계분석은 임대차 도중 해당 임대차목적물이 경매에 처해졌을 경우, 임차인이 보증금을 손해 보지 않고 회수할 수 있을지를 살피는 것이 기본인데, 이를 위해 임대차목적물의 시세 판단이 전제되어야 합니다. 등기부상 저당권 등 권리관계가 일응 복잡해 보이더라도 그 이상의 상당한 시세를 가진 임대차목적물이라면 임대차계약을 하더라도 안전할 수 있습니다. 임대차목적물마다 차이는 있지만 통상 경매될 경우 현 시세의 70% 정도 가격에 낙찰되는 것으로 기대하는 것이 안정적인 분석입니다. 현 시세 1억원인 물건이라도 경매를 감안하면 7천만원 정도 가격으로 전제하고 권리분석을 해야 한다는 것입니다. 이런 시세를 염두에 둔 다음 (임대차계약 후 신속한 전입신고, 확정일자를 갖춘다는 전제하에서) 그보다 배당순위가 빠른 선순위 저당채무를 공제한 나머지 금액 중에서 임차인에게 얼마나 배당될 수 있는지를 고려해야 합니다. 현 시세를 객관적으로 판단할 수 있도록 공적기관에서 제공하는 실거래가 정보, 공인중개사 자문 등을 종합할 필요가 있습니다.   

한편, 권리분석을 함에 있어 임대차목적물의 사용형태, 즉 임대차목적물(임대차 계약한 해당 공간)을 전부 사용하는 것인지, 아니면 일부만 사용하고 나머지 공간을 다른 임차인이 사용하는 것인지를 구분해야 합니다. 전자의 경우는 구분등기(호실)이 있는 다세대주택이나 아파트, 아니면 단독주택이라도 공간 전부에 대한 임대차계약인 경우이고, 후자의 경우는 다가구주택이나 단독주택의 일부에 대해서만 임대차계약하고 나머지는 다른 임차인이 사용하는 경우입니다. 

이 사건의 경우 귀하의 임대조건, 첨부된 등기부등본을 감안하면 전자의 경우로 판단되는 바, 해당 물건이 경매될 경우 등기부상 이해관계인이나 국세, 지방세 등 외에 다른 임차인의 배당은 고려할 필요가 없습니다. 임대차목적물의 유일한 사용자는 귀하이기 때문입니다. 따라서, 다른 임차인에 대한 고려없이  일응 등기부 등 공부에 대한 검토만으로 권리분석이 가능할 수 있습니다(물론, 등기부에 표시되지 않은 세금 등의 문제로 보증금반환에 지장을 초래할 여지가 있다는 점에 대해서는 첨부된 안전수칙을 참고하시기 바랍니다). 주의할 점은 권리관계 확인에 있어 건물등기부 뿐 아니라 토지등기부 내용까지 함께 고려해야합니다. 토지와 건물 소유자가 달라 자칫 건물이 철거될 수 있는 우려가 있거나, 토지등기부상 권리관계가 건물등기부 보다 훨씬 복잡한 경우도 적지 않기 때문입니다(아파트나 다세대건물과 같은 집합건물의 경우에는 별도 토지등기부 없이 건물등기부에 대지지분이 일체화되어 있는 경우가 대부분입니다). 

임대차보증금반환에 영향을 미칠 수 있는 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다. 

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결국, 시세의 70% 금액에서 귀하의 보증금반환에 영향을 끼칠 수 있는 금액을 공제한 나머지 금액의 범위 내에서 보증금을 정하면 비교적 안전한 임대차계약이 될 수 있습니다. 안전한 보증금을 감안한다면 경우에 따라 보증금 액수를 더 낮추고 월세를 가미하거나 증액하는 방식으로 계약조건을 변경할 필요도 있을 것입니다.  

<첨부>

1. (토지, 건물) 등기부등본  

1. 건축물대장 

1. 관련 안전수칙

2-2> 월차임이 전혀 없는 순수 전세계약이나 월차임의 12개월을 초과하는 상당한 임대차보증금이 지불되는 임대차계약의 경우 중 다가구주택 

임대차계약의 임차인이 임대차계약에서 가장 유의해야 할 부분은 일정기간 사용 후 임대차를 종료할 때 임대차보증금을 반환받는데 문제없는 임대차계약인지 여부입니다(물론, 아래에서 보는 바와 같이 적법한 임대인과 임대차계약이 체결되어야함은 당연한 전제입니다). 이를 위해 임대차목적물(전세집)의 권리관계를 면밀하게 검토하는 것입니다. 

권리관계가 복잡하고 담보 가치가 없는 임대차목적물일수록 임대인의 경제상황은 열악할 가능성이 크고, 임대차 도중 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물이 경매에 처해질 수 있다는 점까지 감안해야 합니다. 경매가 진행되면 최소 1년 정도가 소요되는 현실을 감안하면 경매되는 순간부터 월차임 지급보류를 통해 경매가 진행되는 기간 정도의 보증금공제는 가능할 수 있습니다. 그런데, 이 사건 임대차계약의 경우 임대차보증금 규모가 1년치 월차임 미지급을 통해 공제될 수 있는 정도의 수준을 넘어서거나(또는 월차임이 전혀 없다는 점에서), 임대차목적물에 대한 면밀한 권리관계 분석이 필요합니다. 

권리관계분석은 임대차 도중 해당 임대차목적물이 경매에 처해졌을 경우, 임차인이 보증금을 손해보지 않고 회수할 수 있을지를 살피는 것이 기본인데, 이를 위해 임대차목적물의 시세판단이 전제되어야 합니다. 등기부상 저당권 등 권리관계가 일응 복잡해 보이더라도 그 이상의 상당한 시세를 가진 임대차목적물이라면 임대차계약을 하더라도 안전할 수 있습니다. 임대차목적물마다 차이는 있지만 통상 경매될 경우 현 시세의 70% 정도 가격에 낙찰되는 것으로 기대하는 것이 안정적인 분석입니다. 현 시세 1억원인 물건이라도 경매를 감안하면 7천만원 정도 가격으로 전제하고 권리분석을 해야 한다는 것입니다. 이런 시세를 염두에 둔 다음 (임대차계약 후 신속한 전입신고, 확정일자를 갖춘다는 전제하에서) 그보다 배당순위가 빠른 선순위 저당채무를 공제한 나머지 금액 중에서 임차인에게 얼마나 배당될 수 있는지를 고려해야 합니다. 현 시세를 객관적으로 판단할 수 있도록 공적기관에서 제공하는 실거래가 정보, 공인중개사 자문 등을 종합할 필요가 있습니다.   

한편, 권리분석을 함에 있어 임대차목적물의 사용형태, 즉 임대차목적물(임대차 계약한 해당 공간)을 전부 사용하는 것인지, 아니면 일부만 사용하고 나머지 공간을 다른 임차인이 사용하는 것인지를 구분해야 합니다. 전자의 경우는 구분등기(호실)이 있는 다세대주택이나 아파트, 아니면 단독주택이라도 공간전부에 대한 임대차계약인 경우이고, 후자의 경우는 다가구주택이나 단독주택의 일부에 대해서만 임대차계약하고 나머지는 다른 임차인이 사용하는 경우입니다. 

이 사건의 경우 귀하의 임대조건, 첨부된 등기부등본을 감안하면 후자의 경우로 판단되는 바, 이 경우는 전자의 경우보다 권리분석이 복잡할 수 있습니다. 해당 임대차목적물은 귀하 이외에도 다른 임차인들이 임대차계약을 체결하고 있어 이들 역시 경매에서 귀하와 배당순위를 다툴 수 있기 때문입니다. 따라서, 등기부상 이해관계인이나 국세, 지방세 등 외에 다른 임차인의 배당까지 함께 고려해야 합니다. 이미 거주하는 세입자들의 임대차계약 형태가 무엇인지, 즉 임대차보증금이나 월차임이 어떻게 되는지를 살필 필요가 있습니다(임대인이나 중개업자가 그 확인에 적극적이지 않은 경우가 있으니 보다 적극적으로 요구하고 만약 미심쩍은 부분이 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다). 이런 세입자들의 보증금 규모를 등기부 등 공부상 저당권, (가)압류 등과 함께 고려해야 합니다(물론, 등기부에 표시되지 않은 세금 등의 문제로 보증금반환에 지장을 초래할 여지가 있다는 점에 대해서는 첨부된 안전수칙을 참고하시기 바랍니다). 주의할 점은 권리관계 확인에 있어 건물등기부 뿐 아니라 토지등기부 내용까지 함께 고려해야 합니다. 토지와 건물 소유자가 달라 자칫 건물이 철거될 수 있는 우려가 있거나, 토지등기부상 권리관계가 건물등기부 보다 훨씬 복잡한 경우도 적지 않기 때문입니다.   

임대차보증금반환에 영향을 미칠 수 있는 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다. 

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결국, 시세의 70% 금액에서 귀하의 보증금반환에 영향을 끼칠 수 있는 기존 임대차보증금과  등기부상 권리 등의 금액을 합산한 액수를 공제한 나머지 금액의 범위 내에서 보증금을 정하면 비교적 안전한 임대차계약이 될 수 있습니다. 안전한 보증금을 감안한다면 경우에 따라 보증금 액수를 더 낮추고 월세를 가미하거나 증액하는 방식으로 계약조건을 변경할 필요도 있을 것입니다.  

<첨부>

1. (토지, 건물) 등기부등본  

1. 건축물대장 

1. 관련 안전수칙 

부동산거래에서 적법한 권리자 찾는 법  

제1장 서론  

부동산거래에서 권리관계 확인은 더 말할 필요가 없을 정도로 중요하다. 하지만 거래현실을 지켜보면, 권리관계를 확인하는 노력은 대부분 가압류, 저당 등과 같은 부동산상의 제한물권에 쏠릴 뿐이고, 그 보다 훨씬 기초적이라고 할 수 있는 상대방이 권리를 처분(매매, 임대차)할 수 있는 본인인지 아니면 적법한 대리권을 가지고 있는지에 대한 주의는 매우 미흡한 편이다. 권리자가 아닌 자와 거래를 하게 되면 특별한 사정이 없는 한 거래자체가 무효가 되면서 큰 손해로 이어질 가능성이 크다는 점에서, (진정한 권리자에 대한 확인노력은)등기부상의 제한물권을 열심히 분석하는 것보다 진정한 권리자인지 확인하는 것에 훨씬 신경을 써야 한다. 이런 범행이 발생할 경우 최종적인 피해는 결국 매수인이나 임차인과 같은 권리를 취득하기 위해 돈을 지출하게 되는 사람에게 발생할 가능성이 크기 때문이다. 예를 들어 임대인을 사칭한 사기사건이 발생해서 사기꾼이 보증금을 받아 잠적하게 되면 결국 사기를 당한 임차인과 진정한 집주인 사이에 법적 분쟁(집주인이 임차인을 상대로 집을 비워달라고 하는 건물명도청구소송 등)이 발생하게 되는데, 특별한 다른 사정이 없는 한 집주인과의 관계에서 임차인이 패소할 가능성이 크기 때문이다. 임대차계약과정에서 임차인이 아무리 주의했다고 한들 일단 권리 없는 자와 계약을 한 이상 진정한 집주인과의 관계에서 임대차계약은 무효로 판단될 가능성이 높기 때문이다. 그 때문에 권리를 취득하게 되는 측으로서는 권리를 처분하게 되는 상대방이 진실한 권리자인지 여부에 대해 세심한 주의를 기울여야 한다.  

다음에서는 이해의 편의상, 거래현장에 부동산을 처분하는 권리자 본인이 나오는 경우와, 권리자 본인 대신 대리인(친인척, 중개업소, 관리인 등)이라고 하는 사람만이 나오는 경우로 나누어서 설명하기로 하는데, 이에 앞서 권리자 확인이 소홀한 이유를 어디에서 찾을 수 있는지 짚고 넘어가기로 한다.  

제2장 권리자 확인이 소홀한 이유

이처럼 권리자 확인이 소홀한 이유는 어디에서 찾을 수 있을까? 

1. 임대차거래에 대한 주의소홀

첫 번째는, 임대차거래를 너무 쉽게 생각하는 경향이 크다. 

우리 부동산거래 관행상, 매매에 비해 임대차할 때의 주의의식이나 경각심은 현저히 약하다. 그 때문에 권리자확인 소홀에 따른 사고의 거의 대부분은 임대차에 집중되고 있다. 임대차보증금이 거액임에도 불구하고, 거래에 임하는 사고방식은 매장에서 가전제품 사는 것보다 못 할 때가 많다. 어쩌다 하는 가전제품 구매의 경우에는 여러 제품을 비교하기도 하지만, 임대차계약의 경우에는 너무 쉽게 접근하는 경향이 있다. ‘계약체결하고 주민등록, 확정일자만 받으면 문제없다’는 안일한 사고방식으로 계약에 임하는 경우가 적지 않은 것이다. 이런 안일한 사고방식으로는 집주인으로 나온 사람이 정말 등기부상의 본인인지, 본인이 아닌 대리인이 나왔다면 대리권이 있는지, 본인이나 대리권을 확인하기 위해서 어떤 점을 확인해야 하는지, 제시하는 서류가 혹시 위조되지는 않았는지, 만에 하나 위조된 경우라면 나의 지위는 어떻게 되는지 등과 같은 매우 기본적인 법률문제에 대해서조차 고민하지 않는다. 어떤 연유로든 해당 임대차목적물에 거주하거나 점유하는 것을 기화로 임대차보증금을 편취하는 사례가 실제로 적지 않다는 점에서, 단순히 그 집을 점유하고 있고 신분증만 가지고 있다는 것만을 신뢰한 채 임대차계약을 하는 것은 위험천만하지 않을 수 없다. 신분을 확인하는 방법으로 등기권리증 소지여부를 살필 수 있지만, 이 역시 완벽하지는 않다. 등기권리증 역시 위조가 가능하기 때문이다. 만약 등기권리증까지 감쪽같이 위조되었다면, 해당 피해 임차인은 더욱 큰 손해를 입을 수 있다. 중개업자가 등기권리증을 확인하지 않고 단순히 신분증만을 믿고 거래를 체결했다면, 이와 같은 책임을 물어 그나마 중개업자에게라도 배상청구 할 수 있어 손해를 일부라도 만회할 수 있지만(물론, 중개업자의 현실적인 배상능력과 1억원 정도로 한정된 공제<보험>금액으로 인해 실효적인 배상에는 한계가 있을 수 있다), 등기권리증까지 정교하게 위조되었다면 중개업자에 대한 책임마저 묻기가 어려울 수 있어, 결국 모든 피해는 고스란히 임차인이 떠안을 수밖에 없다. 등기권리증까지 위조되어서 누가 보더라도 진정한 소유자로 믿을 수밖에 없었다고 한들, 민사상 표현대리 등 특별한 다른 사정이 없는 한 진정한 아파트 소유자와의 관계에서는 임차인이 피해자가 될 수밖에 없는 것이 법이론이기 때문이다. 

결국, 스스로의 방어를 위해 앞으로는 임대차계약에서 다각도의 주의를 기울어야 할 필요가 있다. 혹시 부동산등기부등본에 맞취서 신분증이 위조된 것이 아닌지, 아니면 반대로 신분증에 맞춰서 부동산등기부등본이 위조된 것이 아닌지 하는 점을 염두에 두고, 신분증이나 부동산등기부등본, 등기권리증 등의 서류내용을 주의해서 살필 필요가 있음은 물론이고, 소유자라고 자칭하는 사람이 정말로 소유자가 틀림없는지를 확인하기 위해 이웃주민들에게 인상착의를 슬쩍 물어보는 식의 주도면밀한 조사가 필요할 수 있다. 더구나, 도시지역일수록 임대차목적물 바로 인근 중개업소라고 하더라도 실제 소유주가 누구인지를 제대로 알지 못할 수 있다는 점에서, 중개업소에만 의존하는 것도 올바른 자세가 될 수 없다. 임차인 스스로의 주의가 더욱 필요한 것이다. 신분증과 등기권리증까지 확인하더라도 임대차보증금을 전액 사기당할 수 있고 더구나 피해를 하소연 할 곳도 없는 것이 엄연한 현실인데, 임대차보증금을 안전하게 지키기 위한 우리의 노력은 너무나 미흡하다고 하지 않을 수 없다.  

2. 부동산중개업계의 무성의

두 번째는 부동산중개업계의 무성의한 업무처리를 지적하지 않을 수 없다. 다른 중개업소에 손님을 뺏기지 않고 거래를 빨리 성사시키기 위해 계약체결에만 연연하는 것이 중개업계의 현주소라고 할 수 있다. 그 때문에 양측의 감정을 최대한 자극하지 않게 되고, 그 때문에 권리자라고 하는 사람의 신분에 대한 확인절차 마저 매우 허술하게 진행되고 있다. 즉, 신분증위조를 우려해서 권리자인지 여부를 꼼꼼하게 체크할 경우에 상대방의 감정을 자극해서 거래가 원만하지 못할 수 있다는 우려 때문에 부동산중개업자들 마저 신분확인에 적극적이지 못하고 있는 것이다. 

더구나, 일부 부동산 중개업소들은 ‘소유자 확인을 위한 서류로 주민등록증, 등기권리증이 필요하다’는 식의 기계적인 사고로 권리자 확인에 접근하고 있어 매우 우려스럽다고 하지 않을 수 없다. 주민등록증은 물론, 등기권리증을 비롯한 모든 서류는 위조가능성이 항존하고, 만약 사기행각일 경우 매수인이 피해자가 될 가능성이 크다는 점에서, 소유자 본인 확인을 위해 필요한 서류적인 확인 뿐 아니라, 부동산 현장방문을 통해 주변인들에게 확인을 하거나, 소유자이면 가지고 있을 법한 각종 공과금납부영수증 등을 적절히 요청하는 등 다각적인 방법이 필요한데도 중개업계의 인식은 이에 미치지 못하고 있다. 

이런 중개업계의 무성의한 업무처리현실에다가, 중개업소에 대한 배상판결을 받더라도 정작 중개업자 명의로 된 재산이 별로 없어 현실적인 배상이 어려운 경우가 비일비재하다는 점, 피해자 본인의 과실도 상당히 상계당할 수 있어 완전한 피해회복은 거의 불가능한 것이 현실인 점 등을 고려한다면, 거래당사자, 특히 권리를 취득하게 되는 측 스스로 자기권리를 지키고 방어하는 노력이 반드시 필요하다고 본다.

제3장 권리자 본인이라는 사람과 직접 계약하는 경우  

스스로 권리자라고 사칭하는 사기 사건들을 종합해 보면, 이웃들 간에 교류가 상대적으로 적어서 이웃들을 통한 소유자 확인이 곤란한 아파트, 그 중에서도 특히 재건축을 앞둔 아파트와 같이 조만간 철거될 수 있어 내부구조 등을 확인할 필요가 적은 부동산이 범죄의 대상이 되는 경우가 많았다. 이런 부동산은 다른 일반 부동산에 비해 아무래도 현장방문이 소홀할 수밖에 없다는 점을 노린 것이다. 예전에 입주권, 즉 소위 철거민 딱지를 불법적으로 거래하는 과정에서 실제 원주민의 신분증을 위조한 사기꾼에게 속아 1억원 이상을 손해 본 사람의 사연을 상담한 적이 있는데, 실제 가옥은 철거되어 있어 실제 소유자가 누구인지를 부동산 주변 탐문을 통해서 확인할 수 없다는 점, 거래자체가 불법이다 보니 아무래도 상대방에 대한 신분확인이 자유롭지 못한 점, 사기행각이 발각되더라도 거래자체가 불법이다 보니 피해자들의 대응이 적극적이지 못할 수 있다는 점 등을 악용한 사건이었다. 

하지만, 최근 들어서는 여기에 그치지 않고 훨씬 지능적이고 대범하게 범행이 발전하고 있어 상당한 주의가 필요하다. 위조기술이 날로 발전하고 보편화되는 반면, 국민들의 범죄예방의식은 별로 변하지 않고 정체되어 있기 때문으로 짐작된다. 어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케 하여 세입자를 직접 만나게 해 의심을 하지 못하도록 하기도 하였다. 

사고발생을 위해서는 대리인 보다는 권리자 본인과 직접 만나 계약을 체결하는 것이 바람직한데, 권리자 본인이 계약현장에 참석할 때의 권리자확인요령을 살펴보기로 한다. 다음의 순서에 따라 진행하면 안전하게 권리자를 확인할 수 있을 것이다.

1. 등기부등본 확인

매매나 임대차와 같은 부동산거래는 결국 상대방과의 법적인 계약을 체결하는 것이라고 할 수 있다. 따라서, 적법하게 권리를 가지고 있는 사람과 계약하는 것이 가장 기본인 셈인데, 다른 특별한 사정이 없는 한 부동산에 대한 적법한 권리자는 등기명의를 가진 사람이라는 점을 유념해야 한다. 

따라서, 계약할 때 등기부등본을 발급받아 등기명의자가 누구인지 확인하는 것이 권리자 확인의 첫 순서라고 할 수 있다. 등기부등본은 위조될 수도 있고 또 며칠 사이에 등기부상 권리변동이 있을 수 있으니, 인터넷을 이용해서 계약할 때 즉석으로 발급받은 등기부를 확인할 필요가 있다. 

2. 등기명의자의 신원확인 

가. 서론 

사기범의 본인의 신분증에 맞추어 부동산등기부등본을 위조하여 마치 부동산소유자인 것처럼 행세하여 임대차보증금을 편취한 사례(춘천지방법원 2004가단 9780호)도 있지만, 이런 범행의 경우 자신의 신분을 그대로 노출시키게 된다는 약점이 있어, 대부분의 범행은 부동산등기부등본 명의자의 신분증을 위조하는 방법으로 이루어지고 있다.  

따라서, 권리자를 자칭하면서 계약현장에 참석한 사람이 과연 등기명의자 본인이 틀림없는지 여부에 대한 정확한 확인이 필요하다. 하지만, 실무상으로는 큰 어려움이 있다. 신분증과 같은 공적인 장부는 너무나 쉽게 위조되고 있는데도 불구하고, 우리 부동산거래 관행은 등기명의자의 신분확인을 거의 신분증에만 의존하고 있기 때문이다. 법률문외한인 거래당사자는 물론이고, 거래전문가라고 할 수 있는 중개업자들도 신분증 외에는 별다른 확인을 하지 않고 있는 것이 현실이고 사기범들은 이런 허점을 정확하게 파고들어온다. 간혹 주민등록증 진위확인 ARS 전화서비스를 이용하는 경우도 있지만, 이런 확인방법으로는 예를 들어, 임대차계약을 체결한 것을 기화로 집주인의 주민등록증을 정확히 확인하고, 이를 토대로 허위의 주민등록증을 만들어내는 범행(실제로 많은 범행이 이와 같은 방법으로 이루어지고 있다)에 대해서는 효과적으로 대처할 수 없다. 

따라서, 신분증 이외에 등기권리증을 소지하고 있는지 까지도 확인할 필요가 있다. 물론, 등기권리증까지 위조될 수 있지만, 등기권리증은 아무래도 신분증에 비해 입수가 어려운 전문서류이기 때문에 위조가 상대적으로 쉽지 않다는 점에서, 등기권리증 확인만으로도 사기예방에 큰 도움이 되는 것은 분명하다.

‘현실적으로 해당 부동산에 실제로 거주하고 있다’는 것도 집주인임을 식별하는 중요한 부분이지만, 앞서 본 바와 같이 사기범이 임대차의 방법으로 직접 거주하는 경우도 있을 수 있기 때문에 안전하지 못하다. 

대금의 지급을 상대방에게 직접 건네는 방법이 아니라 권리자 본인의 금융계좌로 입금되는 방법을 신분확인의 보조수단으로 여기는 경향이 있다. 이는, 사기꾼이 금융기관 계좌까지 통제할 수 있지 않는 한 대금을 계좌로 받기가 쉽지 않을 것이라는 믿음 때문인데, 하지만 실제 많은 사기 사건들의 경우에는 사기범이 위조된 신분증으로 직접 계좌를 개설하는 경우도 적지 않다는 점에서 사기예방을 위해 완전한 방법은 아니다. 신분증 위조가 완벽하면 금융회사로서도 위조신분증을 믿고 계좌를 개설할 수밖에 없기 때문이다. 

결국, 신분증은 쉽게 위조될 수 있다는 전제로 그 밖의 다른 검증절차가 필요하다는 마음가짐이 필요한데, 등기권리증, 부동산세금 납부영수증이나 관리비 영수증 등 소유자가 아니면 금방 소지하기 힘든 서류를 확인해보자고 요청해보거나, 해당 거래 목적물의 인근 주민들을 통해 주인의 인상착의를 물어보는 것도 하나의 방법일 수 있다. 물론 이들 확인방법 역시 개별적으로는 완벽한 방법일 수 없지만, 이런 확인절차를 모두 동원해서 종합적으로 판단하면 권리자 판별에 상당한 도움이 될 수 있을 것이다. 

나. 관련서류의 철저한 확인

한편, 신분증위조 사기범행의 유형을 살펴보면 관련 서류를 꼼꼼히 살피는 것도 매우 기본적이지만 중요한 일이라는 점을 알 수 있다. 부동산위조 사기사건은 모든 관련 서류가 철저하게 감쪽같이 위조될 것으로 생각하지만, 막상 실무에서 접하는 실제 부동산위조 사건들을 보면 의외로 부동산위조 과정에 약간씩 허점이 존재하고 있었다. 등기권리증과 주민등록증상의 한자(漢字)가 일부 다르거나, 관련공부 상에 기재된 주민번호가 서로 다른 것은 물론이고, 심지어는 주민등록증 하단에 관공서 직인이 표시와 일치하지 않은 경우도 있었다. 예를 들어, 주민등록증 하단에는 “성남시 분당구청장”이라고 한글로 표시되어 있고, 옆에 빨간색 직인이 날인되어 있는데 유심히 들여다보면 빨간색 직인이 “성남시장”나 “분당구청장”이 아니라 “서울 동대문구청장”의 표기로 되어있는 사례도 있었다. 그 밖에도 등기권리증 용지가 당시에 사용하지 않는 용지로 되어 있어 법무사 등 전문가만이 식별할 수 있는 하자가 발견된 사례도 있었다. 이러한 현상은, 사기범행이 오랜 준비를 거치지 않고 급조되는 과정에서 발생하는 것으로 추측될 수 있다. 결국 반대로 생각하면 꼼꼼한 서류상의 확인절차로도 사기범행의 단서를 찾아낼 수 있는 셈이 된다는 점에서, 세밀한 주의가 요망된다. 

다. 계약과정에서의 등기권리증 확인의 의미   

진정한 권리자를 확인하는 차원에서 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지를 확인할 필요가 있고, 이러한 확인은 잔금지급시가 아니라 부동산계약체결 당시부터 이루어질 필요가 있다. 개인 간의 거래이건 아니면 중개업소가 개입된 거래이건 간에 등기권리증의 확인을 계약체결 당시에 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 현재의 관행인데, 이는 등기귄리증을 단순하게 소유권이전등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하는 경향 때문이다. 이러한 관행에 따른다면, 결국 계약체결 당시에는 거래상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수밖에 없게 되어, 신분증위조가 횡행하는 최근의 상황에 제대로 대처할 수 없게 된다. 더구나, 우리 부동산거래 관행상 권리를 취득하고자 하는 사람으로서는 등기를 넘겨받기 이전에 계약금, 중도금이라는 명목 하에 상당한 대금을 미리 지불하게 되어, 잔금지급 전에 사기범이 도주해 버린다면 등기권리증을 확인할 수 있는 기회조차도 가지지 못하고 사기피해를 입게 되는 것이다. 

물론 등기권리증 위조까지 생각한다면 등기권리증을 소지하고 있다는 그 자체 뿐 아니라, 등기권리증의 내용이나 외관 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요도 있을 것이다. 위조된 등기권리증의 외관을 주의 깊게 살핀 모 법무사가 사기위조범을 적발한 사례도 있다. 이러한 사례에 비추어 본다면, 거래금액이 꽤나 큰 부동산거래에 있어서는 거래 초기단계에서 부터 해당 전문가(법무사, 변호사 등)를 통해 해당 부동산거래에 대하여 충분히 자문과 검증을 받은 후에 계약을 진행하는 자세가 필요할 수 있다. 해당 전문가에 대한 자문은, 사고예방에 도움이 될 수 있음은 물론, 예기치 않은 사고가 발생할 경우 해당 전문가에 대한 손해배상청구를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법이 될 수도 있기 때문이다.  

제4장 권리자 본인이 아니라 대리인과 계약하는 경우

1. 허술한 권리자 확인의 현실

부산지방법원 2006. 9. 28. 선고 2005가단57109호 판결 사안인데, 사건개요는 다음과 같다.  원고는 공인중개사인 피고 甲의 중개 하에 임대차계약을 체결했는데, 사실 이 임대차계약은 소유자의 아들인 피고 乙이 아버지의 도장과 위임장을 위조ㆍ행사하여 체결된 것이었다. 공인중개사인 피고 甲은 피고 乙이 아버지의 인감증명서를 제시하지 않았음에도 호적등본에 나타난 부자지간이란 사정에 치우쳐 인감증명서의 제시를 요구하지 않은 채 피고 乙이 알려주는 번호로 전화를 걸어 아버지라는 사람으로부터 위임사실을 확인하였으나, 실제로는 피고 乙이 사전에 그의 장인인 피고 丙에게 미리 부탁해서 아버지를 가장하여 전화 통화를 하게 한 것이었다.  

이런 경위로 결국 원고는 건물을 임차해서 사용하게 되었는데, 그 후 이런 사실을 알게 된 피고 乙의 아버지는 피고 乙을 형사고소까지 하였고, 아울러 권한이 없는 무권대리를 이유로 원고에게 명도소송을 제기하여 원고가 패소하게 되자, 그 후 피고 乙, 丙과 함께 중개업자 甲을 상대로 임차보증금 상당의 손해배상청구소송을 제기하게 되었다. 

이 사건에서 법원은, “부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 타인의 위임을 받은 자로부터 매도, 임대차 등에 관한 중개를 의뢰받은 경우에는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 중개물에 대한 등기권리증이나 등기부등본은 물론 본인의 인감증명서, 인감도장 등의 확인을 통하여 위임관계를 조사확인할 의무가 있다.  

따라서, 부동산중개업자인 피고 甲은, 피고 乙에게 그의 아버지의 인감증명서를 제출하도록 요구하여 피고 乙이 제시하는 아버지의 위임장 및 도장의 진위를 쉽게 확인할 수 있었음에도, 이를 게을리한 채 호적등본에 나타난 부자(父子)지간이라는 사실에 치중한 나머지 아버지의 대리인임을 자처한 피고 乙의 말만 믿고 피고 乙이 알려주는 대로 확실치도 않은 전화를 통한 방법으로 위임사실을 조사하여 임대차를 중개한 과실로 중개의뢰인인 원고에게 위 임차보증금 상당의 손해를 입혔으므로 이를 배상할 의무가 있다(물론, 계약당사자인 원고의 과실도 30% 참작)”고 판단하였다.  

이 사안에서처럼, 부동산거래에서 거래당사자 본인이 나오지 않고 대리인이 참석할 때는 위임권한을 확인하는 것은 매우 기본인데도 대리인이 거래당사자 본인과 가까운 가족관계(배우자, 자녀 등)일 경우에는 기본적인 서류 확인조차 허술한 것이 현실이다. 대리인이라고 자칭하는 사람이 거래당사자 본인과 가까운 가족관계라고 하더라도, 소소한 일상적인 업무가 아니라 부동산거래와 같은 중요한 업무에 있어서는 가족관계라는 이유로 응당 대리권이 존재한다고 해석하기는 어렵다.  

한편 다른 사건에서는, 부동산위조사기꾼들이 서로 작당해서, 그 중 한 사람은 대리인 행세를 하고, 다른 사람은 소유명의자 본인행세를 하면서 부동산등기 소유명의자의 주소와 전화국번을 거처하는 인근 동네 여관으로 해놓고, 혹시나 걸려올지도 모를 확인 전화에 대비하는 등 치밀한 범죄를 도모한 사례도 있었다는 점에서, 서류적인 확인은 권리자 확인을 위한 매우 기본적인 절차라고 할 수 있다.

대리권확인이 허술한 대표적인 경우는, 배우자가 대리인으로 계약에 참석하는 경우라고 할 수 있다. 대다수의 사람들은 소유자와 대리인으로 자칭하는 사람이 법적으로 부부관계에 있는 이상, 별다른 문제가 없겠거니 하면서, 대리권 수여 사실을 별도로 확인하지 않고서 무심코 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 현상은 부동산거래를 직업적으로 하는 중개업자의 경우도 마찬가지이다. 

하지만, 이러한 거래관행은 매우 위험할 수 있다. 이혼을 앞둔 처가 남편 명의의 부동산을 처분하면서 마치 자신이 처분을 위임받은 것처럼 매수인을 속여 매매계약을 체결한 후에 매매대금을 가지고 가출해버려, 그 후 부동산매수인이 남편을 상대로 매매를 원인으로 한 이전등기청구소송을 제기하였으나 무권대리라는 이유로 패소한 후에, 결국 매매계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사건도 있었다. 부부간에는 비록 민법상의 일상가사대리권이 인정되어 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상적인 사무에 대해서는 배우자 상대방에게 대리권을 허용하고 있지만, 일상가사대리권으로 허용되는 범위는 일용품의 구입 등과 같이 가정생활에 필수적이거나 거래금액이 적은 것에 국한하고 있어, 거래금액이 크면서 드물게 이루어지는 것이 일반적인 부동산거래의 경우에는 대부분 일상가사대리권의 범위를 벗어나게 된다. 결국, 부부라고 하더라도 법적으로는 엄연히 별개의 인격인 이상, 원칙적으로 부동산거래에 있어서는 배우자 상대방이라고 하더라도 위임 권한이 별도로 수여되어야만 계약이 유효한 것이다.

2. 인감도장, 인감증명서만으로 대리권 확인이 가능한가

그렇다고 해서, 대리권확인을 위해 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 것에 의존할 수는 없다. 이런 방법만으로는 거래안전을 담보할 수는 없기 때문이다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않다. 이런 경우 실무상으로도 ‘본인 허락 없이 마음대로 인감증명서를 발급받아 무단으로 거래한 것이다’라는 주장이 심심치 않게 이루어지고 있다. 이런 상황은 대리인에 의해 체결된 계약 내용이 ‘불리하다’는 판단을 할 때 자주 발생한다. 

일각에서는 이런 경우를 대비해서, ‘대리로 발급받은 인감증명서는 그렇지 못하지만, 본인이 직접 발급받은 인감증명서는 믿어도 좋다’는 식으로 이야기하지만, 적절하지 않다. 해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문이다. 

그 때문에 실무에서는 본인에 의해 대리권이 부인당하게 되면서 계약이행이 거절되거나 계약의 무효가 주장되어지는 경우가 적지 않게 발생하고 있다. 권리자 본인에 의해 대리권이 부인되면 민사소송법상 입증책임원칙에 따라 거래상대방으로서는 계약당시 대리인에게 대리권이 있다는 사실을 입증해야 될 책임이 있고 만약 이를 입증하지 못하면 계약이 무효가 된다. 

물론, 거래안전을 위해서 대리권이 실제로 없는 경우라고 하더라도, 대리권이 존재하는 것으로 오인한 사람이 그렇게 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다면 예외적으로 유효한 거래로 인정될 수는 있다. 이를 민법상 “표현(表見)대리”라고 하는데, 표현대리로 인정될 수 있는 대리권믿음에 대한 정당한 사유라는 것은, 대리인이라고 행세하는 사람이 부동산소유명의자의 부동산처분서류(인감증명서, 위임장, 인감도장, 권리증 등)를 소지하고 있다는 그 자체만을 기준으로 할 수는 없다. 부부 사이에서는 상대방 배우자의 부동산처분과 관련한 서류를 쉽게 입수할 수 있는데 이런 서류를 소지하고 있다는 것만으로는 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유로 판단할 수는 없다. 어떤 경우에 표현대리로 보호받을 수 있는지 하는 것은 구체적인 거래형태나 상황에 따라 달리 판단될 수밖에 없다. 

★ 민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리)

제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.

★ 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)

대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

★ 민법 제129조(대리권소멸후의 표현대리)

대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 그러나 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

결국, 계약체결 당시에 위임과 관련된 어떤 서류가 지참되었는지, 날인된 도장이 인감도장인지 하는 기계적이고 단순한 판단만으로는 부동산거래의 안전을 보장할 수 없다는 점에서, 누가 보더라도 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없었다는 판단이 들 수 있을 정도의 꼼꼼한 대리권 확인 조치가 꼭 필요하다고 할 수 있다. 

## 자세한 내용은 최광석 변호사의 홈페이지(www.lawtis.com)에 올려진 <부동산거래에서 적법한 권리자 찾은 법>이라는 저술을 참고하기 바랍니다.